Із 1 листопада для девелоперів запроваджується ПДВ за касовим методом. Приватні продавці первинки платитимуть 18% податку на доходи фізосіб із різниці між ціною продажу та купівлі. Як це вплине на вартість житла, в колонці для Економічної правди розповів співзасновник компанії INSPI Development Володимир Семенцов. «Мінфін» публікує ключові тези.
Продавці первинки платитимуть 18% із націнки: як зміниться вартість квартир
Тягар для покупця
Новації передбачено законом № 2600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
На моє переконання, нововведення в оподаткуванні не лише спричинять докорінні зміни в ціноутворенні, а й вплинуть на кількість інвесторів, що вкладають кошти в первинний ринок для їх збереження та примноження.
Забудовники перекладатимуть усі додаткові витрати на покупців та інвесторів, що може суттєво погіршити привабливість придбання та інвестицій на первинному ринку. З іншого боку, це намагання державних органів зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає у компаній-забудовників у процесі будівництва, та спроба збільшити надходження до бюджету.
У цьому випадку податок на додану вартість не виконуватиме своєї прямої функції — стримування перевиробництва, а у випадку будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки, я вважаю, ПДВ має бути взагалі скасований та змінені сутність та форма такого податку.
По-перше, це унеможливить будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ, а по-друге — стимулюватиме зростання обсягів будівництва. У поточних реаліях постає дилема: девелопер знизить свої очікування прибутку чи, як часто трапляється в Україні, перекладе цей тягар на покупця.
Другий варіант, на жаль, вірогідніший. Тому ціни на первинному ринку можуть зрости мінімум на 20% без урахування зростання собівартості будівництва, яка з початку великої війни збільшилася на 20−25%.
Боротьба з перекупниками
Крім зростання цін «від забудовника» на розмір ПДВ, закон може призвести до скорочення кількості інвестиційних угод, адже він запроваджує податок на доходи фізосіб у розмірі 18% із різниці між ціною купівлі та ціною продажу при першому продажу квартири за рік, та 5% — при подальших продажах.
Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку оформлятиметься готівкою. Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного.
Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, які використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу квартир ближче до завершення будівництва з прибутком у середньому від 30% на кожній квартирі.
Новий податок скоротить, щонайменше, на чверть прибуток «перекупників», а по суті — інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва. Наприкінці 2021 року на первинному ринку кількість інвестиційних угод із метою збереження та примноження коштів становила 50−55% від їх загальної кількості.
Читайте також: Як купити житло в Польщі: практичні поради
Приблизно третина покупців вкладали кошти в придбання двох і більше квартир із метою подальшого їх продажу до моменту введення об'єкта в експлуатацію.
Упродовж останніх 20 років будівництво фактично велося за кошти інвестора-покупця, а інвестор чудово розумів усі дотичні ризики: несвоєчасне введення будинку в експлуатацію, невідповідна якість житла або ризик стати ошуканим. Нове оподаткування на первинному ринку нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни.
Коментарі - 48
Даже не с дохода, а с прибыли.
https://finclub.net/ua/news/nbu-dozvolyv-bankam-braty-u-zastavu-shche-ne-zbudovane-zhytlo.html
https://ua.interfax.com.ua/news/economic/863537.html
Податок на доходи в нас становить лише 19,5% (18+1,5) і то це тимчасово. В сусідній Польщі він 19%. В Великобританії звісно є як приємні речи у вигляді нульового податку для людей з низьким доходом, так і великі податки для людей з великим доходом. Які ще приклади нормальних стран ти знаєш? Сподіваюсь це не Росія.
Податка на доходи в 50% в Україні не має і наврядчи коли небудь буде.
А 23% НДС в нормальних країнах ти чомусь додати забув. Те що там с лютого він в окремій Польші і тільки для продуктів нуль не означає що його взагалі в жодній нормальній країні немає. Тупа маніпуляція детектед.
В статті мова йде не про це. З 1 листопада буде нова норма за якою продавці первички (не читав як це буде визначатись) платять безумовний податок 18% від різниці між ціною придбання первички та ціною її продажу.
На сайті Верховної Ради чомусь немає майбутніх змін Податкового кодексу, як це буває зазвичай. Але їх можно почитати в тексті закону яким вносяться зміни
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2600−20#Text
Я порівняв текст пункту 172.1 яка описує опадаткування продажу житла яке було у власності більше ніж три роки і яка позволяє не платити податок при продажу — він не змінився.
Тоді я порівняв повний текст статей 172 у старому і новому законі і не знайшов ніяких змін крім загубленої точки в реченні статті 172.11.
Тож де саме автор (Володимир Семенцов що дав інтерв'ю для Єправди) відкопав безумовний податок 18% на різницю у ціні я поки що сказати не готовий. Всі норми опадаткування продажу житла, яке продають фізичні особи, викладені у статті 172. А як я вже писав ця стаття в новому законі повністю скопійована зі старого тексту.
Ось він у перечні законів шо вже включені до тексту податкового кодексу
https://0x0.st/owvU.png
Прямо зараз в мене не має часу на пошуки, можете спробувати самі порівняти попередню редакцію кодексу з поточною.
П.С.
Залишається питання як до Володимира Семенцова, так і до обох редакцій яки пропустили такий жахливий ляп як «З 1 листопада набирають чинності норми закону №2600».
Податок платиться не при продажу житла, а при продажу або недобудованного житла, або при переуступці прав. Перша така продажа 18%, наступні чомусь 5%.
Не можу процитувати текст закону бо він не влазить в ліміти розміру повідомлення. Читайте пункт 172.2. другий і третій абзаци. В обох випадках податок платиться не з ціни, а з підтвердженної різниці у ціні інвестиції та фактичного продажу (або передачи прав), це вже шостий абзац.
Посилання на податковий кодекс
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20221010#Text
А якщо це просто продаж свого житла то працює норма про першу продаж.
Звісно можуть бути випадки коли небізнесмен (тобто просто купив, по потів продає через якісь життєві обставини) продає житло вже через рік. Але це дуже непоширено випадок, зазвичай люди купують житло на довгий строк навіть якщо не живуть в ньому.
Не здорова ситуація. Вигідніше резиденство змінити.
Для НАБУ просто все.
Саме для квартир все залишається як і було: продажа однієї неопадатковується, другої 5%, третьої квартири або квартири що була у власності меньше трьох років 18%.
а зараз як буде? питання актуальне оскільки придбав квартиру, у листопаді якраз отримаю право власності, а у звязку з війною не буду повертатися до міста де придбав квартиру.