Засновник KAN Development: Рейтинги — сумнівний фактор при виборі житла

Засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов розповів в інтерв’ю для «The Page», які ціни на квартири будуть в 2020 році та як правильно вибрати забудовника, щоб не помилитися. «Мінфін» обрав найголовніші тези.

Про ринок нерухомості та «Укрбуд»

Фінансовим підходом багатьох забудовників, зокрема, й «Укрбуду», є збір грошей із усіх будівництв в «один котел». Далі зібрані гроші використовуються на будівництво існуючих об'єктів, купівлю і початок нових та інші потреби. Як правило, у розрахунку на добудову об'єкта залишаються кошти, які можуть бути отримані після реалізації всіх квартир за існуючою середньою ціною квадратного метра за планової собівартості.

Але що робити, якщо собівартість зросла або курс гривні піднявся — собівартість у доларі зросла, а продажна ціна впала? Я вже не кажу про те, що для такої компанії катастрофа, якщо продажі зупиняться. А це може статися, якщо хтось, наприклад, почав займатися чорним піаром проти забудовника, або проект застарів — і на ринку його «з'їли» конкуренти. Тоді девелопер повинен залізти в кишеню і дістати раніше зароблені гроші, що іноді неможливо. По-перше, вони можуть бути витрачені, а по-друге, у багатьох проектах кілька партнерів, тому скинутися повинні всі.

Водночас багатьох охопила гігантоманія — вони беруть і беруть нові проекти, а грошей на їх реалізацію немає. Тому доводиться із котловану продавати за дуже низькою ціною, яка може бути нижчою за кінцеву собівартість. Багато забудовників просто не рахує кінцевий бюджет, що дуже небезпечно.

Читайте також: Знижки на квартири до Нового 2020 року

Про бізнес-модель забудовника

Необхідно на законодавчому рівні заборонити девелоперам забирати гроші, доки об'єкт не добудований, — нехай вони лежать у якомусь одному уповноваженому банку. Увів чергу в експлуатацію, закінчив будівництво — можеш забрати свою маржу або використовувати її на іншому об'єкті, як сам вважаєш за потрібне. Так виглядає бізнес-модель здорового забудовника.

Другий нюанс — повинна бути особиста гарантія девелопера забудови, як у банку. Він офіційно бере гроші у людей і повинен відповідати за взяті на себе зобов'язання.

У цьому плані мені дуже сподобався виступ китайського підприємця Джека Ма, в якому він сказав, що за останні 20 років жодної наради в його компанії не було присвячено питанню, де заробити більше грошей. Усі зустрічі зводилися до одного: як зробити клієнта щасливішим.

Важливо додати у дозвільну документацію для забудовників 3D-візуалізацію проекту. Я завжди кажу: додайте в дозвільну документацію три реальні види, які визначить головний архітектор міста, та візуалізуйте в композиції існуючої забудови. В подальшому це буде основа проекту, яку має підписати головний архітектор. А так усі луплять висотки, де кому не лінь, і виходять кам'яні джунглі.

Ще один фактор, який я би закріпив законодавчо: зобов'язати забудовників публічно називати свої імена. Хто реально обличчя компанії? Бо коли це 25 невідомих осіб, не зрозуміло, кому в кінцевому підсумку пред'являти претензії, якщо раптом щось трапиться. Кожен власник або партнер девелоперської компанії повинен бути відомий.

Читайте також: Чи інвестувати гроші в нерухомість

Про собівартість новобудов та ціни на житло

Собівартість будівництва в доларі збільшилася на 15% і продовжує зростати, а ціни продажу падають. Деякі компанії, продаючи в нуль довгий час, рано чи пізно просто не зможуть вижити.

Ми не будуємо дуже дешеве житло, бо багато витрачаємо на інфраструктуру. Школа коштує від 10 млн доларів, тобто це сьогодні фактично 250-300 млн грн. Десь же треба взяти ці гроші, аби реалізувати такий проект.

Ціна за квадратний метр у 2020 році донизу точно не піде. Кожен день зростає зарплата, ціни на будівельні матеріали, тому з точки зору зміни собівартості ціна точно зросте. Навіть якщо ринок зупиниться.

Наприклад, ти вклав у проект $2 млн і починаєш продавати. Фактично свою рентабельність потрібно рахувати на підставі цих двох мільйонів. Два вклав і умовно $20 млн отримав. При цьому на будівництво витратив $18 млн. Тобто на вкладені 2 млн у тебе рентабельність 100%. Але якщо продажі не йдуть або собівартість зросла, то девелопер може і прогоріти. Адже тобі потрібно десь знайти $18 млн. І так дуже часто буває. Звичайно, якби в країні був кредитний ресурс, я б ніколи не продавав квартири на ранніх стадіях. Брали б під 2% кредит, будували і продавали вже потім трохи дорожче.

Читайте також: Що більше не будуть рекламувати забудовники

Про довіру громадян

Рейтинги — це досить сумнівний фактор при виборі житла, я вам скажу. Яким чином рейтинги можуть оцінити фінансовий стан компанії або юридичний бекграунд? Вони ж не проводили аудит. Особисто я завжди дуже боявся відповідальності перед людьми. Ви ж розумієте, що репутацію можна заробляти 30 років, а потім за 5 хвилин втратити.

Інвесторам потрібно вивчити історію компанії, обов'язково поїхати подивитися, що раніше здавалося такого ж класу, поговорити з мешканцями. Я б так робив, принаймні. Якщо хочеш купувати на початковому етапі, аби заощадити кошти, дуже важливо бачити, в якій динаміці розвивається проект. Необхідно вивчити компанію, дізнатися про її власників, аби розуміти, кому потім пред'являти претензії.