21 червня 2019, 8:00 Читать на русском

Українські хрущовки можуть піти під знесення

Мінрегіон підготував новий законопроект про реконструкцію старого житлового фонду. І хоча це далеко не перша подібна ініціатива, експерти кажуть, що шанси нинішнього проекту на прийняття досить високі.

Втім, навіть до проходження через сесійний зал, ідея про масові реконструкції старих будинків може поставити вторинний ринок житла з ніг на голову, змінивши попит на квартири і ціни. «Мінфін» розбирався, що чекає старі багатоповерхівки і їх жителів і чи варто зараз купувати квартири в хрущовках.

75 мільйонів «застарілих» квадратів

Мінрегіон обіцяє проект з реновації (реконструкцію старого житлового фонду) вже не перший рік. Але тільки нещодавно документ був остаточно доопрацьований і представлений широкій громадськості.

Заступник міністра регіонального будівництва Лев Парцхаладзе на своїй сторінці у Facebook визначив головні моменти нового проекту.

Насамперед, це розширення переліку будинків, які підлягають реконструкції. Якщо раніше мова йшла переважно про хрущовки (до 5 поверхів), то тепер обмеження за поверховістю зняли. Це означає, що в програму теоретично можуть потрапити також панельні будинки, терміни експлуатації яких також підходять до критичної межі.

«Мінрегіон спільно з Діпромісто розробив новий законопроект про реконструкцію застарілих кварталів, який покликаний нарешті почати цей процес на практиці. Ми розширили перелік об'єктів, які можуть реконструюватися і в новому проекті прописали, що підлягають реконструкції будинки різної поверховості та інші об'єкти інженерно — транспортної інфраструктури, технічний стан яких не відповідає нормативному. Сьогодні в Україні понад 1 млн квадратних метрів житлового фонду, майже 70-80% з якого — застаріле житло. За оцінками експертів, близько 75 млн квадратних метрів житла в Україні є аварійним і непридатним для проживання», — написав Парцхаладзе у Facebook.

За словами співзасновника і керуючого партнера Українського клубу нерухомості (URE Club) Ольги Соловій, тільки в Києві реновації підлягають близько 3 тисяч будинків (2,8 млн квадратних метрів житла).

Дохідні інвестиції в нерухомість. Пропозиції на «Мінфіні»

«Але головне питання полягає в тому, як в одному законі врахувати інтереси всіх суб'єктів реконструкції: мешканців, власників об'єктів комерційної нерухомості, які перебувають на території застарілих кварталів, забудовників», — каже Соловій.

За її словами, в нинішньому проекті досягти балансу інтересів також не вдалося. З колегою згодні й інші експерти, з якими поспілкувався «Мінфін».

Реконструкції в законі

За словами головного експерта інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторії Берещак, головні меседжі нового законопроекту наступні:

— квартали, які підлягають реконструкції, будуть визначати на основі генеральних планів, детальних планів територій (ДПТ), крім того повинен бути проведений технічний та енергетичний аудит.

— визначати такі квартали і мікрорайони буде місцева влада, яка в письмовій формі зобов'язана повідомити про своє рішення кожному власнику нерухомості.

— місцева влада також буде проводити пошуки підрядника — забудовника-інвестора, якому цікавий проект. Останній зобов'язується віддати частину квартир власникам попереднього житла. Тобто, по ідеї, ніхто без даху над головою залишитися не повинен. Звичайно, за умови, що за проект візьметься надійний забудовник.

— реконструкція може відбуватися з повним відселенням мешканців або без відселення.

— можуть проводитися: реконструкція багатоквартирного будинку в межах кварталу, модернізація багатоквартирного будинку, знесення багатоквартирних будинків, реконструкція об'єктів інженерно-транспортних об'єктів соціальної інфраструктури.

— передбачена можливість надбудови до 3 поверхів до існуючих будівель, якщо технічна перевірка підтвердила таку можливість.

— умовою комплексної реконструкції кварталу є обов'язкове відселення мешканців. Причому, якщо власник чи той, хто винаймає житло у нього, відмовляється, його можуть виселити через суд. Відселення з багатоквартирного будинку, який визначено як непридатний до проживання, буде проводитись у примусовому порядку за рішенням суду.

— при виселенні громадян зобов'язані надати квартири в маневреному житловому фонді. Але тут теж є питання: де і що за житло це буде, — зазначає Вікторія Берещак.

— основний плюс — мешканцям після реконструкції надаються квартири в оновленому будинку і згідно з нормативами, тобто, квадратура житла може автоматично збільшитися.

З незгодними будуть судитися

З усього перерахованого чи не головний пункт, який може виявитися досить скандальним в майбутньому — це питання компенсацій мешканцям будинків, що реконструюються.

«Проект встановлює досить жорсткі умови для тих мешканців, які не згодні з рішенням про реконструкцію. Головний механізм вирішення таких спорів – це звернення до суду, за результатами якого громадян можуть просто примусово виселити. Для мешканців будинків, в яких передбачена часткова реконструкція, законопроект прописує надання житла з маневренного фонду. Але в Україні немає жодного міста, маневрений фонд якого зміг би забезпечити тимчасовим житлом всіх мешканців кварталів, що підлягають реконструкції. Цей фонд не безмежний. Його, для початку, варто наповнити, але в даному законопроекті нічого про це не йдеться. Не виключено, що мешканцям, яким за законом влада повинна виділити тимчасове житло, доведеться витрачати власні гроші на оренду квартири», — говорить керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.

«Право власності закріплено в Конституції. Але в даному тексті немає гарантій, що власники будуть захищені належним чином: у законопроекті йдеться, що з «незгодними ми будемо судитися». Ну, мабуть, це не риторика 21 століття», — упевнений начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов.

У проекті прописано також можливість викупу квартир у будинках під реконструкцію. Однак зазначається, що розмір таких компенсацій буде розраховуватися на базі так званої «експертної оцінки», тобто не з ринку, а на підставі висновків експертів конкретної фірми.

Всіх підрядників буде обирати замовник — тобто місцева влада. Тому існує ризик, що експертна фірма буде «своя». А отже, є ймовірність, що квартири будуть оцінювати нижче їх реальної вартості.

Не кращі умови передбачені і для власників об'єктів нежитлової нерухомості, розміщених на реконструйованій території.

«Питання перенесення існуючих підприємств не опрацьоване на належному рівні: власники, наприклад, будинків побуту, колишніх дитячих садків мають права на ці приміщення і, ймовірно, стануть вимагати від розробників законопроекту врахувати їх інтереси. Це може стати великою проблемою для реалізації планів щодо масштабної реконструкції», — вважає Панфілов.

Чи варто купувати квартиру в хрущовці?

На думку Ольги Соловій, забудовники підуть в проекти з реконструкції старого фонду тільки в тому випадку, якщо їхній прибуток складе не менше 30%. Зрозуміло, що найбільш цікавими для них будуть мікрорайони з гарним місцем розташування — у центральній частині міста, тобто, там, де в перспективі можна буде продати квартири дорожче. «У Києві потенційно цікаві хрущовки на Печерську — бульварі Лесі Українки, вулиці Копилова, на бульварі Дружби народів. Але і там забудовник піде не на всі локації, так як багато будинків розташовані на невеликих ділянках, і побудувати там щось масштабне складно», — говорить директор АН Best&Seller Ірина Луханіна.

За її словами, якщо законопроект приймуть, і дійсно почнеться реконструкція старого фонду, то квартири в таких будинках можуть подорожчати приблизно на 15%. Адже потенційні покупці будуть полювати за житлом під реконструкцію в надії отримати натомість старої малогабаритної квартири в хрущовці більш просторі апартаменти в новому будинку.

«Але за нинішньої економічної ситуації в країні інвестори навряд чи масово підуть у такі проекти. Хіба що, якщо закінчаться вільні ділянки під забудову. Тому і буму попиту на хрущовки не очікується», — вважає Луханіна.

Зараз квартири в хрущовках — одні з найдешевших на столичній вторинці. Скажімо, двокімнатну квартиру на Печерську реально купити за 50-55 тисяч доларів, трикімнатну — за 65-75 тисяч.

На околицях Києва ціни вдвічі нижчі. На Дарниці реально знайти однокімнатну квартиру в хрущовці за 26 тисяч, на Воскресенці за такі гроші можна купити вже двушку. На Троєщині за двокімнатну просять 30-32 тисячі доларів. Це на 5-7% менше, ніж рік тому.

Марія Коливанова

Коментарі - 30

+
+115
Danconia
Danconia
21 червня 2019, 9:38
#
Решение местной власти, а мнение самих жильцов квартир - да чё их спрашивать принудительно выселим и всего делов. 

Знаем знаем мы наших застройщиков загребущих да и горсоветы уже наверняка руки потирают.

Нацеливаются на хрущевки в обл центрах в районах близких к центру и коль речь о принудительном отселении - то под снос наверняка отдадут не столько реально ветхие дома сколько те, где лакомые участки и построят на месте 2х хрущевок 3-4 свечки 20 этажных обнесенных забором, ибо спрос на закрытую территорию добавляет 1000-2000 грн к цене на квадрат 
Так сказать поектец должен себя хорошо отбить.

