Інвестиції у нерухомість за кордоном: як обирати та аналізувати плюси й мінуси

Яким би бізнесом я не займався, вже досить давно паралельно я реалізовую себе, як інвестор. Вкладаю в стартапи та різні класи активів. Із часом і досвідом у мене сформувалася певна логіка ухвалення рішень. Нерухомість у ній посідає особливе місце — цей актив дозволяє диверсифікувати ризики, зафіксувати капітал у валюті й вийти на нові моделі доходу.

Я вкладаю в об'єкти у різних країнах, ретельно обираючи ринок, локацію, партнерів. І оскільки зараз бачу підвищений інтерес до теми — і в соцмережах, і в динаміці продажів на ключових ринках, — вирішив поділитися своїм досвідом. Можливо, він стане у нагоді тим, хто планує інвестувати.

Я завжди починаю не з об'єкта, а з країни. Що з політичною стабільністю? Який демографічний тренд? А головне — як і коли я зможу вигідно вийти з цієї інвестиції.

Під час війни безпека стала новою валютою, капітал почав рухатись до тих регіонів, де зрозумілі правила й довгостроковий потенціал. Разом із грошима змістився й фокус інвесторів: на Близький Схід, Південно-Східну Азію, стару Європу. Я теж пішов цим шляхом — почав детально вивчати ринки, які сьогодні найчастіше згадують у розмовах про закордонну нерухомість.

У цій колонці поділюсь історією пошуку. Розкажу, які ринки я розглядав, що в них викликало сумніви, і на чому зрештою зупинився.

Країни та ринки: як відсіюються варіанти

Перший фільтр — демографія. Які в країні настрої, як змінюється структура населення, чи є приплив молоді, мігрантів, туристів? Наприклад, у більшості європейських країн я бачу затяжну демографічну кризу. Випадають цілі покоління, і це не компенсується притоком молодих платоспроможних людей. Навіть якщо сьогодні на ринку є рух, через 10 років може не залишитися покупця. Особливо, якщо мова йде не про пенсійне житло, а про об'єкти, які мають бути цікавими сім'ям із дітьми чи активним орендарям.

Далі — правила гри. У тій же Іспанії, попри її динаміку й ВВП, для мене є неочевидною модель виходу. Складна процедура оформлення, історії з «окупасами», повільний продаж із дисконтом — усе це не дозволяє будувати зрозумілу стратегію.

Кіпр — гарний клімат, але як для острова — дуже високі ціни на побут, продукти, послуги. Я там жив декілька тижнів. Чек у ресторані — як у Лондоні. При цьому ринок виглядає вже перегрітим: попит із боку Ізраїлю, арабських країн, ціни підвищили, а точка виходу — незрозуміла.

Таїланд сподобався — море, клімат, їжа, культура. Але й тут є питання. По-перше, сезонність, яку не визнають, але вона існує. По-друге, ризики. Це монархія з жорсткими правилами, де влада може закрити кордони або вплинути на ринок в одну мить. Так уже було. Потенціал тут є, я для себе цей напрямок повністю не закрив, але й остаточного рішення не ухвалив.

Туреччина — надто близько до нас географічно й політично. Якщо вже інвестувати за кордон, то не в умовну Полтаву, коли живеш у Чернігові. Також є чинник політичної нестабільності та слабкої економіки. Це не додає впевненості, особливо в довгостроковій перспективі.

Емірати — я буваю там часто. З погляду маркетингу, все зроблено на найвищому рівні. Але, якщо копнути глибше, є питання. Сезон короткий — реальних 4 місяці. Ціни на первинці — високі, а вторинка просідає. Люди заходили великими пакетами, по декілька квартир, і тепер часто змушені продавати з дисконтом. Агентам вигідніше продавати новобудови, тож перепродати об'єкт — ще той квест. Усе динамічно, поруч активно зростає Саудівська Аравія, яка вже перетягує частину турпотоку.

У кожному випадку я запитував себе: що буде з цим об'єктом через 2−3 роки? Хто його купить або зніме? Як зміниться попит? Якщо відповіді не було, я йшов далі. Мені не потрібен актив, який виглядає красиво на папері, але не має точки виходу в реальності.

Балі: не хайп, а холодний розрахунок

Коли Балі почав з’являтись у стрічках і на білбордах, я поставився до нього з обережністю. Коли в інвесторському середовищі щось стає надто популярним — це зазвичай ненайкращий сигнал для входу. Але чим глибше я занурювався в аналіз, тим краще розумів: цей острів не просто відповідає моїм критеріям — він вибудовує окрему логіку.

Почнімо з головного: Балі — це не просто туристичний регіон Індонезії, а, по суті, окрема держава зі своєю політичною та адміністративною вагою. Тут є шість автономних округів, і місцева влада діє, незалежно від Джакарти. Звучить як формальність, але на практиці це має прямий вплив на інвестиційну безпеку.

Наприклад, я був свідком, як дуже відомого забудовника, що зводив готель на рисовому полі, затримали за порушення будівельного законодавства. Джакарта всі дозволи дала, але місцева влада зреагувала миттєво: об'єкт закрили, будівництво зупинили, а сам готель заклеїли стрічками просто у мене на очах. І ніхто не сперечався — тому що домовлятись тут треба з тими, хто реально керує процесами на місці.

Тут працюють локальні закони сили й відповідальності, які захищають баланс між розвитком і традицією. І якщо заходити в ринок, то тільки через партнерів, які розуміють цю локальну динаміку.

З погляду локацій, Балі поділяється на декілька ключових зон, і кожна має свою аудиторію.

Чангу та Переренан — це магніт для молодих мандрівників, серферів, фрилансерів, клубної тусовки. Тут розвинена оренда короткого циклу, стабільний попит на апартаменти й бюджетні вілли. Але я свідомо не заходив у цей сегмент: забудова щільна, краєвидів немає, приватності — мінімум. І все це в перспективі швидко вбиває якість активу.

Убуд — інша історія. Це місце для практик, ретритів і довготривалого життя серед зелені. Тут є сенс брати вілли під реновацію: якість життя вища, ціна входу нижча, а середовище — спокійніше і глибше.

Нуса дуо/Букіт/Меласті — південний пів острів із п’ятизірковими готелями, чистими пляжами, комплексами під охороною. Туризм тут дорожчий, сервіс вищого класу, а ціни — помірні, якщо знати, де шукати.

Попит на Балі стабільний. За останній рік острів прийняв 11 мільйонів туристів, хоча зараз тут працює лише один невеликий аеропорт. Зараз уже закладений проєкт другого — на півночі острова. Такі інфраструктурні кроки не робляться навмання: це сигнал, що трафік планують збільшити в рази. З'являться нові зони розвитку і центри тяжіння.

Що купувати: трохи математики

На Балі дуже широкий вибір нерухомості — від апартаментів і готельних номерів до вілл, таунхаусів і проєктів на етапі планування. Але якщо підходити до цього як інвестор, а не турист, фільтри відсіюють більшість варіантів.

Я не розглядаю вілли, як короткотермінову інвестицію. Для себе зробив висновок: у коротку оренду вони майже не працюють. Без виду, з високою вартістю утримання, зношуються швидко, а їхня цільова аудиторія — ті, хто бере на місяць і більше. Якщо й заходити у віллу — то під реновацію в Убуді, для тривалого проживання серед природи.

Для орендного доходу мені цікаві апартаменти та готельні формати з доданою вартістю — з якісною інфраструктурою, спільним середовищем, кав’ярнями, спортзалами, біч-клабами поруч. Це можуть бути невеликі об'єкти, але з виразною концепцією, яка чіпляє конкретну аудиторію. Якщо є атмосфера і зрозумілий запит, вони заповнюються, незалежно від сезону.

Далі — ціна входу. Оптимальна ціна за квадрат — до $3 000. Якщо бачите нижче — варто придивитись. Якщо вище — має бути дуже вагоме пояснення: топова локація, унікальна фішка, особливий продукт. Брати за $5 000 і вище просто тому, що «сучасно і красиво», — це вже не про інвестиції.

Середній бюджет входу — від $80−90 тисяч на етапі проєкту. Це може бути невелика студія або апартаменти 25−30 м². Якщо об'єкт готовий — ціна стартує від $130−150 тисяч. Усе, як завжди: що раніше входиш — то більша маржа на зростанні.

Орендний дохід на середніх об'єктах — $100−120 за ніч при заповненості 60−70%. У результаті $1 500−2 000 брутто на місяць. Після комісій керуючої компанії та податків, залишається $1 000−1 200 чистими. Це — в робочому форматі без суперзусиль, якщо об'єкт обраний вдало і керується правильно.

Будівництво — ще один чинник. На Балі сувора поверховість: не вище статуї Гаруда (приблизно чотири поверхи). Це обмежує обсяг пропозиції, створює дефіцит і підтягує ціни. Найближчими роками очікується подорожчання землі, яке вже почалося, — подекуди земля зросла в 5 разів за три роки.

Читайте також: Захист чи схема: що буде із землею та нерухомістю українців за новим законом

Інвестиційна стратегія

Підхід до кожного об'єкта вимагає окремої стратегії. Іноді це швидкий цикл: увійшов на етапі проєкту — ще до фундаменту — й вийшов після завершення будівництва або навіть раніше, за вигідної кон'юнктури. Якщо локація вдалa, забудовник надійний, а маркетинг активний, — така угода дає змогу заробити на зростанні ціни без зайвих очікувань.

Інший сценарій — утримання об'єкта з фокусом на орендний дохід. У цьому разі, горизонт інвестування подовжується. Щоб вийти на стабільну заповнюваність і прибутковість, потрібно приблизно 1,5−2 роки. Саме стільки часу триває розкрутка об'єкта: запуск, наповнення рейтингів, поява в системах бронювання, сарафанне радіо. Далі настає період, коли об'єкт або продається, або є стабільним джерелом доходу.

Залишатися в інвестиції понад 10−15 років — рішення спірне. Балі — це вологий клімат, джунглі, зелень, що проростає крізь бетон. Будь-який об'єкт тут вимагає регулярного оновлення. Тому навіть у разі фріхолду важливо розуміти, що через десятиліття вам доведеться інвестувати в ребілдинг — і закладати це до свого розрахунку.

Для себе я сформулював оптимальний сценарій: зайти на старті, дочекатися завершення будівництва, отримати орендний дохід упродовж 1,5−2 років — і на цьому етапі ухвалювати рішення: продавати або залишати. Усе залежить від ринку, партнера, управління. Але ключові цифри завжди розраховуються ще на березі.

У роботі з нерухомістю найважливішими виявляються не самі квадратні метри, а люди, логіка, зв’язки та довіра. Я свідомо не намагаюся дати універсальних порад — занадто різні обставини, бюджети і горизонти у кожного інвестора. Але є дещо, що працює завжди: критичне мислення, прагматичний підхід і вміння бачити більше, ніж обіцяє презентація.