Дома уже по $440 600, ипотека снова 6,69%: где покупать недвижимость в США в 2026 году, пока рынок не развернулся снова

Рынок недвижимости США в 2026 году оказался намного сложнее, чем прогнозировали ещё год назад. Цены на национальном уровне продолжают медленно расти, но страна фактически разделилась на несколько разных рынков: Нью-Йорк, Чикаго и часть Среднего Запада дорожают, тогда как Остин, Тампа, Орландо, Атланта и ряд других городов Юга корректируются после бурного роста предыдущих лет.

Сегодня недвижимость в США покупают для собственного проживания, долгосрочной аренды, диверсификации капитала в долларах и формирования инвестиционного портфеля. Для иностранца американский рынок остаётся одним из наиболее доступных с юридической точки зрения, однако утверждение, что в США вообще нет ограничений для зарубежных покупателей, уже слишком упрощённое: федерального запрета на обычную покупку жилья нет, но отдельные штаты вводят ограничения для некоторых категорий иностранных лиц, сельскохозяйственных земель и недвижимости возле стратегических объектов.

Главное изменение 2026 года — рынок не получил дешёвую ипотеку, на которую рассчитывали многие покупатели.

На 6 августа средняя ставка по стандартной ипотеке на 30 лет составляла 6,69%. Годом ранее она была около 6,63%. Ставка по кредитам на 15 лет составляла около 6,01%.

Федеральная резервная система на заседании 29 июля сохранила диапазон ключевой ставки на уровне 3,5–3,75%. Поэтому возвращения ипотечных ставок к 3–4%, характерным для периода дешёвых денег, сейчас не произошло.

Высокая стоимость кредита ограничивает количество покупателей, но одновременно поддерживает аренду: миллионы американцев откладывают приобретение собственного жилья и продолжают снимать квартиры и дома.

В июне 2026 года продажи существующего жилья проходили темпом около 4,09 млн объектов в годовом выражении. Это значительно ниже уровней, которые рынок показывал до резкого повышения ставок.

Медианная цена проданного существующего дома достигла исторического максимума — $440 600. За год она увеличилась на 1,8%.

При этом новые дома стоят в среднем дешевле. Медианная цена нового частного дома в июне составляла около $398 300, что на 2,7% ниже показателя июня 2025 года. Продажи новостроек находились на уровне 628 000 домов в годовом выражении.

Такое соотношение объясняется не тем, что новый дом объективно всегда дешевле старого. Застройщики активно уменьшают площадь, предлагают скидки, субсидируют ипотечные ставки и выводят новые проекты в более доступных пригородах.

Другой способ оценить рынок — индекс Zillow. По нему типичная стоимость американского жилья в июле 2026 года составляла около $371 757 и выросла всего на 1,1% за год.

Эта цифра отличается от медианы Национальной ассоциации риелторов, потому что используются разные методики. $440 600 — медианная цена реально проданных существующих домов за конкретный месяц, а $371 757 — оценочная типичная стоимость всего жилого фонда.

Предложение постепенно увеличивается. В июле на продажу было выставлено около 1,41 млн домов — на 1,5% больше, чем годом ранее. Примерно 27% объявлений получили снижение цены.

Это уже не рынок 2021–2022 годов, когда качественные дома массово получали по десять предложений за несколько дней.

Покупатель снова может торговаться, особенно в штатах с большим объёмом строительства.

Главная ошибка старых прогнозов — считать, что Флорида и Техас автоматически должны дорожать быстрее северных штатов.

В 2026 году происходит почти противоположное.

По данным на июль типичная стоимость жилья в Нью-Йоркской агломерации увеличилась на 4,6% за год, в Чикаго — на 4,8%, Милуоки — на 5,3%, Канзас-Сити — на 3,7%, Кливленде — на 3,5%.

Одновременно Остин подешевел примерно на 4,5%, Лас-Вегас — на 2,8%, Даллас — на 2,2%, Хьюстон — на 1,9%, Орландо — на 1,7%, Атланта — на 1,5%, Тампа — на 1,2%.

Майами в среднем находится около нулевой годовой динамики.

Калифорния также неоднородна. Лос-Анджелес прибавил около 0,9%, Сан-Диего — 0,6%, агломерация Сан-Франциско — 2,1%, тогда как Сан-Хосе немного снизился.

Поэтому в 2026 году нельзя покупать недвижимость только по принципу «штат быстро растёт по населению — значит дом обязательно подорожает».

Количество нового предложения, налоги, страховка, рынок труда и доступность жилья оказывают не меньшее влияние.

США остаются одним из крупнейших рынков для международного капитала.

С апреля 2025 по март 2026 года иностранные покупатели приобрели около 67 100 американских домов общей стоимостью $45,3 млрд.

Это на 14% меньше объектов и на 19,1% меньше денег, чем годом ранее.

Медианная стоимость покупки иностранца составила $465 000.

Почти 48% международных покупателей приобрели жильё полностью за наличные, тогда как среди всех покупателей США доля таких сделок была около 28%.

Главные направления иностранного спроса:

Флорида — 20% международных покупателей.

Калифорния — 19%.

Техас — 12%.

Нью-Джерси — 4%.

Джорджия — 4%.

Флорида сохраняет первое место, однако разрыв с Калифорнией практически исчез.

В большинстве обычных сделок — да.

Гражданину Украины не требуется американское гражданство, Green Card или туристическая виза только для того, чтобы стать собственником квартиры или дома.

Можно купить объект, даже постоянно проживая за пределами США.

Но утверждение «в США для иностранцев вообще нет ограничений» лучше не использовать.

В последние годы отдельные штаты приняли ограничения на приобретение земли определёнными иностранными лицами и компаниями. Особенно это касается сельскохозяйственной земли, объектов возле военных баз и критической инфраструктуры, а также лиц, связанных с государствами, которые законодательство конкретного штата относит к странам повышенного риска.

Иностранные владельцы сельскохозяйственных земель также имеют федеральные обязательства по раскрытию таких инвестиций Министерству сельского хозяйства США.

Поэтому перед покупкой земли, крупного участка или объекта возле стратегической инфраструктуры нужно проверять правила конкретного штата. Для обычной городской квартиры или стандартного частного дома у гражданина Украины подобных проблем обычно значительно меньше.

Дополнительные ограничения могут устанавливать ассоциации собственников, жилые комплексы и кооперативы.

В Нью-Йорке, например, иностранному покупателю значительно проще приобрести кондоминиум, чем квартиру в кооперативном доме. Кооперативный совет может анализировать доход, кредитную историю, активы и американскую налоговую документацию покупателя.

Покупка дома стоимостью $300 000, $1 млн или даже $10 млн сама по себе не предоставляет визу, ВНЖ или Green Card.

Недвижимость и миграционный статус — отдельные юридические вопросы.

В исходной статье программа EB-5 была слишком сильно связана с покупкой недвижимости.

EB-5 действительно существует, но это инвестиция в новое коммерческое предприятие, которое должно соответствовать миграционным требованиям и создать как минимум 10 полноценных рабочих мест.

Минимальная сумма составляет $800 000 для соответствующего проекта в целевой зоне занятости или инфраструктурного проекта. Стандартный инвестиционный порог — $1,05 млн.

Просто купить квартиру за $800 000 и получить Green Card нельзя.

Главное преимущество для международного инвестора — актив и денежный поток номинированы в долларах США.

Это позволяет диверсифицировать капитал и не зависеть от валюты страны проживания.

Но долларовая номинация не означает отсутствие рыночного риска. Дом в Остине, купленный на пике 2022 года, мог потерять стоимость даже при стабильном долларе.

Покупатель может выбирать между десятками принципиально разных стратегий.

Майами — международный премиальный рынок.

Орландо — семейная и туристическая экономика.

Хьюстон — доступная долгосрочная аренда.

Нью-Йорк — сохранение капитала и премиальный спрос.

Средний Запад — более высокая текущая доходность.

Калифорния — дорогой технологический рынок.

В июле 2026 года типичная аренда по стране составляла около $1 962 в месяц — на 2,3% больше, чем годом ранее.

При этом рынок аренды также сильно различается.

Нью-Йоркская агломерация — около $3 627.

Сан-Франциско — около $3 372.

Сан-Диего — $3 008.

Лос-Анджелес — $2 944.

Майами — $2 677.

Тампа — $2 013.

Орландо — $1 959.

Атланта — $1 855.

Нэшвилл — $1 820.

Лас-Вегас — $1 747.

Даллас — $1 667.

Хьюстон — $1 654.

Остин — $1 647.

В дорогих городах арендная плата высокая в абсолютных цифрах, но цена покупки ещё выше. Поэтому процентная доходность Нью-Йорка или Сан-Франциско обычно ниже, чем Хьюстона или Атланты.

Флорида остаётся главным направлением иностранных покупателей, но 2026 год показал, что рынок больше нельзя считать гарантированно растущим.

Типичная стоимость жилья по штату в июне составляла около $378 000 и была примерно на 2,8% ниже, чем годом ранее.

Рынок получил больше предложения, а высокая стоимость страховки и кондоминиальных сборов заставляет покупателей внимательнее считать полный бюджет.

Главные направления — Майами, Форт-Лодердейл, Орландо, Тампа, Нейплс и Джексонвилл.

Майами остаётся главным международным рынком Флориды.

Типичная стоимость жилья в агломерации в июле составляла около $479 000. В самом городе средняя оценочная стоимость была ближе к $580 000.

Но инвестиционный рынок состоит прежде всего из кондоминиумов, где цена может отличаться в несколько раз в зависимости от района и здания.

Ориентиры:

• небольшой кондоминиум на материке — $280 000–450 000
• одна спальня в хорошем районе — $350 000–600 000
• две спальни — $450 000–900 000
• Майами-Бич — от $500 000
• Брикелл — примерно от $450 000–700 000
• премиальная первая линия — от $1 млн до десятков миллионов.

Валовая доходность долгосрочной аренды обычно около 4–6%.

В более доступных объектах можно получить выше, но старые кондоминиумы требуют особенно тщательной проверки финансов ассоциации собственников, страхования и запланированных капитальных взносов.

Главный риск Флориды — страховка.

До покупки нужно получать реальную страховую котировку именно на выбранный дом. Использовать средний показатель по штату недостаточно.

Типичная стоимость жилья в агломерации составляет около $386 000 и за год снизилась примерно на 1,7%.

Дома с тремя спальнями в обычных районах можно найти примерно от $320 000–500 000.

Кондоминиумы — от $180 000–350 000.

Но старая формула «купить квартиру в Орландо рядом с Disney и сдавать Airbnb» слишком упрощает рынок.

Краткосрочная аренда зависит от зонирования.

Наиболее развитый рынок отпускных домов находится не в центральном Орландо, а в специально разрешённых зонах Киссимми и округа Оцеола рядом с Disney.

Перед покупкой необходимо проверить, разрешена ли туристическая аренда по конкретному адресу и не запрещает ли её ассоциация собственников.

Типичная стоимость жилья — примерно $362 000.

За год рынок снизился примерно на 1,2%.

Дом с тремя спальнями может стоить $350 000–550 000.

Тампа интересна для долгосрочной аренды, но страховой риск и большое количество нового жилья ограничивают рост цен.

Валовая доходность хорошего арендного дома — примерно 4,5–6,5%.

Техас остаётся сильным рынком по населению, бизнесу и строительству, но в 2026 году именно большой объём нового предложения удерживает цены.

У штата нет индивидуального подоходного налога, но налог на недвижимость сравнительно высокий.

Это ключевой момент: отсутствие налога штата на доход не означает низких расходов собственника.

Типичная стоимость жилья в агломерации — около $424 000.

За год рынок снизился примерно на 4,5%.

Это одна из наиболее заметных коррекций среди крупных американских городов.

Дом с тремя спальнями может стоить примерно $400 000–650 000.

В дорогих районах — значительно выше.

Покупателю сейчас легче торговаться, чем в 2021–2022 годах.

Для долгосрочного инвестора Остин может быть интересен именно после коррекции, но рассчитывать на немедленный возврат двузначного роста не следует.

Типичная стоимость жилья — около $365 000.

Годовая динамика — примерно минус 2,2%.

Дом с тремя спальнями — ориентировочно $320 000–500 000.

В северных пригородах с хорошими школами — $450 000–800 000 и выше.

Даллас интересен корпоративным спросом и большим количеством рабочих мест, но новые кварталы постоянно увеличивают предложение.

Типичная стоимость жилья — около $307 000.

За год рынок снизился примерно на 1,9%.

Это один из наиболее доступных крупных деловых центров США.

Дом с тремя спальнями можно приобрести примерно за $250 000–400 000.

В хороших пригородах — от $350 000–600 000.

Валовая арендная доходность нередко составляет 5–7%.

Но необходимо учитывать высокий property tax и риск наводнений.

Объект нужно проверять по карте затоплений и страховым условиям.

Нью-Йорк сейчас выглядит сильнее многих рынков Юга.

Типичная стоимость жилья по широкой агломерации в июле 2026 года составляла около $740 000 и выросла примерно на 4,6% за год.

В самом Нью-Йорке уровень выше — около $823 000.

Бруклин в среднем приближается к $1 млн.

Манхэттен — отдельный рынок.

Ориентиры для кондоминиумов:

• студия — примерно $600 000–900 000
• одна спальня — $800 000–1,5 млн
• две спальни — $1,3–3 млн
• премиальные новостройки — от $2–3 млн
• ультрапремиальный сегмент — десятки миллионов.

Аренда одна из самых высоких в стране, но валовая доходность обычно около 2,5–4%.

Нью-Йорк интереснее как актив для сохранения капитала, чем как рынок максимального денежного потока.

Отдельно нужно учитывать налог штата, городской подоходный налог для резидентов, налог на недвижимость, платежи здания и специальные сборы при дорогих сделках.

Краткосрочная аренда в Нью-Йорке жёстко регулируется, поэтому покупать обычную квартиру с расчётом на классический Airbnb нельзя без проверки действующих правил.

Калифорния остаётся одним из самых дорогих рынков страны, но восстановление происходит неравномерно.

Типичная стоимость жилья в агломерации — около $967 000.

За год — примерно +0,9%.

Кондоминиум можно найти примерно от $500 000–800 000.

Хорошая квартира с двумя спальнями — $700 000–1,2 млн.

Частный дом — часто от $900 000–1,5 млн.

Премиальные районы — значительно дороже.

Валовая доходность обычно около 3–4,5%.

Основные риски — стоимость страхования, налоги, контроль аренды и высокая цена входа.

Типичная стоимость жилья в агломерации — около $1,14 млн.

В самом городе показатели могут быть выше.

После нескольких слабых лет рынок в 2026 году показывает восстановление.

Ориентировочная стоимость одной спальни — $700 000–1,2 млн.

Две спальни — $1–2 млн.

Частный дом — от $1,2–2,5 млн.

Доходность обычно около 3–4%.

Главная ставка инвестора здесь — технологическая экономика и ограниченное предложение, а не высокий текущий cash flow.

Типичная стоимость жилья — около $937 000.

Кондоминиум с двумя спальнями — примерно $600 000–900 000.

Дом — $900 000–1,5 млн.

Рынок поддерживают оборонный сектор, технологии, университеты и климат.

Типичная стоимость жилья в агломерации составляет около $382 000.

За год стоимость снизилась примерно на 1,5%.

Дом с тремя спальнями — примерно $300 000–450 000.

В хороших северных пригородах — от $450 000.

Атланта остаётся интересной для долгосрочной аренды благодаря деловой активности, логистике и большому населению.

Валовая доходность — примерно 5–7% в правильно выбранном районе.

Типичная стоимость жилья — около $455 000.

Годовая динамика близка к нулевой — примерно минус 0,5%.

Дом с тремя спальнями — от $350 000–550 000.

В сильных районах — $600 000 и выше.

Штат Теннесси не взимает обычный индивидуальный подоходный налог.

При этом Нэшвилл уже не является дешёвым рынком. Стоимость сильно выросла за предыдущие годы, поэтому выбор района определяет инвестиционный результат.

Валовая долгосрочная доходность — около 4,5–6%.

Типичная стоимость жилья составляет около $428 000.

За год рынок снизился примерно на 2,8%.

Дом с тремя спальнями — $350 000–500 000.

Более качественные районы — $500 000–750 000.

Невада не имеет индивидуального подоходного налога штата.

Но старое представление о Лас-Вегасе как свободном рынке Airbnb устарело.

Краткосрочная аренда лицензируется и регулируется. В неинкорпорированной части округа Кларк работать без действующей лицензии запрещено.

Поэтому доходность туристической аренды нельзя рассчитывать до проверки адреса и лицензии.

Один из главных трендов текущего года — усиление более доступных городов Среднего Запада.

Чикаго прибавил около 4,8% за год.

Милуоки — 5,3%.

Кливленд — 3,5%.

Канзас-Сити — 3,7%.

Цинциннати — 2,2%.

При этом стоимость жилья значительно ниже побережья.

Типичная стоимость:

Чикаго — около $361 000.

Милуоки — $394 000.

Канзас-Сити — $331 000.

Цинциннати — $311 000.

Кливленд — $255 000.

Инвестиционная привлекательность объясняется относительно высоким соотношением аренды к стоимости покупки.

Валовая доходность качественного объекта может составлять около 5–8%.

Главный риск — огромная разница между районами. Дом за $120 000 в слабом районе Кливленда и объект за $250 000 в районе со стабильным спросом — две совершенно разные инвестиции.

Ниже приведена типичная стоимость жилья по крупным агломерациям на июль 2026 года.

Эти показатели относятся к агломерациям и всему жилому фонду. Цена конкретного кондоминиума, дома или инвестиционного объекта может сильно отличаться.

Старая формула «США дают 5–8%, Airbnb 8–15%» слишком общая.

Реальный результат зависит от стоимости покупки и всех местных расходов.

Ориентиры по валовой доходности:

Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес — 2,5–4,5%.

Майами — 4–6%.

Орландо и Тампа — 4,5–6,5%.

Даллас и Остин — 4–6%.

Хьюстон — 5–7%.

Атланта — 5–7%.

Нэшвилл — 4,5–6%.

Кливленд, Индианаполис и часть Среднего Запада — 5,5–8%.

Чистая доходность может быть на 2–4 процентных пункта ниже после налогов, страховки, ремонта и управления.

Управляющая компания по долгосрочной аренде обычно получает около 8–12% ежемесячной арендной платы.

Дополнительно могут взиматься:

• поиск нового арендатора
• продление договора
• координация ремонта
• инспекция
• выселение
• судебные расходы.

Для иностранного владельца профессиональное управление практически обязательно.

Потенциальная валовая доходность хорошего объекта может составлять 5–9%, иногда выше.

Но сравнивать её с долгосрочной арендой напрямую нельзя.

Владелец оплачивает:

• управление 15–30%
• уборку
• коммунальные услуги
• интернет
• мебель
• ремонт
• постельное бельё
• местные туристические налоги
• лицензию.

Главный риск — регулирование.

Решение города или ассоциации собственников может изменить экономику объекта за один день.

Поэтому покупать дом исключительно под Airbnb можно только после юридической проверки конкретного адреса.

Покупка дома, ремонт и перепродажа остаются популярной стратегией, но обещать прибыль 15–30% за несколько месяцев неправильно.

Инвестор оплачивает:

• покупку
• ремонт
• проценты по финансированию
• страхование
• property tax
• комиссии при продаже
• closing costs.

В рынке с ростом цен около 1% по стране основная прибыль должна создаваться не рынком, а покупкой объекта ниже его потенциальной стоимости.

Малые торговые объекты, медицинские помещения, склады и отдельные коммерческие здания могут обеспечивать примерно 5–8% капитализации.

Но офисный рынок остаётся неоднородным после распространения удалённой работы.

Для начинающего иностранного инвестора частный дом или небольшой многоквартирный объект обычно проще, чем офис.

После нескольких лет очень дорогой ипотеки рынок США постепенно нормализуется.

Но возвращение к росту 10–20% в год не является базовым сценарием.

Это аналитический сценарий, а не гарантированный прогноз.

Сильнее среднего могут выглядеть рынки с ограниченным строительством, стабильными рабочими местами и доступными ценами.

Слабее — города, где в предыдущие годы построили слишком много нового жилья.

Флорида и Техас способны вернуться к росту после текущей коррекции, но покупателю сейчас выгоднее считать доходность по сегодняшней аренде, а не надеяться на будущий рост цены.

Налоговая система США — самая сложная часть инвестиции для нерезидента.

Здесь старую версию статьи необходимо исправить особенно сильно.

Отдельного единого федерального налога на покупку дома нет.

Расходы определяются штатом, округом и способом финансирования.

Обычно покупателю нужно заложить около 2–5% стоимости сверх цены недвижимости без учёта первоначального взноса.

В расходы могут входить:

• проверка права собственности
• страхование титула
• регистрационные сборы
• юрист
• эскроу
• оценка
• банковские сборы
• инспекция
• местные налоги на передачу.

В отдельных городах расходы значительно выше.

Собственник ежегодно платит местный налог на недвижимость.

Единой ставки по США нет.

Реальная эффективная нагрузка может составлять примерно от 0,3–0,5% до 2% и более в год.

Техас известен сравнительно высоким налогом на недвижимость.

Во Флориде ставка умереннее, но страхование может оказаться намного дороже.

Поэтому сравнивать два штата только по отсутствию подоходного налога нельзя.

Квартира в кондоминиуме обычно имеет ежемесячный сбор ассоциации собственников.

Простой комплекс — примерно $250–500 в месяц.

Современная башня — $500–1 000.

Премиальный дом в Майами или Нью-Йорке — $1 000–2 500 и выше.

Высокий HOA может полностью уничтожить привлекательную арендную доходность.

Для иностранного собственника, который является налоговым нерезидентом США, базовый режим может предусматривать 30% налога с валового дохода от недвижимости без вычета расходов.

Но собственник может сделать предусмотренный налоговым законодательством выбор и рассматривать доход от американской недвижимости как доход, связанный с деятельностью в США.

В таком случае налог рассчитывается с чистой прибыли после разрешённых расходов, а владелец подаёт американскую декларацию.

К расходам могут относиться:

• налог на недвижимость
• управление
• страхование
• ремонт
• проценты
• амортизация.

Именно поэтому иностранному инвестору практически всегда нужен американский налоговый специалист.

Один из главных рисков иностранного собственника — FIRPTA.

При продаже американской недвижимости иностранным лицом покупатель или закрывающая сделку сторона в стандартной ситуации удерживает 15% от общей суммы реализации.

Не от прибыли.

Если объект продаётся за $500 000, потенциальное удержание составляет $75 000.

Это не означает, что окончательный налог равен $75 000.

FIRPTA — предварительное удержание. После расчёта реальной налоговой обязанности часть денег может быть возвращена.

В определённых случаях возможно заранее получить разрешение на уменьшение удержания.

Окончательный налог при продаже зависит от срока владения, налогового статуса, амортизации и других факторов.

Для инвестиционной недвижимости также необходимо учитывать возврат ранее списанной амортизации.

Поэтому нельзя считать, что у иностранца всегда применяется фиксированная ставка 20%.

Расчёт проводится индивидуально.

Для инвестиционной недвижимости существует механизм обмена по статье 1031 налогового кодекса.

Он позволяет при выполнении требований перенести признание прибыли при продаже инвестиционного объекта, если вместо него приобретается другая подходящая американская инвестиционная недвижимость.

Это отсрочка налога, а не его автоматическая отмена.

Личное жильё под эту схему не подходит.

Американская и зарубежная недвижимость для стандартного 1031 Exchange не считаются равноценными объектами обмена.

Для иностранца, который не является гражданином США и не считается домицилированным в стране для целей налога на наследство, американская недвижимость относится к активам, расположенным в США.

Если стоимость американских активов умершего превышает $60 000, может возникнуть обязанность подать американскую декларацию по налогу на наследство.

Максимальная федеральная ставка налога на наследство достигает 40%.

Это действительно один из самых важных вопросов для иностранного покупателя дорогостоящей недвижимости.

Но старая рекомендация «просто купите через LLC и проблема решена» неправильна.

