Що буде з цінами на оренду житла

Падіння минулого року

У 2020 році під час першого весняного локдауну вартість оренди житла суттєво знизилася. В деяких регіонах країни, як, наприклад, у Миколаєві, Херсоні, Запоріжжі, вартість оренди впала на 50−70%. В інших регіонах коливання цін було більш притомним: зниження ціни зафіксоване в середньому на рівні 35−40%. Водночас на більш затребуване житло — 1, 2-кімнатні квартири радянської забудови площею 35−50 м2 зниження орендної платні не перевищило 25−30% (це стосується насамперед Києва, Харкова, Одеси, Дніпра та Львова).

Проте на ринку спостерігалося ще так зване «приховане зниження цін», що виявилося в різних поступках власників квартир. Наприклад, найпоширенішим стало відтермінування платні (на 1−2 місяці), або, хоч і зрідка, хазяї повністю чи частково скасовували орендну плату за 1 місяць. За підрахунками АФНУ, приблизно у 80% випадків власники квартир у найбільших містах України йшли на всілякі поступки, бо на тлі «втечі» орендарів їм було конче необхідно зберегти своїх клієнтів.

Торік ситуація була складною, але всі учасники орендного бізнесу усвідомлювали, що жорсткий карантин — річ скінченна, ринок набиратиме обертів після скасування обмежень.

Вже з другої половини 2020 року вартість оренди поволі почала зростати, адже збільшився попит, люди почали повертатися до звичного трибу. І наприкінці року, після значного падіння цін, ринок «повернув» собі до 15% «доковідної» ціни за оренду житла.

Таким чином, в кінці 2020 року вартість оренди була лише на 20−25% нижчою, ніж наприкінці 2019 року.

Коли повернуться «доковідні» ціни

За даними АФНУ, впродовж 7 місяців 2021 року зафіксоване зниження темпів зростання вартості оренди. Залежно від стану квартири, локації та інших якісних характеристик, середні показники зростання цін варіюються від 10% до 15%. Звісно, найбільше зросли ціни на «соціальні» малогабаритні квартири старої забудови, розташовані поблизу станцій метро чи транспортних вузлів. Відповідно в найбільших містах України — Харкові, Одесі, Львові, Дніпрі та Києві — зафіксоване максимальне зростання цін. В інших обласних центрах здорожчання оренди менш відчутне: від 5% до 10%. Розуміємо, що формування цін відповідно до попиту відбулося в квітні-травні. І до середини серпня ціни залишатимуться сталими.

Іншими словами: ринок оренди живе за правилами «попиту і пропозиції», ціни не беруться зі стелі, а формуються через наявний запит громадян. За нашими даними, порівнюючи з минулим роком, попит зріс на 20−25%, хоча він досі не сягнув пікових показників 2019 року.

Таким чином, в сегменті оренди житла відбувається повільне «підтягування» вартості найму до показників кінця 2019 року. Але якоїсь цінової «революції» чи «цунамі» цін не сталося.

До кінця року, за збереження теперішньої соціально-економічної ситуації, якихось неочікуваних речей не станеться. За прогнозами АФНУ, до кінця 2021 року вартість оренди може зрости в середньому ще на 10−15% і повернеться до показників 2019 року.

Читайте також: Склади замість квартир: чому варто придивитися до комерційної нерухомості

Отже, за підсумками року вартість оренди квартир зросте на 25−30% і відповідатиме «доковідним» цінам.

«Ручник» і барометр

Понад рік українське суспільство перебуває в осерді непевності й непрогнозованості. Ніхто не знає, що станеться з гривнею, що буде з цінами на їжу та послуги. І навіть подорожчання комунальних платежів має вигляд якоїсь шахрайської гри: на скільки здорожчає газ — на 40%, на 50%? Що з тарифами на електроенергію? Коли вони зміняться і на скільки — + 70% чи більше? І скільки це все в гривнях?

Найбільше зросли ціни на «соціальні» малогабаритні квартири старої забудови, розташовані поблизу станцій метро чи транспортних вузлів.

Читайте також: Які офіси і склади зараз обирають орендатори

Суперечливі твердження, чиїсь недолугі персональні PR-кампаній на «тарифах» призвели до того, що власники квартир уже не зацікавлені беззастережно переписувати орендні ціни. Всі знають і розуміють, що комунальні платежі сплачує саме орендар. І їхнє зростання гальмує процес ринкового ціноутворення, навіть якщо у найближчі 2−3 місяці попит на 20−30% перевищить пропозицію. У більшості власників квартир є усвідомлення, що зростання ціни оренди можливо лише до певної межі, за якою банально їх очікуватиме «урвище» відсутності клієнтів.

А раптом локдаун?

Останні тижні в зв’язку з погіршенням епідемічної ситуації в країні ширяться навратливі, «підготовчі» чутки про осінній локдаун. Суспільство вкотре готують до можливих обмежень, проте ніхто достеменно не відає, якого типу можуть бути ці обмеження. Осінь — це повернення студентів до навчання, міграція робітників до великих міст. Звісно, що пандемічно-карантинні обставини відразу позначаться, як на рівні попиту, так і на цінах.

Сегмент оренди житла миттєво реагує на будь-які «форс-мажори». Тут майже ніколи не спостерігається «інерційної смуги», як, приміром, в сегменті купівлі-продажу квартир, коли падіння попиту може й не спричинити падіння цін. Тому вплив можливого осіннього локдауну відразу відіб'ється саме на оренді житла.

Читайте також: Купити столичне передмістя на 40% дешевше за новобудову в Києві: три головні ризики

Ще зарано вірити чуткам, або ж самотужки скеровувати себе до плутанини домислювань, інтриг, теорій змов. Ринок оренди живий і восени набиратиме обертів. Суспільний досвід доводить, що ринок нерухомості досить швидко здатен призвичаїтися до нових умов, якими б вони не були.

Автор:

Президент Піта Юрій

Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України