Прибутковість та перспективи будівельної галузі

У нашій країні на 1000 осіб припадає 400 квартир проти 486 в Євросоюзі. При
цьому частка населення, що проживає у ветхому та аварійному житлі, у нас
занижена. Все це сприяє зростанню попиту на якісне житло.

Але, інвестуючи в первинний ринок, населення стикається з високими
юридичними ризиками. Про перспективи ринку нерухомості і на що слід звертати
увагу інвесторам, написав Vox Ukraine. «Мінфін» публікує скорочений текст
статті.

На думку авторів статті, про пузир на українському ринку нерухомості говорити
поки не доводиться.

Є просте емпіричне правило: про пузир можна говорити тоді, коли темпи
зростання цін випереджають темпи зростання вартості оренди. В Україні в останні
роки такого не спостерігалося. Витрати на оренду в Києві росли, тоді як ціни -
знижувалися.

СКІЛЬКИ МОЖНА ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ

З іншого боку, ризики можуть накопичуватися і в умовах зниження цін, якщо
будівництво активно фінансується банками. Але це теж не випадок України.
Різке збільшення пропозиції невигідно в першу чергу забудовникам, які
втрачають в прибутковості через посилення конкуренції.

Станом на 1 січня 2018 року Мінрегіонбуд оцінив середню прогнозну собівартість квадратного метра житла в Києві в 13047 грн (зростання на 15.8% рік до року). У той же час, за даними пошукового сервісу lun.ua, в січні мінімальна ціна квадратного метра на первинному ринку столиці склала 15 500 грн (зростання на 5.4% рік до року).

Знижуючи ціни в процесі конкуренції за покупця, забудовники в бюджетному
сегменті дійшли до межі, за якою нове будівництво стає збитковим. В таких
умовах компанії намагаються знизити витрати та собівартість, економлячи на
матеріалах, проектних роботах, інженерних комунікаціях та облаштуванні
прибудинкових територій.

Що призводить до погіршення якості житла бюджетного сегмента, на який припадає приблизно дві третини столичного ринку. Втім, з огляду на конкуренцію і вимогливість покупців, економити на якості вдається до певної межі. В цьому році збільшення собівартості спричинило за собою перелом цінового тренда.

Читайте також: Рейтинг забудовників Києва від «Мінфіну»

Подальше зменшення прибутковості створює ризики для слабких забудовників з
недостатнім запасом власних коштів і значними борговими зобов'язаннями.

Можливе збільшення кількості заморожених об'єктів і довгобудів, а також
погіршення фінансового стану банків, які активно кредитують і забудовників, і
покупців житла.

Найсприятливіший сценарій розвитку ситуації на столичному ринку житла
передбачає збільшення попиту та уповільнення приросту пропозиції. У першому півріччі 2018 обсяг прийнятого в експлуатацію житла в багатоквартирних
будинках в Києві скоротився на 67% рік до року (що частково пояснюється
нетипово високою базою порівняння).

Істотно скоротилася кількість дозволів на будівництво, що може свідчити про тенденцію до зменшення нової пропозиції. У той же час середня ціна квадратного метра на первинному ринку за підсумками серпня в гривні зросла на 9% рік до року, а в доларовому еквіваленті практично не змінюється (-0.6% рік до року).

Читайте також: Квартирне питання: як перевірити забудовника

Все це відбувається на тлі зміни регулювання галузі. З 1 вересня вступили в силу
нові державні будівельні норми, затверджені Мінрегіонбудом та покликані
підвищити якість будівництва і запобігти хаотичній забудові без розвитку
інфраструктури.

У Києві про співвідношення попиту і пропозиції можна судити тільки за
непрямою ознакою — динамікою цін. Навіть якщо зростання пропозиції істотно
сповільниться через зниження рентабельності і посилення регулювання, це не
означає негайне зростання цін. На ринку є запас пропозиції, як у вигляді
непроданих забудовниками квартир, так і у вигляді квартир, придбаних з
інвестиційною метою.

За останні роки сформувався прошарок рантьє, які в значних кількостях купують
квартири в новобудовах під оренду і/або перепродаж в майбутньому.
Інвестиційний попит формують як забезпечені українські громадяни, для яких
інвестиції в житло — альтернатива депозитам в іноземній валюті, так і іноземні
покупці. Цей попит зараз означає відкладену пропозицію в майбутньому, а отже,
тиск на ціни в бік зниження.

Якщо пропозиція продовжить зростати швидше ніж попит, зростуть ризики
окремих забудовників. Такий сценарій передбачає ризики як в економічній
площині (зниження вартості застав, ризики невиконання зобов'язань), так і в
площині інфраструктури (посилення проблеми заторів, навантаження на
інженерні мережі), особливо якщо не будуть дотримуватися містобудівні вимоги.

Висновки

Для позитивного розвитку ринку нерухомості важливі:

• довгострокове урбаністичне планування — перехід від хаотичної забудови до комплексної та продуманої.
• розвиток іпотечного кредитування, необхідними умовами для якого є розумний баланс між захистом прав кредиторів та позичальників, упорядкування правовідносин на первинному ринку житла на законодавчому рівні.
• важливо, щоб розвиток іпотеки сприяв доступності житла, збільшенню кількості угод і поступовому збільшенню загальної вартості всього міста, а не спекулятивному зростанню цін в окремих зонах. За даними досліджень, розвиток об'єктів інфраструктури як сприяє новому будівництву, так і збільшує добробут власників існуючого житла.
• поліпшення статистики ринку, яка дозволить забудовникам, покупцям, банкам приймати більш зважені рішення.