Лучше бы с архитектурой и строй нормами порядок навели про кол-во людей на км2 и инфраструктуру района, коль делать перестройку - нужно делать лучше чем было, а не по-украиски - урвать за 5-летку по максимуму и свалить.
+
+63
Pens
Pens
22 червня 2019, 2:27
#
«и построят на месте 2х хрущевок 3-4 свечки 20 этажных обнесенных забором»
Поддерживаю.Типичный пример бывший Аварийный поселок(Киев), где 2-х/3-х этажные домики, строившиеся ещё немцами, сносятся и ставятся коробки 20+. И ладно бы решали вопрос ветхого жилья, но решая его никто не думает, что рядом с новыми высотками остаются те же узкие дороги, ещё 70-х годов; те же сети, которые на ладан дышат, канализация, инфраструктура и т.д. Популисты-высотники просто не понимают, что если 200 квартир начнут гадить в маленькую дырочку канализации оставшуюся от 90-квартирной хрущёвки, то скоро окажутся по колено в дерьме в своих шикарных, новых квадратах. Имхо, сначала обновление систем городских коммуникаций, а за тем, снос ветхого жилья. В идеале все это делать параллельно, но это просто не возможно, по ряду причин.
+
+128
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
21 червня 2019, 10:06
#
Это шутка такая? Или не желание видеть проблему?
Что значит «могут»?!
Да выхода другого просто нет! Ау!
Если системно не решить вопрос, то хрущевки сами себя снесут в ближайшие годы.
Вы когда последний раз посещали эти постройки?
Они скоро будут складываться, как карточные домики.
+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
21 червня 2019, 10:18
#
Все верно. В США давно такая проблема решается и нормально.
+
+40
Olimpiec
Olimpiec
21 червня 2019, 10:42
#
А у нас будет чтото типо московского варианта: мы вас с Хрущевки переселеляем в новострой и вы еще должны доплатить 500 000, так как квадратура несопоставима, но вы не переживайте, мы любезно готовы предоставить кредит…
+
+36
ZakharAl3
ZakharAl3
21 червня 2019, 12:34
#
Вы забыли про другой вариант. Когда вас выселяют из «очень плохой хрущевки» которая располагается в центре города и переселяют на окраину города, поближе к свалке твердых бытовых отходов. Но зато в новое классное жилье. Мне одно не понятно. В расеюшке полицейская держава. Там людей омоном выгоняли. Я думаю что когда местный горисполком примет подобное решение и народ взбунтуется. То на следующий день здание горисполкома очень серьезно пострадает, не говоря уже о тех кто в нем сидит. А поскольку народ у нас бунтарский - я сомневаюсь что эти нормы когда либо работать начнут.
+
+77
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 червня 2019, 13:01
#
Это вы просто не видели,как это происходит на практике. С титушками,подпалами,разбиранием общей крыши и прочими бандитскими методами. Хорошей проверкой кстати будет для нового президента-подпишет ли он такое. И является ли действительно гарантом Конституции.
+
+64
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 червня 2019, 11:05
#
Выбрасывание законного владельца из принадлежащего ему жилья может быть нормальным только для пещерного дикаря. На цивилизованном рынке можно купить,договорившись. А не поджечь или воспользоваться админресурсом. Или например специально выписанным под тебя законом,противоречащим Конституции.
+
0
mary27
mary27
21 червня 2019, 15:27
#
Здобулы вместе с ЗЕ)
+
0
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 червня 2019, 16:00
#
Вы голосовали за Зе? Тогда поздравляю, ваш кандидат победил. Я не голосовал за Зе, но его успехам порадуюсь вместе с вами. Если они разумеется будут. Хотя именно этот законопроект продвигает коалиция папередника.
+
0
mary27
mary27
21 червня 2019, 23:45
#
«продвигает коалиция папередника» - так нет же никакой «коалиции»?)
На основании чего ЗЕ распустил парламент.
+
+15
Captain  Cisco
Captain Cisco
22 червня 2019, 1:00
#
Хорошо,недокоалиция. Состав-то ее сменится только после выборов.
+
+58
vkazachenko
vkazachenko
21 червня 2019, 16:56
#
Почему выхода нет? Например, в дюжене стран западной европы нашали менее кардинальное решение для типовой застройки второй половины прошлого века. Реставрация все же вариант лучше чем снос и застройка муравейниками. Другое дело, что на раставрации денег меньше заработаешь, чем на муравейниках. Поэтому и лобируют снос.
+
0
Юрий Новокрещенов
Юрий Новокрещенов
1 липня 2019, 9:02
#
Не верю я в реставрацию.
Пару лет назад делал небольшой ремонт родителям в хрущевке.
Так я обычным штателем разворотил стену так, что еще немного и к соседу попал был.
Настолько все прогнило и потеряло бывалую стойкость.
И это так - на заметку.
И я не говорю уже про то, что у дома столько проблем, что мама не горюй.
+
+74
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 червня 2019, 11:02
