Купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення: які витрати несуть продавці і покупці ділянок

Які податки платить продавець при продажу сільгоспземлі

За загальним правилом при відчуженні земельної ділянки сільгосппризначення продавцеві доведеться заплатити 6,5% податків і зборів:

• ПДФО за ставкою 5% від вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу;
• 1,5% військового збору.

Керуючий партнер «Kodex» Євген Ковтуненко уточнює: податки розраховуються від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Але ця ціна не може бути нижчою за оціночну вартість такої земельної ділянки.

На початку цього року Держгеокадастр оновив інформацію за цим показником у розрізі регіонів.

Віктор Мороз із Suprema Lex наполегливо рекомендує визначати суму угоди, виходячи зі звіту оцінювача, якого сторони можуть запросити для визначення вартості продаваної землі.

«Якщо вказати занижену ціну продажу землі без підтвердження її відповідною оцінкою, то податкова може в судовому порядку донарахувати дохід продавця і зобов'язати його доплатити податок із доходів фізичних осіб», — уточнює він.

Обов'язкові платежі доведеться заплатити ще до укладення угоди, податковим агентом в даному випадку виступить нотаріус. Він передасть до податкової відомості про те, що продавець отримав дохід від продажу землі і в якому розмірі.

Євген Ковтуненко нагадує, що продавець зобов'язаний буде показати дохід, отриманий від продажу земельної ділянки, в річній податковій декларації.

Читайте також: За скільки можна буде купити с/г землю після 1 липня

«За неподання або несвоєчасне подання декларацій про доходи чи включення до декларацій перекручених даних винний може бути оштрафований першого разу на суму від 51−136 грн (від трьох до восьми неоподатковуваних мінімумів доходів громадян). А якщо зробить таке ж порушення знову, заплатить від п'яти до восьми неоподатковуваних мінімумів (85−136 грн)», — пояснює він.

Однак багато продавців зможуть уникнути сплати податків при дотриманні певних вимог.

По-перше, продавець повинен володіти земельною ділянкою не менше 3-х років.

По-друге, мова йде про перший продаж протягом року.

Певні вимоги висуваються і до самої ділянки:

• земельний пай, отриманий для ведення фермерського господарства;
• до 2 га — для ведення особистого селянського господарства;
• до 0,12 га — ведення садівництва.

«Якщо угода не відповідає зазначеним критеріям (володіння землею менше 3 років, продається ділянка більшого розміру, це другий або більше продаж за рік), то податки доведеться заплатити повною мірою», — уточнює Олександр Мінін, старший партнер К М Партнери.

Також ця пільга поширюється на випадки, коли продаються ділянки, отримані свого часу безоплатно з державної або комунальної власності чи в процесі приватизації.

Наприклад, мова йде про землі, які виділялися соцпрацівникам, учасникам АТО тощо. Так ось, якщо вони продаватимуть свої наділи (вимоги до їх цільового призначення і розмірів ті ж самі, що й вищезазначені), податки з отриманих від продажу сум їм платити не доведеться.

Але в цьому випадку пільгою може скористатися саме той, на кого була оформлена така приватизація. Якщо ж ділянку продає, скажімо, спадкоємець, то йому вже доведеться платити податки.

«Якщо земельна ділянка була продана із дотриманням вимог, які дають право продавцю не платити податки, подавати податкову декларацію йому не потрібно», — каже Олександр Мінін.

Під час укладання угоди купівлі-продажу землі також необхідно буде заплатити мито — 1% від вартості, зазначеної в договорі, і винагороду нотаріусу. Однак покупець і продавець самостійно вирішують, хто нестиме ці витрати.

До певних втрат продавці все ж повинні бути готовими: власники землі, які вирішать її продати, швидше за все, втратять житлові субсидії.

Сам факт продажу наділу, звичайно, не буде підставою для скасування субсидії. Але отриманий дохід буде врахований при розрахунку її розміру. За чинними зараз правилами, право на отримання субсидії мають домогосподарства, чиї витрати на оплату житлово-комунальних послуг перевищують 15% щомісячного сукупного доходу.

«Одержувач субсидії зобов'язаний протягом 30 днів проінформувати структурний підрозділ із питань соціального захисту населення про отримання ним або членом сім'ї, що постійно проживає з ним, доходу понад 25-кратного розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб (тобто 56 750 грн.). Якщо цього зроблено не буде, орган соцзахисту приймає рішення про припинення надання субсидії», — каже Іван Омельченко, старший юрист Eterna Law.

Які податки платитиме покупець сільгоспземлі

Супутні витрати

Як правило, супутні витрати при оформленні угоди купівлі-продажу — банківська комісія за безготівковий розрахунок за придбаний наділ, оплата нотаріальних та реєстраційних послуг — лягають на плечі покупця.

«Загалом супутні витрати за однією ділянкою можуть перевищити 13 тис грн, а при терміновості реєстрації прав — і 18 тис грн. Це середньозважені розрахунки. Іноді витрати на здійснення операцій за однією ділянкою можуть досягати тисячу доларів», — пише у своєму блозі експерт із земельних питань асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Елліна Юрченко.

Розмір супутніх витрат залежатиме від терміновості оформлення угоди і їх кількості (якщо покупець відразу захоче сформувати земельний банк в межах максимально дозволеного обсягу в 100 га).

Податок на землю

Новому власникові землі доведеться платити земельний податок. Але це буде, швидше за все, вже наступного року. Суму, яка підлягає сплаті, повинні розрахувати податківці. Результати розрахунків повинні бути вручені особисто землевласнику до 1 липня, а сам податок необхідно сплатити протягом наступних 60 днів.

Але якщо раптом «лист щастя» від податківців не прийшов, краще не ігнорувати проблему. Юристи знають чимало історій, коли податкова, наприклад, просто прикріплювала повідомлення про сплату податків до дверей сільради, а якщо адресат потім не сплачував податок, нараховувала штраф.

«Якщо власник земельної ділянки з якихось причин не отримав від податкової повідомлення про розмір нарахованого земельного податку та реквізити сплати, для уникнення розбіжностей йому варто звернутися до податкової і уточнити нарахований розмір земельного податку. Цю інформацію також можна перевірити в електронному кабінеті платника податків (для тих, хто має ЕЦП)», — каже Євген Ковтуненко з «Kodex».

До слова, власнику землі краще ще й перевірити правильність розрахунків. Можливість помилки виключати не можна, особливо зараз, коли наділи можуть масово змінювати власника.

Плата за землю віднесена до місцевих податків і, відповідно, встановлюється місцевою владою.

Ставка податку може становити:

Від 0,3% до 1% від нормативної грошової оцінки — для с/г угідь, нормативну грошову оцінку яких проведено;

Від 0,3% до 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі по області — для ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Від сплати земельного податку звільнені:

• особи з інвалідністю першої і другої груп;
• багатодітні сім'ї (що виховують трьох і більше дітей до 18 років);
• пенсіонери (за віком);
• ветерани війни та «чорнобильці»

Але ця пільга поширюється тільки на сільськогосподарські ділянки розміром:

• до 2 га — для ведення особистого селянського господарства;
• до 0,12 га — для ведення садівництва.

Податок із доходу від передачі землі в оренду

Ті, хто купуватимуть землю в інвестиційних цілях, точно не захочуть, щоб наділи «простоювали». А тому почнуть здавати їх в оренду.

З отриманих від оренди доходів доведеться сплатити податок — 18% ПДФО «плюс» 1,5% військового збору.

Податковим агентом в цьому випадку виступить орендар.

«Тобто, при оренді земельної ділянки у фізичної особи підприємство (яке є орендарем) зобов'язане утримати та сплатити до бюджету відповідну суму податку з доходу, виходячи із розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше законодавчо встановленої мінімальної суми орендного платежу», — уточнює Іван Омельченко з Eterna Law.

Читайте також: Як купити с/г землю: покрокова інструкція підготовки та оформлення угоди

Якщо ж ділянка здається в оренду фізособі, орендар повинен самостійно відзвітувати про отримані доходи та подати податкову декларацію. Тобто, в разі отримання доходу в 2021 році, таку декларацію необхідно подати до 1 травня 2022 року.

«Якщо фізична особа — платник податку вперше отримує дохід від оренди землі в середині 2021 року, то перший податковий період розпочинається з дня отримання таких доходів. При цьому, такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок щокварталу, протягом 40 календарних днів, що настають після останнього дня ​​звітного кварталу», — пояснює Іван Омельченко.

Купівля землі і житлова субсидія

Покупцям наділів можна не розраховувати на житлові субсидії.

«З урахуванням останньої інформації, опублікованої в Мінсоцполітики, тепер житлова субсидія не призначатиметься, якщо хто-небудь зі складу домогосподарства або член сім'ї особи зі складу домогосподарства протягом року перед зверненням за субсидією купив земельну ділянку вартістю понад 50 тис. грн», — каже Євген Ковтуненко.