Чим загрожує заниження оціночної вартості нерухомості

Продавець 

У разі продажу нерухомості фізичною особою — резидентом України, на неї покладаються зобов’язання зі сплати податку 5% на доходи фізичних осіб (ПДФО), 1,5% військового збору та державне мито — 1% від суми продажу нерухомості.

Ці податки сплачуються за умови, що: відчужена нерухомість була у власності менше трьох років; особа вчинила за звітний рік більше однієї угоди відчуження майна. При цьому податками обкладається другий і кожен наступний продаж.

Читайте також: Які податки доведеться заплатити при продажу нерухомості

Якщо ж продавцем нерухомості виступає фізична особа — нерезидент України, за таких самих умов, вона сплачує ПДФО в розмірі 18%, військовий збір в розмірі 1,5% і державне мито в розмірі 1% від вартості об'єкта нерухомого майна.

В цілому витрати для фізичної особи — резидента України становлять 7,5 % від суми угоди без врахування нотаріальних витрат, а для нерезидента – 20,5 %. У разі здійснення операції, що перевищує суму в 50 000 гривень, проводиться перерахування грошей тільки за безготівковим рахунком.

Фінансові зобов’язання покупця 

Покупець нерухомості — фізична особа сплачує збір на пенсійне страхування в розмірі 1% від вартості купленого майна.

Податок на продаж нерухомості не сплачується, якщо відчужене майно належало власнику більше трьох років, у звітний період здійснюється перша операція відчуження майна або ж відчужене майно було отримано власником у спадок.

Слід зазначити, що від сплати державного мита при купівлі-продажу нерухомості звільняються ліквідатори аварії на Чорнобильській АЕС, інваліди Великої Вітчизняної війни та сім’ї військових, зниклих безвісти, інваліди I-II категорій. Від сплати збору на пенсійне страхування звільнені угоди дарування нерухомості і договори довічного утримання.

Ризики при заниженні вартості нерухомості

Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, і вона не має бути нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку.

Під час проведення операцій з продажу об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір. При цьому сторони надають документ про сплату податку до бюджету. Нотаріуси щокварталу подають до податкового органу звіт за формою 1-ДФ щодо оформлених угод з нерухомістю, який включає інформацію про особу, яка отримала винагороду за угодою та розмір податку, який при цьому було сплачено. Якщо ж податковою перевіркою буде виявлено, що податки було сплачено не в повному обсязі, у тому числі у зв’язку із заниженням вартості майна, то компенсувати різницю несплачених коштів будуть продавець відносно податку з продажу, а покупець відносно пенсійного збору. Штрафні санкції, передбачені Податковим кодексом — 25% від суми несплаченого податку у випадку вчинення першого порушення, у випадку повторного порушення – 50%.

Існує певний ризик і для покупця. Факт продажу нерухомості за ціною істотно нижче ринкової може бути підставою для розірвання договору, і саме зазначена у договорі ціна, а не реально сплачена покупцем, підлягатиме поверненню продавцем покупцю. Тобто, покупець, може залишитися і без майна, і без коштів, сплачених за таку нерухомість.

Більше того, заниження оціночної вартості нерухомості при укладенні договорів купівлі-продажу є ризиком не лише для сторін договору, а й для суб’єктів оціночної діяльності, які за вищезазначені порушення не лише притягуються до відповідальності, а й позбавляються ліцензії.

За умисне заниження вартості нерухомого майна в договорі купівлі-продажу усіх учасників процесу може бути притягнено до відповідальності за статтею 212 Кримінального кодексу України.

За даними Фонду державного майна України з червня 2018 року має запрацювати Єдина база даних звітів про оцінку нерухомого майна. Під час посвідчення правочинів, для яких законодавством передбачено отримання нотаріусом звіту про оцінку, він в обов'язковому порядку буде перевіряти його реєстрацію в Єдиній базі даних та наявність присвоєного йому унікального номера. Якщо звіт про оцінку не буде зареєстрований у Єдиній базі даних та не матиме номера, він вважатиметься недійсним, і операція купівлі-продажу не відбудеться.