Оман у 2026 році: де іноземцю вигідно купувати нерухомість

Ринок нерухомості Оману у 2026 році продовжує активно розвиватися. У першому кварталі загальний індекс цін на житлову нерухомість був приблизно на 17,6% вищим, ніж роком раніше. Водночас ця цифра не означає, що всі квартири та вілли подорожчали майже на 18%. Найшвидше зростала вартість житлових земельних ділянок — приблизно на 21%, тоді як вілли додали близько 9%, а квартири — близько 4,4%. Для покупця це важливий сигнал: оцінювати конкретний об'єкт потрібно за його районом, типом, стадією готовності та реальними угодами, а не лише за загальним індексом країни.

Для українського покупця нерухомість в Омані цікава порівняно невисоким порогом входу відносно частини інших країн Перської затоки, стабільною валютою, можливістю отримати повне право власності у визначених державою проєктах та кількома варіантами оформлення резидентського статусу через нерухомість. Але є принциповий нюанс: іноземець не може просто вибрати будь-яку квартиру в Маскаті або Салалі. Спочатку потрібно перевірити, чи має конкретний проєкт право продавати нерухомість громадянам інших країн.

Тому ринок Оману варто умовно розділяти на два сегменти. Перший — звичайне житло для громадян Оману та країн Ради співробітництва арабських держав Перської затоки. Другий — спеціально визначені туристичні й житлові проєкти, у яких нерезидент може законно отримати право власності.

Що відбувається з ринком нерухомості Оману у 2026 році

Зростання помітне не лише в цінах, а й у кількості операцій.

За перше півріччя 2026 року загальна вартість операцій із нерухомістю в Омані досягла приблизно 1,434 млрд оманських ріалів, що на 5,4% більше, ніж за аналогічний період попереднього року.

Вартість договорів купівлі-продажу збільшилася приблизно на 12,2% — до 688 млн ріалів. Кількість таких операцій зросла майже на 7% і перевищила 34 тисячі.

Для порівняння, за весь 2025 рік загальний обсяг операцій із нерухомістю становив близько 3,37 млрд ріалів. Одночасно в країні збільшується кількість дозволів на будівництво та запускаються нові житлові райони.

Це важливо, оскільки ринок розвивається не лише завдяки дорогим курортним комплексам для іноземців. Усередині країни формується значний попит на житло, інфраструктуру, нові міські квартали та комерційні об'єкти.

Основним центром ринку залишається Маскат.

Однак загальні високі темпи зростання цін значною мірою пояснюються подорожчанням земельних ділянок. Для покупця готової квартири більш показовою є динаміка саме квартир — близько 4,4% за рік.

Такий темп виглядає здоровішим для довгострокового інвестора, ніж різкий двозначний стрибок.

Чому Оман стає цікавішим для іноземців

Перша причина — державна стратегія розвитку Oman Vision 2040.

У країні реалізуються великі міські, туристичні та інфраструктурні проєкти. Серед них — нове місто Султан-Хайтам-Сіті, діловий центр Аль-Хувайр, нові райони Салали та інші масштабні житлові кластери.

Султан-Хайтам-Сіті, наприклад, розраховане приблизно на 100 тисяч мешканців. Перші житлові етапи вже активно продаються, а заселення частини районів очікується у 2026–2027 роках.

Друга причина — стабільність національної валюти.

Оманський ріал жорстко прив'язаний до долара США. Один ріал дорівнює приблизно 2,60 долара. Для інвестора, який зберігає капітал у доларах, це значно знижує валютні ризики.

Третя причина — поступове розширення можливостей для іноземного володіння нерухомістю.

Четверта — резидентські програми, які можуть бути пов'язані з придбанням об'єктів певної вартості.

Але під час вибору нерухомості важливо відділяти державні правила від рекламних обіцянок забудовника.

Чи може українець купити нерухомість в Омані

Так, але тільки у визначених законом проєктах.

Найбільш зрозумілий механізм — купівля об'єкта в інтегрованому туристичному комплексі.

У таких комплексах іноземець може отримати повне право власності на квартиру, віллу або інший дозволений об'єкт та використовувати його для проживання чи інвестицій.

До найвідоміших проєктів цього типу належать:

• Аль-Мудж Маскат
• Маскат-Бей
• Маскат-Гіллз
• Джебель-Сіфа
• Аїда в районі Їті
• Хавана-Салала
• інші комплекси, що мають відповідну державну ліцензію.

Проте важливо перевіряти не лише назву району.

Конкретна черга будівництва, будинок і навіть окремий тип об'єкта повинні мати дозвіл на продаж іноземцям.

Якщо будинок розташований поруч із туристичним комплексом, це ще не означає, що нерезидент має право його придбати.

Після завершення угоди право власності реєструється в державній системі, а покупець отримує офіційний документ, який підтверджує володіння нерухомістю.

Нові міста також відкриваються для іноземних покупців

У 2026 році можливості не обмежуються лише туристичними комплексами.

Оман поступово дозволяє іноземцям купувати нерухомість у визначених нових містах та інтегрованих житлових проєктах.

Це важлива зміна.

Раніше нерезидент переважно розглядав курортну квартиру або віллу. Тепер з'являються сучасні міські квартали, розраховані не тільки на туристів, а й на постійне проживання.

Але автоматично вважати всю нерухомість у Султан-Хайтам-Сіті доступною для іноземців не можна.

Перед бронюванням потрібно перевірити юридичний статус конкретного будинку та квартири.

Резидентський статус через нерухомість

В Омані існує кілька різних механізмів, тому їх не потрібно змішувати.

Дворічна резиденція для власника нерухомості

Іноземець, який володіє готовим житловим об'єктом у дозволеному туристичному комплексі, може претендувати на резидентську візу.

Вона видається на два роки та може поновлюватися, поки нерухомість залишається у власності заявника.

Окремо можна оформлювати документи для членів сім'ї.

Резиденція через нові житлові проєкти

Для частини затверджених нових міст та інтегрованих житлових комплексів також передбачена дворічна поновлювана резиденція.

Зазвичай право на подання виникає після того, як покупець сплатив щонайменше 30% вартості нерухомості.

Якщо вартість об'єкта перевищує 50 000 оманських ріалів, можливості оформлення резиденції для членів сім'ї ширші.

Десятирічна «Золота резиденція»

Це окрема інвестиційна програма.

Один із шляхів участі — інвестиції в нерухомість на суму від 200 000 оманських ріалів.

За чинним валютним курсом це приблизно 520 000 доларів США.

Саме тому не варто плутати звичайну резиденцію власника квартири та десятирічну інвестиційну програму.

Купівля апартаментів за 60–80 тисяч ріалів не означає автоматичного отримання десятирічної резиденції.

Найкращі райони для купівлі нерухомостіАль-Мудж Маскат

Аль-Мудж — один із найбільш сформованих та ліквідних районів Маската, доступних іноземцям.

Тут уже працюють марина, гольф-клуб, ресторани, готелі, набережна та повноцінна житлова інфраструктура. Район розташований неподалік міжнародного аеропорту та користується стабільним попитом серед заможних іноземних спеціалістів.

Однокімнатні квартири на вторинному ринку можна знайти приблизно від 84 000 ріалів, але якісні варіанти частіше коштують близько 104 000–134 000 ріалів.

Квартири з двома спальнями можуть коштувати приблизно 217 000–255 000 ріалів.

Трикімнатні варіанти — від 298 000 ріалів і вище.

Нові проєкти зазвичай дорожчі за вторинний ринок.

Орієнтовна валова дохідність житлових об'єктів у районі становить близько 5–5,5% річних.

Аль-Мудж варто розглядати покупцям, яким важливі:

• сформована інфраструктура
• відносно висока ліквідність
• стабільний попит на довгострокову оренду
• збереження капіталу
• престижне розташування.

Для максимальної орендної дохідності це не обов'язково найкращий район, але за сукупністю характеристик він один із найнадійніших.

Маскат-Бей

Маскат-Бей — курортний житловий район між морем і горами.

Він значно камерніший за Аль-Мудж та більше орієнтований на власне проживання, відпочинок і туристичну оренду.

Нові квартири можуть починатися приблизно від 78 000–80 000 ріалів.

Квартири з двома спальнями — приблизно від 125 000 до 230 000 ріалів залежно від виду, площі та конкретного проєкту.

Вілли коштують від приблизно 310 000 ріалів.

Преміальні варіанти можуть перевищувати 450 000–700 000 ріалів.

Орієнтовна валова дохідність якісних об'єктів може перебувати в районі 6–7%.

Проте тут особливо важливі витрати на обслуговування комплексу. Чим більше басейнів, пляжної інфраструктури, озеленення та інших сервісів, тим вищими можуть бути щорічні платежі власника.

Маскат-Гіллз

Маскат-Гіллз — один із найпрактичніших варіантів для довгострокової оренди.

Район розташований неподалік аеропорту, має гольф-інфраструктуру та популярний серед іноземних працівників і сімей, які живуть у Маскаті постійно.

Однокімнатні квартири коштують приблизно 72 000–105 000 ріалів.

Квартири з двома спальнями — близько 95 000–150 000 ріалів.

Орієнтовна валова дохідність — близько 6%.

Для інвестора це може бути більш збалансований варіант, ніж дорожчий Аль-Мудж: нижчий бюджет входу та стабільний попит на довгострокову оренду.

Джебель-Сіфа

Джебель-Сіфа розташований за межами центрального Маската та має виражений курортний характер.

Тут є марина, пляжі, готелі, гольф та туристична інфраструктура.

Готові квартири з однією спальнею можуть коштувати приблизно від 138 000 ріалів.

З двома спальнями — від 152 000 ріалів.

Великі трикімнатні квартири — приблизно від 254 000 ріалів.

Окремі просторі варіанти перевищують 300 000 ріалів.

Для щоденного проживання людини, яка працює в центрі Маската, Джебель-Сіфа менш практичний.

Натомість для власного відпочинку, сезонної оренди та довгострокового володіння він може бути цікавим.

Хавана-Салала

Хавана-Салала — один із головних курортних ринків півдня Оману, доступних іноземним покупцям.

Салала має специфічний туристичний сезон. Улітку, під час сезону хариф, регіон стає одним із найпопулярніших напрямків Перської затоки завдяки прохолоднішому клімату та зеленим ландшафтам.

Квартири з однією спальнею можуть починатися приблизно від 65 500 ріалів.

В інших нових чергах ціни становлять близько 90 000–110 000 ріалів.

Готові квартири з двома спальнями — приблизно від 117 000 ріалів.

Орієнтовна валова дохідність успішного об'єкта може становити близько 6–6,5%.

Але Салалу не можна оцінювати лише за доходом у високий сезон.

Річну фінансову модель потрібно будувати помісячно, окремо враховуючи сильний літній період та слабші місяці.

Султан-Хайтам-Сіті

Султан-Хайтам-Сіті — не курорт, а нове масштабне місто неподалік Маската.

Воно розраховане приблизно на 100 тисяч мешканців і має стати одним із ключових житлових центрів нового покоління.

Обсяг інвестицій у розвиток міста оцінюється приблизно у 3 млрд оманських ріалів.

Для інвестора це ставка не стільки на сьогоднішню туристичну оренду, скільки на майбутній розвиток великої житлової агломерації.

При цьому потрібно перевіряти, які саме квартали та будинки дозволені для придбання іноземцями.

Скільки коштує нерухомість, доступна іноземцю

Це орієнтовні ціни. Конкретна вартість залежить від площі, виду, поверху, готовності, меблів, умов забудовника та стадії проєкту.

Яку дохідність реально очікувати

У рекламних матеріалах нерідко зустрічається дохідність 8–10% річних.

Для реального фінансового планування краще використовувати консервативніші значення.

Для основних районів можна орієнтуватися приблизно на:

• Аль-Мудж — 5–5,5% валової дохідності
• Маскат-Гіллз — близько 6%
• Маскат-Бей — приблизно 6–7%
• Хавана-Салала — приблизно 6–6,5%.

Це валова дохідність до витрат.

З отриманої орендної плати потрібно відняти:

• платежі за обслуговування комплексу
• ремонт
• меблі та техніку
• управління
• комісію агента
• страхування
• періоди без орендаря
• витрати на короткострокову оренду
• платежі за кредитом, якщо використовувалася іпотека.

Тому рекламні 7% можуть перетворитися приблизно на 5–6% або менше чистого операційного результату.

Маскат чи Салала

Для довгострокової оренди логічніше дивитися Маскат.

Основні орендарі тут — іноземні спеціалісти, керівники, працівники міжнародних компаній та сім'ї.

Найважливіші характеристики для такого об'єкта:

• транспортна доступність
• близькість до міжнародних шкіл
• аеропорт
• офісні райони
• магазини та ресторани
• якість житлового комплексу.

Салала більше орієнтована на туризм.

У високий сезон оренда може приносити хороший дохід, але він менш рівномірний протягом року.

Тому квартира в Салалі з прогнозною валовою дохідністю 6,5% та квартира в Маскаті з 5,5–6% — це різні за ризиком моделі.

Іпотека для іноземця

Оманські банки можуть фінансувати не лише громадян країни.

Існують програми для іноземців, які легально проживають в Омані, а деякі банки працюють і з нерезидентами, що купують нерухомість у затверджених комплексах.

Для нерезидента фінансування може становити приблизно до 50% вартості об'єкта.

Тобто квартира за 120 000 ріалів може вимагати близько 60 000 ріалів власних коштів ще до врахування витрат на оформлення.

Для резидентів умови можуть бути м'якшими.

Банк оцінює:

• стабільність доходу
• країну походження доходу
• кредитну історію
• розмір власного внеску
• вартість об'єкта
• юридичний статус проєкту.

Тому отримувати попереднє рішення щодо фінансування потрібно до внесення великого завдатку.

Витрати під час купівлі

Основний державний платіж при реєстрації нерухомості в туристичному комплексі становить приблизно 3% вартості об'єкта.

Наприклад:

• об'єкт за 100 000 OMR — близько 3 000 OMR
• об'єкт за 150 000 OMR — близько 4 500 OMR
• об'єкт за 200 000 OMR — близько 6 000 OMR.

Також існують невеликі адміністративні та реєстраційні платежі.

Окремо потрібно враховувати:

• послуги агента
• юридичну перевірку
• банківські витрати
• платежі забудовнику
• меблювання
• страхування.

ПДВ: новобудова і вторинний ринок відрізняються

В Омані діє податок на додану вартість 5%.

Але його застосування до нерухомості залежить від типу об'єкта.

Перший продаж житлової нерухомості може оподатковуватися ПДВ, тоді як подальший перепродаж житлового об'єкта може мати інший податковий режим.

Додатково відрізняються правила для готельних апартаментів, сервісних резиденцій та туристичних комплексів.

Тому до підписання договору потрібно окремо перевірити:

• чи включений ПДВ у ціну
• чи це перший продаж від забудовника
• чи це вторинний ринок
• як юридично класифікований об'єкт
• чи використовується він як звичайне житло або як туристичний номер.

Різниця може становити тисячі ріалів.

Чи є щорічний податок на нерухомість

Класичного щорічного податку на житлову нерухомість за європейською моделлю для більшості приватних власників в Омані немає.

Це одна з переваг місцевого ринку.

Але утримання нерухомості все одно коштує грошей.

У житлових та туристичних комплексах власники сплачують щорічний збір за обслуговування.

Він може включати:

• охорону
• прибирання
• озеленення
• басейни
• пляжі
• марину
• ліфти
• дороги всередині комплексу
• технічне обслуговування спільних зон.

У престижному курортному проєкті такі витрати можуть суттєво впливати на чисту орендну дохідність.

Податок на доходи фізичних осіб з 2028 року

У 2026 році новий загальний податок на доходи фізичних осіб ще не діє.

Але закон уже прийнятий.

Нові правила мають набути чинності з 1 січня 2028 року.

Передбачений поріг доходу становить 42 000 оманських ріалів на рік, а ставка — 5% для доходу, який підпадає під оподаткування відповідно до закону.

Для інвестора, який купує квартиру у 2026 році на 7–10 років, це вже потрібно враховувати.

Фінансову модель слід будувати не лише за нинішніми правилами, а й з урахуванням майбутніх змін.

Процедура купівлі для громадянина України1. Визначити мету

Спочатку потрібно зрозуміти, навіщо купується нерухомість:

• для постійного або сезонного проживання
• для отримання резиденції
• для довгострокової оренди
• для подобової оренди
• для збереження капіталу
• для подальшого перепродажу.

Для кожної мети оптимальний тип об'єкта буде різним.

2. Перевірити право іноземця на придбання

Потрібно офіційно підтвердити, що конкретний житловий проєкт дозволений для іноземного володіння.

Сам напис «повна власність для іноземців» у рекламній презентації не є достатньою юридичною підставою.

3. Перевірити право власності

Перед підписанням договору потрібно встановити:

• кому належить земля
• чи має забудовник усі необхідні дозволи
• яке саме право отримує покупець
• чи є обтяження
• чи можна перепродавати об'єкт
• чи дозволена оренда
• чи переходить майно у спадщину.

4. Перевірити умови резиденції

Якщо головна мета купівлі — отримання резидентського статусу, умови потрібно підтвердити ще до бронювання.

Квартира за 70 000 ріалів і об'єкт за 220 000 ріалів можуть давати зовсім різні можливості.

5. Перевірити забудовника

Для нерухомості на етапі будівництва потрібно перевіряти:

• дозвіл на будівництво
• фінансування проєкту
• графік платежів
• строк завершення
• відповідальність за затримку
• можливість перепродажу до здачі будинку
• порядок повернення коштів.

6. Перевірити договір

У договорі мають бути чітко зазначені:

• повна вартість
• податки
• графік платежів
• щорічний збір за обслуговування
• дата передачі
• характеристики квартири
• вид права власності
• умови розірвання
• процедура реєстрації.

7. Зареєструвати право власності

Після виконання умов угоди право власності реєструється через систему Міністерства житлового будівництва та міського планування Оману.

Покупець отримує офіційний документ на нерухомість.

8. Оформити резидентський статус

Якщо вартість та тип об'єкта відповідають вимогам певної програми, після завершення необхідних платежів можна подавати документи на відповідний тип резиденції.

Основні ризикиПридбати об'єкт, який юридично не можна оформити на іноземця

Це один із головних ризиків.

Статус нерухомості потрібно підтверджувати документами, а не словами брокера.

Переплутати дворічну резиденцію та десятирічну програму

Власність у туристичному комплексі може давати право на резидентський статус, але це не означає автоматичної десятирічної «Золотої резиденції».

Переплатити за новий проєкт

Квартира на ранньому етапі продажу не завжди вигідніша за готову.

У деяких випадках новий проєкт коштує на 20–40% дорожче за схожий об'єкт на вторинному ринку.

Потрібно порівнювати готове житло та новобудову в одній локації.

Повірити в гарантовані 8–10%

Якщо забудовник або керуюча компанія обіцяє гарантовану дохідність, потрібно перевірити:

• хто саме її гарантує
• на який строк
• чи зафіксовано це в договорі
• які витрати віднімаються
• що відбувається після завершення гарантованого періоду.

Сезонність Салали

Сильний літній туристичний сезон не означає однаково високу завантаженість протягом усього року.

Нижча ліквідність порівняно з Дубаєм

Ринок іноземної нерухомості Оману значно менший.

Тому продати квартиру за кілька тижнів не завжди можливо.

Краще закладати горизонт володіння щонайменше 5–7 років.

Високі витрати на обслуговування

Чим дорожча інфраструктура комплексу, тим вищі платежі власника.

Морська марина, приватний пляж, басейни, сади та охорона підвищують привабливість об'єкта, але зменшують чисту дохідність.

Прогноз ринку нерухомості Оману

Фундаментальні фактори на 2026 рік залишаються позитивними.

Ринок підтримують:

• реалізація Oman Vision 2040
• нове житлове будівництво
• розвиток туризму
• збільшення кількості операцій
• нові можливості для іноземних покупців
• резидентські програми
• будівництво нових міст
• обмежена кількість якісних прибережних ділянок.

Проте очікувати щорічного зростання квартир на 15–20% не варто.

Значна частина нинішнього загального росту пов'язана із земельним сегментом.

Для готових квартир більш реалістичним виглядає такий сценарій:

Це сценарна оцінка, а не гарантія.

Краще ринку можуть показувати себе якісні прибережні проєкти, сформовані житлові комплекси та вдалі ранні черги нових районів.

Слабше — дорогі новобудови без готової інфраструктури та курортні комплекси з великою кількістю одночасно виставлених на продаж квартир.

Що купувати при різних бюджетахДо 70 000 OMR

Це вже реальний бюджет для входу на ринок нерухомості Оману, доступний іноземцям.

Можна розглядати:

• стартові варіанти в Хавана-Салала
• невеликі курортні квартири
• окремі нові житлові проєкти з правом купівлі іноземцями.

У престижних районах Маската вибір буде невеликим.

70 000–120 000 OMR

Один із найбільш практичних бюджетів.

Доступні:

• Хавана-Салала
• Маскат-Бей
• Маскат-Гіллз
• частина вторинного ринку Аль-Мудж
• окремі нові курортні проєкти.

У цьому діапазоні вже можна вибирати між довгостроковою та туристичною орендою.

120 000–200 000 OMR

У Маскаті відкривається значно ширший вибір.

Можна розглядати:

• якісні квартири в Аль-Мудж
• Маскат-Гіллз
• Маскат-Бей
• Джебель-Сіфа
• більші апартаменти в Салалі.

Це хороший бюджет для покупця, якому важлива комбінація якості та орендного потенціалу.

Від 200 000 OMR

На цьому рівні вже має сенс окремо перевіряти можливість участі в десятирічній програмі «Золота резиденція».

Доступними стають:

• престижні квартири Аль-Мудж
• великі квартири Маскат-Бей
• вілли
• преміальна курортна нерухомість
• кілька інвестиційних квартир.

300 000–500 000 OMR і більше

Це преміальний сегмент.

Покупець може вибирати між:

• віллою біля моря
• великою квартирою біля марини
• сімейною резиденцією
• кількома орендними об'єктами
• нерухомістю під управлінням міжнародного готельного бренду.

На цьому рівні головним критерієм має бути майбутня ліквідність, а не лише площа.

Що виглядає найцікавіше у 2026 році

Для збереження капіталу та ліквідності — Аль-Мудж Маскат.

Для балансу ціни та довгострокової оренди — Маскат-Гіллз.

Для купівлі біля моря з меншим бюджетом — Маскат-Бей та окремі нові прибережні проєкти.

Для туристичної інвестиції — Хавана-Салала.

Для довгострокової ставки на розвиток Маската — окремі проєкти в Султан-Хайтам-Сіті після перевірки права придбання іноземцем.

Для десятирічної резиденції — інвестиції від 200 000 OMR, які відповідають актуальним вимогам програми.

Головний висновок

Оман у 2026 році цікавий не просто тому, що нерухомість тут дешевша, ніж у багатьох популярних районах Дубая.

Його головні переваги — можливість повного права власності для іноземців у визначених проєктах, стабільний оманський ріал, відносно невелике податкове навантаження на володіння, розвиток нових міст та кілька резидентських програм.

При цьому ринок ще значно менший за ринок Об'єднаних Арабських Еміратів.

Це створює і можливості, і додаткові ризики.

Ліквідність вторинного ринку нижча, статистики по окремих комплексах менше, а невдалий проєкт може продаватися значно довше.

Тому в Омані особливо важливо купувати не красиву презентацію забудовника, а конкретний юридично перевірений об'єкт за адекватною ринковою ціною.

Чому покупці обирають Homium

Homium супроводжує українських покупців, які розглядають Оман для власного проживання, орендної інвестиції, другого житла, отримання резидентського статусу або формування міжнародного портфеля нерухомості.

Підбір починається з перевірки того, чи має іноземець право придбати конкретний об'єкт.

Для туристичних комплексів перевіряються ліцензія, право власності, умови перепродажу, правила оренди та реєстрація нерухомості.

Для нових міських житлових проєктів окремо перевіряється, чи входить конкретний будинок до програми, дозволеної для іноземних покупців.

Якщо метою є резиденція, заздалегідь визначається відповідний механізм: дворічний статус власника нерухомості або десятирічна інвестиційна програма.

Для інвестиційних квартир розраховується реальна дохідність після витрат на обслуговування, управління, ремонт і періоди простою.

Для Салали окремо аналізується сезонність туристичного попиту.

Для нерухомості на етапі будівництва перевіряються забудовник, строки завершення, графік платежів, умови договору та можливість перепродажу.

Перед оформленням угоди враховуються податки, державні платежі, вартість реєстрації та повний бюджет придбання.

Актуальні об’єкти, ціни та додаткову інформацію про нерухомість в Омані можна отримати на сайті Homium https://homium.ua/uk/oman