Від землі до доходу: покрокова стратегія девелопменту курортної нерухомості в Іспанії

В Іспанії цей процес має свою специфіку. Девелопмент тут суворо регулюється: ліцензії на будівництво можуть видаватися понад рік, а перші проєкти необхідно фінансувати власним коштом. Неможливо використати гроші роздрібних інвесторів без банківської гарантії або страховки, яку нові компанії отримати не можуть. Саме це створює високий бар'єр входу, але водночас робить ринок більш захищеним для тих, хто заходить у нього серйозно.

Після понад 11 років роботи на ринку курортної нерухомості Іспанії ми також поступово прийшли до власного девелопменту. Готові поділитися певним досвідом, який може стати в нагоді як інвесторам, так і нашим колегам, які розглядають можливість будувати в Іспанії.

Що відрізняє іспанський девелопмент від інших ринків

На відміну від багатьох ринків, девелопмент в Іспанії вимагає високого рівня підготовки і значних власних ресурсів. Перші проєкти девелопер повинен фінансувати самостійно, адже банки і страхові компанії не видають гарантій новим гравцям без реалізованих об'єктів. Додатковим бар'єром є бюрократична процедура: лише отримання будівельної ліцензії займає понад рік.

Наведу порівняння з іншим «розкрученим» ринком нерухомості — Балі. У 2021 році на Балі розпочався бум, коли вхід у девелоперський бізнес був можливий із сумою 30−50 тисяч доларів. За ці гроші можна було внести аванс за ділянку, замовити базовий архітектурний проєкт, підготувати візуалізації й уже почати залучати кошти від роздрібних інвесторів. У таких схемах головним джерелом фінансування ставали передпродажі, що різко збільшувало ризики для інвесторів.

В Іспанії ж модель принципово інша. Тут не можна розпочати будівництво без власного капіталу і гарантій, а використання грошей від роздрібних покупців дозволяється лише після отримання банківської гарантії або страховки. Це уповільнює процес, але водночас створює передбачуваність і захист.

Дохідність компенсує складність старту. У середньому девелоперський проєкт приносить 30−40 відсотків ROI за цикл тривалістю два-три роки. Зростання вартості починається ще на підготовчому етапі: земельна ділянка, придбана за один мільйон євро, після розробки проєкту і видачі ліцензії може оцінюватися вже у півтора мільйона.

Від землі до експлуатації: ключові етапи девелоперського циклу

Розвиток девелоперського проєкту в Іспанії завжди починається з вибору земельної ділянки. Її потенціал визначається не тільки ціною, а й можливістю отримати дозвільну документацію під конкретний тип нерухомості. Далі розробляється базовий архітектурний проєкт і готується фінансова модель, яка враховує вартість землі, майбутнє будівництво, можливу ціну продажу та податкові зобов’язання. Саме реалістичність цих розрахунків визначає успіх або провал проєкту.

Після цього настає етап пресейлу, коли перші інвестори можуть зайти на умовах фактично собівартості. Для девелопера це спосіб залучити частину коштів і підтвердити попит. Водночас значна частина фінансування забезпечується за рахунок банківських кредитів, що зменшує навантаження на інвестора.

У класичному форматі мінімальний бюджет для інвестора починається приблизно з 2,5−3 мільйонів. На цю суму можна побудувати ЖК на 10−12 квартир. Водночас існують і колективні схеми участі, де вкладення можуть починатися від 100−300 тисяч євро.

Загальний горизонт інвестиції становить два-три роки. Капітал не вноситься відразу: кошти розподіляються поетапно, у міру переходу від однієї стадії до іншої — від купівлі землі до введення об'єкта в експлуатацію. Це дозволяє гнучко планувати інвестиції і контролювати їх ефективність на кожному кроці.

Які ризики справді важливі для інвестора

Найбільш поширене побоювання інвесторів у девелопменті: чи буде об'єкт добудований. В Іспанії цей ризик практично знятий на законодавчому рівні. Після змін, ухвалених у 2012 році, для житлових проєктів обов’язковою є банківська гарантія або страхування. Це означає, що навіть у випадку банкрутства девелопера банк чи страхова компанія зобов’язані повернути кошти інвесторам або залучити іншого підрядника для завершення будівництва.

Реальні ризики пов’язані не з самим фактом завершення об'єкта, а з його якістю та фінансовими результатами. Досить часто на ринку можна зустріти ситуації, коли проєкти, заявлені як преміум, насправді відповідають лише середньому рівню. Інший поширений ризик: надто оптимістичні фінансові прогнози, які не враховують повну податкову базу чи реальну швидкість продажів.

Особливо важливо враховувати податкове навантаження. На відміну від України, де податки часто намагаються мінімізувати, в Іспанії цього зробити неможливо. Усі податкові зобов’язання мають бути включені у фінансову модель від самого початку, інакше розрахунки втратять сенс.

Локація також може стати слабким місцем. Земельна ділянка, придбана за привабливою ціною, у невдалій точці втрачає ліквідність і знижує очікуваний прибуток. Тому основними критеріями для інвестора залишаються два моменти: об'єкт має бути зданий у заявлений строк і повинен приносити запланований дохід. Усе інше (питання рівня комфорту чи інфраструктури) відходить на другий план.

Південь Іспанії: регіони з найбільшим потенціалом

Південь Іспанії сьогодні є одним із найбільш перспективних напрямів для девелопменту. Регіони Коста-Бланка, провінція Валенсія, Аліканте та Ореуела Коста зберігають відносно доступну вартість землі й активно розвиваються завдяки новим інфраструктурним проєктам. Саме тут ще є простір для будівництва, чого дедалі менше в інших частинах країни.

Попит формують іноземні покупці. Курортна нерухомість приваблює не лише європейців і британців, а й американців, канадців та інвесторів із Латинської Америки. Зростання туризму безпосередньо впливає на орендні ставки та вартість номерного фонду в готелях, що підштовхує ринок до подальшого розвитку.

Окремим напрямом зростання є готельний бізнес. Лише в Аліканте за останні два роки середня ціна номера суттєво зросла, і ця динаміка збережеться найближчими п’ять років. Це створює додаткові можливості для девелопменту у сфері готельної нерухомості.

Читайте також: Яке місто обійшло Київ за вартістю квартир в новобудовах

У найближчі три-п'ять років девелопмент залишатиметься одним із ключових способів інвестування в іспанську нерухомість. Його перевага полягає не тільки в потенційній дохідності, а й у можливості контролювати вартість на кожному етапі — від придбання землі до виходу готового об'єкта на ринок. Для інвестора це означає перехід від пасивної купівлі квадратних метрів до активного створення продукту, який відповідає попиту й формує власну капіталізацію.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій