Подорожчає вдвічі чи впаде: що буде з українською нерухомістю у 2026 році

Минулого року, незважаючи на війну, нерухомість в Україні тільки дорожчала. Наприклад, у столиці цінники зросли, в середньому, на 10−11%.

«Причин декілька. По-перше, державні програми „єОселя“ та „єВідновлення“ активно підживлюють попит. По-друге, пропозиція житла на продаж не така велика, приблизно на 40% нижча за довоєнну», — пояснив «Мінфіну» керівник агентства нерухомості «КиївДомСервіс» Андрій Романов.

Досить динамічно дорожчали квартири і в умовно безпечних західних регіонах. Причому, крім Львова та Ужгорода, де ажіотаж на ринках нерухомості стартував ще з початку війни, помітно «подорожчали» також Івано-Франківськ, Тернопіль, Чернівці.

За даними ЛУН, зростають ціни на нерухомість навіть у прифронтових містах, зокрема, Харкові та Сумах, хоча раніше вони тільки падали.

Загальна тенденція до підвищення цін тільки розпалює апетити продавців. Наприклад, забудовники на цей рік прогнозують зростання цін на 15−20, а ріелтори стверджують, що «вторинний ринок буде підтягуватися за первинним».

Чи справді житло так сильно подорожчає? Андрій Романов каже, що насправді зростання цін може бути ще більшим — на 30% або навіть до 100%. Але це станеться лише в разі закінчення війни.

Якщо ж військові дії триватимуть, для ринку нерухомості є кілька сценаріїв, аж до обвалу цін на квартири.

Зростання попиту і подорожчання житла по всій країні

Андрій Романов каже, що минулого року українці купували житло, в основному, «за необхідності». «Купували квартири, бо ніде жити. Поліпшення умов, коли, скажімо, люди продають „однокімнатку“, додають грошей і купують „трикімнатку“, багато хто відклав до кращих часів. Тим часом, до війни цей сегмент був досить великим і забезпечував постійний рух на ринку», — зазначає Романов.

Втім, величезні масштаби руйнувань житлового фонду та активізація державних програм «єОселя» і «єВідновлення» все ж дозволили «розганяти» попит на квартири.

«З урахуванням того, що пропозиція, навпаки, в більшості міст впала — забудовники реалізують не так багато нових проектів, а багато власників вторинного житла просто знімають об'єкти з продажу в очікуванні „хороших цін“ — це сприяло зростанню цін на житло», — говорить Романов.

За даними ЛУН, минулого року «стабілізувалися» навіть ринки нерухомості в Харкові та Сумах, хоча раніше нерухомість там тільки дешевшала.

Як каже керівник філії місцевої оціночної компанії «Аргумент» Євген Добровольський, у Харкові квартири в будинках, зданих після 2015 року, за останні півроку подорожчали на 10−15%. Продажі йдуть як за державними програмами, так і за «живі гроші». А ось на ринку старого житла 70−80% угод закриваються житловими сертифікатами. Тобто, квартири в Харкові купують переселенці з міст і сіл області, де ситуація з безпекою погіршилася. Схожа ситуація також у Сумах.

Державні житлові програми рухають ринки нерухомості і в інших містах — від Києва до Львова.

Скажімо, у 2025 році на житло від забудовників за «єОселе» було оформлено понад 4,3 тисячі кредитів, щомісячне фінансування протягом року коливалося від близько 800 млн до понад 1,5 млрд гривень, що майже вдвічі більше, ніж у 2024 році.

На вторинному ринку за «єОселе» минулого року подали близько 2,6 тисячі квартир і будинків.

Сертифікати за «єВідновленням» з початку роботи програми отримало 28 тисяч сімей (загальна сума — близько 40 млрд гривень), але поки що скористалися ними тільки 18,6 тисяч (на 28,7 млрд гривень), тобто, на ринку ще є «неотоварені» сертифікати на суму понад 10 млрд гривень.

«Люди, які купують житло, скажімо, під пільгову іпотеку, менш схильні торгуватися, адже для них загальна сума все одно йде в розстрочку і „зайві“ кілька тисяч доларів на цінники особливо на середньомісячний платіж не впливають», — каже столичний ріелтор Ірина Луханіна.

Така «лояльність» потенційних покупців тільки сприяла розгону цін на житло буквально по всіх областях.

Так, за даними ЛУН, за минулий рік однокімнатні квартири на вторинному ринку в Тернополі подорожчали на 21%, це рекордна динаміка для всієї української нерухомості. В Одесі та Рівному цінник злетів на 18%, в Ужгороді — на 15%, в Житомирі — на 14%, Києві та Чернігові — на 11%, Харкові, Сумах, Дніпрі — на 10%.

При цьому, як відзначають аналітики ЛУН, в Україні зберігається великий дисбаланс у вартості житла по регіонах — у 2−4 рази. Наприклад, у Миколаєві однокімнатну квартиру можна купити за 20 тисяч доларів, у Запоріжжі — за 16 тисяч, тоді як у Львові вона коштує 68 тисяч, а в Ужгороді — 62 тисячі.

У ЛУН також констатують зниження середнього періоду експозиції квартир. Зокрема, в Києві він скоротився за рік з 65 до 50 днів, у Львові — з 52 до 34 днів, в Одесі — з 77 до 70 днів. Тобто, квартири стали швидше продаватися, що є ще одним підтвердженням пожвавлення на ринку.

Інвестори повернулися

Як розповіла «Мінфіну» комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Олена Рижова, одним із трендів минулого року стало повернення на первинний ринок пакетних інвесторів і покупців, готових вкладати кошти в нерухомість з метою збереження своїх заощаджень.

« Попит у 2025 році тримався на трьох опорах — державні програми та розстрочка від забудовника (які фактично стали «псевдоіпотекою» ринку), внутрішня міграція, орендний попит і дохідна нерухомість як спосіб зберегти і примножити капітал у гривні», — каже Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor компанії Alliance Novobud

Частка інвестиційних угод на ранніх етапах будівництва, за словами Рижової, склала 10−15%, що, звичайно, набагато менше, ніж до війни (тоді на етапі котловану розкуповували до 40% квартир), але більше, ніж після початку повномасштабного вторгнення.

При цьому Рижова відзначає кардинальну зміну структури інвестиційних угод. «Для покупців це вже не короткострокові спекуляції, а надійний актив і спосіб зберегти власні кошти», — каже Рижова.

Ірина Луханіна також стверджує, що за минулий рік ринок нерухомості помітно «подорослішав» і вийшов з «фази хаосу».

«Люди рахують, порівнюють, думають. Попит став більш розбірливим, купують не те, що дешево або сподобалося, а те, що має сенс брати. Скажімо, в Києві це квартири з енергетичною автономією, в хороших будинках і локаціях, тобто, покупці шукають якусь додану вартість, яку в подальшому можна буде перепродати або конвертувати в збільшення орендної ставки», — зазначає Луханіна.

При цьому вона звертає увагу на звуження вибору «цінних» об'єктів «Наприклад, у Києві є райони, в першу чергу, Шевченківський і Подільський, де частина будинків потребує реконструкції та відновлення після обстрілів. Це означає, що якісного старого фонду фізично стало менше. Мова йде про квартири в «царських» будинках, з високими стелями, великими вікнами і ліпниною, такі в новобудовах не купиш. Зараз такі об'єкти не просто тримають ціну, а стають справжньою рідкістю, яка буде тільки зростати в ціні.

При цьому інше старе житло, скажімо, гостинці або хрущовки на масивах, дорожчати не будуть", — пояснила Луханіна.

Рижова каже, що на первинці найбільшим попитом користуються 1−2 кімнатні квартири площею 37−66 квадратів. «Люди вибирають квартири з продуманим плануванням і не готові переплачувати за неефективну площу», — каже експерт. Також, за її словами, зростає інтерес до житла, яке не вимагає великих вкладень у ремонт. «Більше третини в наших продажах — це квартири з готовими ремонтами», — додала Рижова.

Відзначимо, що на вторинному ринку спостерігається така ж тенденція — покупці вибирають житло зі «свіжими» інтер'єрами, оскільки воно в підсумку обходиться набагато дешевше, ніж покупка «убитої» квартири і новий ремонт, адже останнім часом і будматеріали, і послуги майстрів помітно подорожчали.