#
Если этот закон будет принят-он будет противоречить Конституции. Разрабатывается же он в интересах строительной мафии. Которая себя отлично чувствует в любой стране. И в упоминаемых выше США-тоже.
+
+15
brigadirius
brigadirius
21 червня 2019, 12:27
#
В Штатах был случай.  https://www.youtube.com/watch?v=MOwrbw7Ck7M   Вот что значит сражаться с системой. Мой глубокое уважение таким людям как Марвин.
+
0
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 червня 2019, 13:05
#
Отличный пример. У нас на практике происходит то же самое. Только без бульдозера.
+
0
mary27
mary27
21 червня 2019, 15:28
#
Так теперь можно, ЗЕ разрешил)
+
+40
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 червня 2019, 16:03
#
Это началось задолго до Зе. Году в 2015 примерно.
+
0
brigadirius
brigadirius
21 червня 2019, 12:45
#
Ну и статья о Марвине Химейере  https://ura-inform.com/ru/society/2009/06/05/killdozer
+
+50
ccc2013
ccc2013
21 червня 2019, 13:01
#
Уже лет 20 мы про это слышим,до что-то никто не торопится
+
+44
combojack911
combojack911
21 червня 2019, 15:33
#
Ну и хорошо же, хрущевки после ремонта в странах типа Эстонии, Германии, Польши - нормальное жилье.
+
+24
Captain  Cisco
Captain Cisco
21 червня 2019, 16:01
#
Конечно хорошо. Если бы их отремонтировали. А не снесли,и не построили на их месте очередные 20+ этажные непригодные к жизни человейники.
+
0
mary27
mary27
22 червня 2019, 0:22
#
Хахах, а тут недавно была статья про инвестиции в недвижимость под 12% годовых)
+
+54
GrugoriyHoland
GrugoriyHoland
22 червня 2019, 7:13
#
Напомню, строительный бизнес во всем мире — лучший способ легализации украденных денег! Все это не для нашей страны! Есть яркий пример (для Киева) — застройка территории бывшего завода «Вулкан» (Дарница) «супер — пупер» модным районом! Теперь по порядку, Печерск — бывшие дома «Арсенала» и «Академические»дома, дома КГБ, и чиновников «средней руки. Шевченковский — весь Сырец (парковая зона) вдоль бывшего Коротченка (дома »Большевика«, »Артема« »Антонова« »Кабельного завода« »Квирту« и т п. Соломенка — Чоколовка, район »Амосова« (парковая зона) Нивки -почти все (парковая зона ), Ветряные горы (от Фрунзе к Вноградарю) (парковая зона) Куреневка — от Кириловки до Подола ( парковая зона) Святошино — »Академ городок« Авиа городок»! И это просто то что приходит на ум! А никто не задавал вопрос, в какие районы будут переселять граждан? А никто не задавал вопрос -водоканал, коллектор выдержит нагрузку новых домов? Могу, без рекламы, сразу назвать новостройку с проблемой коллектора! Так, что «тема жирная» — не просто легализовать украденные деньги, еще и по максимому заработать!
Убедительная просьба — не киевлянам или гражданам проживающим в сьемном жилье комментарии не писать!
Спасибо за понимание!
С уважением!
+
0
olday
olday
24 червня 2019, 10:22
#
Расскажите, пожалуйста, подробнее про новострой с проблемами коллектора
+
+7
brigadirius
brigadirius
24 червня 2019, 13:37
#
ЖК Яскравий. Коллектор не справляється. Але зараз там він реконструюється. Мені особливо «подобається» вивіска на будівництві: «Цей коллектор буде побудований завдяки сприянню голові Київської міської адміністрації В. Кличку» .
+
+44
SergS7
SergS7
22 червня 2019, 11:52
#
У передачі «Світ навиворіт» про Японію була історія, коли будували новий аеропорт, а власників земельних ділянок хотіли викинути. Тим, хто погодився, заплатили мільйони. Хто не погодився — воював за свою землю і залишився на ній.
У нас в Вінниці мільйони не пропонують, а лише нове житло замість старого +20 % до площі. Тобто замість хрущоби з ремонтом людині дадуть новобудову трошки більшу, але чорнову. І власник повинен робити ремонт за свої гроші, звісно якщо вони у нього є. Потрібно прописати в законі крім компенсації квадратних метрів ще грошову компенсацію від забудовника у розмірі, яка покриває усі матеріальні і моральні збитки власника
+
0
avantoffer
avantoffer
24 червня 2019, 13:14
#
А в чем проблема, ну пускай живут в старых домах. Это их собственность. Кому они мешают?
Будут в аварийном состоянии и угрожать жизни - предупредить под подпись.

Создайте механизм когда 100% жильцов могут добровольно подписаться под программу, если невозможно набрать 100% - ну и фиг с ними. В чем проблема?
Если некрасивый фасад - обязать держать фасад в красоте и выписывать штрафы на совладельцев - пускай думают.

У меня обувь старая - почему принудительно не менять)
+
0
brigadirius
brigadirius
24 червня 2019, 13:41
#
А проблема в том что для у***в с держархитектуры фасады всегда будут некрасивыми. Ну или в лучшем случае несколько раз в год, перед праздниками (новый год, день коммунальщика, день рождения у начальника и т.п.)
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися
 
Реклама