Аликанте на максимуме: €2 705 за м², а туристические лицензии заморожены - где покупать в 2026 году

Аликанте в 2026 году подошёл к рынку, которого здесь ещё не было: средняя цена жилья в июле достигла исторического максимума — около €2 705 за м², что на 6,6% выше уровня предыдущего года. При этом аренда дорожает даже быстрее: средняя ставка в городе выросла до €13,8 за м² в месяц, прибавив 8,6% за двенадцать месяцев. Но рынок крайне неоднороден. В Кампоаморе квартиру всё ещё можно искать примерно от €2 000 за м², тогда как в новом ПАУ-5 цена уже приблизилась к €5 000 за м².

Для украинского покупателя недвижимость в Аликанте интересна сразу по нескольким причинам: здесь есть полноценная городская инфраструктура, море, международный аэропорт, университетский и деловой спрос, большой рынок долгосрочной аренды и один из самых интернациональных рынков жилья в Испании. Во втором квартале 2026 года иностранцы обеспечили около 46,4% всех покупок жилья в провинции Аликанте — самый высокий показатель среди испанских провинций. Это означает, что цены на Коста-Бланке формируются уже не только доходами местных жителей, но и международным капиталом.

Однако стратегия «купить квартиру возле моря и сдавать туристам» в самом Аликанте в 2026 году практически перестала быть универсальным решением. В городе действует мораторий на выдачу разрешений для новых туристических квартир, который распространяется на всю территорию муниципалитета и может сохраняться до начала 2027 года, пока власти вводят новую систему регулирования. Поэтому долгосрочная аренда и покупка для собственного проживания сегодня выглядят значительно предсказуемее, чем приобретение обычной квартиры с расчётом на новую туристическую лицензию.

Средняя цена предложения в городе достигла €2 705 за м² в июле 2026 года. Это на 0,4% выше июньского показателя, на 0,9% выше апреля и на 6,6% выше июля 2025 года. Июльский показатель стал историческим максимумом для города.

При этом провинция Аликанте в целом стоит немного дороже — около €2 744 за м², а годовой рост составляет 7,7%. Разница объясняется дорогими прибрежными муниципалитетами Коста-Бланки, которые входят в провинциальную статистику, но не относятся к самому городу Аликанте.

Главное отличие нынешнего рынка от ситуации двух-трёхлетней давности — рост уже не ограничивается престижными районами возле моря.

Например, объединённая зона Беналуа — Ла-Флорида — Бабель — Сан-Габриэль за год прибавила около 14,5%, а Беналуа отдельно — примерно 26%. В Кампоаморе, Каролинасе и Альтосано средний рост составляет около 10,2%. Сан-Блас и новые кварталы ПАУ прибавили около 7,8%, а Пляж Сан-Хуан и Кабо-де-лас-Уэртас — около 7,6%.

То есть спрос постепенно перемещается из самых дорогих зон в районы, где покупатель всё ещё может найти квартиру в диапазоне €120 000–200 000.

Второй фактор — международный спрос.

В первом квартале 2026 года иностранные покупатели обеспечили 44,65% сделок в провинции Аликанте. Во втором квартале доля выросла уже примерно до 46,43%, или около 5 710 покупок за три месяца. Для сравнения, средний показатель по Испании составил около 15,98%.

Третий фактор — туризм и транспортная доступность.

За первые семь месяцев 2026 года аэропорт Аликанте — Эльче обслужил около 12,4 млн пассажиров — на 9,6% больше, чем годом ранее. Только в июле пассажиропоток превысил 2,34 млн человек, а международные рейсы обеспечили подавляющее большинство трафика.

Для рынка жилья это означает устойчивый международный поток, но не автоматически высокую доходность каждой квартиры.

Это одно из главных преимуществ Аликанте по сравнению с некоторыми перегретыми рынками побережья.

В июле 2026 года средняя долгосрочная аренда в городе достигла €13,8 за м² в месяц.

За год она выросла на 8,6%, тогда как стоимость продажи — на 6,6%.

