Гід по рейтингу заміської нерухомості

Є два головних питання про рейтинг, які ми отримали від експертів і колег під час його підготовки. Перше — «Що таке передмістя?». А друге — чому ви рахуєте кількість побудованих будинків, а не ранжуєте забудовників по надійності.

Що таке передмістя

Грубо кажучи, для дослідження ми вибрали ті населені пункти, які знаходяться відразу за межею Києва. По суті, це ті місця, куди легко дістатися громадським транспортом з самого ранку до півночі, де інфраструктура майже нічим не відрізняється від київської. А в деякі з них служби таксі і доставки рахують тариф як по місту.

Таким чином в рейтинг з північного напрямку потрапили Вишгород, Ірпінь і Буча. Коцюбинське не змогло похвалитися введеними в цьому році об'єктами. А Гостомель і Ворзель не враховувалися через віддаленість.

У західному передмісті головні гравці — це села Софіївська і Петропавлівська Борщагівки, які за населенням вже майже схожі на середній український райцентр. Ми досліджували і село Чайки. Далі в списку йдуть Вишневе і Крюківщина.

Цікава ситуація з селом Святопетрівське, «якірним» місцем для забудовника NovBud (ЖК «Петрівський квартал»). Спочатку редакція вирішила не враховувати цей населений пункт в рейтингу. Але за документами виявилося, що згаданий проект уже розрісся на територію сусідньої Софіївської Борщагівки, тому і був включений в рейтинг.

Одеський напрямок представлений селом Гатне. Разом з тим, Чабани, Новосілки, Хотів і Конча-Заспа не потрапляють в список через відсутність зданих в цьому році будинків. Але якщо у забудовника є там поточні будівництва, то вони враховувалися в графі «Об'єкти, що будуються». Українка та Обухів не враховувалися взагалі через віддаленість. На цьому з правим берегом все.

На лівому березі Києва головними ареолами приміських новобудов стали Бориспіль і Бровари. Враховувалися також новобудови в селах Чубинському і Щасливому. Окремим пунктом виявилося маленьке Зазим'я біля Троєщини, де знайшовся єдиний забудовник, який здав в цьому році будинки і продовжує зводити нові.

Чому кількість будинків (а не якість)

Профільні ЗМІ та інші ділові видання рясніють суб'єктивними рейтингами надійності, комфортності, елітності і т.д. Але «Мінфін» вирішив відштовхуватися від офіційних даних і мінімізувати людський фактор в дослідженні. Саме тому ми враховуємо тільки тих забудовників, які побудували і здали будинки в експлуатацію. Напевно, нічого краще не говорить про забудовника, ніж його закінчений об'єкт.

Пройдіть опитування: Де під Києвом жити добре

Підкреслимо, що, як розповідають в неофіційних бесідах експерти ринку, 4 з 5 будинків в передмісті будуються з заниженням категорії складності. У деяких зданих в експлуатацію будинках навіть кілька місяців по тому може не бути газу. А місцями є проблеми з електрикою або каналізацією. І такі деталі можна дізнатися тільки із спілкування з мешканцями або на тисячах сторінок спеціалізованих форумів.

Ми вважаємо, що рішення інвестувати наш читач приймає не тільки на підставі рейтингу, але на безлічі факторів і аргументів, які дають повну картинку по тому чи іншому об'єкті. Завдання редакції — дати читачеві фундамент, від якого можна відштовхуватися при виборі новобудови. Тому ми взяли ті показники, які є можливим оцінити об'єктивно.

Окремо відзначимо, що в рейтинг потрапили багатоквартирні житлові будинки в три поверхи і вище. Це було зроблено з метою відсіяти дрібні і поодинокі проекти, яких на приміському ринку дуже багато, і які могли розмити загальну картину.

Про що говорять цифри

Як вже було сказано вище, рейтинг будується за кількістю зданих в експлуатацію будинків. Вони визначаються за окремими сертифікатами або деклараціям з реєстру ДАБІ. Тут є важливий момент: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. Якщо кожна з них отримала окремий документ, то вважалася окремим будинком. Якщо ж один із забудовників здав два будинки з однаковою адресою (корпус 1 і 2 наприклад), отримавши одну декларацію, то в графі «Здані об'єкти» у нього буде один будинок.

Локація забудовника означає місце, в якому в більшості знаходяться об’єкти, що ввійшли в рейтинг. Далі йде кількість квартир, сумарно зданих забудовником в поточному році. Теж показовий індикатор, так як є компанії, які здали п'ять будинків по 30 квартир, а є такі, що ввели в експлуатацію один будинок на кілька сотень квартир. Об’єкти, які будуються — це все проекти забудовників в передмісті, починаючи від котловану і закінчуючи готовим будинком без документів. ЖК у межах Києва не враховувалися.

Якщо говорити про показники по житлових комплексах, то тут склалася досить суперечлива ситуація. Питання в тому, що багато великих забудовників мають «якірний» ЖК, який розвивають уже кілька років. Вони будують все нові черги, розширюючи ці комплекси. Тому у деяких великих компаній стоїть нуль в графі «Здані ЖК». З іншого боку, є забудовники, у яких були здані ЖК в складі одного будинку. Вони також враховувалися.

Біографія забудовників

Кілька ЖК так і не вдалося зв'язати з якимись конкретними компаніями, тому в рейтингу вони вказані як назви проекту, який вони представляють. Наголошуємо, що процес збору інформації про компанії проводиться в режимі реального часу і буде постійно оновлюватися на сторінці компанії на «Мінфіні». На даному етапі ми встановили зв'язок між житловими комплексами і забудовниками, наступний етап — буде зібрана найдетальніша інформація про те, хто за ними стоїть.

Варто відзначити, що на початку грудня «Мінфін» розіслав інформаційні запити всім компаніям, які потрапляли в список з проханням надати інформацію про введені в експлуатацію будинки. Відповіли далеко не всі. Набагато говіркішими представники забудовників були тоді, коли ми зверталися у відділи продажу в якості клієнтів. Проте, редакція готова надати право внести підтверджені офіційною інформацією та документами правки в опис будь-кого із забудовників. Всього інформація в рейтингу була зібрана і перевірена з декількох джерел: крім запитів компаніям, вона була перевірена за реєстром ДАБІ, а також за відкритими джерелами (формами і галузевим сайтам). Підсумковий рейтинг був також наданий для перевірки партнерами «Мінфіну» та експертам.

Що ще потрібно знати

Забудовники житлових комплексів «Family», «Підкова» та Данія» є фізичними особами, тому в рейтингу вказані за назвою своїх головних проектів. А у BD Holding через проблеми з документами до уваги не був взятий проект «Європейка». Цьому забудовнику зарахована тільки декларація по ЖК «Аметист».

Цікаво, що є й досить великі компанії, які не потрапили до рейтингу. Наприклад, забудовник мікрорайону «Благодатний» в Ірпені, який зараз будує одразу шість житлових комплексів. «Мінфіну» не вдалося знайти в реєстрі ДАБІ його об'єкти, які були здані в поточному році. З тієї ж причини в рейтинг не потрапив і відомий в Броварах «Атлант».

Говорячи ще про документи, відзначимо, що до червня компанії в основному отримували декларації, а в другій половині року вже проходили експертизу і отримували сертифікати. По будівництву ЖБК «Діамант» в Броварах на даний момент не вдалося знайти ні декларацій, ні сертифікатів, але в відкритих джерелах є інформація про введення в експлуатацію одного будинку на 80 квартир. А забудовником ЖК «Банківський» значиться Трест Бориспільсільбуд, хоча в деяких джерелах вказується, що в проекті бере участь ДБК-Житлобуд». Здається, це все.

«Мінфін» просить читачів повідомляти про будь-які неточності і надсилати свої зауваження чи побажання до рейтингу. Впевнені, що так ми зможемо зробити цей проект краще.