Нові податки з продажу житла: платитимемо більше або підемо в схеми

Документ запроваджує військовий збір для продавців нерухомості, який варіюється від 5 до 23%. Причому податок з'являється вже з умовної першої угоди за рік, яка наразі фактично звільнена від оподаткування (є держмито 1%, але його сплачують покупці, а не продавці).

Рієлтори кажуть, що спочатку власники житла намагатимуться підвищити цінники, заклавши до них нові податки. Але не факт, що їм вдасться перекласти накладні витрати на покупця — виставлених на продаж об'єктів на ринку зараз у рази більше, ніж тих, хто шукає собі нерухомість, і переплачувати ніхто не хоче.

Інвестиційний рієлтор Олена Маленкова вважає, що на нас чекає обвал ринку «страшніший, ніж у 2008—2009 роках», а тоді, нагадаємо, продажі нерухомості скоротилися в рази.

Київський рієлтор Ірина Луханіна каже, що ринок «почне шукати вихід», зокрема, можуть з'явитися нові схеми обходу податків.

Як зміняться податки і скільки доведеться платити

Ініціатива підвищення податків належить уряду. Мінфін вже публічно пояснив свою позицію з цього приводу.

Через затримку в голосуванні пакета допомоги США на початку року брак коштів довелося покривати власними силами, що катастрофічно збільшило бюджетний дефіцит. Його необхідно покрити із внутрішніх джерел.

Також при плануванні видаткової частини бюджету спочатку передбачалося завершення активних бойових дій у середині 2024 року. Очевидно, що зараз ми змушені переглядати витрати у бік підвищення.

Законопроєкт № 11416 про підвищення податків, згідно з планами уряду, дозволить поповнити бюджет на 125 млрд грн цього року та на 341,9 млрд грн — наступного.

Наповнювати бюджет планують із чотирьох основних джерел:

• 125 млрд грн - підвищення та запровадження нових податків;
• 126 млрд грн - економія на обслуговуванні та погашенні державного боргу;
• 160 млрд грн - розміщення ОВДП;
• 89 млрд грн - перевиконання плану зі збору податків.

Новації торкнуться і продавців житла.

Наразі продажі житлової нерухомості оподатковуються по-різному. Все залежить від того, скільки об'єктів власник продає протягом року.

• Якщо йдеться про першу угоду у календарному році, продавець взагалі нічого не платить.
• З другої угоди стягується 7,5% вартості об'єкта (5% податку, 1% до Пенсійного фонду та 1,5% військового збору).
• З третьої угоди (або з другої, якщо право власності зареєстровано менше трьох років тому) доводиться сплачувати вже 19,5% — 18% ПДФО плюс 1,5% військового збору.
• Якщо об'єкт перебуває у власності понад три роки, то ПДФО платити не потрібно. Тоді «тарифікація» йде за прикладом другої угоди на рік — 7,5%.

Свого часу таку градацію запровадили, щоб припинити «бізнес» спекулянтів, які скуповували квартири на етапі котловану, а потім перепродували їх за завищеними цінами.

Якщо новий законопроєкт ухвалять, доведеться сплачувати 11% податків на перехід прав власності, якщо:

1. Ваше право власності було зареєстроване у державному реєстрі менше ніж 3 роки тому.
2. У вас є другий продаж житлової нерухомості за рік.
3. Ви продаєте нежитлову нерухомість (5% + в/з завжди буде. Попри дату договору).

І 23%, якщо:

1. У вас є другий продаж житлової нерухомості в календарному році, право власності якої зареєстровано менше 3 років.
2. Третій продаж у календарному році, попри дату у праві власності.

Як це вплине на ринок?

Що буде з цінами на нерухомість

Голова адвокатського об'єднання «Кравець та партнери» Ростислав Кравець вважає, що, якщо підвищені податки узаконять, ціни на нерухомість відразу злетять.

Як показує практика, власники житла намагаються перекласти будь-які додаткові витрати на покупців. Тобто буде плюс 3−5% до цінника", — каже він.

Продавці житла та без нових податків уже давно намагаються розкрутити ціни. Як зазначає Ірина Луханіна, в оголошеннях постійно з'являються очевидно завищені цифри. А потім, якщо квартира не продається, покупцям поступаються. Але деякі об'єкти, які мають підвищений попит, дорожчають.

Попит на житло справді відновлювався весь минулий рік, особливо у відносно благополучних регіонах. Угоди підштовхнула, зокрема, державна програма пільгової іпотеки «єОселя». Крім того, в окремих регіонах (насамперед на заході країни) активізувалися інвестори, які знову почали вкладати гроші у квадратні метри.

У результаті, за даними керівника сектору розвитку продажів «OLX Нерухомість» Оксани Остапчук, за рік медіанна вартість середньостатистичної квартири на первинці (принаймні, вказана в оголошеннях) зросла на 7,9% — до 1,9 млн грн. Найбільше подорожчали «двушки» — на 10% (до 2,1 млн грн). Однокімнатні квартири зросли в ціні на 9,1% (до 1,5 млн грн), трикімнатні — на 6,5% (до 2,6 млн грн).

У деяких регіонах ціни злетіли ще вище. Скажімо, якщо минулого року «однушка» у Львові коштувала 3,6 млн грн, то зараз — 4,3 млн грн.

За даними ЛУН, наприклад, у Києві вартість квадратного метра на первинці зросла за останній рік (із липня 2023 року до липня 2024 року) з 46,7 тис. грн до 51 тис. грн. Забудовники зростання цін пояснюють подорожчанням будматеріалів, збільшенням витрат на персонал та логістику тощо.

На вторинному ринку простежуються аналогічні тенденції. За даними OLX, у Києві однокімнатна квартира у старому фонді подорожчала з торішніх 2,8 млн до 3 млн грн, у Львові — з 1,8 млн до 2,2 млн, у Дніпрі — з 1,1 млн до 1,2 млн грн.

Втім, за словами Остапчук, нещодавно на ринку намітилася тривожна тенденція. Кількість відгуків на одне оголошення, порівнюючи з минулим роком, зменшилася на 9,5%. І зараз продавець може розраховувати, в середньому, всього на двох потенційних покупців, які, теоретично, можуть прийти на перегляд, але не факт, що відразу ж дадуть завдаток.

Це можна пояснити збільшенням кількості виставленого на продаж житла. Порівнюючи з минулим роком, кількість оголошень зросла на 25% — майже до 270,5 тисяч.

Але справа не лише у зростанні пропозиції.

У колонці для «Мінфіну» інвестиційний рієлтор Олена Маленкова називає два чинники, які «розігнали покупців» із ринку.

Перший: обмеження суми, яку можуть одержати покупці під пільговий відсоток, до 2 млн гривень.

Другий: оголошена з 16 травня мобілізація.

«Покупців стало помітно менше: військовозобов'язані жінки та чоловіки „поставили на стоп“ можливі покупки. Тому що потрапили у ситуацію невизначеності та несподіваних витрат», — зазначає Маленкова.

Тобто пропозиція на ринку зашкалює, і продати квартиру чи будинок дедалі складніше. Це змушує продавців скидати ціни під покупця. За словами Луханіної, «знижка» може досягати 10−15% від заявленої вартості житла. Маленкова також свідчить, що з квітня цього року реальні ціни на житло почали повільно рухатися донизу.

Тому, як вважає Луханіна, спроба продавців підвищити цінники «під нові податки» навряд чи буде успішною.

А оскільки власники нерухомості, особливо на вторинному ринку, навряд чи захочуть платити зі своєї кишені, ринок після підвищення податків може взагалі зупинитися.

«Більшість власників намагатимуться взяти паузу і почекати», — вважає Луханіна.

«Поділяться» податками з покупцями?

Зрозуміло, що весь ринок навряд чи раптом впаде у ступор. Частина квартир продається з позначкою «терміново», і їх власники у будь-якому випадку намагатимуться оформити угоду, навіть якщо доведеться переплачувати за податками.

Кравець каже, що раніше першою реакцією ринку у відповідь на будь-яке «закручування гайок» був відхід у тінь. «Занижували оціночну вартість житла і вже з неї платили податки. Але зараз таке не пройде, оскільки податки нараховують на оціночну вартість, яку видає система оцінки Фонду держмайна, тож тут — без варіантів», — пояснив він.

Як вважає Луханіна, багато власників пропонуватимуть покупцям просто «поділити податки».

Такі випадки є і зараз, хоча вони й не масові. Ділять, як домовляться, але зазвичай 50/50. Деякі покупці погоджуються доплачувати, але тільки якщо йдеться про затребувані об'єкти (в окремих будинках із вигідним місцем розташування, з хорошими плануваннями, ексклюзивними ремонтами тощо).

Якщо податки злетять, то пропозицій «ділитися» може стати набагато більше, що, по суті, і буде прихованим зростанням цін на нерухомість.

«Тож, навіть якщо ціна на квартиру в оголошенні не зміниться, загальний бюджет купівлі буде вищим за рахунок тієї частини податку, який спробують „навісити“ на покупця», — пояснила Луханіна.

З нею погоджується і власник оціночної компанії «Дельта» Роман Рябов. «Будь-який додатковий платіж для продавця буде перекладено на покупця — щонайменше частково. Це призведе до подорожчання угоди і точно не сприятиме пожвавленню на ринку нерухомості», — каже він.

Для багатьох українців зайві декілька тисяч доларів на квартирі вже можуть стати критичними. Тому рієлтори прогнозують скорочення кількості угод.

Житлові схеми

Втім, як вважають рієлтори, «ринок шукатиме вихід». Вони прогнозують як появу нових схем, так і розквіт тих, які вже використовуються.

«Наприклад, покупці даватимуть завдаток і вселятимуться у квартиру без переоформлення прав власності. А саму угоду оформлятимуть за завіреним у нотаріуса договором із прописаним графіком виплат „у розстрочку“ за умови остаточного набуття права власності при погашенні всієї суми. Ще один варіант — договір оренди з викупом», — каже Луханіна.

Зрозуміло, що такий варіант вкрай невигідний для продавця, оскільки він не отримає на руки всієї суми відразу. Для покупця, який не потребує жодних розстрочок, вигода теж є сумнівною, адже він не отримає права власності на житло.

Тому за першого продажу за рік, коли потрібно буде заплатити 5% податку, такі схеми навряд чи стануть масовими.

А от при другому та третьому продажу за рік (із податками в 11% та 23%) варіант покупки без оформлення продавці, напевно, намагатимуться проштовхнути. Особливо за дорогими об'єктами.

«У складну ситуацію потраплять невеликі забудовники, які споруджують приватні будинки чи таунхауси у передмісті, оформляють їх на себе, як приватну забудову, а потім продають. Вони й зараз, щоб уникнути „третього продажу за рік“ із податком у 19,5%, намагаються оформити нерухомість на друзів чи родичів, а з підвищенням податків доведеться розширити коло людей», — каже Луханіна.

Можуть активізуватися також схеми з дарчою, коли житло продають за готівку, і оформлюють, як «подарунок». За чинним законодавством, якщо дарча укладається не між родичами, з майна потрібно заплатити 5% податку та 1,5% військового збору — тобто 6,5%. Якщо військові збори підвищать до 5%, загальний платіж зросте до 10%. Але це все одно менше 11%, і, тим паче, 23%.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки