Засновник Inzhur про те, як стати співвласником ТРЦ Ocean Plaza за 4 тисячі грн

Інвестування в REIT — новий інструмент для України. Порівнюючи з класичними світовими, зокрема, американськими фондами, він має свої відмінності. Що таке український REIT?

Наша REIT-компанія — простіше кажучи, це декілька інвестиційних фондів нерухомості, які збирають пул дрібних інвесторів для придбання великих об'єктів прибуткової нерухомості. Я не погоджуюся, що він якось відрізняється від американського. Основна відмінність в тому, що у нас на законодавчому рівні не встановлені до нього вимоги.

Ключові критерії, щоб працювати, як REIT у світі, — наявність в активах 75% і більше відсотків нерухомості, така ж частка доходів від нерухомості у загальному їх обсягу, і щорічний розподіл між інвесторами, щонайменше, 90% прибутку.

Більшість фондів розподіляють дивіденди за підсумками року, але є такі, що виплачують їх щомісячно, як-от ми. Це ключові вимоги, яким треба відповідати, і, не дивлячись на те, що вони не прописані в українському законодавстві, у правилах діяльності наших фондів вони є. Всі ці вимоги ми реєструємо в регулятора, яким є Національна комісія з цінних паперів та фондових ринків.

Але акції американських REIT, наприклад, можна придбати на біржі…

У світі фонди можуть бути як такими, що торгуються на біржі, так і такими, що не торгуються. Тобто це не є обов'язковою вимогою, в кожній країні по-своєму. В українських реаліях ми говоримо, що на сьогодні Inzhur — фактично, перша REIT-компанія, яка створює інвестиційні фонди нерухомості та керує ними. Плюс, надає інфраструктуру, пов'язану зі зберіганням цих цінних паперів, без жодних комісій, і з можливістю їх продажу для того, щоб виконати вимоги регулятора.

Що є ваша компанія зараз?

Маємо в управлінні чотири фонди, запустили п'ятий. У них на сьогодні понад 1 400 співвласників. Що важливо — ми запустили свою діяльність 14 лютого 2022 року. Попри військовий час, ми вже виплатили 70 млн грн дивідендів.

Маємо цікаві активи, надані в довготривалу оренду мережам McDonald’s та «Сільпо». Розвиваємо окремо девелопмент будівництва, що дасть змогу інвестувати та отримувати більшу дохідність, за рахунок інвестицій в житло та комерційну нерухомість, які будуються. Також ми створили фонд Inzhur Ocean для приватизації конфіскованої державою частки київського ТРЦ Ocean Plaza. Зараз ми зареєстрували випуск цінних паперів на 7 млрд грн та готуємося до продажу інвестиційних сертифікатів Inzhur Ocean, який має стартувати вже 1 грудня.

Інвестування в класичні REIT передбачає придбання не об'єкта, а акцій компанії, яка володіє нерухомістю. Що отримує інвестор Inzhur?

Інвестор отримує цінний папір — інвестиційний сертифікат. Інакше кажучи, зазвичай, це частка на активи в пайовому фонді нерухомості. Українське законодавство говорить про те, що, володіючи сертифікатами пайового фонду, ви є співвласником всіх активів (майна), які цьому фонду належать разом із усіма іншими інвесторами. Якщо ми говоримо про інвестиційні фонди нерухомості, то основний їх актив — нерухомість плюс гроші на залишках. Відповідно, саме цим володіють інвестори пропорційно до частки, яку вони проінвестували.

Знаєте, якось один із наших співвласників зауважив, що в інвестиціях в Inzhur йому особливо подобається, що він із дружиною відчувають себе успішнішими, коли спілкуються про свої «Маки», «Сільпо» і житло під Києвом. Складається враження, що в житті все йде в правильному напрямку.

Читайте також: Бюджетні інвестиції в нерухомість: як стати власником 3 кв м і отримати дохід від 8% річних

Який поріг входу у вашій компанії та на яку дохідність може розраховувати інвестор?

Якщо говорити про Inzhur Supermarket, який інвестує у будівлі для здачі в оренду національним та міжнародним мережам супермаркетів, то мінімальна інвестиція тут 122 000 грн, або приблизно $3 300. Доінвестовувати можна, купуючи від одного цінного паперу — за 1 000 грн кожен. Верхньої межі немає.

Прогнозована дохідність цього року — 9,5% у доларах до оподаткування. Фактично, дохідність на сьогодні така ж сама, тобто 9,5% річних. Але це дивідендна дохідність, тобто розподіл орендних платежів відбувається щомісячно. Якщо ми говоримо, що інвестиції в нерухомість — це гра в довгу: фонд створений на 20 років, ми плануємо з співвласниками заробити не тільки на орендних платежах, а й на зростанні вартості нерухомості з часом.

Ви анонсували запуск нового фонду Inzhur Ocean. Які будуть запропоновані тут умови для інвесторів?

Ми плануємо максимально знизити вхідний поріг і дати можливість зайти роздрібним інвесторам на недоступний раніше для них ринок. Стартова інвестиція встановлена на рівні 4 000 грн. Прогнозована середня дохідність фонду за 10 років — 20% річних у доларах.

Читайте також: Ціни на столичну нерухомість цієї осені: скільки коштує купити і орендувати за районами

Ви декларуєте доларову дохідність. За рахунок чого її плануєте забезпечувати?

Ми виходимо з умов контрактів із орендарями. Наприклад, договори оренди з McDonaldʼs укладені без привʼязки до валюти. Але ресторан платить відсоток від виторгу. А він у мережі збільшується при зростанні інфляції та девальвації нацвалюти, оскільки ресторан підвищує ціни на свою продукцію. Відповідно, за рахунок зростання виторгу збільшуються орендні платежі.

Із супермаркетами взагалі все просто: їхні контракти привʼязані до валюти. При цьому договори оренди передбачають на кожен рік оренди граничні курси валюти для розрахунку орендної плати — цьогоріч це 37,09 грн за долар, а у 2024-му — на 10% більше, тобто 41,4 грн за долар, та в подальшому щорічне зростання на 10%.

Як вийти з інвестиції? Наскільки сертифікати фондів є ліквідними?

Перше — нас попросили додати флагманський Inzhur Supermarket до переліку української біржі, і ми це зробили. Тобто ви маєте змогу зайти, придбати і продати там цінні папери. Зараз ведемо перемовини з низкою брокерів щодо торгівлі нашими інвестиційними сертифікатами на біржі. Першим таким брокером буде компанія Універ.

Фонд створюється на певний період — 10, 20 чи 30 років, він не має зобов'язань викуповувати цінні папери, але інвестор може продати їх на вторинному ринку, знайти покупця самостійно (комісія за проведення угоди 0%), або скористатися послугами Inzhur (класична ріелторська комісія за продаж нерухомості становитиме до 3%). Зазвичай, це виглядає так: інвестор пише у InzhurREIT_bot, що хоче продати свої сертифікати, і вже ми тоді шукаємо покупця. Середній час виходу — від моменту залишення заявки до отримання коштів на картку — 5 годин. За понад 1,5 роки діяльності компанії було лише 30 виходів.

Від якої ціни ви при цьому відштовхуєтеся — стартової, поточної ринкової чи, можливо, продаж відбувається з дисконтом?

Ми відштовхуємося від ціни, яка склалася на ринку на момент виходу з інвестиції. Це якщо ми займаємося продажем. Але інвестор може сам знайти покупця і продати за ту ціну, за яку зможе домовитися.

Які гарантії повернення інвестицій, наприклад, якщо фонд припиняє існувати, або об'єкт, частка якого є у володінні інвестора, зруйновано?

Будь-які інвестиції не мають 100% гарантій повернення. Навіть якщо ви купуєте квартиру, завжди є ризик, що з нею може щось статися — газ вибухнути, сусіди затопити тощо. Ми говоримо про те, що ми диверсифікуємо активи. Фонди володіють двома-трьома об'єктами, у перспективі планують їх мати ще більше. Тому, навіть якщо станеться щось з одним, приліт або що-небудь ще, інші продовжать працювати, генерувати дохідність, і за рахунок цих грошей можна буде відновити пошкоджений об'єкт.

Якщо не говорити про воєнний ризик, а про будь-які інші, то всі об'єкти застраховані, й у випадку пожежі, затоплення тощо, збитки будуть покриті.

В іншому — самою гарантією виплат є якісна нерухомість з якісними орендарями. Це якщо ви здаєте свою квартиру, то існує ризик втратити виплати через те, що орендар з'їде і ви не можете швидко знайти нового. Але, говорячи про наші об'єкти, їх орендують топові компанії, які дуже прискіпливі у виборі локацій, інвестують мільйони в адаптацію приміщень під себе. Тут цей ризик є значно меншим.

Тобто і орендар, і орендодавець Inzhur зацікавлені у тривалих та прогнозованих відносинах. Це підтверджує й той факт, що перший фонд нерухомості Inzhur 1001 за 2022 рік виплатив інвесторам понад 10,06% річних у доларах США, незважаючи на повномасштабне вторгнення та часткову девальвацію гривні.

Цікаво, ви самі інвестуєте у фонди Inzhur? Якщо так, то яких розмірів досягають ваші вкладення?

Я, як фізична особа, є інвестором фондів «1001», «2001» та Inzhur Супермаркет. Суми інвестицій становлять десятки мільйонів гривень.

Читайте також: Куди інвестувати $50 тис: розбираємо найнадійніші способи зберігати значні заощадження

Експерти вважають, що з часом REIT-фонди в Україні набиратимуть популярності та їх кількість зростатиме. На що орієнтуватися інвесторам, щоб обрати правильну компанію?

Насамперед, звертати увагу на інфраструктуру, на те, хто долучений до процесу управління, які компанії проводять оцінку діяльності. Наприклад, до процесу моніторингу нашої діяльності залучені незалежні компанії та аудитори. За 2023 рік оцінку активів фондів Inzhur здійснюватиме міжнародна компанія Baker Tilly, а аудит — міжнародна компанія, що входить до великої четвірки, Deloitte.

Безумовно, треба дивитися на якість активів. Тобто чим цей фонд володіє, які у нього контракти: із загальновідомими брендами з мільярдними доходами чи з невеликими компаніями, які завтра можуть припинити працювати; на який період угоди — на 10−20−30 років чи на 6−12 місяців. Важливо також, наскільки компанія є публічною в комунікаціях, що кажуть про неї інвестори, які вже купили її цінні папери. Тобто ви маєте детально проаналізувати, куди вкладаєте свої гроші.

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Перевірено:

засновник Журжій Андрій

український сервіс для спільного придбання нерухомості Inzhur