Если механически сопоставить среднюю аренду и среднюю цену покупки, получится около 6,1% валовой доходности:

€13,8 × 12 месяцев = €165,6 годовой аренды на каждый квадратный метр;

€165,6 / €2 705 ≈ 6,1%.

Но это только математический ориентир.

Из дохода необходимо вычитать налог нерезидента, взносы сообществу собственников, налог на недвижимость, страхование, ремонт, управление и период простоя.

Поэтому объект с расчётными 6% валовых может приносить заметно меньше чистыми.

Центр — уже не бюджетный рынок.

В июле 2026 года средняя цена достигла примерно €3 645 за м², увеличившись на 11,5% за год.

Средняя долгосрочная аренда составляет около €14,2 за м² в месяц.

Ориентировочно:

• 40 м² — около €146 000
• 50 м² — около €182 000
• 70 м² — примерно €255 000
• 100 м² — около €365 000.

Но внутри центра разница огромна.

В историческом центре и Санта-Крус средняя стоимость уже достигает примерно €4 271 за м². В традиционном центре — около €3 876 за м².

По средним показателям валовая долгосрочная доходность центра составляет около 4,7%.

Это ниже, чем во многих периферийных районах.

Зато инвестор получает:

• максимальную городскую ликвидность
• инфраструктуру в пешей доступности
• близость к набережной
• спрос со стороны иностранцев
• студентов и специалистов
• возможность последующей перепродажи более широкому кругу покупателей.

Центр рациональнее рассматривать как сочетание сохранения стоимости и аренды, а не как объект максимальной доходности.

Это самый атмосферный и одновременно один из наиболее дорогих сегментов центра.

Средний уровень — около €4 271 за м².

Аренда — около €16 за м² в месяц.

Здесь хорошо работают красивые отремонтированные квартиры с террасами и характерной архитектурой.

Но старый фонд создаёт дополнительные риски:

• отсутствие лифта
• состояние фасада
• крыша
• влажность
• ограничения на реконструкцию
• капитальные работы дома.

Кроме того, именно центральные туристические районы сильнее всего затрагивает регулирование краткосрочной аренды.

Покупать здесь обычную квартиру с расчётом «потом получу туристическую лицензию» в 2026 году особенно рискованно.

Это главный премиальный прибрежный рынок Аликанте.

Средняя стоимость объединённой зоны составляет примерно €3 834 за м².

Однако внутри неё есть три совершенно разных сегмента:

• Аликанте-Гольф — около €2 982 за м²
• Кабо-де-лас-Уэртас — около €3 693 за м²
• Пляж Сан-Хуан — около €4 091 за м²
• ПАУ-5 — уже примерно €4 997 за м².

Особенно показателен ПАУ-5.

За год этот новый район подорожал примерно на 17,5%.

Квартира площадью 80 м² по средней цене района соответствует почти €400 000 ещё до налогов и расходов сделки.

Это уже не дешёвая Коста-Бланка.

В объединённой зоне средняя долгосрочная аренда составляет около €16,1 за м² в месяц, что соответствует приблизительно 5% валовой доходности.

Для собственного проживания этот район один из лучших в городе.

Здесь:

• большие пляжи
• современные жилые комплексы
• бассейны
• парковки
• трамвай
• спортивная инфраструктура
• международный спрос
• большой выбор семейных квартир.

Но именно высокая цена входа ограничивает доходность.

ПАУ-5 заслуживает отдельного анализа.

Это один из самых новых и дорогих жилых кластеров Аликанте.

Средняя цена почти достигла €5 000 за м², а годовой рост составляет 17,5%.

Покупатель здесь платит не только за море, но и за современный формат:

• новые дома
• энергоэффективность
• парковку
• террасы
• бассейн
• закрытую территорию
• низкий риск крупных капитальных ремонтов в ближайшие годы.

Для сохранения капитала качественный объект может быть интересным.

Для аренды необходимо считать особенно осторожно.

Квартира за €400 000 должна приносить очень высокую месячную ставку, чтобы приблизиться к доходности более дешёвых районов.

Беналуа — одна из наиболее интересных локаций 2026 года.

Средняя цена здесь достигла примерно €2 740 за м², причём годовой рост составил около 26%.

Такой рост не следует механически переносить на будущее.

Скорее рынок переоценивает район после периода, когда он значительно уступал центру и морским зонам.

Беналуа находится близко к центру и железнодорожной станции, имеет полноценную инфраструктуру и подходит для постоянного проживания.

В более широкой зоне Беналуа — Ла-Флорида — Бабель — Сан-Габриэль средняя цена составляет около €2 391 за м², а аренда — около €12,6 за м².

Расчётная валовая доходность — примерно 6,3%.

Это один из наиболее сбалансированных сегментов для обычной долгосрочной инвестиции.

Для покупателя с ограниченным бюджетом эти районы выглядят интереснее премиальной береговой линии.

Ла-Флорида — примерно €2 176 за м².

Ла-Флорида-Портазго — около €2 095 за м².

Сан-Габриэль — около €2 057 за м².

Поэтому квартира площадью 60–70 м² ещё может укладываться примерно в €125 000–155 000.

Основной покупатель здесь — не турист на неделю, а постоянный житель.

Это делает районы интереснее для долгосрочной аренды.

Главный минус — меньшая международная ликвидность по сравнению с центром или Пляжем Сан-Хуан.

Одна из самых интересных зон по потенциальной доходности.

Средняя стоимость — около €2 012 за м².

Средняя аренда — примерно €12,6 за м² в месяц.

Простой расчёт даёт около 7,5% валовой доходности.

Это значительно выше центра и премиальных пляжных районов.

Квартира 50 м² по среднему уровню рынка соответствует примерно €101 000.

70 м² — около €141 000.

Но высокий процент доходности возникает не бесплатно.

Необходимо учитывать:

• более старый фонд
• существенную разницу между улицами
• качество дома
• социальный профиль микролокации
• ликвидность при перепродаже.

Здесь особенно важно покупать не «район по средней цене», а конкретный дом.

Средняя цена объединённой зоны составляет около €2 449 за м².

При этом старый Сан-Блас — около €2 285 за м², а новые кварталы ПАУ — примерно €3 188 за м².

Аренда в среднем — около €12,2 за м² в месяц.

Теоретическая валовая доходность объединённой зоны составляет приблизительно 6%.

Для постоянного проживания район удобен близостью к центру, железнодорожному вокзалу, дорогам и городской инфраструктуре.

Новое жильё дороже, но требует меньше капитальных расходов.

Старый Сан-Блас дешевле и потенциально доходнее.

Средняя цена — около €2 590 за м².

Годовой рост — примерно 5,8%.

Аренда — около €12,6 за м² в месяц.

Расчётная валовая доходность — около 5,8%.

Это прежде всего семейная локация.

Покупатель получает больше спокойствия и пространства, чем в центре, при этом остаётся внутри полноценного города.

В Гарбинете и районе Парка Авенидас цены уже приближаются к €2 880 за м².

Вистахермоса также интересна покупателям более крупных квартир и домов.

Средняя стоимость — около €2 464 за м², аренда — около €13,8 за м² в месяц.

Ориентировочная валовая доходность составляет около 6,7%.

Преимущество района — расположение между центром, торговым центром, пляжными зонами и северной частью города.

По соотношению цены и расположения это один из сегментов, который заслуживает внимания при бюджете €130 000–200 000.

Это арифметическая валовая доходность по средним ценам предложения. Она не учитывает налоги, ремонт, взносы сообществу собственников, страхование, простой, управление и стоимость приобретения.

Именно в Аликанте этот вопрос в 2026 году особенно важен.

Городские власти ещё в конце 2024 года ввели мораторий на новые туристические квартиры, затем расширили его на другие формы туристического размещения. В декабре 2025 года было подтверждено сохранение моратория на второй год, пока проходит утверждение новой градостроительной модели.

По действующей схеме мораторий может продолжаться максимум до января 2027 года. Он охватывает весь муниципалитет Аликанте и ограничивает выдачу новых документов о градостроительной совместимости и других разрешений для открытия нового туристического жилья.

Более того, проект будущего регулирования предусматривает ограничения для районов с высокой туристической нагрузкой и дополнительные требования к размещению туристических объектов в жилых зданиях.

Поэтому покупатель не должен платить надбавку за обычную квартиру только потому, что агент обещает будущую посуточную аренду.

В 2026 году необходимо разделять:

объект с уже существующим законным туристическим статусом и обычную квартиру, для которой покупатель надеется получить разрешение после сделки.

Это совершенно разные активы.

Даже после окончания городского моратория останутся региональные и общенациональные требования.

В Валенсийском сообществе туристическим считается предоставление всей квартиры одному и тому же гостю на срок до 10 дней включительно. Аренда на 11 дней и более не относится к этой категории в рамках данного режима.

Регистрация туристического объекта действует пять лет, после чего требует обновления. Также необходим положительный муниципальный документ о совместимости туристического использования.

С 3 апреля 2025 года для новой туристической деятельности в многоквартирном доме требуется ещё и прямое согласие сообщества собственников большинством не менее трёх пятых собственников, представляющих одновременно три пятых долей.

Поэтому туристический объект в Аликанте нужно проверять сразу по четырём направлениям:

• муниципальное регулирование
• региональный туристический реестр
• решение сообщества собственников
• государственный регистрационный режим краткосрочной аренды.

Покупка сначала и юридическая проверка потом — неправильная последовательность.

Да.

Испания не устанавливает общего запрета для граждан Украины на приобретение жилой недвижимости.

Иностранному покупателю потребуется идентификационный номер иностранца — NIE. Испанское Министерство внутренних дел предусматривает выдачу NIE иностранцам, имеющим экономические, профессиональные или иные отношения с Испанией.

Само владение квартирой не предоставляет автоматического права на проживание в стране.

Особенно важно не пользоваться устаревшими материалами о «золотой визе за €500 000».

С 3 апреля 2025 года статьи закона, которые позволяли получать инвесторскую визу через приобретение испанской недвижимости, были отменены. В 2026 году покупка квартиры стоимостью €150 000, €500 000 или €1 млн сама по себе уже не создаёт нового права на инвесторский ВНЖ.

Миграционный статус оформляется отдельно.

Кредитный рынок в 2026 году выглядит значительно комфортнее, чем в период пиковых ставок.

В июне средняя ставка по новым жилищным ипотекам, зарегистрированным в Испании, составила 2,96%.

Количество ипотек на жильё выросло на 10,8% год к году, до 45 907 операций. Средняя сумма кредита составляла около €178 365.

Но эта статистика относится ко всему испанскому ипотечному рынку.

Для украинского нерезидента банк будет отдельно оценивать:

• страну налогового резидентства
• источник доходов
• валюту дохода
• стабильность работы или бизнеса
• существующую долговую нагрузку
• происхождение капитала
• стоимость и ликвидность квартиры.

Для нерезидента разумно рассчитывать на больший собственный взнос, чем для испанского резидента.

Нередко финансирование ограничивается приблизительно 60–70% стоимости объекта, но конкретный лимит определяет банк.

С 1 июня 2026 года в Валенсийском сообществе общая ставка налога на передачу вторичной недвижимости снизилась до 9%.

Для недвижимости стоимостью более €1 млн действует ставка 11%.

Поэтому при стандартной вторичной покупке:

• €100 000 → около €9 000 налога
• €150 000 → около €13 500
• €200 000 → около €18 000
• €300 000 → около €27 000
• €500 000 → около €45 000.

К этим суммам добавляются расходы на нотариуса, реестр, юридическую проверку и, при наличии кредита, банковские расходы.

Поэтому квартира за €200 000 требует бюджета заметно больше €200 000.

При первой покупке нового жилья непосредственно у застройщика применяется НДС.

Стандартная ставка для жилой недвижимости — 10%.

Дополнительно в Валенсийском сообществе применяется налог на нотариальные документы. Общая ставка для соответствующих операций с 1 июня 2026 года составляет 1,4%, если не применяется специальный режим.

Например, новая квартира за €300 000 означает:

€300 000 — цена;

€30 000 — НДС;

около €4 200 — налог на нотариальный документ при применении общей ставки;

плюс другие расходы оформления.

Поэтому новостройку и вторичное жильё необходимо сравнивать по полной стоимости приобретения, а не по цене в рекламном объявлении.

Если гражданин Украины остаётся налоговым нерезидентом Испании и не является налоговым резидентом государства ЕС, общий испанский режим налога на доход нерезидентов предусматривает ставку 24%.

Для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии применяется ставка 19%; для остальных налогоплательщиков — 24%.

Именно поэтому расчёт доходности должен делаться под конкретного собственника.

Квартира может выглядеть как объект с валовой доходностью 7%, но налоговая модель украинского нерезидента способна существенно изменить чистый результат.

Если покупатель становится налоговым резидентом Испании, расчёт будет уже другим.

Без идентификационного номера иностранца проводить полноценную сделку и налоговые процедуры крайне неудобно.

Его лучше оформлять заранее.

Для вторичного жилья считать нужно:

цена квартиры + 9% налога + оформление + ремонт + мебель + банковские расходы.

Для новостройки:

цена + 10% НДС + соответствующий налог на нотариальный документ + оформление.

До передачи серьёзного задатка необходимо запросить выписку из Реестра собственности.

Она позволяет проверить собственника, ипотечные обременения, аресты, ограничения и специальный юридический режим объекта. Государственный портал Испании прямо рекомендует проводить такую проверку до покупки.

Дополнительно следует проверить:

• задолженность перед сообществом собственников
• муниципальный налог на недвижимость
• соответствие кадастру
• законность перепланировок
• энергетический сертификат
• протоколы последних собраний жильцов
• будущие капитальные ремонты.

В Аликанте это отдельный обязательный этап.

Необходимо выяснить:

• существовал ли туристический статус раньше
• действует ли он
• требуется ли новое разрешение
• допускает ли использование муниципальное регулирование
• есть ли согласие сообщества собственников.

Если покупка зависит от кредита, это нужно выяснить до подписания безусловного договора задатка.

Испанский банк, нотариус или юрист могут запросить подтверждение зарплаты, налоговые декларации, документы бизнеса, банковские выписки, договор продажи другого имущества или документы о наследстве.

После окончательной проверки проводится расчёт и подписывается нотариальный акт.

После уплаты налогов право рекомендуется зарегистрировать в Реестре собственности.

Средние €2 705 за м² практически ничего не говорят о конкретном объекте.

ПАУ-5 стоит почти €5 000 за м², а Кампоамор — около €2 000.

Это фактически разные рынки.

В условиях городского моратория это особенно опасно.

Обычная квартира рядом с пляжем не равна готовому легальному туристическому бизнесу.

В центре, Каролинасе, Кампоаморе и других старых районах низкая цена может компенсироваться будущими расходами на:

• фасад
• лифт
• крышу
• коммуникации
• энергоэффективность.

Рост на 17,5% за год выглядит впечатляюще.

Но покупать объект за почти €5 000 за м² с ожиданием ещё 15–20% ежегодно — агрессивная стратегия.

Теоретическая доходность в дешёвых районах может превышать 7–8%.

Но высокая математическая доходность часто является компенсацией за более слабую ликвидность, состояние дома или сложный профиль арендатора.

Для украинского нерезидента 24-процентный режим налога на арендный доход существенно влияет на чистый результат.

Фундаментальные факторы пока остаются сильными.

Провинция является лидером Испании по доле иностранных покупателей, международный аэропорт устанавливает новые рекорды пассажиропотока, аренда растёт, ипотечные ставки находятся ниже уровней 2023–2024 годов, а предложение качественного жилья в лучших районах ограничено.

Однако рост не будет одинаковым во всех районах.

Базовый сценарий для качественного жилья можно оценивать следующим образом:

Это сценарий, а не гарантия.

Лучше рынка могут выглядеть новые энергоэффективные квартиры, Пляж Сан-Хуан, ПАУ-5 и качественные семейные объекты в районах с ограниченным предложением.

Интересный потенциал остаётся у Беналуа, Пла-дель-Бон-Репос, Сан-Бласа и отдельных частей Ла-Флориды, где цена всё ещё значительно ниже премиальной береговой линии.

Выбор внутри города уже ограничен.

В основном это:

• небольшие квартиры
• старый фонд
• объекты под ремонт
• самые доступные районы.

Не стоит покупать квартиру только ради низкой цены.

Ликвидность конкретной улицы важнее дополнительных 10–15 м².

Это рабочий инвестиционный бюджет.

Можно рассматривать:

• Кампоамор
• Каролинас
• Ла-Флориду
• Сан-Габриэль
• отдельные варианты Сан-Бласа
• небольшие квартиры в Беналуа.

Для долгосрочной аренды здесь можно искать наиболее высокую доходность.

Выбор существенно шире.

Доступны:

• Беналуа
• Бабель
• Сан-Блас
• Пла-дель-Бон-Репос
• Парк Авенидас
• отдельные небольшие квартиры ближе к центру.

Это один из наиболее сбалансированных бюджетов по сочетанию ликвидности и доходности.

Можно сравнивать хорошую городскую квартиру с небольшим объектом возле моря.

Появляются:

• центр
• часть Кабо-де-лас-Уэртас
• Аликанте-Гольф
• качественные новые кварталы
• семейные квартиры с парковкой и бассейном.

Это уже сегмент Пляжа Сан-Хуан, ПАУ-5 и качественного центра.

Здесь важнее не максимальная доходность, а:

• качество дома
• терраса
• парковка
• расстояние до моря
• энергоэффективность
• будущая ликвидность.

Покупатель выходит в премиальный рынок Аликанте.

Можно рассматривать:

• новые квартиры ПАУ-5
• большие объекты на Пляже Сан-Хуан
• Кабо-де-лас-Уэртас
• пентхаусы
• квартиры с видом на море
• отдельные дома и виллы.

На этом уровне юридическая и техническая проверка важнее попытки сэкономить несколько тысяч евро.

Для максимальной расчётной доходности — Кампоамор, Каролинас и часть старых жилых районов после тщательной проверки объекта.

Для баланса между ценой, ликвидностью и арендой — Беналуа, Сан-Блас и Пла-дель-Бон-Репос.

Для постоянного проживания семьи — Парк Авенидас, Вистахермоса, новые кварталы ПАУ и Пляж Сан-Хуан.

Для сохранения капитала и моря — Пляж Сан-Хуан и Кабо-де-лас-Уэртас.

Для современного премиального жилья — ПАУ-5, но уже без расчёта на дешёвую цену входа.

Для туристической инвестиции в 2026 году разумнее прежде всего искать объект с уже юридически подтверждённым правом туристического использования, а не обычную квартиру с надеждой оформить лицензию позднее.

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Аликанте для постоянного проживания, долгосрочной аренды, покупки жилья у моря и инвестиций.

Подбор начинается с определения цели покупки и полного бюджета с учётом налогов и расходов оформления.

Для вторичного жилья анализируются реальная стоимость района, состояние дома, выписка из Реестра собственности, задолженности, документы сообщества собственников и будущие капитальные работы.

Для новостройки проверяются документы застройщика, сроки передачи, полная налоговая нагрузка и реальные отличия проекта от вторичного рынка.

Для инвестиционного объекта рассчитывается не рекламная, а фактическая доходность после налогов, обслуживания, управления и возможного простоя.

Если квартира рассматривается под краткосрочную аренду, отдельно проверяется её существующий туристический статус, действующий городской мораторий, требования Валенсийского сообщества и решение сообщества собственников.

Для украинского нерезидента учитывается испанский налоговый режим доходов от аренды.

При ипотечной покупке заранее анализируется возможный размер банковского финансирования и необходимый собственный капитал.

Перед внесением задатка проверяются юридические документы объекта и условия возврата денег, если покупка зависит от финансирования или других существенных условий.

Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию о недвижимости в Аликанте можно получить на сайте Homium https://homium.ua/spain/alicante/ .