З 1 січня український ринок землі зазнав відчутних змін — право придбання ділянок отримали юрособи, а громадяни зможуть розширити власний земельний банк. Яким чином це вплине на ціну наділу, та чи варто очікувати на вибухове зростання її вартості гектару, розбирався «Мінфін».
11 січня 2024, 7:50
10 тис. га в одні руки та нові покупці: як нові правила продажу вплинуть на вартість української землі
Скільки коштує земля зараз
Однозначно визначити вартість земельних ділянок неможливо. Річ у тім, що, за даними Київської школи економіки, понад половина угод про їх купівлю-продаж відбуваються за мінімальними цінами, тобто вони відрізняються від нормативної грошової оцінки у межах 2%. Приховування реальної вартості покупки відбувається з декількох причин.
По-перше, через вимогу до покупців про наявність офіційного підтвердження джерел прибутків. По-друге, через бажання заощадити на податках, адже тим, хто придбав землю з метою отримання інвестиційного прибутку, доведеться сплатити 5% з перепродажу плюс 1,5% військового збору.
Зорієнтуватись у цінах на землю можна за оцінками профільних експертів та компаній. Хоча й тут єдину картину навряд чи вдасться скласти — вартість землі суттєво відрізняється за регіонами. Якщо раніше враховувалась родючість ґрунтів, кліматичні особливості та розташування, то зараз ключове значення має віддаленість від зони бойових дій.
За словами експерта земельного ринку, заступника директора компанії Zeminvest Євгена Носальського, минулого року вартість землі у центральних регіонах стартувала з 90 тис. грн за гектар, у західних — зі 110 тис. грн, у прикордонних Чернігівській, Сумській та Харківській областях — з 55 тис. грн/га, а в Одеській та Миколаївській — з 60 тис. грн.
За оцінками комерційного директора компанії «Твоє Коло» Єгора Лісничого, у Вінницькій, Тернопільській та Хмельницькій областях вартість гектару сягає $2800−3000, Полтавській — до $2600, в Чернігівській і Сумській може коштувати $2400−2500 за 1 га.
А от за оцінками експерта з аграрної та земельної політики Київської школи економіки Романа Нейтера, середня ціна землі для аграрного виробництва (тобто без врахування ділянок, які планують використовувати під забудову, чи рекреаційних зон) наразі становить лише 39 тис. грн. Хоча він також вказує на те, що цінова ситуація відрізняється за регіонами.
На тимчасово окупованих територіях заборонено проводити транзакції з землею. Угоди купівлі-продажу практично не укладаються у регіонах, які впритул наближаються до зони бойових дій. За словами Романа Нейтера, на підконтрольних Україні частинах Запорізької, Херсонської та Донецької областей укладається лише декілька десятків угод на місяць, а подекуди — й за півріччя.
Одна з ключових проблем ринку землі — обмежена кількість бажаючих продати свої ділянки. Власники надають перевагу стабільному доходу від оренди та, переважно, готові виставити свою землю на продаж лише за виключних обставин. До того ж, частина власників не знають своїх прав, погано орієнтуються в цінах, або стикаються з тиском агрокомпаній, які диктують цінові умови. Наприклад, якщо компанія виикупила ділянки по краях поля, знайти покупця на гектари в центрі буде практично неможливо.
Як наслідок, за оцінками KSE, станом на жовтень минулого року було продано трохи більше 380 тис. га, або лише 1% від загальної площі сільгоспугідь на підконтрольній Україні території.
За словами Романа Нейтера, минулого року середня вартість землі зросла орієнтовно на 10%. Якщо ж дивитися на динаміку з початку повномасштабного вторгнення, то ціна, за його оцінками, додала у гривні близько 20% — до повномаштабної війни, за його словами, гектар оцінювався в середньому у 32,2 тис. грн. Це суттєво нижче інфляції, яка лише у 2022 році перевищила 26%. Якщо ж говорити про оцінку в доларах, то, зазначає експерт, тут відбулось навіть падіння вартості.
Міністр агрополітики Микола Сольський до повномасштабного вторгнення прогнозував зростання вартості землі орієнтовно на 10−15% на рік — попри бойові дії, цей прогноз виявився вірним.
Здешевшання агропродукції та нові покупці: що формуватиме ціну цього року
У новому році ключовими для земельного ринку будуть два чинники:
Перший — це відкриття ринку для юрсосіб. З 1 січня зросла кількість тих, хто може купувати сільськогосподарські ділянки:
- купувати їх можуть юридичні особи, якщо вони створені й зареєстровані за законодавством України, а учасниками є лише громадяни України або держава, чи територіальні громади.
- крім цього, максимальний розмір земельної ділянки, який може придбати одна особа (як юридична, так і фізична) збільшився до 10 тис. га, раніше обмеження для громадян становило 100 га.
Ці зміни збільшать кількість потенційних покупців, а отже, і попит на землю.
Другий фактор — ефективність ведення сільського господарства. Чим більші доходи мають сільгоспвиробники, тим більшу орендну плату вони здатні платити за використання землі і тим більша їх конкуренція за оренду. Наразі оренда становить близько 5−8% від нормативно-грошової оцінки.
Позитивно на прибутки аграріїв впливатиме налагодження експорту агропродукції через чорноморські порти. У грудні минулого року з України на міжнародні ринки було поставлено понад 5 млн зернових — більше, ніж рік тому, коли діяв офіційний «зерновий коридор». До того ж, із вересня експорт зернових щомісяця збільшується, як і кількість кораблів, які відправляються з нашої держави.
Але вартість сільгосппродукції на світових ринках йде на спад. Пшениця за рік подешевшала на 22%, кукурудза — на 30%, а соя — на 14%. Крім цього, через ускладнений експорт українська агропродукція продається зі значними знижками. За оцінками аналітиків, минулого року українське зерно експортувалось з дисконтом у 40%.
Читайте також: Незламна Україна: 5 головних економічних перемог 2023 року
За цих умов деякі агровиробники припускають навіть зниження орендної плати.
«Світові ціни зменшилися, ціна перевезень збільшилася, ризик збільшився, фінансування нині дорожче. Відповідно, орендна плата за паї повинна зменшуватися. Але компанії підписували договори на оренду на 5−7 років. Якщо така тенденція триватиме, то, на жаль, і оренда також зменшуватиметься», — розповів гендиректор компанії Нібулон Андрій Вадатурський.
Як змінюватиметься ціна
Роман Нейтер каже: якщо за рік до відкриття ринку землі для юросіб ціна землі зростала на 10% на рік, то, завдяки додатковому попиту, цілком можна очікувати на зростання її вартості на 15−20% у 2024 році.
Ставку на цей самий фактор робить Єгор Лісничий, прогнозуючи підвищення ціни в тому ж діапазоні.
Ще стрімкішого зростання очікує Євген Носальський, заявляючи, що у деяких регіонах впродовж року вартість землі може зрости на 50−75%.
Водночас, аграрії звертають увагу на труднощі роботи сектору і, як наслідок, відсутність підстав для вибухового зростання ціни.
«Якби в мене були кошти, то я точно не інвестував би у сільське господарство. Я не бачу такого ажіотажу, якого всі так очікували два роки тому, коли відкрили ринок землі. Цьогоріч дуже низька ефективність агробізнесу. Чи варто інвесторам зараз заводити гроші в країну, яка воює, — дуже сумніваюся. Відповідно, вартість землі не зросте кардинально. Бізнес любить спокій. Під час війни величезні ризики, які ніхто не покриє», — зазначає директор Inter AgroLab Владислав Тютюнник.
Сільгоспвиробники кажуть, що в Україні лише одиниці компаній мають достатньо вільних коштів, щоб купувати землю. «Сьогодні немає багатих холдингів. Наприклад, той же Кернел чи МХП, можливо, купуватимуть, тому що відбувається диверсифікація коштів, компанії прибуткові. Проте, це 3−5% землі України. Люди сьогодні витрачають кожну гривню з розумом. Це питання точно не на часі, тим паче під час війни», — впевнений засновник компанії «Волинь-Зерно-Продукт» Євген Дудка.
Як відзначає Микола Сольський, придбання землі не є пріоритетом для аграріїв. За словами міністра, навіть у 2022 році на сільгосптехніку вони витратили $1,4 млрд, а ще декілька мільярдів — на добрива та пестициди, й ці витрати зростають. «Весь ринок землі, з погляду грошей, зараз на рівні похибки цих обсягів», — зазначає міністр.
Читайте також: Долар понад 40 грн і прискорення інфляції: що буде з економікою, цінами та курсом у 2024 році
Кардинально ж змінитися ця ситуація може лише після перемоги, коли аграрії отримають кращі умови продажу своєї продукції, а ризики знизяться. За словами Андрія Вадатурського, в Польщі земля коштує в 3−4 рази дорожче, ніж в Україні, а отже, є куди зростати. Однак, для цього потрібні відповідні умови.
Автор:
Коментарі - 12