Греция дорожает, а Golden Visa усложнилась: где покупать недвижимость в 2026 году, чтобы не переплатить

Греческий рынок недвижимости продолжает расти, но условия покупки заметно изменились. Цены уже не увеличиваются двузначными темпами по всей стране, минимальный порог Golden Visa в популярных регионах достиг €800 000, а краткосрочную аренду регулируют значительно строже.

Сегодня недвижимость в Греции покупают для постоянного проживания, отдыха, долгосрочной аренды и сохранения капитала в евро. Страна остаётся привлекательной благодаря членству в ЕС и Шенгенской зоне, рекордному туристическому потоку и ограниченному предложению качественного жилья у моря.

Греческий рынок полностью восстановился после кризиса 2010–2018 годов, однако темпы роста постепенно замедляются. В первом квартале 2026 года цены на квартиры выросли в среднем на 5,7% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Новое жильё подорожало на 6%, вторичное — на 5,5%. За весь 2025 год средний рост составлял 8,1%, тогда как в 2024 году — 9,1%.

Динамика заметно различается по регионам. В первом квартале 2026 года квартиры в Афинах подорожали на 5,2%, в Фессалониках — на 6,4%, в других крупных городах — на 5,4%, а в остальных регионах страны — на 6,9%. Это подтверждает, что часть спроса постепенно перемещается из дорогой столицы в региональные города, прибрежные районы и острова.

Основными факторами роста остаются иностранный спрос, ограниченный объём нового строительства, увеличение стоимости материалов, внутренний дефицит жилья и туристическая экономика. При этом утверждение, что иностранцы проводят 35–40% всех сделок в стране, нельзя подтвердить официальной статистикой. Такая доля возможна в отдельных престижных районах Афин и на островах, но не на общенациональном рынке.

Туризм продолжает поддерживать спрос на курортную недвижимость. В 2025 году Греция получила около €23,6 млрд туристических доходов, а количество прибывших нерезидентов превысило 43 млн человек. За январь–апрель 2026 года число иностранных туристов увеличилось ещё на 27,1%, а туристические поступления — на 41,8%.

Однако высокий туристический поток не гарантирует прибыль конкретной квартиры. В центре Афин приостановлена регистрация новых объектов краткосрочной аренды в первом, втором и третьем муниципальных районах. Ограничение продлено на весь 2026 год. Кроме того, с октября 2025 года туристические квартиры должны соответствовать дополнительным техническим требованиям к безопасности, вентиляции, освещению и страхованию.

Греция предлагает несколько инвестиционных стратегий, но рекламные показатели доходности 8–12% необходимо отделять от фактической чистой прибыли.

Посуточная аренда остаётся востребованной в Афинах, на Крите, Родосе, Корфу, Санторини, Миконосе, Закинфе и других туристических направлениях.

Валовая доходность удачного объекта может составлять около 5–8% годовых. Из выручки необходимо вычесть:

• комиссию Airbnb или Booking
• услуги управляющей компании
• уборку и смену белья
• коммунальные платежи
• климатический сбор
• ремонт и замену техники
• налоги

периоды низкой загрузки.

Каждый объект необходимо зарегистрировать в реестре краткосрочной аренды AADE. В объявлениях указывается регистрационный номер, а после каждого проживания собственник подаёт соответствующую декларацию.

Физическое лицо может сдавать до двух объектов без предоставления дополнительных гостиничных услуг и декларировать поступления как доход от недвижимости. При сдаче трёх и более объектов деятельность считается предпринимательской.

Долгосрочный формат подходит для Афин, Фессалоник, Патры, Ираклиона и других городов с университетами и постоянным рынком труда.

Средняя валовая доходность составляет около 3,5–5,5% годовых. Квартиры возле метро, университетов, деловых районов и больниц обычно обеспечивают более стабильную загрузку.

Преимущества долгосрочной аренды:

• меньше расходов на управление
• нет выраженной сезонности
• ниже затраты на уборку и продвижение

более предсказуемый денежный поток.

Главный недостаток — законодательство защищает права арендатора, поэтому договор, депозит и порядок расторжения должны быть оформлены корректно.

Цена объекта действительно может увеличиться между началом строительства и вводом дома в эксплуатацию. Однако гарантировать прирост 20–30% нельзя.

Результат зависит от:

• цены первоначального договора
• района
• репутации девелопера
• стоимости строительства
• срока сдачи
• возможности переуступки

объёма конкурирующего предложения.

В Афинах, Салониках и на Крите качественная новостройка может подорожать на 10–20% к моменту завершения, но базовый расчёт инвестиции не должен строиться только на этом сценарии.

Виллы с бассейном на Крите, Корфу, Родосе, Закинфе и островах Киклад могут приносить значительную сезонную выручку.

При стоимости объекта €450 000–700 000 валовой доход удачного сезона может составлять €30 000–60 000. После оплаты управления, персонала, бассейна, сада, ремонта, налогов и коммунальных услуг чистая доходность обычно находится в диапазоне 4–7%.

На Миконосе и Санторини тариф за ночь выше, но выше и стоимость покупки, ремонта и обслуживания. Поэтому высокая выручка не всегда означает высокий процент доходности.

Объекты, купленные по стандартной программе Golden Visa с порогом €400 000 или €800 000, нельзя использовать для краткосрочной аренды. Инвестору доступна долгосрочная сдача, но модель «Golden Visa плюс Airbnb» для новых покупок больше не работает.

Банк Греции не публикует гарантированный прогноз цен до 2030 года. Поэтому точные таблицы с ежегодным ростом на 6–8% создают ложное ощущение предсказуемости.

С учётом текущей динамики можно рассматривать следующий сценарий:

Это аналитический сценарий, а не официальная гарантия. В первом квартале 2026 года официальный рост уже замедлился до 5,7%, поэтому переносить двузначную динамику прошлых лет на следующие пять лет неправильно.

Лучше рынка могут показывать себя качественные квартиры в Афинах и Фессалониках возле транспорта, готовые дома на Крите и ограниченное предложение на популярных островах.

Слабее рынка могут выглядеть переоценённые туристические объекты, квартиры без возможности легальной аренды и дома с незаконными перепланировками.

Афины — крупнейший и наиболее ликвидный рынок страны. Спрос формируют местные жители, студенты, иностранные специалисты, туристы и инвесторы.

Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду, покупателям для переезда и участникам программы Golden Visa.

Плюсы: метро, аэропорт, университеты, деловая активность, постоянный спрос и большой вторичный рынок.

Минусы: высокие цены в престижных районах, старый жилой фонд, ограничения краткосрочной аренды и необходимость проверять состояние здания.

Ориентировочные цены предложения:

• центр Афин: €2 500–4 000 за м²
• северные районы: €3 300–5 000 за м²
• южные районы и Афинская ривьера: €4 000–7 000 за м²
• западные районы: €2 000–3 000 за м²

Пирей: €2 300–4 000 за м².

Небольшая квартира под ремонт может стоить от €100 000–150 000. Качественный объект площадью 60–80 м² в хорошем районе обычно предлагается от €200 000–400 000.

Вся Аттика относится к зоне Golden Visa с минимальным стандартным порогом €800 000.

Крит сочетает туристическую и городскую недвижимость. Ираклион, Ханья и Ретимно работают не только летом: на острове есть университеты, больницы, аэропорты и постоянное население.

Кому подходит: покупателям для жизни, семейного отдыха, сезонной и долгосрочной аренды.

Плюсы: продолжительный туристический сезон, два крупных аэропорта, разнообразие объектов и развитая инфраструктура.

Минусы: дорогие районы Ханьи, высокая стоимость строительства и большое количество домов с неузаконенными изменениями.

Ориентировочные цены:

• Ираклион: €1 800–3 000 за м²
• Ханья: €2 500–4 500 за м²
• Ретимно: €2 000–3 500 за м²

дом или вилла возле моря: от €300 000–700 000.

Поскольку Крит является островом с населением значительно выше 3 100 человек, стандартный порог Golden Visa составляет €800 000.

Санторини — один из самых дорогих и ограниченных рынков страны. Основной спрос сосредоточен в Ойе, Фире, Имеровигли и районах с видом на кальдеру.

Кому подходит: инвесторам премиального сегмента и покупателям туристического бизнеса.

Плюсы: международная узнаваемость, ограниченное предложение и высокий тариф за ночь.

Минусы: высокая стоимость входа, дорогой ремонт, сезонность, строгие строительные ограничения и сложное управление.

Цены: примерно €5 000–10 000 за м², а уникальные объекты с видом на кальдеру стоят дороже. Бюджет готовой виллы обычно начинается от €600 000–800 000.

Golden Visa в Санторини доступна при стандартной покупке от €800 000.

Миконос относится к люксовому рынку. Здесь востребованы виллы с бассейнами, панорамным видом и доступом к пляжам.

Кому подходит: инвесторам с высоким бюджетом и опытом управления премиальной арендой.

Плюсы: высокие посуточные ставки, международная аудитория и ограниченное предложение качественных объектов.

Минусы: высокая стоимость земли и строительства, дорогой персонал, короткий активный сезон и сложная перепродажа переоценённых объектов.

Цены: примерно €6 000–15 000 за м². Качественные виллы обычно стоят от €1 млн.

Порог Golden Visa — €800 000.

Корфу популярен среди британских, немецких, французских и скандинавских покупателей. Остров подходит для сезонного отдыха и длительного проживания.

Кому подходит: семьям, покупателям домов и инвесторам в аренду вилл.

Плюсы: международный аэропорт, зелёная природа, развитая туристическая инфраструктура.

Минусы: сезонность, сложный рельеф, необходимость автомобиля и высокая стоимость ремонта старых домов.

Цены: квартиры и дома — около €2 300–5 000 за м². Небольшой объект может стоить от €150 000–200 000, вилла — от €400 000.

Родос — крупный туристический остров с развитой городской инфраструктурой и длительным сезоном.

Кому подходит: покупателям для отдыха, переезда и сезонной аренды.

Плюсы: аэропорт, туристический поток, большой выбор квартир и домов.

Минусы: высокая сезонность отдельных районов и риск покупки переоценённого объекта в туристическом комплексе.

Цены: около €2 000–3 500 за м². Небольшие квартиры начинаются примерно от €100 000–140 000.

Халкидики — главный морской курорт рядом с Фессалониками. Наибольшим спросом пользуются Кассандра и Ситония.

Кому подходит: покупателям летнего жилья и инвесторам в сезонную аренду.

Плюсы: пляжи, транспортная доступность, спрос со стороны покупателей из Балкан и Восточной Европы.

Минусы: выраженная сезонность и ограниченный выбор качественной недвижимости на первой линии.

Цены: около €2 000–3 800 за м². Небольшие апартаменты начинаются от €100 000–150 000, дома — от €250 000.

Фессалоники — второй по величине город Греции, университетский и деловой центр с развивающимся метро.

Кому подходит: инвесторам в студенческую и долгосрочную аренду, семьям и покупателям для переезда.

Плюсы: университеты, порт, аэропорт, городской спрос и более низкий бюджет по сравнению с Афинами.

Минусы: старый жилой фонд, сложная парковка и высокая стоимость качественных квартир в центре.

Цены: примерно €2 000–3 500 за м². Квартира под ремонт может стоить от €90 000–130 000, готовый объект — от €160 000–300 000.

В первом квартале 2026 года цены выросли на 6,4% — быстрее, чем в Афинах. Стандартный порог Golden Visa составляет €800 000.

Закинф подходит для туристической аренды вилл, а Парос за последние годы вошёл в премиальный сегмент Киклад.

Стоимость качественного объекта на Паросе уже может быть сопоставима с Миконосом, тогда как на Закинфе сохраняются более доступные варианты.

Покупать островную недвижимость только на основании обещанного роста на 8–12% ежегодно рискованно. Необходимо учитывать сезонность, доступность авиарейсов, расходы на ремонт и ограниченный рынок перепродажи.

Граждане Украины могут покупать квартиры, дома, виллы, коммерческие помещения и земельные участки. Для недвижимости в отдельных приграничных и стратегических районах может потребоваться специальное разрешение.

До внесения резерва необходимо определить:

• цель покупки
• полный бюджет
• формат аренды
• необходимость Golden Visa
• срок владения
• расходы на ремонт

юридический и технический статус объекта.

AFM — греческий налоговый номер, необходимый для покупки, открытия банковского счёта, уплаты налогов и регистрации собственности.

Его можно оформить лично или через представителя по доверенности.

Открытие счёта в греческом банке не всегда является прямым законодательным условием сделки, но упрощает оплату налогов, коммунальных услуг и подтверждение платежей.

Банк, нотариус или адвокат могут запросить:

• банковские выписки
• декларации о доходах
• договор продажи другого имущества
• документы о наследстве
• подтверждение предпринимательского дохода

объяснение маршрута международного перевода.

Проверять возможность оплаты из Украины нужно до внесения невозвратного депозита.

Независимый адвокат проверяет:

• собственника
• ипотеки и аресты
• кадастровые записи
• налоговые задолженности
• судебные споры
• историю перехода собственности
• ограничения использования

разрешения на строительство.

Инженер должен подтвердить:

• законность здания
• соответствие фактической планировки документам
• отсутствие незаконных пристроек
• площадь объекта
• наличие электронного паспорта здания

возможность дальнейшего использования и ремонта.

Покупатель может внести резерв или аванс. Его размер часто составляет 5–10%, но зависит от условий продавца.

В документе необходимо указать условия возврата денег, результаты due diligence и срок нотариальной сделки.

Основной договор подписывается у нотариуса. Нотариус проверяет налоговые и формальные документы, но не представляет исключительно интересы покупателя.

Участие отдельного адвоката не является обязательным во всех сделках, однако для иностранного покупателя оно настоятельно рекомендуется.

После подписания договор регистрируется в Hellenic Cadastre. Кадастр содержит юридическую и техническую информацию об объекте, правах и обременениях.

Покупка может быть проведена дистанционно по нотариальной доверенности.

Средний срок готовой сделки составляет четыре–восемь недель. Сложные объекты, отсутствие кадастровых данных, разрешение приграничной зоны или Golden Visa увеличивают срок.

Программа предоставляет пятилетний возобновляемый вид на жительство инвестору и членам его семьи.

Актуальные пороги:

• €800 000 — Аттика, агломерация Фессалоник, Миконос, Санторини и острова с населением более 3 100 человек
• €400 000 — остальные регионы

€250 000 — перевод коммерческого объекта в жилой фонд или восстановление охраняемого исторического здания при выполнении специальных условий.

Для стандартных инвестиций €400 000 и €800 000 необходимо приобрести один объект площадью не менее 120 м². Краткосрочная аренда такой недвижимости запрещена.

Golden Visa не предоставляет автоматическое гражданство и не заменяет налоговое резидентство.

Афины, Фессалоники, Крит, Корфу и Родос обладают круглогодичной инфраструктурой, медициной, школами и аэропортами.

Маленькие курортные острова могут практически останавливаться зимой, поэтому для постоянной жизни необходимо проверять наличие больницы, магазинов, транспорта и работающих сервисов.

Греция принимает десятки миллионов туристов ежегодно, что поддерживает рынок размещения. Но объект должен соответствовать действующим правилам регистрации и безопасности.

Недвижимость позволяет хранить капитал в евро и диверсифицировать риски. Однако сама по себе покупка не гарантирует роста стоимости или высокой ликвидности.

Сделки оформляются нотариально, а право собственности регистрируется в государственном кадастре.

Получение AFM, юридическая проверка и подписание договора могут быть организованы через доверенного представителя.

На островах и в старом фонде встречаются закрытые террасы, дополнительные комнаты, бассейны и пристройки, которых нет в документах.

До сделки инженер должен подтвердить возможность их узаконивания.

На объекте могут быть зарегистрированы ипотека, арест, налоговый долг или право третьего лица.

В отдельных регионах кадастровые данные могут содержать ошибки в границах, площади или владельцах.

Дешёвый участок не всегда подходит для строительства. Важны площадь, подъезд, статус дороги, береговая зона, лесные ограничения, археологические требования и градостроительный коэффициент.

Покупка недвижимости иностранцем в некоторых районах Северной Греции и на островах возле турецкой границы требует дополнительного разрешения.

Регистрация объекта в AADE обязательна. В центральных районах Афин новые регистрации приостановлены до конца 2026 года.

Санторини, Миконос, Парос и Афинская ривьера могут продаваться с высокой премией. Процентная доходность иногда оказывается ниже, чем у обычной квартиры в Фессалониках или Афинах.

Комиссия управляющей компании по краткосрочной аренде обычно составляет 15–30% выручки.

При покупке дома или виллы необходимо оценить конструкцию здания, страховое покрытие, противопожарный доступ и историю природных рисков района.

Это цены предложения, а не стоимость закрытых сделок. В одном регионе разница может превышать 100% в зависимости от вида на море, состояния объекта, разрешений и расстояния до пляжа. Актуальные индексы предложений публикуются Spitogatos, тогда как официальный Банк Греции отслеживает динамику стоимости на основании банковских оценок.

Налог на передачу составляет 3%. С учётом муниципальной надбавки в практических расчётах часто используют показатель около 3,09%. Налог уплачивается покупателем до подписания договора.

Суммарные расходы без комиссии агентства обычно составляют около 6–9%.

Стандартный НДС на новую недвижимость составляет 24%, но его применение к непроданным объектам застройщика может быть приостановлено по заявлению девелопера.

Действие приостановки продлено до 31 декабря 2026 года. В таких сделках вместо НДС применяется налог на передачу.

Все владельцы греческой недвижимости платят ежегодный налог ENFIA. Он рассчитывается по площади, зоне, возрасту здания, этажу и другим характеристикам.

Для обычной квартиры сумма может составлять несколько сотен евро в год. Для дорогой виллы, большого участка или нескольких объектов налог выше.

С 2026 года доход физических лиц от недвижимости облагается по следующей шкале:

Из дохода физического лица может учитываться нормативный вычет 5% на ремонт и обслуживание.

Налог на прирост стоимости недвижимости формально установлен в размере 15%, но его применение к физическим лицам приостановлено до 31 декабря 2026 года.

Страхование квартиры: примерно €150–500 в год.

Страхование виллы: от €400–1 500 и выше.

Обслуживание многоквартирного дома: около €30–200 в месяц.

Управление краткосрочной арендой: 15–30% выручки.

Содержание бассейна и сада: от €2 000–8 000 в год.

Климатический сбор при туристической аренде оплачивается отдельно и декларируется ежемесячно.

Homium сопровождает покупателей, рассматривающих Грецию для переезда, отдыха, инвестиций или оформления Golden Visa.

Подбор по цели. Квартиры для долгосрочной аренды, виллы для туристического бизнеса и объекты для Golden Visa анализируются по разным критериям.

Проверка актуального порога Golden Visa. До бронирования определяется, относится ли объект к зоне €800 000, €400 000 или специальной категории €250 000.

Юридическое сопровождение. Организуется проверка собственника, обременений, кадастровых данных и договора.

Технический аудит. Инженер проверяет законность здания, площадь и перепланировки.

Расчёт реальной доходности. Учитываются налоги, сезонность, управление, коммунальные расходы и ограничения краткосрочной аренды.

Помощь с международной оплатой. Анализируются происхождение средств, банковский маршрут и требования финансового контроля.

Дистанционная покупка. Сделку можно организовать по нотариальной доверенности.

Сопровождение после приобретения. При необходимости организуются ремонт, меблировка, регистрация аренды и подбор управляющей компании.

Перед бронированием объекта необходимо письменно согласовать комиссию, перечень услуг, ответственность сторон и условия возврата депозита. Актуальные предложения, стоимость объектов и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/greece/