SmartCity: технології міста майбутнього

Інвестуючи в ринок нерухомості, ми звертаємо увагу вже не тільки на вартість квадратного метра, а й на відповідність ЖК заявленому «класу», на те, як організований простір в самому комплексі і навколо нього, як він вписується в міську інфраструктуру і наскільки відповідає концепції SmartCity. І це зрозуміло, адже інвестор хоче, щоб нерухомість зберігала актуальність і привабливість протягом багатьох років. 

CIM, BIM та інтернет речей

Сьогодні змінюється не тільки уявлення про те, яким повинно бути сучасне місто, але і сама технологія проектування будинків та інфраструктури. В Україні активно впроваджується BIM-моделювання (Building Information Model або Modeling) в будівництві. Новий метод дає можливість змоделювати життєдіяльність ще нереалізованого проекту, побачити всі його особливості, сильні і слабкі сторони, пропрацювати ризики, модель управління ЖК, спрогнозувати витрати на його підтримку та ремонт тощо. Все це допомагає знизити подальші витрати на утримання і продовжити цикл експлуатації об'єктів.

Поступово забудовники звертають увагу і на технологію CIM — City Information Model. Щоправда, ця інновація швидше стала б у нагоді тим, хто відповідає за планування міської забудови. Дана система допомагає розробляти і покращувати генплан, а також моніторити процес розвитку міста. В результаті у забудовників і чиновників з'являється більше можливостей для прийняття правильних рішень з усіх питань життєзабезпечення міського середовища.

Не менш важливим стає розвиток інтернету речей (IoT). Обивателям інтернет речей відомий скоріше завдяки розумним холодильникам. Проте, в будівництві IoT вже допомагає в таких напрямках як:

• контроль будівельно-монтажних робіт,

• облік використаних будівельних матеріалів та обладнання,

• аналіз інженерних вузлів в режимі реального часу.

Все це сильно полегшує процес оптимізації роботи. При цьому в загальну мережу можуть бути інтегровані дрони, сканери і пристрої GPS, що допомагає в роботі будівельного технагляду і в забезпеченні безпеки самих будівельних об'єктів.

Читайте також: Податок на нерухомість: що змінять, як будемо платити

Розумні будинки

Питання енергозбереження є, напевно, одним з найактуальніших для українських міст. На масове житло другої половини XX століття — «сталінки», «хрущовки», «брежньовки» та перебудовані проекти припадає до 75% житлового фонду Києва. При цьому радянська забудова ніколи не відрізнялася високими показниками енергоефективності. Тоді про це просто не думали. При цьому будівельна сфера — один із основних споживачів енергії. Причому, як у процесі будівництва, так і в процесі експлуатації будівель. Якщо говорити про глобальну ситуацію, то на неї припадає споживання близько 40% світових енергоресурсів. З цього обсягу енергії більше половини йде на опалення і вентиляцію будівель.

Але ситуація змінюється з появою великої кількості сучасних ЖК, що створюються відповідно до нових стандартів і вимог. «Будівельний ринок за останні 5 років зазнав значних змін. Це викликано багатьма факторами, але в основному на девелоперські компанії впливає щорічне зростання конкуренції в сегменті житлового будівництва», — говорить директор з продажів ЖК «Нова Англія» Карина Пилипчук.

Сьогодні якісний ЖК вже не можна уявити без таких опцій як:

• якісна теплоізоляція фасадів,

• енергозберігаючі вікна,

• система «розумний дім»,

• автономне опалення,

• радіатори з терморегуляторами у квартирах з ремонтом,

• лічильники обліку тепла та інших ресурсів.

Утеплення стін і вікон вже стало на ринку стандартним способом підвищення енергоефективності будівель, незалежно від того, йдеться про ЖК класу «економ», «комфорт» або «бізнес». «Я б назвала це константою, без якої проект не може вважатися ліквідним, а також правильне використання циркуляції повітря (рекуперація повітря) і різні розумні технологій для зниження споживання тепла і світла до 40%», — говорить комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Ганна Лаєвська, — У своїх проектах ми використовуємо систему енергозберігаючих рішень, які допомагають скоротити тепловтрати і досягти максимально комфортного мікроклімату та високої енергоефективності будівель».

Рідше зустрічається технологія «розумний будинок», яку можна зустріти у столичних ЖК «бізнес-класу». У проектах середнього і високого цінового сегмента частіше застосовують автоматизацію окремих інженерних систем: опалення — автоматизовані котельні, і освітлення — управління світлом за датчиками руху і присутності.

Технологія «розумний дім», насправді, вже не сприймається чимось незвичайним, враховуючи проникнення різних цифрових технологій у повсякденне життя. По суті, це «розумний будинок» дозволяє девелоперу взяти під контроль і управління відразу декілька головних функцій проекту:

• безпеку (система контролю доступу, в тому числі біометричні доступ, smart-відеоспостереження та IP-телефонія, протипожежні датчики, системи перекривання води у разі затоплення),

• комфорт (можливість керувати температурними режимами, налаштовувати освітлення, мікроклімат)

• економія споживання ресурсів (налаштування сценаріїв опалення, включення і відключення світла в місцях загального користування, в залежності від присутності людини).

Сьогодні системи «розумного будинку» використовують для збору інформації бездротові мережі, датчики руху і відкривання дверей, датчики протікання і багато іншого. І технологія не стоїть на місці. Столичні комплекси бізнес-класу вже проектуються із застосуванням IP-домофонів з системою розпізнавання облич. Фактично мова йде про те, що двері в парадне будуть «знати мешканців в обличчя» і їх можна буде відкривати безконтактно. З квартири можна буде переглядати зображення з будь-яких відеокамер на території комплексу — в холі, на парковці, на дитячому майданчику, а також записувати зображення і експортувати архів. Не менш важлива функція — дистанційний прийом сигналів тривоги з датчиків охоронної та пожежної сигналізації.

Читайте також: Інвестиції для ледачих: скільки заробляють на дохідних будинках

Архітектура для людей

Архітектурні та інженерні рішення також змінюють українські міста. «Ми тільки на шляху сприйняття думки, що Києву час «порозумнішати», підвищити рівень життя громадян і скоротити цифрову нерівність за рахунок впровадження інноваційних рішень», — впевнена Ганна Лаєвська.

Дійсно, статус SmartCity поки що не можна надати жодному місту країни. SmartCity — це екосистема, в якій цифрові технології створюють середовище, сприятливе для розвитку економіки, мобільності, безпеки, освіти, проектів із захисту навколишнього середовища, підвищення комфортності житла. Але багато чого вже зроблено.

У Києві нормою стає змішаний формат забудови, коли ЖК об'єднує в собі різні типи нерухомості — житлову, торговельну та офісну. У таких комплексах люди можуть жити, працювати, будувати бізнес, кар'єру, розважатися, проводити дозвілля і не залишати їх територію без потреби. Це стало особливо актуальним після того, як міста зіткнулися з пандемією коронавірусу.

«Наприклад, наш флагманський проект Intergal City з футуристичними рішеннями в архітектурі — форма будівель у вигляді крапель, підвісні мости, зелені каскадні тераси, гнучкі офісні простори, торговий комплекс і різнобічна інфраструктура, що створюють закриту цілісну систему для резидентів», — каже Ганна Лаєвська.

Місту все ще не вистачає сучасних суспільних просторів для розвитку і ефективного використання людського капіталу. Можна навести приклади декількох проектів, таких як Unit City або новий простір на місці заводу Арсенал, який став результатом спільних зусиль забудовників. Є вдалі приклади реновації старих промислових об'єктів і в інших містах. В Івано-Франківську проект «Промприлад.Реновація» на початку лютого зібрав 5 млн доларів приватних інвестицій. Це проект з перетворення старого заводу в центрі Івано-Франківська в інноваційний центр. Сам процес залучення інвесторів в інфраструктурний проект також можна назвати нестандартним і інноваційним — інвестором проекту міг стати кожен, хто вклав суму від $1000.

Читайте також: Рейтинг забудовників Києва: хто здав в експлуатацію 405 тисяч «квадратів»

IT на квадратний метр

Розумними бувають не тільки будинки, а й вулиці, і варто розмежовувати створення SmartCity на ЖК, що будуються із застосуванням інноваційних технологій, і муніципальне бачення проекту «розумне місто». «Вважаю, що Київ завмер на шляху до розумного міста, тому що для повномасштабного впровадження перспективних технологій не вистачає міжгалузевої взаємодії і готовності місцевої влади взяти на себе відповідальність і запропонувати чітку стратегію», — вважає Ганна Лаєвська.

Якщо говорити про міську інфраструктуру, то найбільш затребуваними є проекти за такими напрямками як:

• «розумне освітлення»,

• моніторинг утилізації побутових відходів,

• розробка інтелектуальної платформи на базі геоаналітики.

Це необхідно сучасному місту, щоб розуміти, що, де, як будується або могло б бути побудовано, де в міському середовищі накопичуються проблеми тощо. «Я вже не кажу про застосування Big Data для відстеження динаміки приросту населення, щоб грамотно планувати транспортну міську соціально-побутову інфраструктуру, — каже Ганна Лаєвська, — Поки що елементи SmartCity у більшості своїй реалізують забудовники».

Дійсно, сьогодні технології розумного вуличного освітлення, системи вело прокату, автоматизовані системи керування інженерними системами і мікрокліматом можна зустріти в ЖК як в класі комфорт +, так і в бізнес-сегменті.

При цьому для міста залишається маса напрямків для розвитку: «розумний міський транспорт», «розумне ЖКГ», інтелектуальні системи громадської безпеки, інтелектуальні системи екологічної безпеки, інфраструктура мереж зв'язку та інтернет-покриття, «розумний» міський сервіс, інновації для створення комфортного і безбар'єрного міського середовища тощо.

Читайте також: Котедж за ціною двокімнатної квартири в Києві

Розумне будівництво

Якими б не були важливими IT для сучасного світу, в сфері нерухомості не менш важливі матеріали і технології їх застосування.

В оздобленні місць загального користування та благоустрої територій забудовники все частіше використовують натуральні матеріали, відмовляючись від пластику. При цьому архітектори і дизайнери прагнуть правильно інтегрувати житлові комплекси в природний ландшафт, зберігаючи дерева, водойми і особливості рельєфу місцевості. І цей фактор також впливає на ціну житла і перспективи її зміни. Проекти рекреаційних і еко-friendly комплексів викликають інтерес у покупців і навряд чи втратять актуальність.

З точки зору застосовуваних матеріалів, пройдено великий шлях від «коробок» з бетонних панелей до технології монолітного, а тепер і збірно-монолітного будівництва. Остання, до речі, є запатентованою української технологією, що знайшла застосування і в Європі. «Технологія будівництва зі стінових модулів — запатентований інноваційний продукт, — розповідає Карина Пилипчук, — Готові стінові модулі ТМ Royal House сертифіковані за стандартами EN, а це означає, що дана технологія може бути використана для будівництва на території всього Євросоюзу. Продукт вже затребуваний на будівельному ринку Австрії, Словаччини та Німеччини».

Процес збірно-монолітного будівництва відрізняється тим, що стінові модулі виробляються в заводських умовах. Виробнича лінія налаштовується відповідно до вимог проекту замовника і на будмайданчик поставляються готові стінові модулі з повним фасадним оздобленням і встановленими вікнами, з яких потім і зводиться будинок. «Виглядає дуже просто. Але за цією простотою криються роки розробок, ряд патентів, велика команда професіоналів-будівельників, інженерів, техніків, архітекторів і т.д. Тож застосовуючи українські інновації і технології, ми будуємо житловий комплекс міжнародного класу», — зазначає Карина Пилипчук.