Субсидоване житло не рятує: Нью-Йорк зіткнувся з орендною кризою

► Читайте «Мінфін» у Instagram: головні новини про інвестиції та фінанси

До пандемії власники доступного житла стабільно збирали 95% орендної плати. Це мінімум, необхідний для покриття витрат на утримання будинку. У 2024 році цей показник впав до 89%.

Здається, різниця невелика. Але соціальні будинки працюють із мінімальною маржею, і кожен недоотриманий відсоток — це саме ті гроші, яких не вистачає на ремонт, страхування та комунальні послуги.

Зараз статистика ще більш тривожна: частка проєктів із критично низьким збором орендної плати, який не покриває необхідний мінімум (менше 80%) зросла з 3% до 11% .

Чому програма дешевих квартир більше не вирішує проблему

Субсидоване житло в Нью-Йорку влаштоване так: орендар платить не більше 30% свого доходу.

Але є нюанс: якщо дохід падає після заселення, орендна плата автоматично не знижується.

Людина з доходом $25 000 на рік може мати цілком «доступну» квартиру і все одно не мати грошей на оренду після оплати ліків, їжі чи непередбачених витрат.

Додайте до цього страховку, яка подорожчала для власників будинків, інфляцію та зростання операційних витрат — і отримаєте сектор, який офіційно вважається вирішенням житлової кризи, але фактично сам перебуває в глибокій кризі.

Читайте також: Новий податок на оренду житла: що зміниться для власників квартир та орендарів

Плани є, грошей немає

Мер Нью-Йорка Зогран Мамдані поставив амбітну мету — запустити 400 000 нових одиниць доступного житла за десять років. Паралельно адміністрація планує знизити максимальне навантаження для найбідніших орендарів із 30% до 25% доходу. Але це означає ще більші субсидії з міського бюджету, який і без того перевантажений соціальними виплатами.

Також розглядається заморозка орендної плати на мільйон квартир із регульованою орендою. Для орендарів це полегшення. Для власників, які вже ледве зводять кінці з кінцями, — удар, який вони навряд чи витримають.

Публічне житло NYCHA за останні роки накопичило майже $500 млн боргів. Урядовці Нью-Йорка не мають єдиної відповіді, як так сталося. Одні вказують на психологічний ефект пандемійного мораторію на виселення: частина орендарів звикла не платити і продовжує так робити навіть зараз, коли формальних підстав для цього немає.

Інші наполягають на протилежному: бути бідним у Нью-Йорку стало дорожче, ніж будь-коли. Інфляція з'їдає доходи швидше, ніж вони встигають зростати, а одна непередбачена витрата здатна обнулити весь місячний бюджет. Швидше за все, праві обидві сторони — і це робить проблему особливо складною для вирішення.

Читайте також: В Україні планують запустити нову житлову програму — «Будиночок в селі»