Что выгодней: покупка квартиры в кредит от банка или в рассрочку от застройщика?

В Украине купить квартиру можно тремя способами: взять ипотечный кредит, воспользоваться рассрочкой от компании-застройщика либо оплатить покупку сразу. Последний вариант скорее исключение, нежели правило. А вот рассрочка и кредит стали единственными инструментами, воспользовавшись которыми можно стать владельцем собственного жилья. Безусловно, существуют плюсы и минусы таких заемных средств, но часто альтернативы нет. Предлагаем сегодня разобраться в том, что выгодней: покупка квартиры в кредит от банка или в рассрочку от застройщика.
 

   

 

Владелец риэлтерской компании «Практик», участник проекта «Школа владельцев бизнеса» Николай Жук:

«На сегодняшний день доходы большинства украинцев, к сожалению, не настолько высоки, что бы иметь возможность, полностью сразу расплатиться за покупку новой квартиры. Как показывает практика, сегодня лишь треть первичной недвижимости экономкласса, покупается за собственные сбережения. Большая же ее часть приобретается все–таки за счет заемных средств. В данное время, вопрос недостатка денег на покупку жилья можно решить двумя способами: взять кредит/ипотеку в банке, или заключить договор рассрочки с компанией – застройщиком. 

На первый взгляд, потребителям зачастую кажется, что оба варианта идентичны. Однако, несмотря на некоторую схожесть, разница между этими двумя схемами приобретения жилья существует. И ипотека, и рассрочка, имеет как свои привлекательные стороны, так и подводные камни. Итак, давайте рассмотрим все нюансы поподробнее. 

Рассрочка — это покупка недвижимости, но стоимость жилья вносится частями с определенным периодом в несколько месяцев или лет. Ипотека же характеризуется, как кредит с большим сроком и небольшими ежемесячными платежами. В любом случае, оформляете ли вы кредит в банке, или же подписываете договор о рассрочке с застройщиком, от вас потребуется внесение первоначального взноса и оплата заемных средств, в виде годовой процентной ставки. 

Если речь идет об ипотеке, то размер первоначального взноса обычно ограничивается 10–30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При рассрочке же, как правило, он составляет минимум половину, а то и 60-70% от стоимости жилья. Процентная ставка по ипотечным кредитам сейчас в среднем колеблется от 16 до 24% годовых в гривне. А рассрочки от застройщика предлагаются от 0% на этапе строительства до ввода объекта в эксплуатацию и от 5% годовых после. Далее ставка меняется – чем дольше период рассрочки, тем выше ставка. 

Что касается сроков погашения займа, то ипотечный кредит выплачивается в течение 10-25 лет, а рассрочка от застройщика – всего один, максимум три года. Помимо этого ипотеку всегда сопровождают сопутствующие траты: оплата банковской комиссии, страхование недвижимости и так далее. С другой стороны, оформляя кредит в банке, покупатель не ограничен в выборе недвижимости – может выбрать как первичное жилье в любом проекте, так и квартиру на вторичном рынке. 

Но, зачастую, кредиты на покупку квартир в строящихся объектах банки выдают с большой неохотой, выдвигая строжайшие требования к заемщику. Что бы получить положительное решение банка, вам необходимо документально подтвердить собственную платеже- и кредитоспособность. Не лишним будет и предоставление имущественного залога.

В отличие от банков, компании–застройщики более лояльно относятся к своим покупателям. Для оформления договоров по рассрочке требуется минимальный пакет документов, без привлечения поручителей. Кроме того, строящаяся квартира, за которую при подписании договора покупатель выплачивает первоначальный взнос, уже является залоговым имуществом. Плюс ко всему застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.

В свою очередь, в отличие от ипотечного жилья, квартира, приобретаемая в рассрочку, переходит в собственность покупателя только после полной оплаты ее стоимости. Так же стоит учесть, что, как правило, объектом рассрочки является еще недостроенное жилье. Это, во-первых, не позволяет покупателю въехать в квартиру и жить в ней, а, во-вторых, не защищает покупателя от рисков банкротства застройщика и замораживания строительства.

Вот, пожалуй, и все основные различия, но в подведение итогов, я бы все — таки хотел ответить на главный вопрос: «Что же выгоднее?». 

Бесспорно, даже самая лояльная банковская ипотека обойдется покупателю значительно дороже, чем наиболее дорогая программа рассрочки от застройщика. Практика подтверждает, что обычно по итогам рассрочки, оформленной на период два года, покупатель переплачивает не более 10% стоимости жилья, в то время как переплата по ипотеке составляет минимум двукратный размер от изначальной цены на квартиру. 

Стоит учесть, что рассрочка скорее подойдёт людям с высоким стабильным доходом, которые планируют приобрести новое жилье для собственных нужд или просто вкладывают деньги в недвижимость для сохранения. 

А вот банковские ипотечные программы чаще всего пользуются людьми, которые имеют стабильный доход на работе, но этого дохода недостаточно, чтобы снимать квартиру и откладывать на собственную жилплощадь. Они понимают, что переплата за жилье будет весьма существенна, но другого варианта его купить просто не имеют.

С другой стороны, не существует универсального рецепта, правильного или неправильного ответа, потому что всё будет зависеть от вашей конкретной ситуации. А при наличии нескольких вариантов, каждый сможет выбрать тот, который кажется ему наиболее подходящим!».
 

Мнение авторов и блогеров «Минфина»:
 

Pozitivo: «Покупка квартиры в кредит по нынешним процентам — это добровольное самоубийство. Рассрочка от застройщика может быть максимум на год, что в корне не очень помогает выплатить всю стоимость квартиры.

Поэтому мой ответ следующий — рассчитывать надо ровно на половину зарабатываемой в месяц суммы и из этого и исходить. К примеру, зарабатываете вы, допустим, 8000 тыс. грн, значит рассчитываете вы на 4000 грн. Как можно ими правильно распорядиться, спросите вы? Отвечаю — 2000 грн.на съем какой-нибудь коммуналки, а, остальные 2000 грн. в фонд будущей недвижимости. И, конечно же, постоянно думайте, как увеличить свой доход, тогда и откладываемая сумма будет увеличиваться. Таким образом года за 3-4 вы сможете заработать на 1 комнатную квартиру в пригороде Киева, не переживая и не нервничая по поводу кредитов и рассрочек».
 

Timir: «Если речь идет о новом жилье в сданном доме, то рассрочка по определению лучше кредита. Но рассрочка дается на небольшой период времени (1-2 года), при этом требуется первоначальный взнос до 50 % и ложится немалым ежемесячным бременем на семейный бюджет. 

  Плюсы — минимальный риск (если дом сдан), вложение в то, что можно потрогать. Минусы — падение цен откусит часть стоимости от уплаченной цены. 

Кредит хорош тем, что сроки уплаты можно растянуть во времени (15-20 лет), а плох тем, что ставки слишком высокие. Переплата от начальной цены в 2-3 раза, является антипривлекательным моментом на падающем рынке. Плюсы — их нет (разве что временное ощущение счастья владением собственной недвижимостью). Минусы — очень большие риски. Потеря работы, неоднократное падение нацвалюты за весь срок кредита, дикая переплата, «чуткое понимание» банкиров в трудную минуту и так далее.

Инструмент рассрочки появился в следствии кратного падения спроса на жилье. На рынке присутствует дисбаланс спроса и предложения из-за завышенных цен, и нулевой покупательской способности.

Рассрочка привлекательнее кредита. Но нужно изучить договор с привлечением юриста, учесть все тонкости и скрытые примечания, иначе ваша рассрочка превратится в неподъемный кредит».
 

Сергей Ждан: «Банк по своей природе – грабитель. Его задача – не облагодетельствовать, а обобрать своего клиента, сделав это по возможности незаметно и красиво. Это не означает, что с ним нельзя вступать в финансовые игры, но если уж брать кредиты, — то только на бизнес, доход от которого погасит проценты.

Застройщик это и делает. Особенно, — в случае, когда не удается собрать предоплату с будущих жильцов. Если застройщик предлагает рассрочку, это означает, что ее условия позволяют ему выплачивать полученный в банке кредит и зарабатывать самому. Получается, что рассрочка – это тот же банковский кредит, но через посредника. Будет ли он дешевле и безопаснее прямого займа? Я думаю, — вряд ли; разве что застройщик сам находится в сложном финансовом положении и думает не столько о доходе, сколько о спасении бизнеса. Такой ситуацией, казалось бы, не грех и воспользоваться, но я бы не стал, опасаясь непредсказуемого поведения загнанного в угол бизнесмена. 

Другое дело – рассрочка от частного продавца. Вот к ней можно стремиться. Человек с человеком могут договориться, потому что их интересует равный обмен. А вот бизнесмен всегда стремится к обмену неравному, потому и договариваться с ним сложнее.

Тенденция последнего времени – усложнение финансовых продуктов и широкое распространение их производных. Причина – жадность и безнравственность тех же банкиров на фоне финансовой неграмотности населения. Это тоже тенденция».
 

А как вы считаете, что выгодней — покупка квартиры в кредит от банка или в рассрочку от застройщика?