Ринок нерухомості в Польщі тримається на очікуваннях, а не на реальному попиті

► Читайте телеграм-канал «Мінфіну»: головні фінансові новини

Демографічна яма замість зростання попиту

Населення Польщі становить близько 37,3 млн осіб плюс 961 тисяча українців. Однак кількість людей стрімко скорочується: з 2020 по 2025 рік країна втратила 893,7 тисячі мешканців, а до 2050-го може недорахуватися 20% населення.

Народжуваність падає: якщо у 1980-х народжувалося понад 700 тисяч дітей на рік, то зараз — близько 250 тисяч, а за песимістичним сценарієм показник може впасти нижче 100 тисяч, пише rp.pl.

Додатковий тиск на ринок створює й інша демографічна тенденція: за даними comparic.pl, у 2025 році в Польщі померло близько 406 тисяч осіб. Це майже втричі більше за річний обсяг девелоперського будівництва (близько 134 тисячі квартир).

Навіть за обережної оцінки, що лише 20−30% смертей вивільняють житло, на вторинний ринок щороку може виходити 80−120 тисяч квартир. І це означає, що покупцям доступ до житла дедалі частіше визначатиме не іпотека, а спадок.

Читайте також: Найближчими роками у Німеччині зросте пропозиція житла та розшириться можливість для торгу за ціною: експерти назвали причини

Роль українців у підтримці попиту

Саме міграція з України роками маскувала масштаб демографічної кризи для ринку нерухомості. Засновник порталу Tabelaofert.pl Роберт Хойнацький зазначає, що без цього чинника відділи продажу квартир значно швидше відчули б спад попиту.

Але сьогодні, на фоні праворадикальних закликів, міграційний чинник слабшає.

Це ключова вразливість польського будівельного сектору: попит останніх років значною мірою тримався не на органічному зростанні населення Польщі, а на присутності українських орендарів і покупців.

Якщо цей чинник продовжить слабшати через повернення частини українців додому або їхній виїзд до інших країн, зміну міграційної політики чи посилення антиукраїнської риторики з боку урядовців, ринок може втратити ще одну опору саме тоді, коли власна демографія Польщі вже не здатна забезпечити пропозицію нерухомості.

Що це означає для девелоперів

Експерти обох видань сходяться в тому, що будувати «як раніше» далі не можна. Хойнацький наголошує: питання вже не «скільки квартир побудувати», а «для кого, де і в якому стандарті».

Аналітик RynekPierwotny.pl Ярослав Єнджинський додає, що найбільшим викликом найближчих десятиліть може стати не пошук покупця, а те, що робити з мільйонами вже існуючих квартир і за скільки їх можна бути продати.

Поки ж девелопери продовжують будувати в темпі, розрахованому на оптимістичні прогнози попиту. Але цей попит тримається на двох речах, які забудовники не контролюють: демографії, що швидко погіршується, і міграції, яка може розвернутися в інший бік.

Читайте також: Як українцям придбати житло в іпотеку в Польщі: 3 несподівані причини відмови у кредиті

Автор:

Ярослава Крамаренко

Пише на теми: цифрові технології, блокчейн, AI, криптовалюти та регулювання на фінансових ринках.