Топ-5 туристичних напрямів для інвестицій у нерухомість

Які напрями були найпопулярнішими

Глобальний туризм вже майже повністю відновився після пандемічних обмежень. За оцінками Всесвітньої туристичної організації (UNWTO), загальний обсяг міжнародного туризму у 2022 році склав 840 млн подорожей, що на 8% більше, ніж у 2021 році, і лише на 2% менше, ніж у 2019 році. За даними організації, з січня до липня 2023 року кількість туристів, що приїжджають до різних країн, сягнуло 84% від допандемічного рівня. У цей період всім світом мандрували 700 млн туристів: на 43% більше, ніж за ті ж самі місяці 2022 року.

Серед напрямів-лідерів:

• Африка — повернула 92% докризових туристів.
• Європа — отримала зростання у 91% від допандемічного рівня за рахунок сталого внутрішньорегіонального попиту та поїздок із США.
• Відновлення в Азійсько-тихоокеанському регіоні прискорилось до 61% від рівня до початку пандемії ковіду.
• Близький Схід — кількість тих, хто відвідав регіон, збільшилась на 20% від допандемічного рівня.

Відновлення туристичної галузі разом із високою інфляцією спричинили минулого року зростання цін на нерухомість: в середньому, у світі вона подорожчала за рік на 6%. Цього року, припускають експерти, тенденція збережеться. Цьому сприяють загальне відновлення економіки, зростання населення та брак житла.

Якщо ж наступного року фінансові інституції, як очікується, перейдуть до політики пом'якшення відсоткових ставок, це може стати ще одним стимулом для зростання ринку, завдяки зниженню вартості обслуговування іпотечних кредитів. Наступного року, вважають фахівці UNWTO, кількість подорожей зросте ще на 4−5% і вже перевершить допандемічні показники.

Зростання цін на нерухомість поряд із відновленням туризму відкриває кращі перспективи для інвестицій в житло у туристичних локаціях. Традиційні переваги його придбання такі:

• Високий попит і зростання ціни.
• Отримання стабільного доходу від оренди.
• Можливість самостійно відпочивати.

Водночас, нерухомість у містах масового туризму, зазвичай, дорожча, крім цього, зберігаються ризики для туристичної діяльності, на кшталт нової пандемії. Варто враховувати і специфіку місцевого законодавства та особливості ринку.

В нерухомість яких країн варто вкладатись та чому

«Мінфін» вирішив розглянути 5 країн, які наразі можуть бути особливо цікавими для інвестицій у нерухомість, а також розібрав ймовірні ризики таких вкладень. Редакція відібрала держави з великим туристичним трафіком та популярні серед українських відпочивальників. Також ми звернули увагу на розвинену інфраструктуру, високий рівень життя та хороші кліматичні умови.

💃Іспанія

Ця країна традиційно посідає перші місця у рейтингу найвідвідуваніших держав світу, інколи її обходить лише Франція. Минулого року Іспанію відвідали майже 84 млн іноземців.

В Іспанії фактично немає нетуристичних регіонів. Іноземців приваблюють столиця Мадрид, Барселона, південь країни з пляжами та старовинною архітектурою Гранади та Севільї, а також північний Більбао, який перетворюється на центр сучасної архітектури та мистецтва.

Іноземці активно цікавляться місцевим ринком нерухомості — на них припадає п'ята частина всіх угод із придбання житла в країні. Найчастіше метри тут купують британці, німці та французи, разом на них припадає майже 30% всіх угод за участю іноземців.

Після початку повномасштабного вторгнення зросли й обсяги житла, яке купують українці, — у 2022 році вони зросли приблизно вдвічі. Зараз наші співвітчизники посідають 11 місце за кількістю придбаного іноземцями житла в Іспанії.

Одна з переваг інвестицій в цю країну — можливість отримати вид на проживання за умови купівлі нерухомості на суму від 500 тис. євро. Отримати ВНП можна і за умови відкриття депозиту в країні, чи придбання акцій місцевих компаній, але в таких випадках сума вкладень має досягати 1 млн євро, а тому житло вважається кращим інструментом.

Ціни на нерухомість тут суттєво коливаються, залежно від регіону, однак, загалом, цього року продемонстрували незначне зростання, незважаючи навіть на підвищення ставок за іпотекою та зменшення кількості угод. Якщо у січні середня вартість квадратного метра житла в Мадриді становила 3,9 тис. євро, то зараз трохи більше 4 тис. євро. В середньому ж, у країні ціна метру в новобудові коштує близько 2 тис. євро.

У країні розвинений іпотечний ринок і декілька десятків банків мають програми для її надання іноземцям. Найкращі ставки за фіксованою іпотекою в країні становлять близько 3%, деякі банки пропонують навіть трохи менше. Максимальна сума позики на придбання житла сягає 80% від його вартості, але це стосується частіше місцевих жителів, які купують перше помешкання. Іноземці у більшості випадків можуть розраховувати на 50−60%.

Варто враховувати, що піку місцевий ринок нерухомості досяг у 2008 році, саме напередодні світової кризи, яка обвалила його. Середня вартість житла в Іспанії є все ще трохи нижчою, ніж тоді. Хоча, на переконання місцевих експертів, у країні зробили висновки, і тепер ринок значно стабільніший.

☪️ Туреччина

Держава впевнено входить до десятки найвідвідуваніших країн світу, щороку вона приймає майже 40 млн іноземців. Найцікавіші для туристів у Туреччині історичний Стамбул, середземноморська Анталія та гірська Каппадокія, яка славиться фестивалями повітряних куль.

У Туреччині, за обсягами придбання житла іноземцями, українці посідають шосте місце. Також багато метрів тут скуповують громадяни рф, Іраку та Ірану.

Останніми роками ринок нерухомості країни переживає неймовірне зростання цін. За 12 років вартість житла злетіла у 9 разів, а в туристичних регіонах ще суттєвіше. Однак, це пов'язано зі складною економічною ситуацією в країні — стрімкою інфляцією та обвалом національної валюти, за 5 років вона впала щодо долара майже в 6 разів. Тому грошовиті місцеві жителі масово вкладають заощадження у нерухомість, аби зберегти їх від знецінення.

За підсумками 3 кварталу цього року, вартість житла в країні зросла на 109%, а ціна орендної плати — на 136%. Водночас, таке стрімке зростання може свідчити про перегрівання ринку та можливість відкату наступного року на фоні підвищення ставок місцевим центробанком.

Про те, що ціни можуть знизитись, говорить керуючий партнер у KDU Realty Group Олена Маленкова, — зокрема, вона говорить, що у найпопулярніших туристичних місцях, як-от у Аланії, нерухомість вже занадто дорога. А тому радить шукати для інвестицій поки що менш розкручені, але перспективні населенні пункти, де зараз стрімко розвивається інфраструктура.

Через високу ключову ставку в державі досить дорога іпотека. В національній валюті вона коливається в межах 11−15% річних, а в євро чи доларах становить 5−7%. Тобто, орієнтовно, вдвічі дорожче, ніж у вищезгаданій Іспанії. Іпотека у лірі може бути вкрай вигідною за умови подальшого падіння турецької нацвалюти, але, зважаючи на зусилля місцевого регулятора, цей процес може зупинитись.

Інвестиції в нерухомість в країну на суму понад $400 тис. дозволяють взяти участь у програмі з отримання турецького громадянства. Якщо ж придбати житло від $75 тис. в одному з мегаполісів, чи від $50 тис. — в іншому населеному пункті, можна розраховувати на дозвіл на проживання до 2 років.

🌴 Об'єднані Арабські Емірати

ОАЕ не суттєво відстають від Туреччини за кількістю туристів, щороку країну відвідують майже 39 млн осіб. Іноземців Емірати приваблюють пляжами, шопінгом та надсучасною архітектурою.

