Дохідне місце: на оренді гаражів і парковок можна заробляти більше, ніж на квартирах

Якщо раніше вони платили 1% від оціночної вартості землі, то тепер — 0,1%. Така ж такса діє і для власників індивідуальних гаражів, що не входять до кооперативів.

Бонус діє тільки для легальних гаражів з непростроченими договорами на оренду землі. Власники інших, як і раніше, ризикують втратити своє майно — воно може піти під демонтаж будь-якої миті. Проте, і легальні і «сірі» гаражі активно виставляються на продаж. І, як стверджують ріелтори, попит на них є. Причому інтерес проявляють не тільки автовласники, але й потенційні інвестори. «Деякі об'єкти згодом можна вигідно продати забудовникам, які скуповують землю в Києві», — пояснив експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов.

Є бажаючі вкластися і в паркінги. «Люди відштовхуються від наступної формули — оренда повинна дозволяти заробляти їм 12-20% річних від витрачених коштів. Якщо знаходиться об'єкт, який вписується в ці розрахунки, його купують», — пояснив Артюхов.

Втім, знайти інвестиційно-привабливі гаражі і паркомісця в Києві зараз не так просто. Зате на ринку надлишок об'єктів, на яких можна легко прогоріти.

«Мінфін» розбирався, як знайти ідеальний для інвестицій гараж або місце на парковці і скільки на них реально заробити.

Гаражний варіант

Знижка на податок на землю для київських гаражників прописана в рішенні Київради від 31 січня цього року. Цим документом столичні депутати внесли зміни до свого попереднього рішення від 2011 року «Про встановлення місцевих податків і зборів». Тепер власники гаражів йдуть в списку з іншими пільговиками — ОСББ, садівниками, забудовниками та ін.

Гаражні лобісти зробили чимало зусиль, щоб їх майно опинилося в переліку «пільгового». В результаті десятикратне зменшення тарифу отримали і гаражні кооперативи, і власники індивідуальних будівель. Це означає, що платити за гаражі тепер доведеться менше. Якщо раніше земельний податок з гаража в кооперативі становив близько 3 тис. грн. в рік, то тепер буде всього 300 грн. Тобто витрати на утримання такої нерухомості помітно знизяться. Це повинно підвищити привабливість подібних об'єктів для потенційних покупців, — вважають ріелтори.

КРЕДИТКИ ДЛЯ ВОДІЇВ. ОБРАТИ 

Попит на гаражі в останні роки і так досить високий і з боку покупців, і з боку орендарів. Щорічно кількість оголошень про оренду гаража зростає на 15-20%. Приміщення готові знімати як автовласники, так і численні підприємці, які планують відкрити в гаражі СТО, точку з продажу запчастин, мийку та ін. Ціни різні. Наприклад, гараж площею 26 кв.м на Оболоні можна зняти за 3 тис. грн. у місяць. Гараж в 45 кв.м в Святошино пропонується за 1,2 тис. грн. 

Але середні ціни за останній рік зросли приблизно на 5-10%, що пов'язано з активізацією попиту і зменшенням пропозиції. В останні роки в Києві активно демонтували незаконні гаражі і цілі гаражні кооперативи. В результаті під знесення пішло кілька сотень об'єктів. Особливо масові демонтажі були в Солом'янському районі, на Нивках, Виноградарі та ряді інших районів.

Приблизно на 5% зросли і ціни на гаражі при продажу. Особливо вражають цінники на об'єкти в центрі міста. Скромний металевий гараж на вулиці Жилянській площею 22 квадрата виставлений на продаж за 184 тис. грн. За нинішнім курсом це більше $6,5 тис. Тобто за кожен квадратний метр такої споруди потрібно заплатити по $300, що загаломможна порівняти з вартістю квартири в новобудові під Києвом. І це далеко не найвища ціна. На Ярославовому Валу гараж площею 16,4 кв.м пропонується за 245 тис. грн. або близько 8,8 тис. доларів (по 533 $/кв.м). Для порівняння — в Голосієво або на Оболоні 20-метровий гараж реально знайти за 57-58 тис. грн. або $2 тис. ($100 доларів за квадрат).

При цьому максимальна орендна ставка на гаражі в центрі -5 тис. грн. в місяць (близько $180). При таких розцінках гараж на Жилянській можна «відбити» за 3,5 роки, а на Ярославовому Валу — за 4 роки. Це порівняно небагато, адже інвестиційні квартири в кращому випадку окупаються за 8-10 років. Тобто купівлядекількох гаражів в центрі може здаватися набагато вигіднішою, ніж вкладення в одну квартиру в новобудові.

Правда, потрібно дуже постаратися, щоб знайти грошового орендаря. Адже за такі ж гроші цілком реально зняти місце в підземному паркінгу, а це куди більш престижно.

Втім, укупівлігаража є і додаткові плюси. «У центрі, зокрема, на Печерську, залишилося чимало гаражних кооперативів. А так як вільних ділянок там мало, на цю землю давно поклали око забудовники. Вони починають планомірно скуповувати гаражі в кооперативах. Розрахунок іде за такою формулою — сотка землі коштує від $50 тис. Цю ціну множать на всю площу ділянки і вже потім визначають, скільки можуть запропонувати за один гараж», — розповідає Михайло Артюхов.

За гараж в центрі забудовники цілком можуть запропонувати $9-10 тис. Купивши такий об'єкт «під знесення», власник може заробити $1-2 тис., але тільки якщо зуміє домовитися із забудовниками в числі перших. Адже як тільки компанія отримує більше половини голосів у гаражному кооперативі, іншим учасникам пропонують вже набагато менш привабливі ціни.

У забудовників зараз є інтерес до гаражів не тільки в центрі, а й на околицях, зокрема, на Лісовому масиві. Але і тут є свої ризики: деякі забудовники воліють вирішувати питання інакше та підключають адмінресурс. В такому випадку гаражі можуть просто піти під знесення з мінімальною компенсацією власнику (якщо він законний) або без такої — якщо гараж встановлено нелегально або документи прострочені.

Формула ідеального паркінгу

Українці, у яких є «зайві» заощадження, цікавляться і можливістю вкластися в паркувальні місця. За словами Артюхова, в ідеалі інвестори хочуть заробляти 12-20% річних. З урахуванням середньої орендної ставки на паркінги (без урахування центру міста) до 2,5 тис. грн. в місяць, досягти таких показників можна лише купивши об'єкт не дорожче 300 тис. грн. або трохи більше $10 тис. за поточним курсом.

Такі об'єкти в Києві є. За словами начальника відділу продажів Svitlo Park Олександра Панфілова, на кінець січня цього року вартість місця в підземному паркінгу площею 14м2 в ЖК форматі «місто в місті» становить від 224 до 280 тис. гривень. Починаючи з минулого літа, девелопери стали виставляти на продаж ще й місця на відкритих парковках, в середньому за 140 тис. гривень.

Найближчим часом місць в підземних паркінгах столичних новобудов стане ще більше. «За новими містобудівними нормами, в житлокомплексах, які проектуються та будуються, кількість паркомісць має зрости на 10-20%», — говорить він.

І тут криється головний підступ для потенційних покупців, які розраховують на прибуток від оренди. Знайти постояльців на численні паркувальні місця може виявитися складніше, ніж здається на перший погляд. Вже зараз в деяких новобудовах вакантні 50-65% місць. Якщо ця цифра виросте, орендні ставки можуть впасти.

«Питання інвестиційної привабливості паркомісць спірне. Аж надто тривалий період окупності. Інвестування в паркомісця буде виправдано тільки при наявності дефіциту, як мінімум, 5% від ринкової потреби», — вважає Панфілов.

Разом з тим, на його думку, в деяких новобудовах, переважно бізнес-класу, розташованих в центральних районах, ліквідність паркомісць досить висока. «Кількість паркомісць там лише на 40-50% задовольняє потребу проживаючих в престижному будинку громадян. А оскільки вони зазвичай мають не одне, а кілька авто в родині, то виникає питання з паркуванням. Тобто потреба в місцях для авто зростає в 2-3 рази», — говорить Панфілов. І якщо на етапі будівництва будинку ви вклалися в паркінг, його можна вигідно здавати роками одному і тому ж орендарю. Плюс таких об'єктів і в тому, що власнику не потрібно витрачатися на їх обслуговування.

Щоправда, і коштують такі паркомісця на 30-40% дорожче, ніж в «звичайних» будинках (до $15 тис.). У Києві є також кілька адрес (до 10-15 новобудов), де паркомісця коштують по $100 тис. Це, наприклад, елітний будинок «Софійській брама» з квартирами по $20 тис. за квадрат. «Але такі об'єкти у вільний ринок, як правило, не потрапляють. Вони перепродуються і здаються між своїми», — каже Артюхов. За його словами, в більшості новобудов ціни на паркомісця явно завищені. «Забудовники спочатку неправильно рахують — в собівартість вони закладають весь величезний масив бетону, який вони «закатали» в парковку. І чомусь не перекладають частину ціни на інші приміщення — як нежитлові, так і житлові, ті ж квартири, скажімо», — зазначає експерт.

Керуючий партнер AVM Development Group (будує в передмісті Києва) Владислав Кононов пояснив «Мінфіну»: облаштування паркінгу — дороге задоволення для забудовника. «У більшості заміських ЖК не будують підземних парковок. Обмежуються відкритими охоронюваними парковками, місця на яких виставляються на продаж або здають в оренду. Середня ціна — від $2 тис. за місце. При цьому тільки близько 20% покупців купують квартиру разом з паркінгом. Ще близько 35% купують паркувальні місця протягом 1-2 років після покупки квартири. В середньому на приміському ринку вакантність паркомісць на сьогоднішній день складає близько 45%», — розповідає він. При цьому, незважаючи на наявність свого транспорту практично у кожного покупця квартири в передмісті, і, здавалося б, високий попит на парковки, інвестувати в такі об'єкти невигідно — окупатися вони будуть до 15 років, — підрахував Кононов.

Потенційним інвесторам він радить при виборі об'єкта керуватися простою формулою: якщо паркомісць в новобудові — всього на 20-30% квартир, попит на оренду напевно буде високим, і у власника майданчика не буде клопоту з пошуками клієнта. Якщо ж співвідношення вище — можуть виникнути питання.

Марія Коливанова