Чому земля в Україні продається за заниженими цінами і що може зробити уряд

Скільки вже продано земель

Усього від початку відкриття ринку, станом на 1 червня 2023 р., вже укладено понад 145 тис. угод купівлі-продажу сільгоспділянок сукупною площею майже 325 тис. га. Це становить близько 1% від усіх сільгоспземель на підконтрольних Україні територіях. Такі показники означають, що земельний ринок в Україні попри воєнний стан залишається ліквідним і привабливим для інвесторів.

Наразі нараховується 7 регіонів, в яких частка сільгоспземель в обігу перевищує 1%. Переважно ці регіони розташовані в центрі України.

Абсолютним же лідером є Харківська область, у якій в обігу з моменту запуску ринку с/г земель перебуває 1,59% від всіх сільгоспземель в області. Найменша частка земель в обігу спостерігається на сході України, який зазнає впливу бойових дій ще з 2014 року, а також на заході України, в яких ринок сільгоспземель ускладнений порівняно малим розміром земельних ділянок.

Де земля найдорожча

Найбільший попит мають землі для товарного сільськогосподарського виробництва та землі для ведення особистого селянського господарства.

Ціни купівлі-продажу на сільськогосподарські землі поволі зростають — у 2023 році середньозважена ціна становила 35,4 тис. грн/га. Це на 13,5% більше, ніж у 2022 році і майже на 22% більше, ніж у 2021 році.

Найдорожчою з початку 2023 року була земля в Київській та Львівській областях. Така ситуація вже традиційно спостерігається навколо привабливих мегаполісів, де на ціноутворення суттєво впливає перспектива переведення угідь у несільськогосподарські землі з метою подальшої забудови.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість: що краще квартира чи земля

Дві системні проблеми ринку землі

Проведений аналіз також вказує на дві системні проблеми — низький рівень реєстрації цін у Державному реєстрі речових прав та заниження ціни на землю при проведенні транзакцій.

Так, з початку 2023 р. частка транзакцій із зареєстрованою ціною становила лише 18,8% від усіх угод купівлі-продажу, тоді як у 2022 р. цей показник становив 34,4%, а у 2021 — 55%. При цьому в 60% випадків, коли ціна ділянки була зазначена, вона знаходилась на мінімально можливому рівні, тобто на рівні нормативної грошової оцінки (НГО).

Співвідношення між цінами купівлі-продажу та вартістю оренди на електронних земельних аукціонах на рівні 1:4,5 свідчить, що зареєстровані ціни угод купівлі-продажу є удвічі нижчими від ринкових.

«Простими словами, ціна землі реєструється на мінімальному рівні, тоді як реальну ціну покупець сплачує „неофіційно“. Це суттєво знижує базу для податкових надходжень у бюджети громад та робить „ведмежу послугу“ власникам земельних ділянок, адже гальмує зростання коефіцієнта ліквідності сільгоспземлі як застави», — зауважив керівник проєкту Олег Нів'євський.

Допомогти в розв'язанні цієї проблеми, за словами експерта, має впровадження масової оцінки земель на основі ринкових цін замість НГО.

«Вже ухвалено закон, яким передбачено пілотний проєкт із масової оцінки. Однак для його успішного впровадження потрібно якнайшвидше забезпечити обов’язкове внесення цін по усіх земельних транзакціях до Реєстру прав», — додав Нів'єкський.