У Києві заморожено будівництво 70 будинків: хто плодить недобудови

Редакція Liga.net провела дослідження, хто подарував Києву найбільше недобудованих будинків. «Мінфін» обрав основне.

Восени 2020 року список недобудов поповнили ще три ЖК через банкрутство банку Аркада. За кожним із заморожених будівництв ховається історія шахрайства або банкрутства забудовника, а також сотні фінансових, а часто і особистих трагедій інвесторів.

У рейтингу проста методологія. Консалтингова компанія City Development Solutions надала актуальний список недобудованих об'єктів у столиці. Liga.net відсортувала їх за масштабом проблеми: число квартир і постраждалих інвесторів.

Понад 20 ЖК: будівельна «піраміда» Войцеховського

Анатолій Войцеховський — беззаперечний лідер у будь-якому рейтингу проблемних забудовників. Протягом понад десяти років корпорація Войцеховського «Укогруп» охопила незаконними будівництвами Київ по обидва боки Дніпра. З 2004 року в столиці зросли 40 нелегальних житлових комплексів. У забудовника часто був відсутній дозвіл не тільки на будівництво, але навіть на право користування земельною ділянкою.

На етапі будівництва Войцеховський успішно «домовлявся» з контролюючими органами, а потім вводив будинки в експлуатацію за рішенням, наприклад, Полтавського районного суду.

«Коли він приходить до них у гості (у прокуратуру), його зустрічають, мало не з короваєм, тому що розуміють: прийшли гроші», — розповідав у розслідуванні УП колишній менеджер «Укогруп».

Квартири у «будинках Войцеховського» продавалися на вигідних умовах — клієнтам пропонувалася розстрочка на три роки, ціна нижче за ринкову.

Революція та криза зламали схему Войцеховського. Після зміни влади він позбувся покровителів у Генеральній прокуратурі, які допомагали вирішувати питання з контролерами. А триразова девальвація гривні зламала «бізнес-модель», коли нові інвестори, по суті, платили за добудову квартир попередників.

Грошей добудувати вже розпродані вдома не було, як і можливості почати нові проекти. У 2015 році будівництва зупинилися. А 15 тис. інвесторів залишилися без куплених квартир.

У КМДА говорили, що «не кинуть інвесторів напризволяще, але вирішувати їх проблеми за рахунок міського бюджету не можуть». Чиновники обіцяли допомогти узаконити будинки і рекомендували інвесторам створювати кооператив і ставати замовником будівництва.

Але за чотири роки інвесторам не вдалося домогтися значних результатів. Шість недобудованих будинків покупці змогли доробити своїми силами і ввести в експлуатацію. А ось отримати документи на введення в експлуатацію інших — практично неможливо.

Проти Войцеховського відкрили 46 кримінальних справ, пред'явили підозру в ухиленні від сплати податків на суму 12,5 млн грн, створенні організованої злочинної групи для самовільного зайняття земельної ділянки, заволодінні коштами громадян на суму 2,6 млн грн.

Войцеховський відбувся заставою у 14 млн грн. Чотири роки тому він вийшов з Лук'янівського СІЗО, після цього його не чутно і не видно.

Читайте також: Котедж за ціною двокімнатної квартири в Києві

Одна з основних причин, що перетворюють проблемні будівництва в багаторічні недобудови, лежить у законодавчій площині — досі немає ніяких затверджених механізмів добудови «заморожених» проектів.

Основні причини зупинки будівництва — брак коштів і відсутність дозвільної документації у забудовника. «Оптимальним рішенням була б заборона будівництва без наявності повного пакета дозвільної документації. А також категорична заборона фінансувати будівництво за рахунок коштів населення — така практика працює в більшості розвинених країн світу», — розповідає директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук.

Подібний формат інвестування вимагає наявності у девелопера доступу до кредитів, чого в Україні практично немає.

Рейтинг забудовників Києва за 1-2 квартал 2020

13 тис. ошуканих вкладників Укрбуду

Укрбуд — один з найбільших забудовників країни, був бомбою уповільненої дії, яка вибухнула в грудні 2019 року.

Укрбуд працював під «оболонкою» однойменного державного бренду, але девелоперським бізнесом займалася приватна компанія «Укрбуд Девелопмент», якою володів екс-нардеп, колишній соратник Віталія Кличка по партії «Удар», Максим Микитась. Компанія будувала житлові комплекси: до 2019 року в її портфелі налічувалося близько 50 ЖК у столиці, з яких 22 — на етапі будівництва.

Проблеми на будівництвах «Укрбуд Девелопмент» далися взнаки влітку 2019 року, коли компанія почала переносити терміни введення в експлуатацію на рік і більше.

Потім була ескалація конфлікту між акціонерами і менеджментом, низка фіктивних продажів корпорації і пошук нового інвестора. Але особливого результату це не принесло. Уже в грудні 2019 року «Укрбуд Девелопмент» оголосив себе банкрутом — добудовувати 22 ЖК він не міг.

У чому причина краху? До літа 2019 року дірка в оборотних коштах Укрбуду зросла до 1,5-2 млрд грн. З'ясувалося, що Микитась виводив гроші з корпорації на покупку інших бізнесів, фінансування своєї політичної кар'єри (він був депутатом-мажоритарником) і життя на дуже широку ногу. Сам же бізнесмен звинувачує менеджмент, мовляв, поки він був у політиці, вони вивели гроші.

Над 13 тис. інвесторів нависла загроза залишитися без квартир. Після численних акцій протесту під стінами Офісу президента в ситуацію втрутився Володимир Зеленський. Компанію Київміськбуд по суті змусили взятися за добудову будинків Укрбуду.

Київміськбуд поки що прийняв тільки 13 об'єктів Укрбуду. Спочатку компанія добудовувала об'єкти за рахунок своїх фінансових резервів, в серпні 2020 року Державна іпотечна установа погодилася виділити 2 млрд грн на добудову заморожених об'єктів збанкрутілого Укрбуду.

Зараз Микитась сидить у СІЗО. НАБУ підозрює екс-нардепа у привласненні 82 млн грн держкоштів при обміні квартир для військових Національної гвардії.

Нещодавно Микитась пообіцяв розповісти, що насправді відбулося з корпорацією. У своєму листі він заявляв, що вина лежить на якихось «зовнішніх партнерах», які викрали активи корпорації на сотні мільйонів доларів. Але погодився — частина його провини в тому, що відбувається з компанією, теж є.

Російський мільярдер Сергій Полонський та ЖК Mirax

На вулиці Глибочицькій мав вирости найвищий хмарочос України: 46-поверхова будівля висотою 192 метри. Амбіційний проект у 2006 році запустила російська корпорація Сергія Полонського Mirax Group. Восени 2008 року почалася фінансова криза, а з ним і проблеми хмарочоса. Проект зупинився на рівні 11-го поверху.

Потім були заяви про захід у проект нових власників і інвесторів, але у 2010 році він завмер. З того часу новин про проект не було, будмайданчик перетворився у мертву зону. 10 років він заростав бур'яном. У ЗМІ зрідка з'являлися новини про міфічних нових інвесторів.

У 2017 році ділянку під комплексом взяла в оренду компанія «Гамма Консалт». Одночасно у проект увійшов Київміськбуд — інвестор і девелопер в одній особі. Проект переробили — багатофункціональний житловий комплекс повинен бути майже вдвічі нижчим, ніж планувала Mirax Group, а акцент зробили не на офісних площах — а на житлових. Заявлений термін введення комплексу в експлуатацію — 4 квартал 2021 року.

«Яким чином вони забрали цей об'єкт у Mirax? Підозрюємо, що за борги», ̶ пояснював у 2017 році віце-президент Київміськбуду Василь Дудурич. А боргів у російського бізнесмена Полонського, як виявилося, було достатньо.

Полонський заснував і керував однією з найбільших девелоперських компаній у Росії Mirax Group. Фінансова криза підкосила бізнес Полонського, у 2012 році він продав його за $380 млн. Потім була низка невдач, ув’язнення у камбоджійську в'язницю за побиття місцевих моряків, спроби повернути бізнес, і головне — судовий розгляд на батьківщині за фактом розкрадання 5,5 мільярда рублів ($72 млн) пайовиків житлових комплексів.

У 2017 році Сергія Полонського екстрадували з Камбоджі в Росію після трирічного розгляду. Суд засудив його до п'яти років колонії, але звільнив у зв'язку із закінченням термінів давності.

Вийшовши з в'язниці, Полонський погрожував шукати у всьому світі «виведені» проекти і гроші з компанії Mirax Group, пише російський Forbes. Полонський запевняв, що за долею кожного проекту стоїть детективна історія, яку він, втім, поки що не розкрив.

Читайте також: Ціни на квартири зростають: «одиничка» коштує в середньому 1,5 млн грн

Про «Дніпровські вежі» на Троєщині

«Дніпровські вежі» на столичній Троєщині почали будувати на межі тисячоліть — у 1999 році. Замовник був серйозний — Головне управління внутрішніх військ МВС. Перші столичні хмарочоси — шість 35-поверхових будинків — повинні були стати візитною карткою Києва.

Проект частково фінансувався з держбюджету, частково грошима приватних інвесторів. Всього, за даними Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, в будівництво «веж» вклали понад 200 млн грн — 127 млн ​​виділила держава і близько 90 млн вклали 300 приватних інвесторів.

Побудувати «пізанські вежі» (так будинки-свічки прозвали в народі) обіцяли стаханівськими темпами — всього за три роки. Але через шість років у 2005 році будівництво було заморожено: забудовник корпорації «УкрАзіяБуд» збанкрутував.

Добудувати об'єкти не допомогли ані зміна забудовників, ані генпідрядників. Протягом п'яти років Київрада розривали договори з усіма забудовниками через невиконання ними зобов'язань з будівництва об'єкта.

У 2014 році землю під «вежами» передали Нацгвардії. Але на будмайданчику досі тихо — Нацгвардія безуспішно шукає інвестора для добудови шести «веж».

Не добудувати будинки Главку МВС вистачило нахабства у Сергія Фареника. На початку нульових його ім'я в ЗМІ звучало частіше, ніж зараз згадують Коломойського. Фареник отримав «популярність» як на батьківщині, так і за її межами, дружив з впливовими донецькими бізнесменами і знайшов підтримку президента Леоніда Кучми.

Компанія Фареника «УкрАзіяБуд» на початку 2000-х років була пов'язана з найбільшою металургійною компанією в СНД — «Індустріальний союз Донбасу» (ІСД), що належала на той момент бізнес-партнерам Сергію Таруті та Олегу Гайдуку. Однією з прерогатив «УкрАзіяБуду» була участь разом з російськими компаніями у спільних газотранспортних проектах. Але дуже скоро ім'я Фареника вийшло за межі будівельного і нафтогазового ринку.

У 2003 році президент Кучма призначив його Надзвичайним і Повноважним послом України у Федеративній Республіці Німеччина. Тоді вперше в історії представляти Україну у провідній західній країні поїхав не дипломат, а бізнесмен. Втім, на той момент Фареник був у гарних стосунках не тільки з донецькими олігархами, а й першими особами країни — у 2000-2001 роках працював радником прем'єр-міністра Віктора Ющенка. Уже через два роки, у 2005 році, Кучмі довелося звільнити бізнесмена з дипломатичної посади.

Генпрокуратура повідомила про його причетність до махінацій з газом. Згідно з висновками слідства, у 2002-2004 роках він і його підлеглі з «УкрАзіяБуду» вкрали на будівництві залізничного мосту через річку Амудар'ю у Туркменістані майже 160 млн грн і привласнили виручку від 19 млн кубометрів газу.

За словами Фареника, щоб захистити репутацію, «він подав до суду і виграв». Втім, посаду вже було не повернути — на вищу дипломатичну службу його не відновили, компанію «УкрАзіяБуд» оголосили банкрутом. А однією з жертв у цій історії став експериментальний проект «Дніпровські вежі».

Брати Крючкови та «Три богатирі»

Будівництво трьох 22-поверхових «богатирів» неподалік від Індустріального моста почалося у 2005 році і мало закінчитися у 2008. Забудовником була компанія «Київреконструкція», що належала братам Крючковим — Леоніду і Дмитру. Діяльність другого з братів останні чотири роки вивчає НАБУ в справі про топ-корупції в оточенні президента Порошенко.

Крючкови вже в середині нульових були фахівцями широкого профілю. Дмитро — нардеп від БЮТ, член комітету з енергетики, Леонід — депутат Київради від блоку Леоніда Черновецького. Крім «Київреконструкції», Крючкови володіли кількома будівельними компаніями, що обслуговують українські АЕС.

Гроші на будівництво «богатирів» інвестори вносили через Фонд фінансування будівництва, управителем яких був Західінкомбанк. Але у 2008 році нагрянула фінансова криза, грошей на забудову не вистачило і будівництво зупинилося. НБУ визнав банк неплатоспроможним і ввів тимчасову адміністрацію.

Через рік ошукані інвестори нібито створили ЖБК «Наш дім», який заново збирав гроші на будівництво будинку, випливає із судової справи. Протягом 2008-2013 років інвестори передали до кооперативу близько 80 млн грн, але «богатирів» так і не добудували.

За словами вкладників, за кооперативом стояв попередній збанкрутілий підрядник — він не звітував про цільове використання коштів, будував з перебоями, і так і не ввів в експлуатацію.

Сьогодні кооператив «Наш дім» є єдиним власником прав на ЖК і власником земельної ділянки. Той же кооператив виступає забудовником «Трьох богатирів». У цій історії постраждало близько 320 вкладників.

«У 2008 році ми продали свої пакети акцій у «Київреконструкції», і я пішов з посади керівника. На момент відходу, будівництво на всіх об'єктах велося повним ходом. Далі була чехарда серед акціонерів і процедура банкрутства. Ніхто системно до роботи компанії не ставився, тому так все і закінчилося», — запевняв в інтерв'ю Леонід Крючков.

Ім'я Дмитра Крючкова наступного разу спливло у 2016 році. Суди заарештували рахунки його енергетичної компанії «Енергомережа». А самого Крючкова підозрюють у привласненні 346 млн грн компанії «Запоріжжяобленерго», в якій понад 60% акцій належать державі, а міноритарними акціонерами виступають компанії Костянтина Григоришина, Ігоря Коломойського та братів Ігоря і Григорія Суркісів.

Останніх учасники ринку називали неформальними покровителями Крючкова. Тоді бізнесмен втік з країни. Але незадовго до президентських виборів Крючков повернувся в Україну, постав перед судом і заявив, що за «Енергомережою» насправді стоїть найближче оточення Петра Порошенка. Потім вніс 7 млн ​​грн застави і вийшов на свободу. Де він тепер — невідомо.

Читайте також: Рейтинг забудовників Київської області: чи варто купувати житло в передмісті

Кар'єра Леоніда Крючкова склалася скромніше. За його словами, з братом він не спілкується з 2009 року — «виникли розбіжності в частині ведення спільного бізнесу». Зараз Леонід Крючков володіє декількома компаніями у портовій логістиці, займається торговими і фінансовими операціями. Він розповів журналістам, що йому соромно за бізнес-проект «Київреконструкції», адже компанія могла мати іншу долю.

Історія ЖК «Фундуклеївський»

Зводити дві елітні висотки ЖК «Фундуклеївський» в історичному центрі Києва почали ще у 2003 році. Квартири розкупили дуже швидко, хоча про кримського забудовника «Консоль» у столиці тоді знали мало. Ввести будинок в експлуатацію за планом у 2005 році не вдалося. Через два роки, у 2007 році, інвестори почали бити на сполох — будівля була готова практично на 90%, але роботи різко зупинилися.

«Ми дізналися, що вся нерухомість в будинку в заставі при отриманні кредиту», — розповідав власник квартири і один з учасників ініціативної групи.

Наступні кілька років пішли на пошуки виходу з положення. У 2010 році більшість власників квартир скинулися по $127 з кожного квадратного метра на завершення робіт. Примітно, що роботи повинна була закінчити та ж «Консоль». Цього разу вкладники були обережнішими: все кошти переказувалися на спеціальний рахунок, за їх використанням стежили самі інвестори.

Через 12 років, у 2015 році, власники житлового комплексу «Фундуклеївський» стали першими інвесторами у Києві, хто зміг самостійно ввести в експлуатацію свій недобуд. Але дива так і не відбулося. Власники елітних висоток досі не можуть заселитися.

Одна з озвучених причин — умови, висунуті ОСББ. Не всі власники квартир нібито згодні підписати сувору угоду з ОСББ, згідно з яким вони повинні реєструвати своїх гостей і проводити щомісячний перепис тварин.

Ще три роки тому інвестори озвучували іншу причину — заселитися в квартири їм заважає ліквідатор компанії «Консоль» — дніпровський КП «Управління контролю за благоустроєм міста». Забудовник заборгував йому гроші, тому він у судовому порядку намагався вилучити елітні будинки в столиці.

Ще у 2014 році всі рахунки «Консолі» були заарештовані виконавчою службою України. До моменту анексії Криму будівельні структури Константинова були винні українським банкам більше 1 млрд грн ($130 млн). А голова правління компанії Володимир Константинов оголошений в Україні у розшук. Причина — державна зрада.

Творець і покровитель групи будівельних компаній Консоль — нині голова окупаційноъ держради Криму. Саме він у березні 2014 року підписував у Кремлі папір про прийняття Криму до Російської Федерації. У тому ж році Константинова включили до списку санкцій Євросоюзу — ввели візові обмеження і заморозили активи в країнах ЄС.