Недвижимость в Испании в 2026 году: реальные цены, доходность и лучшие регионы для покупки

Рынок недвижимости Испании остаётся одним из самых активных в Европе. В 2025 году в стране зарегистрировали 714 237 сделок купли-продажи жилья — на 11,5% больше, чем годом ранее. Это один из наиболее высоких результатов испанского рынка за последние десятилетия.

Спрос продолжает превышать предложение, особенно в крупных городах, на островах и популярных морских курортах. Поэтому недвижимость в Испании рассматривают не только как жильё для переезда, но и как инструмент сохранения капитала, получения дохода от аренды и последующей перепродажи.

Цены на жильё растут быстрее, чем прогнозировалось ранее. В первом квартале 2026 года индекс цен увеличился на 12,9% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Новостройки подорожали на 9,1%, вторичное жильё — на 13,5%. Основная причина роста — дефицит качественных объектов при стабильном внутреннем и иностранном спросе.

Иностранные покупатели в 2025 году оформили 13,82% всех сделок с жильём. В отдельных прибрежных провинциях их доля значительно выше: в Аликанте — 43,29%, Малаге — 32,8%, Санта-Крус-де-Тенерифе — 30,04%, на Балеарских островах — 29,86%. Среди наиболее активных покупателей остаются британцы, немцы, нидерландцы, французы и граждане других европейских стран. Украинцы также покупают жильё для переезда, отдыха и инвестиций.

Туристический поток поддерживает арендный рынок. В 2025 году Испанию посетили 96,8 млн иностранных туристов — новый исторический максимум. В первые пять месяцев 2026 года количество туристов выросло ещё на 5%. При этом краткосрочная аренда регулируется всё строже: для размещения объекта на онлайн-платформах требуется регистрационный номер, а в некоторых городах получение туристической лицензии ограничено.

Лучшие регионы для покупки недвижимости в ИспанииКоста-дель-Соль и Андалусия

Андалусия остаётся одним из главных направлений для иностранных покупателей. Здесь расположены Малага, Марбелья, Эстепона, Фуэнхирола, Бенальмадена и другие популярные курорты. Коста-дель-Соль привлекает развитой инфраструктурой, международными школами, аэропортом Малаги и продолжительным туристическим сезоном.

• Кому подходит: инвесторам в аренду, семьям с детьми, покупателям премиальной недвижимости и тем, кто планирует постоянное проживание у моря.
• Плюсы: высокая ликвидность, международная среда, развитая инфраструктура, стабильный спрос на аренду.
• Минусы: высокая стоимость объектов в Марбелье и прибрежных районах, сезонная загруженность, строгие требования к туристической аренде.
• Цены: средняя цена предложения в Андалусии в июне 2026 года составляла около €2 936 за м². В Малаге — €3 784 за м², в Марбелье — €5 608 за м². Квартиры в менее дорогих городах региона можно найти от €170 000–200 000, тогда как качественные апартаменты в Малаге и Марбелье обычно стоят значительно дороже.
• Ликвидность: высокая в Малаге, Марбелье, Эстепоне и районах с хорошей транспортной доступностью.

Коста-Бланка — Аликанте и Торревьеха

Коста-Бланка подходит покупателям, которые ищут более доступное жильё у моря. Регион привлекает мягким климатом, международным аэропортом Аликанте, медицинской инфраструктурой и большим сообществом иностранцев.

• Кому подходит: семьям, пенсионерам, покупателям с умеренным бюджетом и инвесторам в долгосрочную или сезонную аренду.
• Плюсы: большой выбор жилья, развитая инфраструктура, международная среда, доступность по сравнению с Мадридом, Барселоной и Балеарскими островами.
• Минусы: качество и ликвидность объектов сильно различаются, а дешёвое жильё нередко требует ремонта или находится далеко от моря.
• Цены: средняя цена предложения в Аликанте в июне 2026 года составляла около €2 575 за м², в Торревьехе — €2 558 за м². Небольшие квартиры на вторичном рынке могут стоить от €90 000–120 000, но жильё в хорошем состоянии рядом с морем обычно дороже.
• Ликвидность: средняя или высокая в зависимости от района. Наибольшим спросом пользуются объекты рядом с морем, транспортом и круглогодичной инфраструктурой.

Барселона и Каталония

Барселона — один из главных деловых, туристических и технологических центров Испании. Город сохраняет высокий спрос на покупку и долгосрочную аренду, однако стоимость входа остаётся высокой.

Каталония предлагает не только городскую недвижимость, но и курортные направления: Коста-Брава, Ситжес, Салоу, Таррагона и Жирона. Стоимость объектов за пределами Барселоны может быть ниже, при этом ликвидность зависит от транспортной доступности и сезонности.

• Кому подходит: предпринимателям, специалистам международных компаний, инвесторам в долгосрочную аренду и покупателям, которым важна городская инфраструктура.
• Плюсы: высокий спрос, развитый рынок аренды, международная бизнес-среда, транспорт и образование.
• Минусы: дорогая недвижимость, ограничения туристической аренды, сложные правила лицензирования и высокая стоимость содержания.
• Цены: средняя цена предложения в Барселоне в июне 2026 года составляла около €5 269 за м². Стоимость квартиры с одной или двумя спальнями в хорошем районе нередко начинается от €350 000–450 000.
• Ликвидность: высокая для правильно оценённых квартир в районах с метро, инфраструктурой и устойчивым арендным спросом.

Мадрид

Мадрид — столица, крупнейший деловой центр страны и один из самых дорогих рынков Испании. Здесь высокий спрос со стороны местных жителей, иностранных специалистов, студентов и компаний.

Покупка в Мадриде чаще ориентирована на долгосрочную аренду и сохранение капитала. Туристическая стратегия требует отдельной проверки правил конкретного района и дома.

• Кому подходит: инвесторам в долгосрочную аренду, предпринимателям, специалистам и семьям, переезжающим в Испанию на постоянное проживание.
• Плюсы: сильная экономика, развитая транспортная система, стабильный спрос на аренду, высокая ликвидность.
• Минусы: высокая стоимость входа, относительно невысокая процентная доходность в центральных районах, жаркое лето и отсутствие моря.
• Цены: средняя цена предложения в Мадриде в июне 2026 года достигла примерно €6 013 за м². Квартира площадью 60–70 м² может стоить от €350 000–450 000 на окраине и значительно дороже в центральных районах.
• Ликвидность: высокая, особенно в районах с метро, университетами, офисными центрами и развитой социальной инфраструктурой.

Валенсия

Валенсия сочетает крупный город, морское побережье, университеты и относительно комфортную стоимость жизни. Однако называть её дешёвым или недооценённым рынком уже нельзя: за последние годы цены значительно выросли.

Город пользуется спросом у семей, цифровых специалистов и иностранцев, которые хотят жить у моря, не отказываясь от городской инфраструктуры. Рынок долгосрочной аренды остаётся активным.

• Кому подходит: семьям, инвесторам в долгосрочную аренду, специалистам на удалённой работе.
• Плюсы: море, климат, транспорт, университеты, международное сообщество.
• Минусы: быстрый рост цен, дефицит качественных объектов и ужесточение правил туристической аренды.
• Цены: средняя цена предложения в городе Валенсия в июне 2026 года составляла около €3 370 за м². Квартиры с одной или двумя спальнями обычно предлагаются от €180 000–250 000 в зависимости от района и состояния.
• Ликвидность: средняя или высокая в центральных, приморских и хорошо связанных с центром районах.

Балеарские острова — Майорка и Ибица

Балеарские острова относятся к премиальному сегменту испанского рынка. Ограниченное предложение земли, международный спрос и строгие правила строительства поддерживают высокие цены.

Майорка подходит для постоянного проживания, сезонного отдыха и сохранения капитала. Ибица ориентирована преимущественно на покупателей с высоким бюджетом и рынок элитной аренды.

• Кому подходит: состоятельным покупателям, инвесторам в премиальную недвижимость, семьям, которые планируют проводить на островах значительную часть года.
• Плюсы: ограниченное предложение, международный спрос, природа, престиж и высокая стоимость качественных объектов.
• Минусы: дорогой вход, высокие расходы на содержание, строгие ограничения аренды и строительства.
• Цены: средняя цена предложения на Балеарских островах в июне 2026 года составляла €5 337 за м², в Пальма-де-Майорке — €5 257 за м², в городе Ибица — около €7 214 за м².
• Ликвидность: высокая в премиальном сегменте при условии правильной оценки объекта.

Канарские острова — Тенерифе и Фуэртевентура

Канарские острова отличаются мягким климатом и продолжительным туристическим сезоном. На островах действует налог IGIC, который заменяет общеиспанский НДС и для покупки нового жилья обычно составляет 7%.

Тенерифе обладает развитой инфраструктурой и большим выбором объектов. Фуэртевентура привлекает природой, пляжами и более спокойным форматом жизни.

• Кому подходит: инвесторам в аренду, покупателям жилья для зимнего проживания и тем, кто ищет мягкий климат в течение всего года.
• Плюсы: продолжительный туристический сезон, международный спрос, развитая курортная инфраструктура.
• Минусы: островная логистика, стоимость ремонта и доставки материалов, ограничения на туристическую аренду.
• Цены: средняя цена предложения на Канарских островах в июне 2026 года составляла около €3 297 за м². В городе Санта-Крус-де-Тенерифе — около €2 668 за м², в провинции Санта-Крус-де-Тенерифе — €3 423 за м².
• Ликвидность: высокая в туристических районах Тенерифе и Гран-Канарии, средняя в удалённых локациях.

Инвестиции в недвижимость Испании: доходность от аренды

Испанская недвижимость остаётся востребованным инвестиционным активом, но доходность необходимо рассчитывать по конкретному объекту. Важно учитывать не только стоимость покупки и размер арендной платы, но и налоги, ремонт, периоды простоя, коммунальные расходы и управление.

Во втором квартале 2026 года средняя валовая доходность жилья от долгосрочной аренды в Испании оценивалась примерно в 6,5%. Этот показатель рассчитывается до вычета налогов и расходов собственника. В дорогих городах процентная доходность обычно ниже, поскольку стоимость покупки растёт быстрее арендных ставок.

Стратегии инвестирования

Краткосрочная аренда через туристические платформы может обеспечивать высокую выручку в курортных районах. Потенциальная валовая доходность составляет около 5–8% годовых, но зависит от загрузки, сезона, стоимости управления и наличия разрешений. Стратегия подходит для Коста-дель-Соль, Канарских и Балеарских островов только после проверки лицензии.

Долгосрочная аренда обеспечивает более стабильный денежный поток и требует меньше операционного управления. Ориентировочная валовая доходность составляет 4–6,5% годовых. Стратегия актуальна для Мадрида, Барселоны, Валенсии, Малаги, Аликанте и университетских городов.

Покупка с ремонтом и перепродажей, или fix & flip, подходит активным инвесторам, способным приобрести объект ниже рынка. Потенциальная прибыль зависит от стоимости ремонта, налогов, комиссии агентства и срока продажи. Универсальный показатель доходности для такой стратегии отсутствует.

Стратегия buy & hold предполагает длительное владение объектом, получение арендного дохода и возможный рост стоимости. Она меньше зависит от краткосрочных изменений рынка, но требует правильного выбора района и контроля расходов.

Средняя валовая доходность не равна чистой прибыли. После вычета налогов, comunidad, страховки, ремонта, управления и периодов без арендаторов результат может быть на 1,5–3 процентных пункта ниже.

Прогноз цен на недвижимость в Испании

Прогнозы на несколько лет необходимо воспринимать как ориентир, а не как гарантию. В марте 2026 года BBVA Research ожидал роста стоимости жилья примерно на 10,2% по итогам 2026 года и на 6,8% в 2027 году. Основным фактором остаётся нехватка нового предложения при увеличении количества домохозяйств.

Цифры после 2027 года являются сценарной оценкой. Фактическая динамика будет зависеть от процентных ставок, экономики Испании, объёмов строительства, миграции, налогового регулирования и правил покупки для нерезидентов.

Почему стоит купить недвижимость в Испании

Испания — не только туристическое направление, но и одна из крупнейших экономик еврозоны. Покупатели рассматривают страну для постоянного проживания, отдыха, аренды и сохранения капитала.

Переезд и постоянное проживание. Испания привлекает климатом, медициной, европейским образованием, транспортом и высоким качеством жизни. Особенно востребованы Мадрид, Валенсия, Аликанте, Малага, Барселона и острова.

Оформление ВНЖ на отдельном основании. С 3 апреля 2025 года покупка недвижимости стоимостью от €500 000 больше не предоставляет право на «золотую визу». Для легального проживания необходимо использовать другое основание: работу, предпринимательство, обучение, финансовую независимость, семейные обстоятельства или визу цифрового кочевника.

Инвестиции в аренду. Большой поток туристов и высокий спрос на долгосрочное жильё позволяют получать доход, но возможность сдачи необходимо проверять до покупки.

Диверсификация капитала в евро. Недвижимость в стране ЕС позволяет хранить часть капитала в материальном активе, номинированном в евро.

Отдых и семейный дом. Собственное жильё у моря можно использовать для отдыха, а в период отсутствия сдавать при наличии необходимых разрешений.

Образование детей. Покупка квартиры может решить вопрос проживания во время обучения в испанской школе или университете, хотя сама недвижимость не предоставляет миграционного статуса.

Бизнес. Коммерческие помещения, офисы, гостиничные объекты и недвижимость для сферы услуг могут использоваться для запуска бизнеса, но требуют отдельного анализа лицензий и налогообложения.

Процедура покупки недвижимости в Испании для украинцев

Граждане Украины могут покупать недвижимость в Испании наравне с другими иностранцами. Наличие ВНЖ не требуется. Стандартная сделка без ипотеки обычно занимает от одного до трёх месяцев, если документы и источник средств подготовлены заранее.

Шаг 1. Получение NIE

NIE, или Número de Identificación de Extranjero, — идентификационный номер иностранца. Он требуется для подписания документов, уплаты налогов и проведения других юридических операций.

NIE можно оформить через консульство Испании или непосредственно в Испании. Срок зависит от места подачи и доступности записи.

Шаг 2. Подготовка банковского счёта и подтверждение средств

Испанский банковский счёт упрощает оплату налогов, коммунальных услуг и регулярных расходов. Однако расчёт за недвижимость в некоторых случаях может проводиться со счёта в другой стране ЕС.

Банк, нотариус и юрист вправе запросить документы о происхождении средств: декларации, выписки, договор продажи имущества, справки о доходах или документы о наследстве. Этот вопрос нужно решить до внесения невозвратного депозита.

Шаг 3. Выбор объекта и резервирование

После выбора объекта может подписываться contrato de reserva. Размер резерва обычно составляет €3 000–10 000, но зависит от цены недвижимости и условий продавца.

В договоре необходимо зафиксировать стоимость, срок резерва, условия возврата денег и обязательство продавца снять объект с продажи.

Шаг 4. Юридическая проверка Due Diligence

До подписания основного договора проверяются собственник, обременения, ипотека, аресты, задолженность по IBI и comunidad, соответствие площади реестру, законность перепланировок и возможность аренды.

Главный документ — nota simple из Registro de la Propiedad. Дополнительно запрашиваются кадастровые сведения, квитанции об уплате налогов и документы сообщества собственников.

Шаг 5. Предварительный договор купли-продажи

После проверки подписывается contrato de arras. Покупатель обычно передаёт около 10% стоимости объекта.

Если покупатель без предусмотренного договором основания отказывается от сделки, он может потерять депозит. Если отказывается продавец, он обычно возвращает покупателю двойную сумму задатка.

Шаг 6. Нотариальная сделка

Основной договор escritura pública подписывается у нотариуса. Покупатель может присутствовать лично или оформить нотариальную доверенность на представителя.

Перед подписанием нотариус проверяет стороны сделки, основные документы и порядок расчётов. Однако нотариальная проверка не заменяет полноценный юридический due diligence.

Шаг 7. Регистрация и уплата налогов

После подписания escritura необходимо уплатить налоги и зарегистрировать право собственности в Registro de la Propiedad.

Стандартная регистрация при правильно подготовленных документах может занимать несколько недель. При наличии замечаний или необходимости исправить документы срок увеличивается.

Homium помогает организовать подготовку сделки и международные расчёты в рамках действующего законодательства. Для украинских клиентов вопрос перевода средств рассматривается индивидуально с учётом страны нахождения денег, источника капитала и требований банковского комплаенса.

Цены на недвижимость в Испании

Испанский рынок предлагает объекты разных ценовых категорий, но бюджетный порог за последние годы заметно вырос. Дешёвые предложения часто относятся к небольшим городам, объектам под ремонт, квартирам без лифта или жилью далеко от моря.

Ориентировочные цены на объекты в 2026 году:

• Студия или небольшая квартира в Торревьехе: от €90 000–130 000.
• Квартира с одной или двумя спальнями в Аликанте: €140 000–230 000.
• Квартира с одной или двумя спальнями в Малаге: €230 000–400 000.
• Квартира с одной или двумя спальнями в Валенсии: €200 000–350 000.
• Квартира площадью 60–70 м² в Мадриде: €350 000–600 000.
• Квартира с одной или двумя спальнями в Барселоне: €350 000–650 000.
• Квартира на Тенерифе: €170 000–320 000.
• Квартира на Ибице: от €450 000 до €1 млн и выше.
• Вилла на Коста-Бланке: €300 000–750 000.
• Вилла в Марбелье: от €700 000 до нескольких миллионов евро.

Цены на недвижимость в Испании по регионам, € за м²

Средняя цена предложения на вторичном рынке в июне 2026 года достигла €2 823 за м². При этом зарегистрированная средняя цена фактически проведённых сделок за 2025 год была ниже — около €2 284 за м². Разница объясняется торгом, состоянием объектов и тем, что в объявлениях могут дольше оставаться переоценённые варианты.

Новостройки обычно стоят дороже вторичной недвижимости, особенно в популярных прибрежных районах. Их преимущества — энергоэффективность, современная планировка, гарантия застройщика и отсутствие срочного ремонта. Вторичное жильё предоставляет больший выбор районов и иногда позволяет договориться о скидке.

Земельные участки в Испании подходят для строительства частного дома или девелоперского проекта. Перед покупкой необходимо проверить категорию земли, разрешённый тип застройки, доступ к коммуникациям и муниципальные ограничения.

Риски при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости за рубежом требует юридической, технической и финансовой проверки. Большинство рисков можно обнаружить до внесения основного депозита.

Юридические обременения. На объекте может быть зарегистрирована ипотека, арест, сервитут или другое ограничение. Также необходимо проверить задолженность по IBI и взносам comunidad.

Незаконные перепланировки. Фактическая площадь и планировка могут отличаться от данных реестра и кадастра. Незарегистрированные пристройки и дополнительные комнаты осложняют ипотеку, страхование и перепродажу.

Нелицензированная аренда. Для краткосрочной аренды требуется выполнение национальных, региональных и муниципальных требований. С 1 июля 2025 года регистрационный номер обязателен для размещения объекта на онлайн-платформах. В отдельных городах новые туристические лицензии практически не выдаются.

Переоценённые районы. Низкая цена не всегда означает выгодную покупку. Объект может находиться в районе со слабым спросом, плохим транспортом или большим количеством аналогичных предложений.

Агентский конфликт интересов. Агент может получать вознаграждение от продавца или застройщика и быть заинтересованным в продаже конкретного объекта. Покупателю важно понимать, кто представляет его интересы и кто оплачивает комиссию.

Языковой барьер и региональные различия. Правила аренды, налоги и градостроительные нормы отличаются в Андалусии, Каталонии, Мадриде, Валенсии, на Балеарских и Канарских островах.

Риски новостроек. Возможны перенос сроков строительства, изменение характеристик объекта и финансовые проблемы девелопера. До внесения денег необходимо проверить лицензию, право на участок, банковские гарантии и условия возврата платежей.

Финансовый комплаенс. Испанские банки проверяют происхождение денег. Если документы подготовлены неправильно, перевод может быть задержан даже после подписания договора резерва.

Работа с агентством и независимым испанским юристом позволяет проверить объект, документы и расходы до принятия окончательного решения.

Налоги и расходы при покупке и содержании недвижимости в Испании

Дополнительные расходы при покупке обычно составляют около 10–15% стоимости недвижимости. Точный показатель зависит от региона, типа объекта, наличия ипотеки и стоимости юридических услуг.

Расходы при покупке

Налоги и расходы при владении и аренде

IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Его размер зависит от кадастровой стоимости и ставки конкретного муниципалитета. Для обычной квартиры он может составлять от нескольких сотен до более €1 000 в год.

Налог на условный доход нерезидента уплачивается, если объект не сдаётся и используется собственником. Налог рассчитывается не от рыночной стоимости, а от установленной доли кадастровой стоимости.

IRNR на доход от аренды зависит от налогового резидентства владельца. Для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии обычно применяется ставка 19% с возможностью учитывать определённые расходы. Для резидентов других стран общая ставка может составлять 24% без аналогичного перечня вычетов.

Налог на прирост капитала возникает при продаже объекта. Кроме государственного налога, может уплачиваться муниципальная plusvalía. При продаже недвижимости нерезидентом покупатель удерживает 3% цены в качестве авансового платежа по налоговым обязательствам продавца.

Страхование жилья стоит ориентировочно €150–600 в год. При ипотеке банк обычно требует страхование объекта, но собственник вправе выбирать страховую компанию.

Comunidad de propietarios — взносы на содержание общих зон, лифтов, бассейнов, охраны и территории. Размер может составлять от €40–50 до нескольких сотен евро в месяц.

Налог на богатство может применяться к нерезидентам с дорогостоящими активами в Испании. Условия, необлагаемый минимум и ставки зависят от автономного сообщества и общей стоимости имущества.

Почему покупатели выбирают агентство Homium

Homium сопровождает покупателей, которые рассматривают Испанию для переезда, отдыха или инвестиций. Основная задача агентства — не просто показать объявления, а подобрать объект с учётом бюджета, цели, будущих расходов и ликвидности.

• Представление интересов покупателя. Специалисты анализируют объекты по критериям клиента, сравнивают цены и обращают внимание на возможные недостатки.
• Работа с разными регионами. Подбор проводится на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке, Балеарских и Канарских островах, в Мадриде, Барселоне, Валенсии и других регионах.
• Юридическое сопровождение. Организуется проверка nota simple, задолженностей, обременений, разрешений и договоров с привлечением испанских специалистов.
• Содействие в расчётах. Для украинских покупателей анализируются законные способы проведения платежа с учётом происхождения средств и требований банков.
• Организация сделки. Homium координирует резервирование, переговоры, подготовку документов, нотариальное оформление и регистрацию объекта.
• Помощь после покупки. При необходимости организуется передача ключей, подключение коммунальных услуг, ремонт, меблировка и управление арендой.
• Работа на русском и украинском языках. Покупатель получает объяснение условий сделки и документов на понятном языке.
• Прозрачность. До начала работы необходимо согласовать перечень услуг, размер комиссии и дополнительные расходы, чтобы клиент заранее понимал полный бюджет сделки.

Актуальную информацию о регионах, стоимости объектов и доступных предложениях можно посмотреть на странице https://homium.ua/spain/