Новобудова в іпотеку: скільки платять за нею зараз і як зміняться умови у 2024 році

Курс на зниження

Розвиток економіки, зниження інфляційного тиску дали змогу регулятору суттєво знизити облікову ставку з 25% до 15%, що, фактично, спонукало комерційні банки до розвитку кредитних продуктів та іпотеки, зокрема. У вересні минулого року ставки за спільними програмами банків і девелоперів житла вже скоротилися на 3%, і, залежно від першого внеску та терміну погашення, складають в середньому від 7% до 19%.

Наведу приклад типової іпотечної угоди за спільними програмами банків і девелоперів, укладеної на 20 років (придбання квартири в ЖК комфорт-класу в м. Київ). Квартира площею близько 70 м² обійдеться позичальнику у 2,5 млн грн, а перший внесок складе 750 тис. грн при сплаті 30% від повної вартості оселі.

Сума кредиту — 1,75 млн грн, разова банківська комісія за надання кредиту передбачена в розмірі 1,99% від суми кредиту (тобто 34 825 грн), а щомісячні платежі за кредитом складуть в середньому 21 тис. грн (при цьому розмір відсоткової ставки може залежати від умов співпраці банку та девелопера).

Водночас, у 2024 році очікується поступова переорієнтація «єОселі» на первинний ринок, що може значно посилити «іпотечну» конкуренцію на первинному ринку, а іпотечні програми стануть гнучкішими та привабливішими для потенційних покупців житла.

Читайте також: Більше кредитів та нові технології у сервісі: що планують банкіри на 2024 рік

Основні характеристики іпотечного кредитування

Наразі можна виділити декілька основних характеристик іпотеки станом на початок 2024 року:

• близько 30% від загальної кількості виданих іпотек на первинному ринку припадає на спільні програми банків і девелоперів;
• середня вартість квартири, придбаної за спільними програмами банків і девелоперів, становить від 2 млн грн до 3 млн грн;
• сума першого внеску — від 30% від вартості житла;
• найпопулярнішими є 1−2-кімнатні квартири площею від 45 м² до 70 м²;
• стадія готовності ЖК, в якому купують житло в іпотеку, — понад 50% (клас житла — економ та комфорт);
• понад 80% іпотечних угод оформлено терміном до 20 років (відповідно, 20% угод — іпотека до 10 років);
• понад 90% оформлених іпотечних угод припадає на Київ (також активно розвивається іпотека у Львові, Кам’янець-Подільському, Луцьку тощо).

Зауважу, що одна з головних переваг іпотеки на первинному ринку полягає в тому, що сума кредиту фіксується у гривні на момент укладання угоди, а, в разі зміни курсу національної валюти, залишок кредиту не перераховується. Тобто позичальник страхує себе від інфляційних ризиків.

Читайте також: У 2023 році ціна «квадрату» у новобудовах зросла в областях до 35%: що буде у 2024-му

За яких умов знижуватимуться ставки за іпотекою

На подальше зниження ставок за іпотекою на первинному ринку може вплинути низка об'єктивних умов, серед яких варто виокремити такі:

1. Активний розвиток економіки країни та подальші кроки НБУ зі зниження облікової ставки (за умов скорочення ставки на 2−4 в.п. ставки за банківською іпотекою можуть скоротитися в середньому на 3%);
2. Обсяги та системність отримання макрофінансової підтримки України, що дасть змогу покрити значну частину видатків держбюджету (очікується, що у 2024 році обсяги міжнародної допомоги складуть від 37 млрд до 40 млрд доларів);
3. Суттєве розширення державної іпотечної програми «єОселя» на об'єкти в стадії будівництва (очікується, що у 2024 році кількість кредитів за державною програмою «єОселя» на первинному ринку зросте до 20−25% від загальної кількості виданих кредитів);
4. Активізація будівництва житла, особливо це стосується проєктів, будівництво яких через широкомасштабне вторгнення було призупинено;
5. Стратегія девелоперів, спрямована на розширення можливостей для придбання житла: акредитація до участі в програмі «єОселя», розробка та впровадження спільних із банками іпотечних програм, активний розвиток власних програм із розтермінування.

На мій погляд, у 2024 році на первинному ринку найзатребуванішими стануть спільні іпотечні програми банків і девелоперів із терміном погашення від 3 років до 20 років:

• «Іпотека на 3 роки»: залежно від суми першого внеску, ставки можуть скоротитися до 4−9%;
• «Іпотека на 5 років»: за оптимальних умов ставки можуть знизитися до 8−12%;
• «Іпотека на 20 років»: у перший рік погашення ставка може знизитися до 3%, а на подальші 19 років — до 15−16% річних.

Відтак, за умов активного економічного розвитку комерційні банки значно покращать іпотечні умови для позичальників. Водночас, іпотечні програми на первинному ринку можуть скласти гідну конкуренцію державній програмі «єОселя».

Розвиток іпотеки саме на первинному ринку є важливим, не лише з огляду на ціну для покупця (придбання житла на стадії зведення обійдеться в середньому на 30% дешевше), а й стимулюватиме розвиток будівництва, як однієї з ключових галузей економіки країни.

Читайте також: За програмою «єОселя» пільгову іпотеку отримали понад 6,4 тисяч родин

Автор:

Заступниця Голови правління Глобус Банку Дмітрієва Олена