На якій нерухомості в Іспанії можна заробити 15% річних

На які об'єкти варто звернути увагу інвестору, «Мінфіну» розповів СЕО, генеральний директор групи компаній «Alegria» Ян Вайнрух.

Хто купує і чому

Ще до початку пандемії експерти прогнозували подальше зростання вартості іспанської нерухомості. За прогнозами аналітиків, цього року квадратні метри там повинні були подорожчати ще на 3,5-5,5%. Але пандемія внесла свої корективи.

Перш за все, сильно просіла кількість угод з іноземними інвесторами, що, в свою чергу, чинило тиск і на ціни. Причини тут лежать на поверхні — закриття кордонів через covid-19 і більш акуратне розпорядження коштами з боку потенційних інвесторів.

Наприкінці серпня компанія Knight Frank оприлюднила результати свого дослідження. Експерти опитали своїх клієнтів у 44 країнах світу і з'ясували, де люди хочуть придбати житло. На першому місці опинилася Великобританія, на другому — Іспанія. Трійку лідерів замикає Франція.

Що приваблює іноземних покупців нерухомості в Іспанії? В агентстві кажуть, що їхні клієнти відзначають якість життя, гарну медицину і освіту, стійку валюту, політичну стабільність, транспортну доступність.

Крім того, в іспанських регіонах, де зазвичай купують нерухомість, ситуація з коронавірусом не так вже й страшна, у порівнянні з тими країнами, де живуть покупці. Аналітики порівнюють Малагу, Аліканте, Балеарські і Канарські острови з Великобританією, Бельгією, Голландією, Францією, Німеччиною.

Більше половини опитаних агентством клієнтів вважають, що ціни на житло в Іспанії знизяться протягом 12 місяців, але незначно. Більшість вважає, що не більше, ніж на 10%. А чверть респондентів впевнені, що ціни будуть стабільними. 19% вважають, що нерухомість в Іспанії подорожчає.

Однак останніми місяцями попит на іспанську нерухомість почав відновлюватися. Все активніше цікавляться нею громадяни північних країн Євросоюзу і колишнього СНД. Однак мова поки що йде більше про потенційні покупки, ніж про реальні угоди. Оскільки кордони Іспанія поки що відкрила не для всіх.

Підтримує ринок попит з боку місцевих покупців, який не сильно змінився, в порівнянні з докризовим часом. Зокрема, це стосується вілл, таунхаусів і апартаментів з власною ділянкою і видом на море.

Карантинне ув'язнення у квартирах і перспективи повторення локдауну змусили людей змінити вимоги до нерухомості, що купується. В результаті з'явилося дуже багато запитів на вілли з власною ділянкою або таунхауси. Потрібно сказати, що нерухомості цього сегмента, в різних варіаціях і на різні гаманці, в Іспанії достатньо.

Чим Іспанія приваблює інвестора

Нерухомість в Іспанії, зокрема на узбережжі Коста-Бланка, має кілька очевидних переваг для потенційного інвестора.

Перш за все, це можливість отримати вид на проживання в країні Євросоюзу. Дана програма імміграції є однією з найлояльніших в Європі. Для того, що б претендувати на ПНП, інвестору необхідно вкласти €500 тис. в будь-яку нерухомість або її комбінації. При цьому він може зберегти податкову резиденцію своєї країни. Саме це для більшості інвесторів є основним аргументом на користь даної програми.

До слова, нещодавно компанія iProperty Management проаналізувала планувальник ключових слів Google, щоб визначити річний обсяг пошукових запитів, пов'язаних з переїздом у кожну країну світу.

Найпопулярнішою країною для імміграції за річним обсягом пошукових запитів стала саме Іспанія. Умовами переїзду цікавилися 690 360 разів. На другому місці і третьому місці зі значним відставанням Канада (495 840) і Франція (484 800).

Важливим фактором для потенційних інвесторів є можливість отримання постійного доходу в стабільній валюті — євро.

Важливий плюс: велика кількість інвестиційно-привабливих об'єктів нерухомості залишаються недооціненими, в порівнянні з аналогічними об'єктами в таких країнах Європи, як Німеччина чи Франція.

Що вигідніше: купити і перепродати або отримувати ренту

Вигідно і те, й інше. Однак є певні нюанси, які обов'язково треба враховувати.

Купівля з метою перепродажу — один з найпопулярніших способів збереження інвестицій. Але в Іспанії не все так просто. Перш за все, існує податкове навантаження: купуючи будь-яку нерухомість, покупець змушений заплатити податок на передачу прав власності в розмірі 10%. Плюс близько 2-3% потягне документальне оформлення угоди. А якщо залучається іпотека, то сміливо можна додавати ще 1,5%.

Відповідно, купуючи будь-яке нерухоме майно, потрібно автоматично закласти 12-14% до ціни перепродажу, окрім маржинальності. Купивши квартиру за €50 тис., клієнт повинен розуміти, що її потрібно продати не менше, ніж за €56-58 тис.

Тому такі угоди абсолютно непривабливі у короткостроковій перспективі для будь-яких інвесторів. А ось в перспективі 3-5 років, за рахунок зростання вартості активу, індексації цін, клієнт відіб'є всі втрати. А якщо буде правильно здавати свою нерухомість в оренду, то отримає ще й хороший прибуток.

Читайте також: Де купити квартиру біля моря за €10 тис.

Де і що купувати, щоб заробити

Якщо купувати нерухомість для здачі в оренду, то варто звернути увагу на недорогі €30-35 тис. однокімнатні квартири у спальних районах Валенсії та Аліканте. Купуючи в цих містах Коста-Бланки, інвестор точно не помилиться.

По-перше, це великі промислові міста-порти, тут завжди є робота, тому люди з'їжджаються звідусіль. А по-друге, фактор сезонності на ці квартири не впливає, вони здаються на постійній основі і запит на довгострокову оренду завжди є.

До того ж, криза зіграла на руку цьому сегменту. Багато, хто орендував дорожчі квартири, вирішили заощадити і переїжджають до квартир подешевше.

Вартість оренди таких квартир близько €300 на місяць. Разом виходить близько 8-9% річних «брудного» доходу. Якщо відняти 24% податку на прибуток від оренди та всі витрати на утримання, то дохідність зменшується на 1,5-2%.

Нерухомість Валенсії та Аліканте може принести дохід і в 14-15% річних. Такий високий прибуток забезпечують хостели. Для їх організації інвестори викуповують цілі під'їзди в будинках і далі переформатують їх для здачі в туристичну оренду.

Загальний бюджет, який для цього потрібен, становить приблизно €350 тис., де €300 тис. — ціна самої будівлі, а €50 тис. — ліцензія, ремонт, перепланування, меблі.

Читайте також: Осіння нерухомість: акції, розстрочки і знижки на квартири в Києві

Недешеве задоволення

Купуючи нерухомість, варто знати, що вміст навіть невеликої квартири в Іспанії стане у кругленьку суму. По-перше, кожен рік потрібно сплачувати податок на майно.

В Іспанії він досить низький за мірками, наприклад, Німеччини чи Франції. Він розраховується від кадастрової вартості, а ставка залежить від об'єкта нерухомості і місцезнаходження. Наприклад, податок на найдешевші квартири за €30-40 тис. складе близько €120-140 на рік.

Наступна обов'язкова стаття витрат — це комунальні платежі. Їх можна оцінити лише приблизно. Адже якщо витрати в багатоквартирному міському будинку потягнуть на €15-20 на місяць, то витрати на апартаменти з інфраструктурою можуть обчислюватися декількома сотнями євро.

Рахунки за воду і електрику залежать від споживання.

Якщо нерухомість здається в оренду, то потрібно сплатити податок на прибуток, який для нерезидентів становить 24%. А якщо до цієї справи підключена керуюча компанія, то за свої послуги при довгостроковій оренді вона візьме місячну плату.

Разом щорічні витрати на утримання — обслуговування, податки, оплату води і електрики — складуть не менше 1% від вартості нерухомості.

Читайте також: Скільки тепер коштує оренда житла в столиці і великих містах

Лайфхаки для інвестора

​Як буде вести себе ринок нерухомості далі, залежить від багатьох чинників. Що зрозуміло вже зараз, так це неминуче просідання цін. Щоправда, торкнеться воно не всіх сегментів, а вторинного житла і дорогої нерухомості вище €100-150 тис.

Найбільше пандемія вплинула на вторинний ринок сегмента бізнес-клас. Якщо говорити мовою цифр, то нерухомість в ціновій категорії від €200 до €450 тис. євро, швидше за все, втратить в ціні до 15%. Тому, з покупкою даних квадратних метрів краще почекати декілька місяців.

Має сенс звернути увагу на первинний ринок. Тут дисконтів немає і не передбачається. Але в період пандемії багато забудовників і девелоперів заморозили ціни і зараз існує можливість придбати практично готову нерухомість за дуже привабливими цінами.

На іспанському ринку нерухомості, особливо вторинному, зараз дійсно настав час покупця. Свої умови диктують ті, у кого на руках кеш.

Ірина Рибніцька