Як туристи, так й інвестори в нерухомість, насамперед, звертають увагу на найбільше місто в країні Дубай та столицю Абу-Дабі. Серед іноземців житло тут найчастіше купували росіяни, британці та індуси.

ОАЕ часто обирають для придбання житла через програми резидентських віз. Купівля нерухомості вартістю від $205 тис. дозволяє перебувати в країні 2 роки, а від $545 тис. — до 10.

За підсумками третього кварталу, річне зростання ціни на нерухомість в ОАЕ всіх категорій (квартири, апартаменти, вілли) склало 12%. Крім цього, як відзначають місцеві оглядачі, цього року стабільно зростала кількість договорів на придбання житла та його оренду. Середня ціна квадратного метру житла в Дубаї сягає вже майже $3 тис.

Іноземці мають право на отримання іпотеки в ОАЕ, хоча банки можуть висувати до них підвищені вимоги щодо доходу, тривалості перебування на одній роботі тощо. Якщо житло купує місцевий житель, для нього перший внесок може становити від 15%, а для іноземців це буде, щонайменше, 20%. Ставки за іпотекою коливаються в межах 3−5% річних.

Геополітична та військова напруженість в сусідніх країнах практично не впливають на ОАЕ, які залишаються тихою гаванню в арабському світі, що готова приймати іноземців із грошима.

🏰 Чехія

Цікавими можуть бути не лише країни, що мають морські узбережжя. Наприклад, минулого року Чехію відвідали майже 20 млн іноземців. Країна має хороший потенціал для подальшого зростання, оскільки до пандемії вона приймала до 37 млн туристів.

Іноземців приваблюють тут історичний центр Праги, велика кількість замків та курорти Карлових Вар.

Нерухомість у країні впродовж останніх 10 років додавала в ціні в середньому по 13%, а це найвищі показники в ЄС. Щоправда, як і у багатьох країнах Європи, темпи почали скорочуватись минулого року, коли вгору пішла вартість іпотеки. Цього року на ринку вже спостерігається спад.

Так, на своєму піку квадратний метр в новобудовах Праги коштував $5,3 тис., наразі його ціна знизилась до $4,9 тис. Подібна ситуація і в другому за населенням місті країни Брно, де минулого року вартість «квадрату» становила майже $4,6 тис., а зараз $4,2 тис.

«Основна хвиля людей, зацікавлених у власному житлі, які змогли профінансувати його за власні кошти або за допомогою іпотеки, вичерпалася. Тепер продавці змушені миритися з подальшим охолодженням попиту», — пояснює нинішню ситуацію керівник групи EHS Хендрік Майєр.

З одного боку, період зниження цін може бути цікавим для інвесторів, але, водночас, відновлення ринку не відбудеться, доки радикально не знизяться ставки за іпотекою. А для цього потрібне зниження інфляції та розворот політики центробанку.

Розраховувати на іпотеку українському інвестору в Чехії досить складно. Для цього більшість банків вимагатиме дозвіл на постійне проживання в країні, хоча громадянам ЄС достатньо мати право на тимчасове проживання. Іпотека як для громадян, так і для іноземців може покрити до 90% житла, хоча експерти радять самостійно вносити хоча б 20% вартості, адже це знизить відсоткові ставки. Та, в будь-якому разі, іпотека в країні буде досить дорогою — близько 6% річних, хоча до підвищення ставок центробанком коливалась в межах 2%.

🌻 Україна

У 2021 році, напередодні повномасштабного вторгнення, нашу країну відвідали 4,3 млн іноземців. Україну, як новий напрям, відкрили для себе жителі низки арабських країн. Лише з Саудівської Аравії напередодні війни до України прибуло 56 тис. осіб.

Зараз туристична сфера тримається на внутрішньому попиті. «Попри активні бойові дії, туристична галузь України не тільки не зупинилась, але й активно розвивається. Туристичні міста, зазвичай, мають досить розвинену інфраструктуру, цікаві історично-археологічні пам’ятки», — зазначає генеральний директор ГК Isatex Invest Group Олексій Фокарді.

За даними Державного агентства з розвитку туризму, сплачені податки від туристичної галузі в низці регіонів заходу України вже більші, ніж у 2021 році. Зокрема, у Львівській області вони вищі на 64%, а в Закарпатській — на 49%, і цього року вже становлять майже 250 та 63 млн грн відповідно.

Залишається привабливою для інвесторів і нерухомість в туристичних регіонах заходу України. «Ситуація в туристичних містах сьогодні є дуже перспективною: ця частина України є відносно безпечною, зростає як кількість населення, так і кількість бізнесів, які перемістились зі сходу. Західна частина України перетворилась на потужний центр внутрішнього туризму, на це впливає також неможливість відпочивати на морях України, через окупацію чи часткове замінування територій», — розповідає засновник SENSAR Development Марк Марченко. За його словами, такі міста, як Ужгород, Буковель, Івано-Франківськ, зараз мають значно більший трафік, порівнюючи з довоєнними роками.

Одна з переваг інвестицій в житло саме в Україні —- нижчі ціни. Наприклад, якщо однокімнатна квартира на Кіпрі коштуватиме від 90 тис. євро, то смарт-квартиру в одному з туристичних міст нашої держави цілком можливо придбати за $25 тис. Особливо цікавими для інвесторів можуть бути декілька регіонів.

Львів

За час повномасштабної війни населення Львову зросло з 700 тис. до 850 тис. Це суттєво підвищує попит на житло у місті. За даними ЛУН, вартість квадратного метру тут вже вище, ніж у столиці: 48,4 тис. грн за кв м, проти 47,9 тис. грн.

В місті інвестори можуть звернути увагу, зокрема, на апарт-комплекс Smart House, який зводить SENSAR Development. У комплексі розміщуються апартаменти від 15 кв м до великих за площею та з власними терасами. Оскільки комплекс будується у центрі міста, власники без проблем зможуть здавати апартаменти в оренду.

Закарпаття

Основна перевага Закарпатської області в умовах війни —- максимальна віддаленість від лінії фронту, через що сюди переїхала велика кількість українців.

«Ще до початку повномасштабного вторгнення Закарпаття було туристичним краєм, і зараз інфраструктура на заході України продовжує активно розвиватись, що значно підвищує вартість нерухомості у цій місцевості. Тому і після перемоги навряд чи відбудеться різке падіння вартості нерухомості у цьому регіоні», — зазначає генеральний директор Isatex Invest Group Олексій Фокарді.

Серед цікавих проєктів у регіоні — апарт-комплекс у Карпатах Grand Family Закарпаття. Він поєднує апартаменти у сучасних п’ятиповерхових корпусах, офісний центр, комерційну нерухомість. Передбачені також басейни, сауна, тренажерний зал тощо. Розвинена інфраструктура та мальовнича природа мають забезпечити постійний потік відпочиваючих.

Івано-Франківська область

Довгий час розвиток туризму регіоні спирався, насамперед, на курорт Буковель. Останнім часом зростає інтерес і до інших локацій в області, зокрема, Верховини, Коломиї та Яремче.

Про зростання ваги Яремче на туристичній мапі України говорить, зокрема, той факт, що в містечку з населенням близько 8 тис. осіб відкрито McDonald's.

В Яремче наразі зводиться апарт-комплекс Smart Hill. Одна з його переваг — вдала локація: лише 2 хвилин пішки до річки Прут, а автомобілем можна за 3−4 хвилини дістатись до навколишніх скель.

Інвестиції в апартаменти дозволяють довірити здачу їх в оренду управляючій компанії, що забезпечить інвестору пасивний дохід без зайвих клопотів. Головне — не помилитися з локацією, яка притягуватиме туристів.

Автор:

Журналіст Олексій Писарєв

Пише на теми: Інвестиції, фондовий ринок, forex, макроекономіка