Чому іпотека під 10% не вирішить житлових проблем українців

Аналітик ІГ Універ Михайло Федоров сумнівається в успішності програми: обсяг ресурсів держбанків занадто малий, щоб запустити дійсно ефективну іпотечну програму. У колонці для «Мінфіну» він підрахував, скільки грошей потрібно насправді, щоб запустити дешеве кредитування, і як їх залучити.

Чи можливі 10%

Ринкові ставки за кредитами, які зараз все ж ближче до 15%, мають свій плюс: вони дають практично необмежений фінансовий ресурс. Банки збирають депозити і видають кредит, видавши кредит, вони знову збирають депозити і видають кредити, і так далі нескінченну кількість разів.

Всі учасники процесу при цьому задоволені. Командний метод зі встановлення ставок не зможе створити такого ланцюжка, а тому його ресурс обмежений лише власними грошима.

При ставці 10% державні банки можуть розраховувати тільки на власні кошти і не зможуть залучити на це депозитні кошти вкладників. Оскільки такого відсотка прибутку не вистачить всім учасникам процесу. Держбанки не можуть позичати гроші за депозитами у вкладників за 8,5% і видавати гроші за 10%.

Оскільки ті 1,5%, що залишилися, не покриють їх ризики. Адже з позиції ризику зі 100 позичальників за іпотекою в майбутньому 2 позичальника можуть не повернути кредит. Тоді банк з решти 98 позичальників збере лише 107,8 (98*1,1 = 107,8) позик, замість 110, а віддавати за депозитами потрібно буде 108,5.

А не віддати ці двоє можуть тому, що банк в майбутньому не зможе, наприклад, забрати квартиру через суд. Адже іпотечна квартира може виявитися єдиним житлом, або мати інші обмеження. Цей ризик, звичайно, відбивається на відсотках за кредитом, тому що ризик коштує грошей. І сьогодні, ризик в Україні коштує більше, ніж озвучені 2% і через це і з'являються ринкові ставки, які сьогодні ближче до 15% і вище.

Скільки потрібно будувати

Держбанки, звичайно ж, можуть видавати кредит і за 10%, і 5%, і за 0% річних, адже вони самі господарі своїх грошей. Але в цьому випадку вони зможуть розраховувати лише на свої гроші, без грошей вкладників. Відповідно, загальний обсяг виданих кредитів за такою іпотекою не може бути більшим.

Читайте також: Рейтинг забудовників Києва: хто здав в експлуатацію 405 тисяч «квадратів»

Ставка 10% за іпотекою, можливо, дозволить держбанкам роздати іпотечних кредитів на скажімо 10 млрд грн за кілька років, або, в кращому випадку, навіть на 50 млрд грн. Але цей обсяг нічого не змінить в загальній ситуації з житлом в Україні.

Образно кажучи, для «щастя» людям потрібно мати 30 кв.м житла на одну людину. Якщо грубо прикинути ці норми до України, то країні потрібно мати житловий фонд рівний 1,2 млрд кв.м.

Якщо прикинути, що середній цикл оновлення житлового фонду становитиме 50 років, то на рік країні потрібно будувати 24 млн кв.м, що буде приблизно дорівнює 0,6 кв.м житла, що зводиться на рік на людину.

Загалом в світі якраз і вважається, що будувати потрібно від 0,5 метрів житла на рік на людину. Але 0,5 «квадрату» — це темп для нормального життя, за якого йде, так би мовити, рутинне оновлення житлового фонду. Але, коли країна активно будується або активно оновлює свої фонди, темп будівництва вже доходить до 1 кв.м на рік на людину.

Читайте також: Скільки коштує оренда житла в столиці і великих містах

Україні, з огляду на те, що в країні вже величезна кількість старого житла, для «щастя» потрібно якраз будувати по 1 «квадрату» на рік на жителя. Тобто, близько 40 млн. кв.м житла на рік.

Ціна запитання

Ці 40 млн. метрів в грошах будуть рівні приблизно $20-40 млрд, якщо рахувати вартість квадратного метра за $500-1000. Багато хто, звичайно, може заперечити, що житло в регіонах коштує дешевше. Але тут можна відповісти, що, так, вже існуюче житло дешевше, але за менші гроші можна побудувати житло.

За допомогою іпотеки зазвичай фінансується до половини вартості житла, що купується. Якщо виходити з цього, то для «щастя» загальний обсяг видаваних кредитів за іпотекою має становити $10-20 млрд на рік, або 270-540 млрд грн.

При цьому, якщо порахувати, що іпотека в середньому буде видаватися на 15 років, то загальний обсяг іпотечного портфеля становитиме 2-4 трлн грн (середнє 7,5 років).

На тлі таких цифр іпотека за 10%, нехай навіть на 50 млрд. грн за кілька років, стане тільки «галочкою», а не реальним вирішенням житлових проблем. Для повноцінної іпотеки країні все ж потрібні реальні ринкові ставки під 10%, а не досягнуті командно-адміністративним методом.

Читайте також: Як «Київміськбуд» добудовує будинку «Укрбуду»

Для цього потрібно знижувати ризики за кредитами, тримати інфляцію під контролем, поважати і захищати право на приватну власність, мати надійну і стійку гривню, підвищувати довіру до країни і стійкості її фінансової системи. Тоді і ринкові ставки з часом впадуть до 10% і менше.