Житній ринок на Подолі: як його планують рятувати та пропонують на цьому заробити

Чим цікавий Житній ринок

Житній ринок — один із найвідоміших торгових місць столиці, що розташований на Подолі. Торгівля тут розпочалася ще за часів Київської Русі, чому сприяла близькість до Дніпра та, відповідно, річкових гаваней. Основним торговельним центром Києва Житній ринок став у XV столітті: двічі на рік тут проводився ярмарок.

Сучасне приміщення Житнього ринку є відносно новим. Його звели у 1980 році в стилістиці конструктивізму. Головна його візуальна особливість — пологий дах, який формою нагадує шатро із тканини. На той час це був найбільший критий ринок Європи.

Площа ринку, за офіційною документацією, складає 15,6 тис. кв. м. Порівнюючи з нинішніми торговельними центрами, це не так вже й багато. Наприклад, площа столичного ТРЦ Ocean Plaza — 165 тис. кв. м., Blockbuster mall — 450 тис. кв. м.

Цікавим для потенційних покупців Житній ринок робить його розташування. Поділ — одне з найвідвідуваніших місць столиці з великою кількістю архітектурних пам'яток, ресторанів та місць відпочинку. А зона в 15 хвилинах пішохідної доступності до ринку — це місце, де щоденно перебуває найбільше людей в цьому районі.

Як ринок виглядає зараз

У збудованому майже 45 років тому приміщенні жодного разу не проводився капітальний ремонт. Тому будівля не лише втратила зовнішню привабливість, але й суттєво зносилася — протікає дах, поржавіли труби, ледве працюють комунікації. Заміни також потребують вікна, покрівля, зовнішнє оздоблення.

«Ринок у жахливому стані. Реально аварійний стан. Загроза обвалення даху, пожежно-небезпечний обʼєкт, інженерні комунікації гниють, залізні колони в іржі», — говорить депутат Київміськради із фракції «Голос» Тарас Козак.

Поганий стан приміщення безпосередньо впливає на торгівлю. За даними CEO інвестиційної компанії Inzhur Андрія Журжія, заповненість площ ринку становить близько 30%.

Комунальне підприємство «Житній ринок», у віданні якого перебуває приміщення, востаннє було прибутковим у 2019 році, всі наступні роки — фіксувало збитки. Загалом за останні 10 років фінансові втрати від утримання ринку становили 5 млн грн. Хоча, очевидно, що практично будь-яка приватна торгівельна нерухомість у столиці працює в плюс.

Як відзначає Тарас Козак, за різними оцінками, капіталовкладення, необхідні для приведення приміщення у нормальний стан, коливаються від 118 до 700 млн грн. Сам він говорить про необхідну суму в межах 400−500 млн грн.

Оренда чи приватизація: що готують ринку

Існує два ключові варіанти налагодження роботи Житнього ринку — передача його в оренду або продаж. В обох варіантах витрати на реконструцію будівлі будуть перекладені на зовнішнього інвестора. Варіант, коли ринком управлятиме комунальне підприємство, а реконструкція відбудеться за кошти міської влади, не розглядається.

КМДА вважає кращим варіантом передачу Житнього в оренду. За словами чиновників, основна її перевага — захист від знесення ринку та побудови на його місці торговельного центру чи «висотки».

«Приватизація Житнього ринку не на часі. Йдеться лише про можливість довгострокової оренди, але з чіткими умовами, що гарантують збереження ринку, як історичної будівлі, та його функціонального призначення», — наголошує заступник голови КМДА Валентин Мондриївський.

За його словами, влада розглядає можливість передати будівлю в оренду на умовах, які не дозволять змінювати ані архітектурну концепцію, ані функцію ринку. Умови оренди мають бути публічними, а контроль за їхнім виконанням — чітким і жорстким.

Серед тих, хто виступає проти приватизації ринку, — відомий кухар та ресторатор Євген Клопотенко. За його словами Житній ринок «тихо помирає», і його може спіткати доля знесеного ще у 2005 року Сінного ринку — об'єкт навмисно доводять до занепаду, щоб потім перетворити «на черговий бездушний ТРЦ чи висотку-мурашник».

Клопотенко проводив низку акцій, щоб привернути увагу громадськості до долі ринку. Зокрема, толоку з прибирання території занедбаного приміщення. «Ми працювали там майже тиждень. Зрозуміло, що це десь 5% від того, що ми хотіли зробити, але частину простору й подвір'я почистили», — розповідає він.

На думку Клопотенка, головна загроза для ринку — це саме приватизація. «Ми з командою робили прорахунки різних фінансових моделей існування ринку і у жодному з них за умови приватизації інвестор не буде зацікавлений у збереженні ринку таким, як ми всі його любимо. Важливо, щоб ринок залишався у власності громади», — пояснив він свою позицію.

Як альтернативу приватизації, ресторатор пропонує модель партнерства, яка передбачає участь громадськості, представників бізнесу та експертів у прийнятті ключових рішень щодо розвитку Житнього ринку. За його словами, така модель була реалізована в управління «Старим ринком» у столиці Словаччини Братиславі.

Противники оренди вважають, що саме вона з часом може призвести до знищення ринку. Як пояснює Андрій Журжій, орендар протягом трьох років із моменту укладання договору може отримати право приватизації будівлі без тендеру. Також після такої приватизації він не матиме жодних зобов'язань щодо збереження Житнього і зможе за бажанням знести його.

Крім цього, вже є негативна історія оренди цієї будівлі, коли окремо здавались перший і другий поверхи ринку: ніхто не хотів інвестувати в реконструкцію і навіть самі орендарі доводили в суді, що через стан приміщення ним неможливо користуватися, а отже, і гроші немає за що платити, розповідає Журжій.

Наприкінці січня сім депутатів Київради, що представляють всі її фракції, підготували проєкт рішення про приватизацію ринку. За словами Тараса Козака, приватизація має відбутися на відкритому аукціоні через Прозорро.Продажі. «Якщо це зробити правильно, ціна на такому аукціоні може зрости в рази», — наголошує він.

Крім цього, за словами депутата, в договорі продажу мають бути чітко прописані умови приватизації. А саме: збереження функціоналу Житнього, тобто він має бути для роздрібної торгівлі продуктами харчування, розміщення для кафе та ресторанів, а також збереження його зовнішнього вигляду ринку та цілісного майнового комплексу.

«Якщо за три роки покупець не впорається або робитиме якісь дурниці, місто Київ буде зобовʼязане викупити назад Житній ринок, за тією ж ціною», — пояснює ідею проєкту Козак.

У разі проведення приватизації, ціна ринку визначатиметься на аукціоні, а тому спрогнозувати її досить складно. Однак, наприклад, Inzhur при підготовці до можливих торгів хоче акумулювати 300 млн грн, щоб взяти у них участь.

Останнім часом вже було декілька успішних кейсів приватизації державної нерухомості. Минулого року за 2,512 млрд грн було продано на онлайн-аукціоні готель «Україна», що знаходиться неподалік столичного Майдану Незалежності. Тоді початкова ціна зросла у 2,5 раза. За 400 млн грн було продано готель «Козацький». Тут також суттєво зросла стартова ціна, яка на початку торгів становила 155 млн грн.

Місце приватних інвесторів

Хоча рішення про приватизацію Житнього ринку залишається дискусійним, компанія Inzhur ще минулого року створила фонд для залучення коштів приватних інвесторів та участі у потенційних торгах.

У компанії впевнені, що, у разі перемоги в приватизації, зможуть вдихнути нове життя у ринок. Як зразок для наслідування, її працівники беруть Time Out Market в Лісабоні, який розташувався у історичній будівлі ринку Mercado da Ribeira, що існує з 1892 року. Фактично це поєднання великого фудкорту з різноманітними ресторанами та барами і продаж локальних продуктів харчування.

Відповідно до проєкту, який представив Inzhur, на першому поверсі Житнього ринку працюватимуть кухні, бар на 600 посадкових місць. На другому — організовано торгівлю продуктами харчування. Крім цього, планується відкрити видовий ресторан та фітнес-центр, чи івент-зону на третьому поверсі приміщення.

В компанії переконують, що після приватизації середня річна дохідність інвестицій в ринок становитиме 10% у доларах США. Мінімальна сума, з якою приватні інвестори можуть зайти в проєкт, становить 1 010 грн. — стільки коштує один цінний папір фонду.

Наразі свої кошти до фонду вклали понад 2 200 осіб, а загалом зібрано майже 39 млн грн. Водночас, як пояснює Андрій Журжій, оскільки рішення про проведення приватизації ринку не прийнято, то головна мета — не зібрати значні кошти, а об'єднати максимальну кільку інвесторів, щоб вони вклали хоча б по 1 тис. грн. Завдяки цьому міській владі можна буде довести, що існує запит громадян на проведення аукціону. А вже якщо торги будуть оголошені, можна буде швидше акумулювати більшу суму.

Доки торги не відбувалися, кошти інвесторів у фонд спрямовуються в ОВДП. Це забезпечує дохідність близько 13% річних. Щоправда, варто враховувати, що, на відміну від прямих інвестицій фізосіб в державні облігації, доходи від фонду оподатковуються — 18% ПДФО та 5% військового збору.

Якщо ж приватизація Житнього так і не відбудеться, чи за результатами аукціону буде інший переможець, Inzhur обіцяє повернути кошти учасникам фонду впродовж місяця, або ж дозволити їм інвестувати їх в інші проєкти компанії.

Читайте також: Квартири у Києві дешевшають, але у Львові ціна йде вгору

Зважаючи на те, що такий розвиток подій є цілком можливим, інвестори у фонд можуть отримати дохідність, яка поступатиметься прямій купівлі ОВДП. Тому на нинішньому етапі участь у фонді може бути цікавою, радше, тим, хто хоче взяти участь у вирішенні долі будівлі. Або ж тим, хто готовий ризикнути заради майбутніх потенційних доходів.

Автор:

Журналіст Олексій Писарев

Пише на теми: Інвестиції, фондовий ринок, forex, макроекономіка