Три сценарії на 2026 рік

Зростання попиту і цін у 2025 році тільки розпалюють апетити продавців.

Наприклад, багато забудовників говорять про подорожчання нерухомості ще на 10−20% цього року, нібито, з об'єктивних причин.

«Вартість квадратного метра, ймовірно, продовжить зростати, але без різких стрибків — в межах 10−15%, що пов'язано з подорожчанням будівельних матеріалів, інженерних рішень, нестачею робочої сили, а також військовими та політичними факторами», — каже Рижова.

За первинкою має «підтягнутися» і вторинний ринок. За словами Андрія Романова, багато власників житла навмисно зняли його з продажу в очікуванні «хороших цін».

Чи дійсно нерухомість продовжить дорожчати?

Романов зазначає, що є кілька сценаріїв подальшого розвитку ситуації.

Перший — якщо в 2026 році закінчиться війна і почнеться відновлення країни.

У разі припинення військових дій, на думку Романова, ціни на житло в усіх регіонах України можуть зрости на 30−100%. «Зруйновано величезний житловий фонд, є дефіцит квадратних метрів, на заповнення якого знадобиться час. Крім того, на відновлення країни можуть виділити більше 40 млрд доларів, а фінансування будівництва завжди сприяє зростанню середніх цін на нерухомість. Наприклад, у 2021 році, коли будівельні роботи в Україні були профінансовані на 11 млрд (у тому числі, за програмою „Велике будівництво“, цінники на нерухомість зросли майже на третину», — пояснив Романов. Він також додав, що багато іноземців, очікуючи різкого подорожчання української нерухомості після війни, вже почали її скуповувати.

У разі закінчення війни цього року Київ може повернути собі статус «інвестиційної столиці», який у 2022—2023 роках перейшов до Львова.

«Як тільки бойові дії припиняться, інвестори почнуть виходити зі своїх проєктів у західних областях, які вже багато в чому явно переоцінені, і масово повертатися до київської нерухомості», — зазначив Романов.

«Захід України і дохідна нерухомість — попит великий, але ринок перегрітий. Західні регіони і далі будуть активними. Водночас сегмент дохідної нерухомості (апарт-формати, невеликі лоти під оренду) вже зараз частково перегріті, ціни високі, а нових проєктів за адекватною вартістю небагато. Це означає, що в 2026 році покупець стане ще більш розбірливим: «купую все» зміниться на «купую, тільки якщо модель прибутковості реалістична», — додала Ірина Міхальова.

Але про те, що «львівська бульбашка» на ринку нерухомості впаде, а цінники посиплються, говорити поки рано. Тим більше, що об'єктами в західних регіонах активно цікавляться іноземні інвестори.

Другий сценарій — якщо в 2026 році війна не закінчиться, але ситуація на фронті буде приблизно такою ж, як зараз. У цьому випадку, на думку Романова, ринок нерухомості залишиться приблизно на нинішньому рівні.

«Кількість угод буде прямо залежати від фінансування державних житлових програм, але в цілому особливого сплеску попиту на нерухомість не відбудеться. Ціни також залишаться на рівні 2025 року. Додати до прайс-листів 15−20% забудовникам, можливо, і хотілося б, але чи підуть вони на це — велике питання, адже є ризик втратити частину клієнтів. Навіть нинішні ціни багато забудовників нерідко знижують, інакше просто не можуть розпродати квартири», — каже Романов.

«2026 рік — це період помірного зростання цін на якісне житло і стагнації на все інше. Хороші об'єкти будуть „розлітатися“, переоцінені — стояти і чекати, поки власник скине ціну», — вважає Ірина Луханіна.

Третій сценарій — песимістичний. «Якщо ситуація на фронті ускладниться, загальний настрій у суспільстві погіршиться. Отже, і людей, готових купувати житло, навіть за пільговою іпотекою, стане менше. У цьому випадку ціни на нерухомість не тільки не зростуть, але й можуть впасти на 5−10%», — підсумував Романов.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки