Квартирне питання: як перевірити забудовника

За даними ЛУН, зараз лише в Києві 171 житловий комплекс (ЖК) має статус «замороженого будівництва». Тобто тисячі людей можуть ніколи не заселитися у житло, в яке вони вклали величезні гроші, котрі зазвичай заощаджували роками. Тож аби не стати черговою «квартирною» жертвою, варто ретельно перевірити ЖК ‒ землю, де він зводиться, та забудовника і його підрядників, від яких часто залежить набагато більше, ніж від бренду, який красується з рекламної афіші.

Як саме це зробити ‒ із Мінфіном поділилися порадами юрист сервісу перевірок новобудов Nedviga Ілля Добринін та експерт з комплаєнсу YouControl Наталія Чорногуб.

Земля: чия і для чого

Основа, з якої варто починати ‒ перевірка земельної ділянки, на якій планується чи вже навіть будується ЖК. Необхідно знайти інформацію про те, кому належать права на землю. Це може бути власність, оренда чи суперфіцій (це право користування чужою земельною ділянкою для забудови). Відсутність таких прав говорить про незаконність будівництва. За умови, що ділянка, наприклад, орендується, варто звернути увагу ще й на термін отриманого права користування нею. Документ, що підтверджує права на землю, буде потрібен при оформленні права власності на житло. Тож важливо, щоб таке право користування ділянкою залишалося дійсним до дати введення в експлуатацію та оформлення права власності.

Читайте також: В Україні можуть почати зносити незаконні новобудови

Не менш важливе ‒ цільове призначення земельної ділянки. Адже якщо в ньому вказано будівництво нежитлових приміщень, зведення багатоквартирного ЖК в такому разі буде незаконним.

Знайти всі необхідні відомості можна в трьох джерелах:

• Цільове призначення за кадастровим номером земельної ділянки ‒ на Кадастровій карті.

• Інформація про права на земельну ділянку теж за кадастровим номером ‒ на сайті Госгеокадастру. Щоб провести перевірку, потрібно зареєструватись за допомогою ЕЦП або Bankid. Перевірка безкоштовна.

• Також відомості про право на землю не лише за кадастровим номером, а й за фізичною чи юрособою можна отримати в Кабінеті електронних сервісів Мін'юсту. Однак тут окрім реєстрації потрібна оплата 20 грн за запит.

Об'єкт: експертизи та дозволи

Аби впевнитися, що в майбутньому не виникне проблем з таким омріяним житлом, варто перевірити деякі дозвільні документи щодо нього. Серед них — містобудівні умови та дозвіл на будівництво. Також необхідно звернути увагу на наявність технічних умов на підключення до інженерних мереж.

Містобудівні умови, що є основою для проектування, можна пошукати в Реєстрі Департаменту містобудування та архітектури. Однак наразі він лише наповнюється. А для перевірки дозволу на будівництво за наявності року і місяця його видачі (можна уточнити у відділі продажів ЖК) варто пошукати в Реєстрі Держархбудінспекції (ДАБІ). При чому якщо представники забудовника показували вам копію дозволу, а в реєстрі його немає, велика ймовірність, що дозвіл анульований. У самому документі звертаємо увагу на замовника будівництва, генпідрядника, назву об'єкта, категорію будівництва. Щодо останнього пункту, то заниження категорії будівництва загрожує скасуванням дозволу і містобудівних умов.

Окремо варто зауважити, що якщо замовником не виступає землекористувач, про якого йшла мова в розділі про перевірку землі, обов'язково повинен бути договір між землекористувачем та замовником. Згідно з ним, права будівництва мають бути передані. Уважно вивчіть умови цього договору та його термін. Можливо, ним передбачено поділ майбутніх квадратних метрів між сторонами.

Всі «сторони» забудовника

Тим, хто ніколи не цікавився питанням інвестування в житло, буде новиною, що поняття забудовник насправді досить розмите. У процес підготовки до будівництва, зведення самого комплексу, залучення інвесторів тощо зазвичай залучено декілька сторін: це й девелопер (часто ‒ це «автор ідеї» та організатор будівництва), й замовник будівництва, і генпідрядник та проектувальник, і землекористувачі, а нерідко ще фінансова компанія. Тож у відділі продажів варто звернути увагу, з ким саме підписується договір інвестування ‒ із замовником будівництва чи іншою особою, зокрема ‒ фінансовою компанією. Краще занотувати собі код ЄДРПОУ сторони, з якою укладається угода, і ретельно перевірити компанію.

На що звернути увагу при перевірці всіх учасників будівництва?

Перше ‒ статус юридичної особи: чи не перебуває вона в процесі припинення чи банкрутства.

Далі ‒ місце реєстрації компанії: чи не вказано там, наприклад, місцевість, що належить до тимчасово окупованих територій.

Наступне ‒ дата створення підприємства: чи достатньо давно воно присутнє на ринку, який має досвід.

Також важливою є інформація про керівника компанії. Наприклад, чи не має він обмежень у повноваженнях.

Всі ці відомості можна знайти в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Не менш важлива інформація, за якою варто звернутися до Єдиного державного реєстру судових рішень ‒ судова практика компанії. Необхідно проаналізувати, скільки та яких саме справ стосуються компаній, що беруть участь у створенні ЖК. Однак ще більш показовими будуть відкриті виконавчі провадження щодо них. Їх можна знайти в Автоматизованій системі виконавчого провадження. Також на сайті Державної фіскальної служби варто перевірити, чи не має та чи інша компанія податкового боргу.

Для тих учасників будівництва, яким необхідні ліцензії для виконання своєї роботи, зокрема ‒ для генпідрядника, потрібно перевірити їх наявність. Зробити це можна на сайті ДАБІ.

Абсолютно всю цю інформацію, консолідовану в одному місці та з підкресленими ризик-факторами співпраці з певною компанією, можна знайти й на інших ресурсах. Зокрема, в аналітичній системі YouControl. У ній також є відомості щодо фінансового стану підприємства, його ринкової потужності, наявності заборгованості по заробітній платі працівникам тощо. 

«Мінфін» регулярно готує рейтинги забудовників Києва. З них можна отримати інформацію, скільки об'єктів здав в експлуатацію той чи інший забудовник за певний період.