Новий рейтинг забудовників Києва

Чортова дюжина

Про свій намір здати будинки у 2018 році заявляло 152 забудовника. Але в першому півріччі зробити це встиг навіть не кожен десятий. Тому цього разу в рейтингу «Мінфіну» опинилося всього 13 учасників.

Перше місце зайняв Банк «Аркада», який здав за 6 місяців 4 будинки. Друге — компанія Karad з 3 об'єктами, третє —Stolitsa Group, 2 будинки. Для порівняння: у рейтингу за 12 місяців 2017 трійка лідерів виглядала зовсім інакше:Укрбуд (17 будинків), ДСК Житлобуд (12), Аркада (9).

Компанії Укрбуд, ZIM Capital Group та РІЕЛ в січні-червні також здали по два об'єкти, але зайняли в рейтингу лише з 3 по 6 місце відповідно. Справа в тому, що при однаковій кількості зданих будинків, включається додатковий критерій. Першість віддається учаснику, який здав в експлуатацію більшу кількість квартир. Якщо і ці показники збігаються, то вище піднімається забудовник, який за час роботи на ринку сумарно побудував більше об'єктів.

Кого немає в рейтингу

У дослідженні брали участь тільки юрособи, які здали об'єкти в 1 півріччі 2018 року. Обов'язкова вимога: побудований будинок повинен бути не єдиним. Потрібно, щоб в активі забудовника або вже були здані будинки, або він вже почав будівництво наступних об'єктів.

Кількість будинків, зданих кожною з компаній в 1 півріччі, ми визначали за сертифікатами або деклараціям ДАБІ (Державної архітектурно-будівельної інспекції України), які ми знаходили в реєстрі. Будинки, які були здані в експлуатацію, але не встигли отримати сертифікат або декларацію ДАБІ, при складанні рейтингу не враховувалися. Також як і будинки, які отримали документи раніше. Відділ баз даних «Мінфіну» перевірив актуальність наведених в рейтингу даних на 1 вересня 2018 року.

Наприклад, Клубний будинок «Turgenev» в рейтинг не потрапив. Хоча він позиціонується як об'єкт, який здано у 2018 році, за документами термін його здачі — кінець 2017-го. Аналогічна ситуація з компанією Інтергал-буд: будинки в двох житлових комплексах — ЖК Традиція і ЖК Малахіт — отримали свої сертифікати в кінці грудня, прямо перед новим 2018 роком. Тому її немає в списку. У другому півріччі компанія планує ввести в експлуатацію будинку в 9 житлових комплексах.

При підготовці рейтингу «Мінфін» враховує лише ті показники, які можна оцінити об'єктивно: кількість побудованих будинків, квартир, кількість об'єктів, які вже зведені або знаходяться на стадії будівництва. Ми не претендуємо на глибокий аналіз ринку, не оцінюємо якість зведених об'єктів або їх «проблемність». Завдання «Мінфіну» — дати читачам відправну точку, від якої вони зможуть відштовхнутися при виборі новобудови. До того ж, такий підхід дає можливість мінімізувати «людський фактор» і зробити дослідження максимально неупередженим.

Хоча, відверто проблемні об'єкти ми в рейтинг все ж не включали. Один із прикладів — ЖК «Перспектива» від ТОВ «ГЛОБАЛ СТРОЙ 3» (ул.Теодора Драйзера, 40). Як писав «Мінфін», столичний Господарський суд виніс рішення про його демонтаж. За судовим вердиктом забудовник зобов'язаний знести будівлю як об'єкт самочинного будівництва. Правда, зараз компанія намагається оскаржити це рішення. А поки суд та діло, об'єкти в скандальному ЖК продовжують розпродаватися. Ціна — 13500 грн за квадратний метр. Ми подзвонили до відділу продажів компанії і нам повідомили, що «у вересні буде суд і все вирішимо». Там запевняють, що після суду компанія отримає всі необхідні документи та виконає зобов'язання перед покупцями.

Не увійшов в дослідження і будинок компанії Мегаінвестбуд на вул. Світлицького, 35. Ні сертифіката, ні декларації на нього немає. Спочатку земля відводилася під будівництво бізнес-центру, але у кінцевому підсумку на ділянці виріс житловий будинок. Зараз об'єкт курирує Асоціація допомоги постраждалим інвесторам, він віднесений до категорії «Порушення містобудівного законодавства».

За оцінками експертів, зараз в Україні з порушеннями будується до 30% всіх житлових будинків. У Києві законність будівництв моніторить департамент містобудування та архітектури КМДА. З даними цих досліджень можна ознайомитися в електронному містобудівному кадастрі.

А ось компанія РІЕЛ в рейтинг потрапила. Хоча, судячи з відгуків інвесторів на профільних форумах, компанія нещадно затягувала терміни здачі об'єктів. Як пишуть у відгуках, 2 будинки в ЖК «Львівський квартал» забудовник обіцяв здати ще в 4 кварталі 2016 року, але за фактом зробив це тільки в 1 кварталі 2018-го. Решта будинків в комплексі також будуть здані з величезним запізненням: замість 2 кварталу 2018 року — в 4 кварталі 2019. Звичайно, терміни будівництва зараз порушують майже всі забудовники. Але цей випадок — виходить за рамки стандартних зволікань.

Переплюнути РІЕЛ вдалося іншому лідеру нашого рейтингу — компанії Karad. Знову ж таки, як пишуть на профільних форумах, об'єкт ЖК «Ясногорський», здача якого була запланована на 3 кварта. 2015 року був введений в експлуатацію тільки в 2 кварталі 2018 р. А ЖК «Козацький гай», який обіцяли закінчити в 3 кварталі 2016 року, здали майже на два роки пізніше — в 2 кварталі 2018 р. Такого роду проблеми в компанії не дивні. За даними Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, нинішній керівник Karad є одним із засновників ТОВ Сан-Девелопмент (Sun Development), в активі якого також значилися проблемні об’єкти. Раніше ТОВ Сан-Девелопмент фігурувало у списку недобросовісних забудовників, який публікувала Асоціація.

Судячи з відгуків на форумах, ще один учасник нашого рейтингу — Stolitsa Group — також здав свій ЖК «Квартет» із запізненням на 9 місяців. Покупці у відгуках також скаржаться на низьку якість будинків — тріщини в стінах, погані труби, які постійно прориває, неякісну штукатурку і т.д.

Важливі нюанси

Раніше «Мінфін» готував рейтинг київських забудовників раз на рік. Ми публікували інформацію щодо кількості побудованих компаніями будинків за 2017 і 2016 роки. Тепер будемо робити це частіше — раз на півроку. Так читачам буде простіше стежити за динамікою роботи компаній.

Звертаємо увагу на важливий момент: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. Якщо кожна з них отримала окремий документ, то вважалася окремим будинком. Якщо ж один із забудовників здав два будинки з однаковою адресою (корпус 1 і 2 наприклад) і отримав тільки один сертифікат, то в графі «Здані дома» у нього буде показаний один будинок.

Є ще один нюанс: точна кількість квартир, яке знаходиться у побудованому будинку, багато забудовників не вказують ні на сайті, ні в документації. Запити «Мінфіну» частина компаній зазвичай ігнорує. Тому доводиться йти на хитрість — дзвонити до відділів продажу забудовників під виглядом клієнтів і з'ясовувати, скільки квартир знаходиться на поверсі того чи іншого будинку. Або шукати план будівель в інтернеті і самостійно підраховувати кількість квартир. Саме тому в графі «Здані квартири» можуть бути неточності.

До рейтингу увійшли всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків до висотних житлових комплексів.

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним з критеріїв, за яким можна оцінювати компанії. Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти більш повну думку про той чи інший об'єкт .

ПОВНА ВЕРСІЯ РЕЙТИНГА КИЇВСЬКИХ ЗАБУДОВНИКІВ