Як інвестувати в нерухомість Іспанії: три стратегії для консервативних інвесторів

Іспанія — популярний напрямок серед консервативних інвесторів. Існують різні моделі вкладень у місцеву нерухомість. Втім, є три найбільш дохідні та привабливі інвестиційні стратегії, перевірені часом та кількома кризами. Всі вони стосуються саме сегменту курортної нерухомості та націлені не лише на отримання ренти, але й на збільшення капіталізації об'єктів.

1. Покупка об'єкту на етапі будівництва та здача у короткострокову оренду

Купівля здійснюється на етапі пресейлу, коли забудовник пропонує об'єкти за фіксованою ціною. Оплата може бути розділена на кілька траншів: перший внесок — 20−30%.

Ще+ 20−30% протягом 6 місяців, і 50% — при отриманні ключів. Так виглядають умови розстрочки в Іспанії. Це дозволяє знизити фінансове навантаження і зафіксувати ціну на об'єкт.

Забудовник будує або за власні кошти, або за кредитні, а не за кошти інвесторів. Таким чином, держава гарантує інвестору, що забудовник не тільки добудує, але і зробить це вчасно.

Основний прибуток отримується за рахунок капіталізації — зростання вартості нерухомості на момент введення в експлуатацію на 15−30% та здачі у короткострокову оренду.

Для прикладу, візьмемо типовий об'єкт нерухомості на узбережжі Коста-Бланка — одному із найбільш популярних серед покупців. Апартаменти площею 88 кв.м з 2 спальнями, двома санвузлами та балконом площею 10 кв. метрів. Об'єкт розташовано у житловому комплексі з басейном, джакузі, зоною відпочинку та спортзалом. Відстань до пляжу — 700 метрів.

На етапі будівництва такий об'єкт коштує 200 тис. — 250 тис. євро, на момент здачі в експлуатацію його ціна зростає на 5−30%. Нижче 15% майже не буває.

Візьмемо для розрахунку середнє значення 20%. Приріст, таким чином, складатиме 40 тис. — 50 тис. При цьому, важливо враховувати особливості регіону, про який іде мова. Коста Бланка — один із найновіших та економічно швидко зростаючих регіонів Іспанії. Залежно від розташування об'єкта, «регіональний» економічний ріст вартості нерухомості тут складатиме 7−10% на рік. Для легкості розрахунку візьмемо середній період будівництва — 2 роки. За цей період додатково приріст на капітал складе 14−20%.

Тож, на які цифри ми виходимо за цієї стратегії?

Купуємо об'єкт на етапі будівництва за 200 тис. євро по контракту.

Оплачуємо у три етапи. Перший внесок 30% (60 тис. євро), ще 20% (40 тис. євро) протягом шести місяців та 50% (100 тис. євро) при здачі об'єкта в експлуатацію.

Після здачі об'єкт коштуватиме, враховуючи наведені вище дані: 200 тис. + (20%) 40 тис. євро + 14% (28 тис. євро) = 268 тис євро. В сумі приріст буде від 34% за 2 роки. (без урахування вартості грошей в періоді).

Податок при оформленні складатиме 10% від загальної суми угоди в контракті. Додаткові витрати потягнуть ще 3%. Тобто в сумі витрати на оформлення угоди становитимуть 13%.

Інвестори, які звикли до української моделі роботи з нерухомістю, на цьому етапі, можливо, хотіли б зупинитися — гарний приріст, можна виходити з інвестиції. Але ні, в Іспанії діють трохи інші правила, а тому звична модель тут менш вигідна. Зокрема, зробити «переуступку прав», як це працює в Україні, в Іспанії неможливо. Ви зобов'язані спочатку оформити право власності на об'єкт, оплативши досить високі податки.

Здаємо житло в оренду

Саме тому, перша стратегія має продовження у вигляді здачі квартири в оренду.

Після завершення будівництва і ремонту достатньо придбати базовий комплект меблів та побутової техніки (в середньому на 10 тис. євро) і можна приступати до здачі в оренду.

Існує два основні підходи: короткострокова та довгострокова оренда. В рамках першої стратегії ми розглядаємо саме короткострокову оренду, яка особливо актуальна в курортних регіонах, таких, як Коста-Бланка.

Дохід власника у високий сезон складатиме близько 1050 євро на тиждень (150 євродоба). Врахуйте, що крок здачі в оренду мінімум 1 тиждень, не 1−2 дні. У вказаному регіоні високий сезон продовжується дев’ять тижнів.

Протягом середнього сезону (15 тижнів) дохід складає 700 евротиждень. Протягом низького сезону, який триває 10 тижнів, здати квартиру в оренду складніше, але теж можливо, наприклад, європейським пенсіонерам, які приїздять сюди на зимівлю на 2−3 місяці. Ціна протягом низького сезону складатиме 1000 — 1500 євро на місяць. Часто власники самі приїжджають у свої апартаменти, щоб провести зиму у сухому та теплому кліматі.

Чистий річний дохід власника за такої стратегії після оплати комісії управляючій компанії та оподаткування становитиме 17 000 євро, це близько 7,2% річних (без урахування зростання вартості об'єкту за період будівництва та економічного росту ринку нерухомості в регіоні).

Для здачі нерухомості в короткострокову оренду знадобиться туристична ліцензія. Її видає місцева влада, проте у великих містах по типу Барселони і Валенсії, отримати таку ліцензію наразі вже неможливо. У курортноорієнтованих зонах, таких як Аліканте і Бенідорм, ліцензування більш швидке та доступне.

2. Купівля на етапі будівництва та подальша здача в довгострокову оренду

Ця стратегія схожа на першу, рентабельність складає орієнтовно 6,6- 7,6% річних до оподаткування. Річний валовий дохід від здачі у довгострокову оренду взятих для прикладу апартаментів на Коста-Бланка складатиме 15,6 тис.-18 тис. євро (1300−1500 євроміс.) але це до сплати податків і зборів.

Найбільше такий варіант підійде тим, хто вже має нерухомість для здачі в короткострокову оренду та хотів би диверсифікувати інвестиції. Стабільний та прогнозований рентний дохід — це основна перевага даної стратегії. Мінус, окрім нижчої рентабельності, — відсутність можливості для власника самому приїхати та відпочити у своїй квартирі.

Читайте також:Скільки коштує житло на аукціонах в Європі

3. Здача в короткострокову оренду та подальший перепродаж із фіксуванням прибутку (розрахунок на 5 років)

Дохідність на капітал за цієї стратегії складає 96% за п’ять років. Рентабельність — 19% річних.

У цьому випадку інвестор купує квартиру в розстрочку і після закінчення будівництва починає здавати квартиру в короткострокову оренду. Після, орієнтовно 5 років здачі нерухомості в оренду самостійно або за допомогою управляючої компанії продає апартаменти. Перепродаж нерухомості після кількох років експлуатації — чудовий спосіб зафіксувати прибуток і реінвестувати кошти в нові проєкти.

Через 4−5 років здачі в оренду об'єкт досягає піка капіталізації: він вже стає популярним серед туристів, добре представлений на платформах бронювання і має позитивні відгуки. Варто зазначити, що після п’ятирічного строку зазвичай потрібне оновлення інтер'єру і ремонт, що тягне за собою додаткові витрати. Перепродаж на піку капіталізації дозволяє уникнути зайвих витрат і отримати максимальну вигоду, зберігаючи високу рентабельність вкладень.

Як ми вже зазначали, 15−30 % становить зростання вартості об'єкта за період будівництва та орієнтовно 40% — це економічне зростання вартості об'єкта (капіталізація) за 5 років.

Іспанський ринок нерухомості і надалі залишатиметься інвестиційно привабливим, адже після падіння під час пандемії Covid-19 ціна покупки та оренди курортної нерухомості зростає рік у рік. І ми поки не бачимо причин для зміни цього тренду, зокрема на первинному ринку. Важливо розуміти, що ми говоримо про нерухомість на консервативному ринку в країні з розвинутою економікою. Де досить «дешеві гроші», високі податки, мінімальні ризики, і, відповідно, невисока дохідність.

Тут не вийде купити на початку року, а в кінці року продати і заробити х2, як це можливо в економіках, що розвиваються.

Щоб уникнути несподіваних труднощів і врахувати всі аспекти місцевого законодавства, рекомендуємо проконсультуватися з професійними учасниками ринку, отримати фінансову модель інвестування в нерухомість даного регіону і конкретного об'єкту, перш ніж планувати інвестицію та обирати об'єкт.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій