Таиланд перестал быть дешёвым раем: туристов меньше, Пхукет дороже - где покупать недвижимость в 2026 году, чтобы не застрять с «гарантированными» 10%

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году выглядит совсем не так, как несколько лет назад. Пхукет продолжает уходить в премиальный сегмент, в Бангкоке покупатель получил больше возможностей для торга, Паттайя остаётся одним из самых доступных крупных рынков, а вокруг вилл, краткосрочной аренды и «гарантированной доходности» появилось значительно больше юридических нюансов.

Сегодня недвижимость в Таиланде покупают для зимовки, постоянного проживания, долгосрочной аренды и сохранения капитала в Азии. Но инвестору уже недостаточно выбрать красивый проект возле моря: необходимо проверить иностранную квоту, форму собственности, право на землю, разрешённый формат аренды и реальную стоимость объекта относительно готового вторичного рынка.

Анализ рынка недвижимости Таиланда в 2026 году

Главное, что нужно понимать о нынешнем рынке: Таиланд не переживает единый общенациональный бум недвижимости.

В первом квартале 2026 года национальный индекс стоимости жилой недвижимости вырос примерно на 1,26% год к году. Это значительно меньше рекламных прогнозов о росте всего рынка на 8–12%.

На юге страны динамика заметно сильнее благодаря Пхукету и курортному спросу. Бангкок, напротив, остаётся более сложным рынком: высокая задолженность домохозяйств, строгая ипотечная политика банков и накопившееся предложение кондоминиумов ограничивают рост массового сегмента.

В первом квартале 2026 года в Бангкоке стартовало только 12 новых проектов кондоминиумов. Это показывает, что девелоперы стали значительно осторожнее с массовыми запусками.

Наиболее устойчиво сейчас выглядит премиальный сегмент: центральные районы Бангкока, качественные проекты Пхукета и курортная недвижимость с ограниченным предложением земли.

Пхукет стал одним из самых дорогих рынков страны. Средняя стоимость новых кондоминиумов находится примерно около 135 000–145 000 бат за м², а хорошие проекты западного побережья могут стоить 170 000–350 000 бат за м² и выше.

Паттайя остаётся заметно доступнее. Медианная цена кондоминиума на рынке предложений находится примерно около 70 000 бат за м², а средняя валовая арендная доходность — около 7%.

Чиангмай ещё дешевле: медианная цена кондоминиумов составляет около 60 000 бат за м².

То есть в Таиланде фактически существуют несколько разных рынков. Квартира стоимостью 4 млн бат в Паттайе, Бангкоке и на Пхукете будет представлять три совершенно разных продукта по площади, расположению и потенциальной аренде.

Туризм: в 2025 году произошёл неожиданный откат

В исходной версии статьи указывалось более 35 млн иностранных туристов в 2025 году и продолжение рекордного роста.

Фактический результат оказался другим.

В 2025 году Таиланд принял 32 974 321 иностранного туриста и получил около 1,53 трлн бат дохода от международного туризма.

Для сравнения: в 2024 году страну посетили более 35,5 млн иностранных туристов.

То есть туристический поток не вырос, а сократился.

В 2026 году рынок пока также не вернулся к прежним темпам. С 1 января по 1 августа Таиланд принял более 18,5 млн иностранных туристов — примерно на 3,2% меньше, чем за тот же период прошлого года.

Особенно сильно рынок почувствовал снижение китайского потока. При этом остаются сильными Индия, Россия, Малайзия, Южная Корея и другие рынки.

Для владельца недвижимости это важнее общего количества туристов.

Меньший поток не означает, что хорошая квартира на Пхукете обязательно будет простаивать. Но высокая конкуренция заставляет сильнее различать объекты.

Апартаменты в качественном комплексе возле Банг-Тао с профессиональным управлением и квартира в обычном доме в нескольких километрах от пляжа показывают совершенно разную загрузку.

Поэтому обещание «Таиланд принимает 35 млн туристов, значит квартира будет загружена на 80%» использовать в инвестиционной модели нельзя.

Главное ограничение для иностранцев

Иностранный гражданин может оформить кондоминиум в Таиланде непосредственно в полную собственность.

Но иностранная квота в конкретном зарегистрированном кондоминиуме не может превышать 49% общей площади всех квартир здания.

