Мінфін - Курси валют України

Встановити
22 травня 2024, 6:27

Золота середина: ціни на житло у Житомирі та Полтаві зросли до столичних

На українському ринку нерухомості нові лідери та аутсайдери. Через зміщення попиту в порівняно безпечні регіони житло у західних областях продовжує дорожчати, а на сході та півдні країни — ціни падають. Але є ще «золота середина» — регіони, до яких зараз переїжджають багато українців. Наприклад, у Житомирі цінники на житло вже практично можна порівняти зі столичними. Зростає вартість житла у Полтавській та Кіровоградській областях.

Що відбувається з цінами на нерухомість у різних регіонах країни, і де купити квартиру, на якій можна добре заробити, розбирався «Мінфін».

Як змінилися ціни на первинному ринку

За даними квітневого дослідження DOM.RIA, активність ринку нерухомості продовжує зміщуватися на захід країни — і на первинному, і на вторинному ринку.

Наприклад, загалом у країні минулого місяця працювало 76% відділів продажу новобудов на первинному ринку, тоді як у Закарпатській області — 97%, Львівській — 94%, а у Харківській — лише 32%.

Читайте також: Як уникнути ризиків від банкрутства забудовників: три варіанти

Активізується первинка також в областях, які раніше не відрізнялися великими обсягами житла, що будується, і ринку нерухомості загалом. Скажімо, у Полтавській області у квітні працювало 92% відділів продажу забудовників, у Черкаській — 87%, Житомирській — 82%. Для порівняння: у Києві цей показник становив 75%.

Те ж саме відбувається з цінами. У квітні цінник на новобудови впав на 4% на Сумщині (до 25 438 гривень за квадрат), на 2% — на Харківщині (до 29 968 гривень). Натомість у Полтавській області — плюс 7% до цінника всього за місяць, де квадрат тепер коштує в середньому 31 350 гривень.

У Кіровоградській області зростання цін на первинці склало 3% (35 595 гривень). Такий самий показник у Івано-Франківській (32 491 гривень), Закарпатській (до 44 610 гривень) областях. На Житомирщині ціни на житло в новобудовах зросли на 2% (до 28 876 гривень за квадрат). Для порівняння: у Київській області житло на первинці у квітні подорожчало на 1,3% (до 31 835 гривень за квадрат).

При цьому збільшується різниця у цінниках на житло між «безпечними» та «гучними» регіонами.

Скажімо, на Одещині квадратний метр у новобудовах коштує близько 35 тис. гривень, тоді як у Закарпатській — понад 44,6 тис., на Львівщині — 42,5 тис. Одесу, нерухомість у якій до війни традиційно була дорогою, вже наздоганяє Полтава. Там квартири у новобудовах продають майже за 31,5 тис. гривень за квадрат. А на Київщині цінник зупинився на рівні 31,8 тис. Тобто фактично за ті ж самі гроші можна купити квартиру у столичному регіоні чи у Полтавській області.

Київ поки що стоїть окремо. Первинка тут коштує понад 54 тис. гривень за квадрат, і за квітень подорожчала на 1%. Але якщо так піде далі, Закарпаття та Львів вже зовсім незабаром можуть наздогнати столицю за цінами.

У регіонах зі складною воєнною ситуацією первинка вже коштує набагато дешевше, ніж у тих областях, які до війни вважалися «середнячками». Скажімо, у Харківській області — близько 30 тис. за квадрат, у Сумській — 25,4 тис., а у Кіровоградській — майже 36 тис.

Причин такого цінового «розшарування» декілька. По-перше, зміна воєнної ситуації. Одеса, Харків, Суми все частіше підпадають під обстріл, тому попит на нерухомість там падає.

По-друге, обсяги пропозиції. У великих містах, таких як Харків чи Одеса, традиційно будували багато. І хоча після початку війни роботи сповільнилися, компанії все ж таки добудовують об'єкти. А от у тій же Полтаві чи Кіровограді, де ринки нерухомості вважалися невеликими, закладали набагато менше новобудов.

Тобто вийшло так, що попит змістився у бік «середнячків» — областей, де ситуація з безпекою нині краща.

«Багато переселенців поїхали саме у Полтавську, Черкаську, Кіровоградську, Вінницьку області, вважаючи, що, скажімо, у Києві дуже дорого», — каже рієлтор Ірина Луханіна. А вибір у потенційних покупців там не дуже великий, що дозволяє продавцям підвищувати цінники.

Вторинний ринок: Харків розпродається, Житомир не складе ціну

Схожі тенденції спостерігаються і на вторинному ринку.

У квітні різко зросла кількість виставлених на продаж квартир у Херсонській (125%), Харківській (18%), Сумській (41%), Одеській (26%) областях.

Але покупці не вишиковуються в черги.

За словами директора філії харківської оцінної компанії «Аргумент» Євгена Добровольського, у Харкові ринок нерухомості працює, але активність вкрай слабка. Відбуваються, переважно, продажі, які були заплановані ще до наступу ворога.

«Немає панічного продажу за безцінь, як це було на початку війни, але й покупців дуже мало. Чекаємо, що буде далі, поки щось прогнозувати складно — все залежить від ситуації на фронті», — каже Добровольський.

За даними Flatfy, у Харкові зараз виставлено на продаж понад 23 тис. квартир.

Причому багато власників готові віддавати житло за дуже «приємними» цінами. Наприклад, двокімнатна квартира з ремонтом на ХТЗ виставлена за $14,5 тис., а двоярусну квартиру в ЖК можна купити за $19,5 тис. Одиничка в передмісті Харкова коштує $12 тис. А однокімнатну квартиру на Салтівці (район, який зазнає найпотужніших обстрілів) господар і зовсім готовий віддати за $4,5 тис. Квартира площею 26 квадратів, із новим ремонтом, меблями та побутовою технікою.

Загалом кількість пропозицій одиничок та двійок до $20 тис. величезна.

В Одесі ціни на житло не такі низькі. Але кількість варіантів зі знижками також зростає.

Скажімо, трикімнатна квартира площею 56 квадратів на Черемушках продається за $26 тис. Підсумковий цінник може бути нижчим, оскільки власник готовий до торгу. Однокімнатна в Хаджибейському районі коштує $16,5 тис., хоча ще нещодавно однокімнатні квартири дешевше $20 тис. були великою рідкістю.

Директор філій АН «СЛОН» (Одеса) Володимир Ровенчук зазначає, що виставлених на продаж квартир дуже багато і з кожним днем стає дедалі більше. Багато власників готові поступатися до 20−30% від ціни, аби лише продати.

За даними DOM.RIA, за квітень квартири на вторинному ринку в Одесі впали в ціні на 0,4%, на Харківщині — на 2%. Зниження цінника на 2% зафіксовано також у Запорізькій області, де середньостатистична одиничка коштує близько $22 тис. У Сумській та Дніпропетровській областях ціна на вторинному ринку впала на 3%.

У західних регіонах ціни рухаються у протилежному напрямку. Середньостатистична одиничка в Закарпатській області лише за місяць подорожчала на 12% і коштує вже дорожче за $60 тис., тобто у понад тричі дорожче, ніж у Харкові.

На Івано-Франківщині однокімнатки подорожчали на 3% — майже до $52 тис. Але за рік у цій області цінник на однокімнатні квартири на вторинному ринку побив усі рекорди — зріс на 42%.

Майже таке ж річне зростання — на 42% — на Черкащині. Однокімнатна квартира там коштує в середньому $42 тис., причому цінники й надалі зростають (за останній місяць — плюс 2%).

Фактично за тими ж цінами ($40−41 тис.) продаються однокімнатні квартири у Полтаві та Житомирі. На Вінниччині набагато дорожче — $52 тис., причому ціна щомісяця додає по 1−2%.

У Житомирі, за словами голови регіонального відділення Асоціації фахівців із нерухомості Наталії Мелай, ціни на нерухомість за останні два роки зросли на третину. А якщо брати, наприклад, квартиру в новобудові, яку ще до війни можна було купити на етапі фундаменту за $17 тис., то минулого року її цінник (вже після здачі будинку) зріс до $32 тис., зараз же, після того, як зроблено ремонт, її продають за $57 тис.

За такі гроші вже можна купити квартиру у передмісті Києва чи спальних районах столиці, а у Харкові чи Сумах за такий бюджет реально придбати декілька об'єктів.

Де купити квартиру, щоб заробити

На думку рієлторів, цінове розшарування на ринку нерухомості лише посилюватиметься. У регіонах, які вважаються порівняно безпечними і куди виїхали багато переселенців, житло продовжуватиме дорожчати. За даними українського представництва МОМ (міжнародна організація, що досліджує міграційні процеси), у 2023 році, наприклад, у Полтавській області налічувалося понад 200 тис. ВПО, у Вінницькій — 110 тис., у Львівській — 160 тис., у Закарпатській — 85 тис. .

І багато хто хоче купити житло, що цілком реально зробити за програмою «єВідновлення» за житлові сертифікати чи під пільгові кредити від «єОселя».

Читайте також: Хто отримає право на нову квартиру за гроші ЄС

Крім того, до багатьох порівняно безпечних регіонів «переїжджають» інвестори, які хочуть заробити на здачі квартир в оренду чи перепродажі. У західних областях інвестиційний бум розпочався ще рік тому. Зараз же інвестори пішли центральними регіонами. Наприклад, у Житомирі однокімнатну квартиру реально здати в оренду за 10−12 тис. грн — це дорожче, ніж у Києві (8−10 тис.), при цьому саме житло поки що коштує дешевше, ніж у столиці, отже, менший термін окупності.

У Полтаві також зростають цінники на оренду. Скажімо, однокімнатна квартира в центрі виставлена за 12 тис. гривень, а одиничка з дизайнерським ремонтом у новобудові пропонується за 23,5 тис. При цьому мінімальні цінники стартують від 6 тис., але з огляду на те, що житла під оренду не вистачає, вони теж підвищуватимуться, — прогнозують рієлтори.

За словами керівника філії місцевого агентства нерухомості Марини Сумар, люди готові інвестувати у купівлю квартир у Полтаві, роблять там ремонти, здають в оренду. Це може спровокувати зростання цін на житло в обласному центрі на 5−10%.

Автор:
Людмила Каплун
Кореспондент Людмила Каплун
Пише на теми: Компанії та ринки

Коментарі - 25

+
+12
Sinteo
Sinteo
22 травня 2024, 10:35
#
Що за дурацький вислів «не складе ціну»? Це як? Сидять чуваки перед компом і кожні 5 хвилин потроху міняють ціну на вищу? Чи діалог:
— Скільки квартира?
— 32 тис.
— Беремо, коли правочин?
— Ой, мабуть 32200.
— Гаразд, то коли.
— Та ні, давайте 32500.
— Та коли вже?
— Ні, поки не продаємо, але 33000.

Так чи що?
+
0
Lolik1837
Lolik1837
22 травня 2024, 11:14
#
Я не пойму одного момента с этими колебаниями цен. Почему на юге Украины , например Херсон , Запорожье цены на недвижимость упали в два раза , а на том же юге Украины ,подконтрольном РФ,например , Мелитополь , уже обычная хрущевка двухкомнат ная взлетела в цене с 15−20 тысяч в 21 ом году до 40 -45 тысяч в 24 ом году?
+
0
veritas69
veritas69
22 травня 2024, 11:50
#
Потому что у оккупантов доходы выше
+
+30
VitaliyZZZ
VitaliyZZZ
22 травня 2024, 13:23
#
Як тільки будемо звільняти Мелітополь або будь-яке інше окуповане місто ціни впадуть в рази до рівня «аби продати хоч за щось». Південь України зараз зазнає обстілів і є безпечним не для всіх, тому попит там менший, відповідно й ціна також.
Московські дегенерати зараз наступають, в окупованих містах подалі менше обстрілів. Плюс там зараз проводиться кампанія «параша тут навсєгда» — люди вірять, купують, ціна збільшується.
Так зрозуміло?
+
+30
Leonid Fridman
Leonid Fridman
22 травня 2024, 13:50
#
Цены формируются исключительно из спроса. У русни достаточно желающих из условного Дагестана или Сибири прикупить себе квартирку в Мариуполе или Бердянске, чтобы на море ходить. Для них это «дешево». Вот цены и поползли. После освобождения цены вернутся к «нашему» уровню.
+
+11
Rubi0
Rubi0
22 травня 2024, 21:20
#
Так и есть., Рф большая, но жить там особо негде, даже в средней полосе, потому население Краснодарского края растет как на дрожжах. Если будет новый договор с границами, то для россиян полумиллионный Мариуполь на берегу моря с черешней и клубникой будет вторым Сочи ну или как минимум отличной альтернативой Краснодару.
+
0
Wless
Wless
22 травня 2024, 11:16
#
Знаю ще одну категорію вартості нерухомості у Харкові. Нерухомість з отрицательною вартістю. Це коли власник доплачую, щоб здати обьект нерухомості. А то буде безхозне житло. Це новий тренд Харків. Ріелтори не дякуєте.
+
+45
korvin29
korvin29
22 травня 2024, 11:30
#
Если б я покупал бы хату, то брал бы за пределами Украины. За те деньги, что просят за хату в Житомире или Полтаве, можно легко купить квартиру в одной из стран ЕС на берегу моря.).).)
+
+15
bonv
bonv
22 травня 2024, 13:32
#
Харків вже не айс…
+
+59
Lolik1837
Lolik1837
22 травня 2024, 14:48
#
Увы, но на Украине вся недвижимость уже не «айс». Запад Украины переоценен чуть не в разы , а Восток упал в разы из-за войны. А по итогу все рухнет потому, что после войны от бывших 40 млн населения , дай Бог миллионов 20 в стране останется. И вся эта пустующая недвижимость ринет на рынок жилья и собьёт цены в разы
+
+15
bonv
bonv
22 травня 2024, 15:09
#
Давай без казок… Про яку переоцінку на заході України майже в рази ти глаголиш?
+
+15
Abramon
Abramon
22 травня 2024, 16:01
#
Дійсно, якби не повномасштабна війна хтось би вкладався в західну Україну. Реально?
Виняток курорти (лікувально-оздоровчі, гірськолижні і т.д.)
Євро 2012 трішки оживило західні регіони.
+
+15
bonv
bonv
22 травня 2024, 16:43
#
Франківськ та Львів активно забудовувались як до війни так і під час. Ще запитання?
+
0
Lolik1837
Lolik1837
22 травня 2024, 17:24
#
«Франківськ та Львів активно забудовувались як до війни так і під час.»

Ну и куда девать это жилье во Львове, и, особенно, во Франковске после войны? Когда откроют границы, те сотни тысяч беженцев, что живут там, просто уедут.

И какой смысл будет там покупать квартиру если цена на жилье во Львове практически сравнялась с жильем в Польше?

Так люди будут покупать или арендовать жилье в стране где к ним будут относиться как к людям, а не как к скоту. Про уровень коррупции, демократии и безопасности даже вспоминать не будем

П.С Возможно господин bonv рассчитывает и надеется на сценарий, что Львов -Франковск перейдут к Польше? Тогда да — его ставка однозначно сыграет — цены могут остаться такими же высокими, может чуток и подрастут
+
+15
bonv
bonv
22 травня 2024, 17:27
#
«Запад Украины переоценен чуть не в разы»
***
Про яку переоцінку на заході України майже в рази ти глаголиш?
Чекаю на цифри, а не балабольство.
+
0
Lolik1837
Lolik1837
22 травня 2024, 17:33
#
«Про яку переоцінку на заході України майже в рази ти глаголиш?»

Так окончится война — уедут беженцы и посмотрим насколько реально переоценена недвижимость Западной Украины .

А рассчитывать реальную цену жилья основываясь не на экономических факторах, а на гуманитарных (такие как боевые действия и их последствия) просто неправильно.

Причем как в районах близких к боевым действиям , где все подешевело, так и в районах далеких от боевых действий , где подорожало
+
+15
bonv
bonv
22 травня 2024, 17:43
#
Тобто ти просто балаболка. Я так і зрозумів.
Не знаєш цін по Франківську-Львову але ляпаєш про переоцінку в рази…
+
0
Lolik1837
Lolik1837
22 травня 2024, 17:56
#
Улыбнуло)
+
+15
Abramon
Abramon
22 травня 2024, 15:54
#
В мене таке відчуття, що описані Вами 20 млн, будуть їздити з регіону в регіон і скуповувати нерухомість
Також не забуваємо, що зі зменшенням населення можливо зменшится і підконтрольна Україні територія. Ми ж не знаємо в яких кордонах ми будемо жити. На жаль…
Купиш, наприклад, у Києві скворєшнік, а через певний, час це вже непідконтрольна територія.
+
0
Leonid Fridman
Leonid Fridman
22 травня 2024, 22:05
#
Нереально навіть у вологих мріях окупантів. Я про Київ маю на увазі.
Як ви розумієте, столицю будуть захищати найкращі частини як це було у 2022 році. Бо це найкритичніша точка країни. Втрата столиці це як мінімум втрата морального духу.
+
0
Abramon
Abramon
22 травня 2024, 22:36
#
Якщо бульбофюрер знову не надасть територію для наступу кацапами. Київ буде дійсно важкою ціллю.
+
+15
Abramon
Abramon
22 травня 2024, 15:51
#
Злобудовники і рієлтори вже визначіться, на ціну впливає «будєт только дорожать» чи попит?
+
0
Leonid Fridman
Leonid Fridman
23 травня 2024, 17:28
#
Для первинки попит не має значення. Мінімальна ціна це собівартість + маржа, дешевше бути не може навіть якщо взагалі із попитом писець.
+
0
Lolik1837
Lolik1837
23 травня 2024, 17:35
#
«Для первинки попит не має значення. Мінімальна ціна це собівартість + маржа, дешевше бути не може навіть якщо взагалі із попитом писець.»

Да и хрен на нее на эту первичку, если можно взять 5−10 летнюю вторичку уже с ремонтом по цене ниже первички. И не надо несколько лет слушать шум ремонта у соседей и самому мучиться с ремонтом.

Просто взял и сразу арендаторов запустил
+
0
Leonid Fridman
Leonid Fridman
23 травня 2024, 18:15
#
Вторичка все равно будет и дороже и хуже.
Видимо ты не жил никогда в доме с трехфазным подключением.
Какой это кайф … Включаешь одновременно стиралку, бойлер утюг, электроплиту, телевизор, комп, и не боишься что выбьет автоматы. Это там не какая-то 96 и БПС, где одна фаза. Первичка того стоит.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися