Скільки треба грошей, щоб інвестувати в нерухомість: розбираємо найпопулярніші варіанти

Окрім зростання вартості, нерухомість має і низку інших переваг. Вона може забезпечувати пасивний дохід, якщо здавати її в оренду. На відміну від грошей чи акцій, нею можна самостійно користуватися, проживаючи в ній, доки вона дорожчає. Також нерухомість можна легко подарувати чи передати у спадок.

На ринку існує низка варіантів інвестицій у цей напрям, які потребують різних сум та відрізняються дохідністю.

Квартира у новобудові

Традиційно, купівля квартири була найпопулярнішим способом інвестувати в нерухомість. Після початку повномасштабного вторгнення цей ринок дещо загальмував і переформатувався.

Насамперед, варто відзначити зниження активності покупців. За оцінками Нацбанку, кількість договорів із придбання нерухомості минулого року була приблизно вдвічі нижчою, порівнюючи з періодом у 2019−2021 роках. Крім цього, суттєво знизилась кількість операцій на первинному ринку і покупці, переважно, цікавились вторинним.

Зниження пов'язано, передусім, із безпековими ризиками, економічним спадом та виїздом великої кількості українців за кордон. Водночас, у НБУ відзначають певне пожвавлення, порівнюючи з другою половиною 2022 року — кількість операцій зросла, орієнтовно, наполовину.

Поступове відновлення інтересу покупців впливає на ціну житла. За даними Dim.Ria, вартість квадратного метру в новобудовах минулого року зросла практично у всій Україні, за виключенням деяких областей, які знаходяться в безпосередній близькості до лінії фронту.

Зокрема, в Києві середня вартість квадратного метру додала 18,5%, а в області — 12%. Найстрімкіше квартири в новобудовах дорожчали в Івано-Франківській та Кіровоградській областях — на 79% та 47% відповідно.

В середньому ж в Україні вартість «квадрату» в однокімнатній квартирі зросла на 8,5%, а в двокімнатці — на 9,5%.

Разом зі зростанням ціни квартир, вгору йде і вартість оренди, що забезпечує більші пасивні доходи. В Києві минулого року знімати однокімнатну квартиру стало дорожче на 46%.

Очікується, що цього року ціни на квартири продовжать йти вгору. Причинами стануть підвищення собівартості будівництва, загальна інфляція та поступове відновлення економіки.

На зростання цін нерухомості реагують і забудовники, які відновлюють обсяги роботи. Минулого року в експлуатацію було здано 108 новобудов. Роботу своїх відділів продажів відновили 75% ЖК.

Звісно, інвестиції у житло на первинному ринку залишаються ризикованими. Процес будівництва у більшості випадків триває довше, ніж до повномасштабного вторгнення, а компанія може зіткнутися з браком коштів і зупинити роботи.

Тому, купуючи квартири на первинному ринку, варто перевіряти надійність забудовника, та чи продовжує він активно працювати. Наприклад, компанія SENSAR Development вже завершила будівництво ЖК у Запоріжжі та веде роботу над декількома новими проєктами. За ходом будівництва житлових комплексів можна слідкувати через сайт забудовника, де регулярно оновлюються фото і відео з будмайданчиків.

Інвестиція в проєкти на ранній стадії дозволяє інвесторам заробляти більше. Як пояснили «Мінфіну» у SENSAR, тоді ціна квартир орієнтовно на 30−40% нижча, ніж після здачі в експлуатацію. Зі збільшенням ступеня готовності будинку цей ціновий розрив знижується.

Найдешевша квартира в ЖК, які зводить SENSAR Development, коштує 690 тис. грн. Вона розташована у 11-поверховому ЖК Квартал класу «комфорт плюс» в центрі Запоріжжя. Площа такої квартири 30 кв.м. Зараз будівництво комплексу завершено, і дім введено в експлуатацію. Загалом, у Ж К Квартал представлено понад 20 варіантів планування квартир.

Будинок у заміських комплексах

Один із видів інвестицій у нерухомість, який останнім часом набирає популярність, — інвестиції в окремі котеджі у відпочинкових комплексах. Зараз декілька компаній реалізують такі проєкти та залучають інвесторів.

Виглядає це наступним чином: компанія облаштовує велику заміську територію для відпочинку та зводить на ній котеджі. Інвестор же може купити один із цих будинків та передати його в управління цій самій компанії. Та здаватиме його в оренду відпочиваючим і виплачуватиме за це кошти власнику нерухомості.

Детально про те, як працює цей механізм, можна розглянути на прикладі комплексу будинків на природі УЛІС, який розташовується неподалік Києва. Засновки позиціонують його як місце, де слухають тишу, а чують себе. Це ідеальна локація, щоб усамітнитись на природі та погуляти лісовими стежками.

УЛІС має дві локації: з кебінами (їх площа 15 кв.м), а також із просторішими котеджами (до 90 кв.м).

За підсумками минулого року, оренда котеджів принесла дохідність від 15% до 24%, залежно від типу будинку.

Всього на двох локаціях УЛІС 72 будинки. Локація з котеджами налічує 27 будинків, які вже мають своїх інвесторів. На локації з кебінами будиночків планується 45, з яких 24 продано, а ще 21 чекають на своїх власників. Їх вартість становить $61 тис., а за прогнозом вони приноситимуть прибуток від $8,6 до $10,9 тис. на рік. Це забезпечуватиме дохідність 14,5−18,5% річних. Як розповіли «Мінфіну» в управляючій компанії, на початку цього року вже вдалося досягнути нижньої межі очікуваної дохідності і компанія планує її нарощувати.

В УЛІС пояснюють, що дохід інвестора залежить не від завантаженості конкретного будинку, а від оренди пулу будинків одного типу. Прибуток від них порівну розподіляється між власниками. Минулого року завантаженість котеджів перевищувала 93%, що й забезпечило високу дохідність.

Апартаменти

Інший спосіб отримувати пасивний дохід від інвестицій у нерухомість — придбання апартаментів та здача їх в оренду через управляючу компанію. Апартаменти, зазвичай, зводяться в містах із великим туристичним трафіком, що спрощує пошук постояльців.

Вони, зазвичай, менші за площею, ніж традиційні квартири. Також варто враховувати, що їх відносять не до житлової, а комерційної нерухомості, подібно до готельних номерів. Тому апартаменти, зазвичай, купують саме для заробітку на оренді, а не для самостійного проживання.

Однією з компаній, які зараз зводять апарт-комплекси, є SENSAR Development. Вона будує два такі проєкти, які вже перебувають на фінальній стадії, — Smart House в історичному центрі Львова та Smart Hill & WOL by Ribas в Яремче, неподалік Буковелю.

Після завершення будівництва всіма питаннями оренди апартаментів у цих комплексах займаються професійні управляючі компанії. Очікується, що інвестиції в ці комплекси повністю окупляться впродовж 9 років.

Найдешевші апартаменти Smart Hill коштують 870 тис. грн., їхня площа становить 14 кв.м. Також інвестори можуть здійснити перший внесок у розмірі 30% від вартості, а решту суми виплатити впродовж 18 місяців. Крім цього, є можливість скористатися програмою партнерського інвестування — розділити придбання апартаментів із іншим інвестором. В цьому випадку і перший внесок, і виплати знизяться вдвічі.

Сільськогосподарська земля

Для України це новий вид інвестицій, оскільки він відкрився лише у 2021 році. З 2024 року право купувати сільгосп землю отримали юридичні особи, а фізичні особи тепер можуть придбати до 10 тис. га — раніше їх обмежували 100 гектарами.

Купівля землі є одним із найочевидніших та зрозуміліших видів інвестування поряд із нерухомістю. Але, на відміну від останньої, земля є надійнішим активом. Вона не потребує постійних подальших інвестицій у ремонти, її не так легко знищити під час бойових дій. У землі взагалі немає амортизаційних витрат, що притаманно практично всім іншим активам. Крім того, питань з обслуговуванням земельного активу зараз не виникає, оскільки вже сформувався ринок управляючих компаній з напрацьованою репутацією у сфері агробізнесу.

Приклад — «Твоє Коло». Компанія підбирає для інвесторів перспективні паї, допомагає їх купити і бере в ефективне управління. Вона також готова забезпечити клієнту вихід із такої інвестиції, продавши його ділянки за найвигіднішою ціною. Наразі «Твоє Коло» керує земельним фондом із близько 7000 га, який оцінюється у 630 мільйонів гривень. Її послугами вже скористалися понад 320 інвесторів.

За словами комерційного директора компанії Єгора Лісничого, на сьогодні земля — це один із найперспективніших активів для інвестування в Україні. Для прикладу: на початок 2022 року ціна за гектар у центральних регіонах у середньому стартувала від $2 500. За рік вона зросла до $2 700, а на початок 2024 року вартість гектару складає вже $2 900 — $3 100. При цьому за цей же час курс долара до гривні зріс із 27 до 39 грн. Навіть не враховуючи курсові коливання та дохід із оренди, капіталізація для інвесторів, що зайшли на земельний ринок у 2022−2023 роках, склала 16−24% та 7,5−15% відсотків у доларах відповідно.

За оцінками аналітиків KSE відкриття ринку землі для юридичних осіб сприятиме ще більшому зростанню вартості землі: до 40% протягом найближчих 2х років. Крім того, земля — це квазівалютний актив, її вартість прив’язана до долару США, тому така інвестиція на 100% захищена від інфляції та курсових коливань. Ще один приємний бонус: земля генерить річний орендний дохід від 6% у гривні. При цьому з управляючою компанією цей відсоток щорічно зростає, завдяки сильній переговорній позиції та постійній комунікації з орендарями.

Але очікувати стрімкого зростання тут не варто. «Є інвестори, які очікують вертикального зростання вартості. Ми всіх попереджаємо, що інвестиції в землю мають бути завдовжки, щонайменше, в 5−7 років. Тоді можна розраховувати на суттєву капіталізацію», — каже Лісничий.

Наразі вартість землі суттєво відрізняється, залежно від регіону. За оцінками «Твоє Коло», середня ціна гектару у центрі країни зараз складає близько $2 900 — $3 100 за га, у прикордонних із росією Сумській і Чернігівській області — $2 100 — $2 300 за га. Інвестувати в землю можна, купуючи її площею від одного паю. Середній розмір паю становить 2−3 га. Таким чином пай в 2 га у центрі України обійдеться приблизно в 220−250 тис. грн.

Інвестиційні фонди

Низка компаній пропонують інвестувати в нерухомість, купуючи не повністю об'єкти, а їхні частки через інвестиційні сертифікати. Отримані кошти ці компанії вкладають в об'єкти нерухомості, а потім здають їх в оренду або продають. З отриманих прибутків вони виплачують дивіденди.

Цей спосіб інвестицій часто розглядають ті, хто не має достатньої суми для купівлі всього об'єкту. Інвестувати в такий спосіб можна як в житлові комплекси, так і в комерційну нерухомість.

Наприклад, Inzhur пропонує інвестиції в комерційну нерухомість від 4 тис. грн. Вищий поріг входу в blago.invest, який спеціалізується, переважно, на житловому будівництві — $10 тис.

Дохідність таких інвестицій, за словами представників компаній, становить орієнтовно 8−9,5% річних. Хоча в окремих випадках може бути і вищою.

Комерційна нерухомість

Минулого року ринок комерційної нерухомості почав поволі відновлюватись, але все ще суттєво відстає від показників до повномасштабного вторгнення.

Найбільше постраждала оренда офісних приміщень, попит на неї знижувався ще в період ковіду. Як зазначає старший консультант із офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан, добудовуються лише ті об'єкти сектору, робота над якими почалась до 2022 року, нові ж практично не зводяться.

Минулого року вакантність офісних приміщень становила близько 25%, що змусило власників нерухомості робити суттєві знижки. Частково це дало результати, і заповнюваність приміщень, порівнюючи з 2022 роком, зростала.

Краща ситуація у секторі торговельної нерухомості. «Орендні ставки на невеликі торгові площі не лише досягли довоєнних значень, але й навіть перевищили їх. Особливо це стосується кав’ярень площею близько 20 кв.м. та аптек площею 50 кв.м. і вище», — зазначає Анастасія Качан.

Гірша ситуація з орендою великих торговельних площ — значна їх частина продовжує простоювати. Хоча тут ситуація суттєво відрізняється, залежно від регіону, —- на заході України відвідуваність ТРЦ є стабільно високою, в інших регіонах відновлюється, порівнюючи з 2022 роком, але часто нижча показників 2021 року.

Інвестиції у комерційну нерухомість вважаються ризикованими під час активних бойових дій, адже окупність залежить від хиткої економічної ситуації. Водночас, в умовах нижчої дохідності інвестори можуть розраховувати на знижки при купівлі таких об'єктів, що робить їх привабливішими.