Это именно доля площади, а не просто 49% количества квартир.

До внесения денег необходимо получить подтверждение управляющей организации кондоминиума о наличии свободной иностранной квоты.

Если квота уже полностью использована, зарегистрировать ещё одну квартиру на иностранца в полную собственность не получится.

Это делает кондоминиум самым прозрачным типом собственности для иностранного покупателя.

С виллами всё значительно сложнее.

Может ли иностранец владеть землёй

Общее правило — иностранный гражданин не может свободно покупать землю в Таиланде на своё имя.

Существует редкое законодательное исключение: при квалифицируемой инвестиции от 40 млн бат и получении специального государственного разрешения иностранцу может быть разрешено приобрести до одного рая земли, то есть примерно 1 600 м², для проживания.

Но это не обычная схема покупки виллы и не решение для массового инвестора. Департамент земель отдельно ведёт процедуры приобретения земли иностранцами и меры против номинального владения.

Поэтому типичная вилла продаётся иностранцу по другой структуре.

Само здание может принадлежать иностранцу, а земельный участок предоставляется в долгосрочную аренду.

Почему «30+30+30 лет» больше нельзя писать как гарантию

Это одна из главных ошибок старой версии статьи.

Максимальный зарегистрированный срок аренды недвижимости по общему правилу составляет 30 лет.

После его окончания стороны могут заключить новый договор ещё на срок до 30 лет.

Но заранее обещать покупателю юридически гарантированные 30+30+30 лет нельзя.

Обязательство будущего собственника земли продлить аренду через 30 или 60 лет не равно уже зарегистрированному 90-летнему праву.

Поэтому в финансовой модели виллы нужно оценивать первую зарегистрированную аренду на 30 лет и отдельно анализировать механизм продления.

Чем выше стоимость виллы, тем важнее этот вопрос.

Платить $1 млн за виллу, предполагая, что земля гарантированно принадлежит инвестору следующие 90 лет, опасно. Максимальный срок конкретной зарегистрированной аренды по общему режиму — 30 лет.

Покупка земли через тайскую компанию

Старая практика часто описывала создание тайской компании как простой способ иностранцу «владеть землёй».

Так писать не следует.

Создание компании с номинальными тайскими акционерами только для обхода запрета на иностранное владение землёй создаёт серьёзный юридический риск.

Компания должна иметь реальную структуру собственности, законную деятельность и соответствовать корпоративному законодательству.

Департамент земель отдельно контролирует схемы номинального владения.

Для обычного частного покупателя безопаснее рассматривать зарегистрированный иностранный кондоминиум или грамотно оформленный долгосрочный договор аренды земли, чем создавать формальную компанию исключительно ради земельного участка.

Даёт ли недвижимость LTR-визу

Здесь исходная статья также нуждается в существенной корректировке.

Формулировка «купите недвижимость на $250 000 и получите LTR на 10 лет» неверна как универсальное правило.

Для категории состоятельного глобального гражданина необходимо иметь активы не менее $1 млн и инвестировать в Таиланде минимум $500 000. В инвестицию может входить тайская недвижимость.

Для состоятельных пенсионеров старше 50 лет применяется другая модель.

При пассивном доходе не менее $80 000 в год отдельная инвестиция в недвижимость по этому критерию не требуется.

Если пассивный доход составляет от $40 000 до $80 000 в год, требуется дополнительная инвестиция от $250 000, которая может включать недвижимость, государственные облигации или прямые инвестиции.

То есть объект за $250 000 сам по себе не превращает любого покупателя в участника программы LTR.

Покупка недвижимости и миграционный статус должны рассматриваться отдельно.

Почему стоит купить недвижимость в Таиланде

Несмотря на ограничения, Таиланд остаётся интересным рынком для международного покупателя.

Его главное преимущество — сочетание сравнительно доступной цены, большой туристической экономики, развитой инфраструктуры и возможности иностранцу напрямую владеть кондоминиумом.

Доступный порог входа

Паттайя и Чиангмай позволяют начать с бюджета значительно ниже Пхукета.

В Паттайе на вторичном рынке небольшие кондоминиумы можно найти примерно от 1,5–2,5 млн бат.

Более качественный новый объект — примерно от 2,5–4 млн бат.

В Чиангмае средняя стоимость кондоминиума сейчас находится примерно около 2,7–3 млн бат.

На Пхукете такой бюджет уже очень ограничивает выбор.

Круглогодичная жизнь

Бангкок, Паттайя, Пхукет, Чиангмай и Хуахин — это не исключительно туристические зоны.

Здесь существуют международные школы, больницы, торговые центры, сервисы доставки и развитая инфраструктура для иностранцев.

Поэтому квартиру можно покупать не только для отдыха, но и для долгосрочного проживания.

Арендный спрос

Курортная недвижимость может давать интересный денежный поток.

Однако реальная валовая доходность качественного объекта чаще находится около 5–8%.

Показатель 9–10% возможен, но уже требует сильной локации и профессионального управления.

Обещания 12–15% ежегодно нужно рассматривать как повышенный риск, а не как норму тайского рынка.

Защита капитала

Таиланд подходит покупателям с горизонтом владения от пяти лет.

Особенно интересны объекты с ограниченным предложением: качественные проекты Банг-Тао, Лагуны, центральных районов Бангкока и отдельных туристических зон.

Но рынок не гарантирует постоянного роста.

Общенациональная динамика в начале 2026 года была около 1,3%, то есть покупатель должен зарабатывать не только на будущем повышении цены, но и на аренде.

Лучшие регионы для покупки недвижимостиПхукет

Пхукет — наиболее дорогой и международный курортный рынок страны.

Здесь присутствуют крупные международные отели, брендированные резиденции, школы, медицинские учреждения, яхтенная инфраструктура и десятки крупных девелоперов.

Средняя стоимость нового кондоминиума в 2026 году составляет примерно 135 000–145 000 бат за м².

На западном побережье качественные проекты стоят примерно 170 000–350 000 бат за м².

Это значит, что Пхукет уже нельзя рассматривать как дешёвый азиатский рынок.

Новая квартира площадью 40 м² в сильном туристическом районе может стоить 5–8 млн бат, а в премиальном проекте — 10 млн бат и выше.

Банг-Тао и Лагуна

Это один из самых дорогих и ликвидных районов острова.

Спрос поддерживают Laguna Phuket, Boat Avenue, Porto de Phuket, международные школы и большое количество качественных жилых проектов.

Ориентировочные цены:

• студия или компактная квартира — от 4,5–6 млн бат;
• 1 спальня — от 6–10 млн бат;
• 2 спальни — от 10–18 млн бат;
• премиальный объект — от 15–25 млн бат и выше;
• вилла — от 15–25 млн бат, хороший премиальный объект — значительно дороже.

Главный риск Банг-Тао — количество новых проектов.

Красивый рендер больше не является конкурентным преимуществом.

Нужно сравнивать строящийся объект с уже готовыми квартирами того же района.

Ката и Карон

Эти районы сильнее ориентированы на туристическую аренду.

Качественные кондоминиумы могут стоить примерно 120 000–200 000 бат за м², премиальные объекты с видом на море — выше.

Студия или компактная квартира — от 4–6 млн бат.

Однокомнатная квартира — примерно от 5–8 млн бат.

Главное преимущество — пляж и туристический спрос.

Недостаток — выраженная зависимость от конкретного расположения.

Квартира в 300 метрах от пляжа и объект на крутом холме в километре от моря имеют разную ликвидность, даже если в рекламе оба относятся к Кате.

Равай и Най-Харн

Южная часть острова востребована среди иностранцев, которые живут на Пхукете месяцами.

Здесь меньше крупных гостиничных проектов и больше вилл.

Кондо обычно стоят дешевле Банг-Тао.

Ориентир — около 90 000–160 000 бат за м² для основного предложения.

Виллы с бассейном могут начинаться примерно от 10–15 млн бат.

Новые качественные проекты — от 15–30 млн бат.

Но при покупке виллы ключевым вопросом становится не бассейн, а юридическое право на землю.

Патонг

Главный массовый туристический район.

Потенциальная краткосрочная аренда высокая, но конкуренция также максимальная.

Хороший объект может показывать сильную загрузку, однако покупатель должен проверить законность краткосрочной сдачи.

Обычная квартира в зарегистрированном жилом кондоминиуме не автоматически является законным мини-отелем.

Паттайя

Паттайя остаётся одним из наиболее интересных рынков Таиланда для инвестора с бюджетом до 5 млн бат.

Медианная стоимость кондоминиума сейчас составляет около 3,8 млн бат, или примерно 70 600 бат за м².

Средняя валовая доходность кондоминиумов по данным рынка предложений составляет около 7,2%.

Это значительно привлекательнее Бангкока по текущему денежному потоку.

Джомтьен

Самый понятный инвестиционный район.

Большой выбор кондоминиумов, пляж, развитая инфраструктура и относительно доступные цены.

Небольшая студия на вторичном рынке может стоить примерно от 1,5–2,5 млн бат.

Новый объект — от 2,5–4 млн.

Квартира с одной спальней — примерно 3–5,5 млн.

Первая линия и новые премиальные проекты — дороже.

Пратамнак

Более спокойный район между Паттайей и Джомтьеном.

Цены несколько выше бюджетного сегмента Джомтьена, но район востребован для долгосрочного проживания иностранцев.

1 спальня — примерно от 3–6 млн бат.

Хорошие проекты с видом на море — от 5–8 млн.

Северная Паттайя и Вонгамат

Премиальный сегмент города.

Кондоминиумы первой линии могут стоить 100 000–150 000 бат за м² и выше.

Основной покупатель — человек с большим бюджетом, которому важнее качество объекта и вид, чем максимальная доходность.

Бангкок

Бангкок — самый глубокий и развитый городской рынок Таиланда.

Но это не самый простой инвестиционный рынок 2026 года.

Спрос на массовые кондоминиумы остаётся слабее премиального сегмента, ипотечное кредитование ограничено, а в некоторых районах сформировалось значительное предложение.

В среднем кондоминиумы продаются примерно по 125 000–150 000 бат за м², но диапазон огромный.

На окраинах можно найти 60 000–100 000 бат за м².

Возле BTS и MRT в сильных районах — 120 000–200 000.

Премиальные районы Сукхумвита, Силома и Сатхона могут превышать 200 000–300 000 бат за м².

Сукхумвит

Главный рынок иностранного покупателя.

Тонглор, Эккамай, Асок, Пхром-Пхонг и соседние районы популярны среди японских, корейских и западных арендаторов.

Небольшая квартира может стоить 5–8 млн бат.

Хорошая квартира с одной спальней — 7–12 млн.

Премиальный объект — 15–30 млн и выше.

Валовая доходность обычно около 3,5–5%.

Это меньше Паттайи и Пхукета, но аренда значительно стабильнее по сезонам.

Сатхон и Силом

Деловой центр.

Подходит для долгосрочной аренды сотрудникам международных компаний.

Основная стратегия — не туристы, а стабильный арендатор на 12 месяцев и более.

В хорошем проекте возле транспорта объект с одной спальней может стоить примерно 6–12 млн бат.

Ладпрао и Рама 9

Более доступный сегмент с хорошей транспортной инфраструктурой.

Цены примерно 90 000–150 000 бат за м².

Доходность может быть выше центрального Бангкока, но ликвидность сильно зависит от расстояния до метро.

Самуи

Самуи — прежде всего рынок вилл.

Кондоминиумов здесь значительно меньше, чем на Пхукете или в Паттайе.

Основное предложение — дома с бассейнами, виллы на склонах и небольшие курортные проекты.

В 2026 году типичный диапазон для качественной виллы составляет примерно 10–20 млн бат.

Премиальный новый объект в сильной локации — от 15–25 млн бат.

Вилла с хорошим видом, большим участком и качественным управлением может стоить 30–60 млн бат и выше.

Популярные районы — Бопхут, Фишерманс-Виллидж, Чавенг-Ной, Ламай и Мэнам.

Валовая доходность хорошо управляемой виллы может составлять около 6–9%.

Но операционные расходы намного выше квартиры.

Нужно оплачивать бассейн, сад, персонал, ремонт, коммунальные услуги, управляющую компанию и маркетинг.

Чиангмай

Чиангмай остаётся наиболее доступным крупным рынком страны.

Медианная цена кондоминиума составляет около 60 000 бат за м², а средняя стоимость объекта — примерно 2,7–3 млн бат.

Средняя валовая доходность кондоминиумов находится около 6–7%.

Лучшие районы для иностранцев — Нимман, район университета и части центра.

Небольшая квартира может стоить от 1,5–2,5 млн бат.

Качественная 1 спальня — 2,5–4 млн.

Новый объект в Ниммане — выше.

Главный недостаток — ликвидность вторичного рынка ниже Пхукета и Паттайи.

Ещё один фактор — сезон загрязнения воздуха, который влияет на привлекательность города в феврале–апреле.

Для среднесрочной и долгосрочной аренды Чиангмай интереснее, чем для классической туристической модели.

Хуахин

Хуахин популярен среди пенсионеров, семей и жителей Бангкока.

Здесь меньше массового международного туризма, чем на Пхукете, но рынок более спокойный.

Кондо в центральной части обычно стоят примерно 70 000–110 000 бат за м².

Студия — от 2–3 млн бат.

1 спальня — от 3–5 млн.

Хорошая квартира возле моря — 5–10 млн и выше.

Виллы с бассейном можно найти примерно от 5–8 млн бат, более качественные проекты — 10–20 млн и выше.

Хуахин подходит скорее для собственного проживания и долгосрочной аренды, чем для максимальной туристической доходности.

Краби и Ко-Ланта

Краби — намного меньший рынок, чем Пхукет.

Выбор кондоминиумов ограничен, поэтому иностранному покупателю сложнее найти объект в полной собственности.

Ко-Ланта ориентирована прежде всего на виллы, небольшие курорты и дома.

В августе 2026 года на рынке встречаются виллы примерно от 8–10 млн бат и выше.

Хороший дом с видом на море может стоить 15–30 млн бат.

Премиальная первая линия — значительно дороже.

Главный недостаток — ликвидность.

Такой объект лучше покупать для комбинированного сценария: использовать самостоятельно и сдавать в высокий сезон.

Цены на недвижимость в Таиланде в 2026 году

Это ориентиры рынка предложений, а не единый официальный индекс закрытых сделок.

В одном районе разница между готовой квартирой и строящимся объектом может составлять 20–30%.

Поэтому цену необходимо сравнивать по стоимости квадратного метра, форме собственности, состоянию здания и фактической аренде.

Инвестиции и реальная доходность

Таиланд может давать хорошую арендную доходность, но рекламные 10–15% не должны использоваться как базовый сценарий.

Долгосрочная аренда

• Бангкок — около 3,5–5,5% валовых.
• Паттайя — 5–8%.
• Чиангмай — 5–7%.
• Хуахин — 4–6%.
• Пхукет для долгосрочного проживания — около 4–6%.

Главное преимущество долгосрочной аренды — простота управления.

Не нужно постоянно искать новых гостей, оплачивать уборку после каждого проживания и работать с туристическими платформами.

Краткосрочная аренда: Airbnb не так прост, как кажется

Это один из главных рисков статьи.

Нельзя просто приобрести обычную квартиру и считать, что её автоматически разрешено сдавать туристам на несколько дней.

Аренда на срок менее 30 дней в Таиланде может подпадать под гостиничное регулирование и требовать соответствующего разрешения.

Дополнительно правила конкретного кондоминиума могут прямо запрещать посуточную аренду.

Аренда на срок 30 дней и более обычно значительно проще юридически.

Поэтому до покупки под Airbnb нужно проверить не только потенциальную загрузку, но и правовой режим конкретного здания.

Это особенно важно в Бангкоке, Паттайе и на Пхукете.

Если продавец обещает 10% доходности исключительно через посуточный Airbnb в обычном жилом кондоминиуме, нужно запросить документальное основание такого использования.

Rental Guarantee

Многие девелоперы предлагают фиксированный доход 5–7% на несколько лет.

Такая схема может быть удобной, но её нужно рассматривать как обязательство конкретной компании, а не как свойство недвижимости.

Необходимо проверить:

• кто именно гарантирует доход;
• есть ли отдельное юридическое лицо-оператор;
• в какой валюте платят;
• считаются проценты от полной цены или цены без мебели и налогов;
• кто оплачивает обслуживание;
• может ли собственник пользоваться квартирой;
• что происходит после окончания гарантии;
• предусмотрена ли ответственность за задержку выплат.

Проект с гарантией 7% может оказаться хуже готовой квартиры с реальными 6%, если стоимость объекта изначально завышена на 20%.

Rental Pool

Более прозрачный вариант — арендный пул.

Оператор объединяет доход нескольких номеров и распределяет его между владельцами по установленной формуле.

Преимущество — инвестор не зависит от того, дали именно его номер конкретному туристу или нет.

Недостаток — оператор удерживает значительную комиссию.

В сильном проекте валовая доходность собственника после распределения может составлять около 5–8%.

Вилла под аренду

Вилла потенциально даёт более высокий доход, но требует намного больше управления.

В сезон качественная вилла на Самуи или Пхукете может приносить высокую выручку.

Но из неё необходимо вычесть:

• комиссию управляющей компании;
• электричество;
• воду;
• бассейн;
• сад;
• персонал;
• ремонт;
• замену мебели;
• маркетинговые расходы;
• страхование;
• простой.

Поэтому 10% валовых и 10% чистых — совершенно разные показатели.

Off-plan: покупка на этапе строительства

В Таиланде активно продаются строящиеся проекты.

Покупателю предлагают небольшую резервацию и постепенный график платежей до завершения строительства.

Это может быть выгодно, если цена действительно ниже готового вторичного рынка.

Но в Пхукете в 2026 году многие новые проекты уже стартуют по ценам выше готовых аналогов.

Например, если новый объект продаётся по 180 000 бат за м², а готовая квартира в соседнем комплексе с доказанной арендой стоит 150 000 бат, инвестор фактически заранее оплачивает будущий рост цены.

Перед покупкой нужно сравнить:

• цену за м²;
• готовые аналоги;
• условия иностранной квоты;
• историю застройщика;
• разрешение на строительство;
• срок сдачи;
• штрафы за задержку;
• качество отделки;
• будущие эксплуатационные расходы;
• условия переуступки.

Прогноз рынка на 2026–2030 годы

После сегодняшнего расслоения рынка нельзя давать один прогноз на весь Таиланд.

Это сценарная оценка, а не гарантия.

На Пхукете главным риском становится большое количество нового предложения.

В Бангкоке — слабый массовый покупатель и накопленные непроданные квартиры.

На Самуи — ограниченная инфраструктура и большой объём новых вилл.

В Паттайе — конкуренция среди массовых кондоминиумов.

Лучше рынка могут выглядеть объекты с реальными конкурентными преимуществами: первая линия, пешая доступность пляжа, сильный оператор, редкий вид, свободная иностранная квота и разумная стоимость за квадратный метр.

Налоги и расходы при покупке

Транзакционные расходы в Таиланде действительно ниже многих европейских рынков, но формула «всё стоит 2–3%» слишком упрощённая.

Сбор за переход права

Стандартный сбор за регистрацию передачи собственности составляет 2% оценочной стоимости недвижимости.

По договорённости его может оплачивать покупатель, продавец или стороны делят сумму между собой.

Гербовый сбор

Если операция не облагается специальным коммерческим налогом, может применяться гербовый сбор около 0,5%.

Специальный коммерческий налог

При определённых продажах применяется специальный коммерческий налог примерно 3,3%.

Обычно это расход продавца, но при переговорах он влияет на конечную стоимость сделки.

Налог у источника при продаже

Продавец также может оплачивать налог у источника.

Для физического лица расчёт зависит от оценочной стоимости и срока владения.

Покупателю важно заранее получить полный расчёт от юриста или земельного департамента и зафиксировать в договоре, какая сторона оплачивает каждый сбор.

Ежегодный налог на недвижимость

В Таиланде действует налог на землю и здания.

Размер зависит от типа использования и оценочной стоимости.

Для обычного жилого объекта ставка сравнительно низкая, но инвестиционная квартира и основное жильё могут иметь разный режим.

Поэтому неверно писать, что иностранный владелец вообще не имеет ежегодного налога.

Для одной небольшой квартиры налог обычно не является главным расходом.

Гораздо сильнее на доходность влияют эксплуатационный сбор комплекса и управление.

Эксплуатационный сбор

Управляющая организация кондоминиума взимает ежегодный или ежемесячный сбор за содержание общих территорий.

В бюджетных комплексах — примерно 30–50 бат за м² в месяц.

В хорошем проекте — 50–80 бат.

В премиальном объекте — 80–150 бат за м² в месяц и выше.

Квартира площадью 50 м² при тарифе 70 бат платит 42 000 бат в год.

Это уже необходимо учитывать в доходности.

Фонд капитального ремонта

В новых комплексах часто взимается разовый взнос в резервный фонд.

Ориентир — примерно 400–1 000 бат за м², в премиальных проектах выше.

Для квартиры 50 м² это дополнительно 20 000–50 000 бат и более.

Налог на аренду

Доход от тайской недвижимости является доходом из источника в Таиланде.

Нерезидент также обязан учитывать тайское налогообложение такого дохода.

Для физических лиц применяется система подоходного налога с прогрессивными ставками до 35%, а допустимые вычеты и удержания зависят от типа дохода и статуса собственника.

Поэтому формулировка «налог с аренды всегда 15%» некорректна.

Налоговую модель необходимо рассчитать индивидуально с учётом страны налогового резидентства владельца.

Процедура покупки кондоминиума для украинца

Кондоминиум в иностранной квоте остаётся наиболее простой схемой.

Проверка иностранной квоты

Первый вопрос — доступна ли ещё иностранная квота в конкретном здании.

Нужно получить официальное подтверждение от юридического лица кондоминиума.

Не следует полагаться только на сообщение брокера.

Проверка права собственности

Юрист проверяет свидетельство собственности, продавца, зарегистрированные ограничения и задолженность.

На вторичном рынке необходимо убедиться, что продавец действительно может свободно передать квартиру.

Проверка застройщика

При покупке строящегося объекта проверяются:

• право на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• оценка воздействия на окружающую среду, если она требуется;
• регистрация проекта;
• график строительства;
• предыдущие объекты девелопера.

Резервация

Резервационный платёж может составлять примерно 50 000–200 000 бат в зависимости от проекта.

До оплаты нужно получить письменные условия его возврата.

Если выяснится, что иностранная квота отсутствует или юрист обнаружит серьёзную проблему, договор должен защищать покупателя.

Основной договор

В договоре фиксируются:

• цена;
• площадь;
• номер квартиры;
• комплектация;
• парковка;
• график платежей;
• дата передачи;
• штрафы;
• сборы;
• условия иностранной собственности.

Английская версия должна соответствовать тайской.

При расхождениях необходимо заранее определить, какая версия имеет юридическую силу.

Перевод денег из-за границы

Для регистрации иностранного права собственности крайне важно правильно оформить происхождение денежных средств.

Средства на покупку кондоминиума обычно должны поступить в Таиланд из-за границы в иностранной валюте и быть документально подтверждены.

Банк выдаёт Foreign Exchange Transaction Form либо другой установленный банковский документ, подтверждающий валютный перевод.

Без правильного подтверждения перевод может создать проблему при регистрации квартиры на иностранного гражданина.

Назначение платежа должно соответствовать покупке конкретной недвижимости.

Не стоит сначала переводить деньги через несколько случайных счетов, а уже после пытаться восстановить банковскую цепочку.

Украинскому покупателю необходимо отдельно проверить действующие правила международных переводов из Украины до внесения невозвратного депозита.

Регистрация в земельном департаменте

После оплаты и подготовки документов стороны регистрируют передачу права в местном земельном управлении.

Покупатель получает зарегистрированное свидетельство права собственности на кондоминиум.

С этого момента квартира оформлена на его имя.

На вторичном рынке процедура при готовых документах может быть завершена непосредственно в день регистрации.

Покупка виллы

С виллой процесс должен начинаться с земельных документов.

Необходимо проверить:

• кто собственник участка;
• какой тип титула зарегистрирован;
• можно ли законно строить на участке;
• есть ли доступ к публичной дороге;
• зарегистрированы ли сервитуты;
• есть ли разрешение на строительство;
• кому принадлежит здание;
• как оформлена аренда земли.

Leasehold на 30 лет должен регистрироваться в земельном департаменте.

Нельзя платить стоимость дорогой виллы только на основании частного незарегистрированного договора аренды.

Основные рискиПереплата за строящийся объект

Самая распространённая ошибка 2026 года.

Новый проект может стоить на 20–30% дороже готовой квартиры в том же районе.

Застройщик продаёт красивую инфраструктуру будущего, а инвестор заранее оплачивает этот прогноз.

Превышение иностранной квоты

Если 49% иностранной площади уже использованы, покупатель не сможет зарегистрировать квартиру как иностранную собственность.

Проверка должна проводиться до депозита.

Земля под виллой

Иностранец может владеть домом, но не обычным способом владеть земельным участком.

Нужно понимать, что произойдёт через 30 лет и кому принадлежит земля.

Номинальная компания

Компания, созданная только для формального обхода ограничений иностранного владения, создаёт юридический риск.

Такую структуру нельзя рекомендовать как стандартную.

Airbnb

Краткосрочная аренда менее 30 дней требует отдельной юридической проверки.

Обещание брокера «здесь все так сдают» не является разрешением.

Rental Guarantee

Гарантия существует ровно настолько, насколько финансово устойчив гарант.

Если небольшая управляющая компания прекратит работу через два года, цифра 7% в договоре сама по себе не создаст арендаторов.

Слабый вторичный рынок

Некоторые красивые курортные проекты хорошо продаются на этапе строительства, но имеют слабую перепродажу.

Новый покупатель предпочитает следующую очередь от девелопера с рассрочкой вместо квартиры инвестора за полную оплату.

Состояние здания

В тропическом климате быстрее изнашиваются фасады, кондиционеры, гидроизоляция, бассейны и металлические элементы.

Низкий эксплуатационный сбор может быть не преимуществом, а признаком недофинансированного обслуживания.

Сезонность

Пхукет, Самуи, Краби и Ко-Ланта имеют выраженные периоды высокого и низкого спроса.

Нельзя считать годовую доходность только по январским тарифам.

Валютный риск

Недвижимость номинируется в тайских батах.

Если инвестор считает капитал в долларах или евро, изменение валютного курса влияет на конечный результат.

Что выглядит наиболее разумно в 2026 году

При бюджете до 3 млн бат наиболее широкий выбор предлагает Паттайя и Чиангмай.

Для туристической модели интереснее Паттайя.

Для долгосрочной аренды и личного проживания — Чиангмай.

При бюджете 3–6 млн бат можно рассматривать хороший объект в Паттайе, Хуахине, отдельные районы Бангкока или начальный сегмент Пхукета.

В этом бюджете особенно важно не покупать Пхукет только ради названия острова, если объект расположен далеко от моря и конкурирует с десятками новых проектов.

При бюджете 6–12 млн бат открывается качественный сегмент Пхукета и Бангкока.

Для аренды на Пхукете приоритет — Банг-Тао, Ката, Карон и сильные южные районы.

Для долгосрочного городского спроса — Сукхумвит и районы возле BTS/MRT в Бангкоке.

При бюджете от 15 млн бат имеет смысл сравнивать качественную квартиру и виллу.

Кондо предлагает более понятное право собственности.

Вилла даёт приватность и потенциально более высокую аренду, но земельная структура существенно сложнее.

Для инвестора, который не планирует самостоятельно заниматься управлением, хороший foreign freehold condo часто безопаснее виллы с агрессивно рекламируемым leasehold.

Почему покупатели выбирают Homium

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают Таиланд для собственного проживания, зимовки, аренды и долгосрочной инвестиции.

Подбор начинается с формы собственности. Для иностранца отдельно сравниваются кондоминиумы в свободной иностранной квоте, долгосрочная аренда и юридическая структура вилл.

По каждому кондоминиуму проверяется наличие доступной 49-процентной иностранной квоты.

Для строящихся объектов анализируются документы на землю, разрешения, репутация девелопера, стоимость квадратного метра и готовые альтернативы в том же районе.

По инвестиционной недвижимости рассчитывается реальная доходность после эксплуатационных платежей, управления, налогов и сезонного простоя.

Если проект предлагает Rental Guarantee или арендный пул, отдельно проверяется финансовая модель оператора и условия договора.

Для виллы проводится проверка земельного титула, зарегистрированного срока аренды и права собственности на строение.

При международной оплате заранее проверяется правильная структура валютного перевода и получение банковских документов, необходимых для регистрации иностранного права собственности.

Если покупка связана с LTR-визой, требования программы проверяются отдельно, поскольку сама стоимость объекта не гарантирует получение статуса.

После покупки можно организовать техническую приёмку, меблировку и управление объектом.

Перед внесением резерва необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата денег. Актуальные объекты, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/thailand