За крок від столиці: рейтинг забудовників передмістя Києва

Які проблеми ще чекають на інвесторів, що вкладають гроші у нерухомість за межами столиці, як не потрапити в халепу і в кого можна придбати омріяне житло — читайте  в новому рейтингу забудовників передмістя Києва від «Мінфіну».  

Принади життя на природі

Для багатьох покупців житло в передмісті Києва – це не лише спосіб зекономити, а й шанс облаштувати комфортні умови життя подалі від мегаполісу.

Багато хто уявляє собі ідилічну картину: будиночок до 5 поверхів, поруч з лісом,  озером або  річкою. Звісно, може бути і так, але часто покупцям новобудови у передмісті доводиться кілька років жити практично на будівництві, поки не закінчать інші дома, що будуються поруч. 

Або ж від краєвиду за вікном відволікають проблеми з водопостачанням, опаленням чи електрикою.

Аби потенційні інвестори краще розуміли, як виглядатиме їх життя у новій квартирі у столичному передмісті, «Мінфін» підготував рейтинг забудовників Київської області за друге півріччя минулого року.

Увагу ми акцентували саме на тих населених пунктах в безпосередній близькості до Києва: Бориспіль, Бровари, Вишневе, Ірпінь, Обухів. Загалом 28 населених пунктів та території поблизу них. З повним переліком можна ознайомитись за посиланням. Більш віддалені міста, як Біла Церква, Переяслав чи Фастів, «Мінфін» не розглядав.

Ми також зібрали інформацію про земельні ділянки на яких зводяться ЖК, затримки зі здачею будинків, відстань від них до центра міста тощо. Також проаналізували відгуки новоселів у соціальних мережах для того, щоб зрозуміти, до яких проблем мають бути готові покупці.

Як росте передмістя

За основу рейтингу «Мінфін» взяв кількість будинків, які забудовник здав у другому півріччі минулого року та отримав сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції. Звісно, значно краще було б рахувати квадратні метри в цих будинках, адже 1 дім в одного забудовника може бути більшим ніж кілька у іншого.

Але у відкриті джерела забудовники передмістя таку інформацію, як правило, не викладають, а менеджери почасти відмовляються ділитися цими даними. Один зі співвласників ЖК навіть порадив «Мінфіну» самим прикинути площу «на око».

Простіше порахувати кількість квартир у будинках, але у деяких випадках ці дані через закритість забудовників теж орієнтовні. Тому за основу рейтингу довелось взяти ті показники, у яких немає сумніву.

За результатами дослідження хоча б один будинок в передмісті здали 45 забудовників. Це значно більше, ніж у першому півріччі минулого року – тоді їх було 27. У другому півріччя 2018 р — 40.

Загалом здано в експлуатацію 86 будинків, у яких орієнтовно знаходиться більше 11 тис. квартир. В першому ж півріччі минулого року було здано 40 будинків.

Лідери рейтингу

Найбільше отримав сертифікатів Martynov Real Estate – відразу 12. На другій сходинці розташувалася Синергія – ввели в експлуатацію8 будинків. Відразу 3 забудовники завершили роботу над 5 будинками.

Загалом, по кілька будинків за півріччя здали 13 компаній, а 32 — по одному.

Скільки чекати на нову квартиру

Інвестуючи у ще недобудовану квартиру в передмісті, слід готуватись до того, що з великою ймовірністю її не вдасться отримати у строк. Звісно, забудовники не поспішають звітувати про порушення термінів. Тому інформацію про це «Мінфін» збирає з різних джерел, в тому числі з відгуків на форумах.

Отже, із 45 забудовників лише 18 здали будинки в строк, завчасно або ж затримались не більше, ніж на 3 місяці. Всі інші змушували своїх інвесторів чекати заселення набагато довше.

Загалом 19 компаній не вклалися у заплановані терміни на рік або більше.

До того ж у другому півріччі минулого року було заплановано здачу будинків ще у 61 ЖК. Однак ці дати забудовники перенесли.

Як пояснив «Мінфіну» керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor.Estate Володимир Копоть, законодавство зобов’язує забудовників передати право власності на квартири не пізніше 180 днів після введення будинку в експлуатацію. А ось конкретних строків самого введення — не передбачено. «Тому відповідальність забудовника за порушення строків лежить лише в договірній площині», — зазначає експерт.

Збираєш гроші на житло? Обирай депозит в надійному банку та отримай бонус від «Мінфіну»

На відсутность відповідальності забудовника звертає увагу і директор філіалу грузинської будівельної компанії REDCO в Україні Роберт Кругових. «Трапляються лише поодинокі випадки коли в договірних зобов'язаннях компанія прописує пені і штрафи за недотримання термінів. Однак і в цих випадках компанія сама вказує мізерні суми штрафу або компенсації», — розповів він «Мінфіну».

До того ж компанії, як правило, вказують «запланований» строк здачі, а не «обов’язковий», а це дозволяє легко уникнути відповідальності.

Будівельники виправдовуються, що затримки строків здачі не завжди пов'язані з недобросовісністю компаній, а часто виникають через роботу дозвільних органів. «Хабарі, лобі конкурентів, тупість чиновників — все це частина будівельного життя. Ризик за такий форс-мажор не захоче брати на себе жоден підприємець», — пояснює Роберт Кругових. Впливати на будівництво можуть і макроекономічна, і політична ситуація.  

Як не купити передмістя с проблемами

Але зрив строків здачі — не єдина проблема, з якою стикаються новосели. Тому перш, ніж інвестувати у житло, не завадить перевірити, що про ЖК пишуть ті, хто вже купив там квартиру. Варто приїхати у сам комплекс, якщо вже побудовані будинки.

Зокрема, у деяких випадках покупці скаржаться на суттєві зміни генплану. Наприклад, спершу був запланований будинок в 10 поверхів, а у процесі будівництва він виріс на 7 поверхів вгору. Або ж замість зелених зон просто поклали плитку чи асфальт. Інколи забудовник вирішує  замість прибудинкової території  звести ще один дім.

Не обходиться і без помилок на стадії проектування, через які в дворах віє сильний вітер. Часто забудовники просто економлять на матеріалах та освітленні дворів.

Ще одна проблема, на яку часто скаржаться мешканці, якість комунальних послуг. Через порушення в системі опалення в деяких будинках всю зиму було холодно. Інколи вода не доходить на верхні поверхи або ж перемерзають труби.

Не завжди продумані і системи водопроводу і каналізації. В одному з випадків, мешканці ЖК заразились кишковою паличкою через забруднення системи водопостачання будинку.

Не завжди є в мешканців і доступ до інфраструктури: шкіл, дитячих садочків, супермаркетів. Тим більше, що забудовники не завжди їх зводять, навіть коли обіцяють.

Окреме питання - екологічна ситуація. Люди, які живуть за межами Києва, часто сподіваються на кращу, ніж в столиці, екологію. Однак, якщо будинок знаходиться поряд з завжди заповненою дорогою, власники квартир страждають від загазованого повітря не менше, ніж мешканці Києва. Крім цього додаються і інші проблеми: якщо недалеко є приватний сектор, восени і весною його мешканці активно палять листя, і дихати стає ще важче.

Можуть бути і проблеми з доступом до Києва через постійні затори. В екстремальних ситуаціях, як зараз, громадського транспорту до столиці може взагалі не бути. І це теж варто враховувати при виборі житла в області.

Читайте також: Хто побудував киянам 20 тисяч нових квартир

Рейтинг «Мінфіну» покликаний продемонструвати потенційним покупцям загальну ситуацію на ринку нерухомості та надати ключову інформацію про забудовників. Однак, перш ніж купувати житло варто перевірити, що про конкретну компанію кажуть інші покупці та за потреби проконсультуватись із фахівцями.

Анна Максимова, Олексій Писарев