Обычная американская LLC может быть полезна для ограничения ответственности, управления и разделения инвестиционных объектов, но сама по себе не гарантирует устранение FIRPTA или налога на наследство.

Структура владения должна подбираться американским налоговым адвокатом с учётом гражданства, налогового резидентства, стоимости портфеля, наследников и планов продажи.

Для одного инвестора рациональна покупка на физическое лицо.

Для другого — LLC.

Для крупного международного капитала могут использоваться более сложные структуры.

Универсального варианта нет.

Сначала нужно определить не объект, а инвестиционную модель.

Собственное проживание и долгосрочная аренда требуют разного подхода.

До покупки инвестиционной недвижимости желательно согласовать с американским налоговым специалистом форму владения.

Покупатель без американской ипотеки предоставляет подтверждение наличия средств.

Банк, компания по закрытию сделки или юрист могут запросить:

• банковские выписки
• документы о доходах
• договор продажи другого имущества
• налоговые декларации
• наследственные документы
• описание источника капитала.

Это стандартная процедура финансового мониторинга.

Покупатель подаёт письменное предложение.

В договоре указываются:

• цена
• депозит
• срок инспекции
• финансирование
• дата закрытия
• условия отказа
• имущество, остающееся в доме.

Задаток часто составляет примерно 1–3%, но сумма зависит от рынка.

На конкурентных рынках он может быть выше.

После принятия предложения проводится техническая проверка.

Инспектор оценивает:

• крышу
• фундамент
• электрику
• водопровод
• кондиционирование
• отопление
• влажность
• термитов
• состояние бассейна
• другие системы.

Обычная инспекция может стоить примерно $300–800, крупный дом — дороже.

Во Флориде дополнительно важна проверка крыши и страховой истории.

В Техасе — фундамента и риска затопления.

В Калифорнии — сейсмических рисков и пожаров.

Компания по титульному оформлению или адвокат проверяет историю объекта.

Изучаются:

• владелец
• ипотеки
• залоговые требования
• судебные решения
• неоплаченные налоги
• сервитуты
• ограничения.

Обычно оформляется страхование права собственности.

Нерезидент может получить американскую ипотеку, но условия хуже, чем для гражданина или резидента с американской кредитной историей.

Первоначальный взнос часто составляет 30–40%, иногда 50%.

Ставка выше стандартной.

Банк может учитывать иностранный доход и активы, но требует большое количество документов.

При этом почти половина иностранных покупателей в последнем отчётном периоде приобрела жильё полностью за наличные.

Американский индивидуальный налоговый номер не обязательно нужен только для подписания договора покупки.

Но он понадобится для налоговых деклараций, получения части банковских услуг и нормального управления инвестиционной недвижимостью.

Получение ITIN лучше планировать заранее, если объект будет сдаваться.

Система зависит от штата.

В одних штатах основную роль играет компания по титульному оформлению и эскроу.

В других обязательно или традиционно участвует адвокат.

После выполнения условий покупатель переводит остаток денег, подписываются документы, а новый документ о собственности регистрируется в округе.

Во многих штатах значительную часть процедуры можно провести дистанционно.

Но правила электронной подписи и онлайн-нотариального удостоверения отличаются.

Покупатель не должен исходить из того, что абсолютно любую американскую сделку можно полностью закрыть из-за рубежа без физического присутствия или доверенности.

Со стороны США нет общего запрета на получение законных средств от иностранного покупателя.

Но американский банк и участники сделки проводят проверку происхождения капитала.

Украинскому покупателю необходимо отдельно учитывать действующие валютные ограничения Украины.

Нельзя строить сделку на предположении, что любую сумму можно свободно отправить непосредственно с украинского счёта.

Маршрут платежа необходимо проверить до подписания безусловного договора и внесения крупного невозвратного депозита.

Неофициальные переводы через третьих лиц значительно увеличивают риск блокировки средств.

6,69% полностью меняет финансовую модель.

Дом за $500 000 при ипотеке сегодня имеет совершенно другой ежемесячный платёж, чем при ставке 3%.

Именно поэтому инвестор должен считать объект по текущему финансированию, а не надеяться на будущую рефинансировку.

Техас и Флорида больше не являются рынками, где можно покупать практически любой объект и рассчитывать на рост.

Большое строительство усилило конкуренцию.

В Остине цены уже снизились примерно на 4,5% за год.

Флорида, Калифорния, Техас и Луизиана имеют повышенные климатические риски.

Стоимость страхования необходимо получать до завершения инспекционного периода.

Красивая доходность в Excel может исчезнуть после страхового счёта.

Особенно критичен Техас.

Дом может иметь хорошую цену покупки и высокую аренду, но ежегодный налог существенно уменьшает чистый денежный поток.

Кондоминиум может потребовать крупный разовый взнос на крышу, фасад, лифты или страхование.

Перед покупкой необходимо изучить бюджет ассоциации, резервы, страховой полис и протоколы собраний.

В Нью-Йорке, Калифорнии и отдельных городах действуют различные формы регулирования аренды и защиты жильцов.

Нельзя рассчитывать, что после покупки сданной квартиры арендную плату можно немедленно увеличить до рыночной.

Правила различаются не только между штатами, но даже между соседними городами.

Разрешённый Airbnb в одном пригороде может быть запрещён через несколько улиц.

До покупки необходимо проверить город, округ, зонирование и правила HOA.

Американская инвестиционная недвижимость — не полностью пассивный актив.

Понадобятся управляющая компания, налоговый консультант, страховка и подрядчики.

Самостоятельно управлять домом из Европы обычно сложно.

Для иностранца без американского домициля это один из главных рисков крупного портфеля.

Структуру наследования нужно продумать до покупки, а не после возникновения проблемы.

15% удержания с цены продажи способно временно заморозить значительную сумму.

Это необходимо учитывать при планировании выхода из инвестиции.

Для бюджета до $300 000 стоит смотреть прежде всего Хьюстон, Кливленд, Индианаполис, часть Атланты, Сан-Антонио и другие доступные рынки.

Здесь выше потенциальная доходность, но критически важен микрорайон.

При бюджете $300 000–500 000 появляется выбор между Орландо, Тампой, Далласом, Хьюстоном, Атлантой, Нэшвиллом, Лас-Вегасом и частью Флориды.

Это наиболее широкий инвестиционный диапазон.

При бюджете $500 000–1 млн можно рассматривать Майами, Калифорнию, Нью-Йорк, более дорогие районы Флориды и сильные пригороды крупнейших агломераций.

Здесь всё большее значение имеет сохранение капитала, а не максимальная арендная доходность.

При бюджете от $1 млн нельзя ограничиваться сравнением цен квартир.

Налог на наследство, структура собственности, штат, страхование и будущая продажа становятся не менее важными, чем выбранный район.

Homium сопровождает украинских покупателей, которые рассматривают США для собственного проживания, долгосрочной аренды, диверсификации капитала и формирования инвестиционного портфеля.

На первом этапе сравниваются не отдельные объявления, а рынки: Флорида, Техас, Нью-Йорк, Калифорния, Джорджия, Теннесси, Невада и более доходные города Среднего Запада.

Для инвестиционного объекта рассчитывается реальная валовая и чистая доходность с учётом налога на недвижимость, страхования, управления, HOA и ремонта.

Отдельно проверяются правила долгосрочной и краткосрочной аренды конкретного города, округа и жилого комплекса.

Перед покупкой координируются техническая инспекция, проверка права собственности и анализ документов ассоциации собственников.

Для иностранного владельца при необходимости организуется консультация американского налогового специалиста по форме владения, FIRPTA, налогу на наследство и будущей продаже.

При ипотечной покупке анализируются условия банков, размер первоначального взноса и реальная стоимость кредита.

Для международной оплаты заранее проверяются происхождение капитала, банковский маршрут и требования финансового мониторинга.

После сделки можно организовать передачу объекта управляющей компании, сдачу в аренду, страхование и последующее обслуживание.

Перед внесением задатка необходимо письменно согласовать стоимость услуг, комиссию, ответственность сторон и условия возврата средств. Актуальные предложения, цены и дополнительную информацию можно посмотреть на странице https://homium.ua/united-states