Кам'яні джунглі: як нові будівельні норми щодо хмарочосів вплинуть на ціни на квартири

Нещодавно набули чинності нові державні будівельні норми (ДБН), які прописують вимоги до висоток. Зараз максимально дозволена висота новобудов — 100 метрів або до 35 поверхів. За новими нормами — у 1,5 рази більше — 150 метрів і 50 поверхів.

Інші пункти ДБН повинні працювати на безпеку хмарочосів. Зокрема, з'явилися норми щодо жорсткості залізних і залізобетонних конструкцій, які повинні збільшити надійність каркасів висотних будівель. Введено вимогу про аеродинамічне обдування висоток зі складною архітектурною формою, щоб забезпечити комфортні вітрові потоки. Підвищені вимоги до пожежної безпеки тощо.

На думку директора з маркетингу Polaris Home&Plaza Анжеліки Саакян, нововведення дозволять девелоперам «на цілком законних підставах, без додаткових бюрократичних процедур, тимчасових і фінансових витрат, проектувати хмарочоси».

Теоретично, це дає надію, що ціни на квартири впадуть. Адже чим більше в будинку поверхів, тим нижче собівартість середньостатистичної квартири або офісу. Але забудовники кажуть, що насправді не все так просто.

«Мінфін» розбирався, чи будуть в Україні масово будувати хмарочоси і як це вплине на вартість квадратних метрів.

Більше поверхів — нижче ціни?

Побудувати хмарочос в Україні можна було і раніше. Але так як такий об'єкт не вписувався в стандартні ДБН, девелоперу доводилося щоразу отримувати дозвіл в приватному порядку. При цьому потрібно було довести, що спроектований ним висотний будинок цілком безпечний і не впаде. У багатьох випадках це значно здорожувало висотку, так як потрібно було «вирішувати питання» з чиновниками, плюс — затягувало процес у часі.

Тепер же обмеження офіційно зняті.

«Це — сигнал для девелоперів, можливість розвивати нові проекти. Компанії більш активно впроваджуватимуть нові технології саме висотного будівництва», — вважає керуючий партнер Спільноти девелоперів житла (RED Community) Тетяна Шульга-Забельська.

За її словами, спорудження хмарочосів дозволить знизити собівартість житла та офісних приміщень. «Адже на одній ділянці можна «вигнати» більше квадратних метрів», — пояснює експерт.

Але головне питання, яке цікавить потенційних покупців — чи впадуть ціни в пропозиціях забудовників або поправити свій фінансовий стан зможуть тільки самі компанії?

Інвестуйте в нерухомість вигідно з «Міфніном»: подивитись об'єкти 

Експерти вважають, що обвал цін очікувати точно не варто.

«Думаю, що ціни на нерухомість навряд чи різко впадуть у зв'язку з роздільною здатністю будувати висотки до 150 метрів. По-перше, технології в будівництві об'єктів такої висоти більш сучасні і більш витратні. По-друге, падіння цін можливе на конкурентному ринку, при сильному антимонопольному законодавстві, чого ми поки що не маємо», — вважає голова департаменту житлово-комунальної інфраструктури, благоустрою та екології Громадської ради при КМДА Олег Попенко.

Керівник з розвитку проектів компанії Citex Development Дар'я Бедя пояснює, що будівництво хмарочосів — задоволення не з дешевих. В такі проекти доведеться вкладати величезні інвестиції. Будівництво одного 50-поверхового будинку може обійтися в сотні мільйонів доларів.

Для прикладу, на сьогоднішній день найдорожчим на пострадянському просторі прийнято вважати «Багатофункціональний комплекс «Лахта-Центр» (Санкт-Петербург). Крім самої висотки, він включає в себе ще й облаштовану набережну, яхт-клуб, парк та декілька допоміжних будівель. Вартість цього проекту оцінена в $1,8 млрд. За оцінкою аналітиків, вартість самого хмарочоса — понад $900 млн. Але у всьому світі вартість хмарочосів значно вища: від $2,5 до $4-5 млрд.

Лахта-Центр. ФОТО: РБК

«Чи є у вітчизняних забудовників можливість залучити такі величезні кошти? Думаю, що це риторичне питання. Більше 10 років тому деякі українські компанії намагалися реалізувати схожі амбітні проекти. Щоб залучити необхідні кошти, вони виходили на IPO. Але зараз навряд чи хто з девелоперів готовий ступити на цей шлях. Тому зняття обмежень – це позитивний момент, але навряд чи він стане «двигуном» у будівництві хмарочосів без відповідної фінансової бази», — зазначає Дар'я Бедя.

Чи забудують Київ хмарочосами

Самі забудовники кажуть, що нові ДБН — справа хороша, але, скоріше, на перспективу, ніж для негайного втілення в життя.

Тетяна Шульга-Забельська зазначає, що крім знятих обмежень щодо хмарочосів, залишилося чимало діючих.

«Будівництво таких об'єктів пов'язане ще і з інфраструктурними питаннями, такими як сучасна інженерія (комунікації), транспортні потоки, соціальна складова, а також безпека будівництва, в тому числі і пожежна безпека. Нагадаю також, що в Києві історичні зони непорушні, тобто поява хмарочосів в центральній частині міста за нормативкою неможлива», — пояснила вона.

Анжеліка Саакян додала, що існує ще ряд обмежень, встановлених все тими ж ДБН.

«Наприклад, так звані «блакитні лінії», які обмежують поверховість будівель в історичному ареалі міста. Не варто забувати і про норму щодо щільності населення в районі можливої забудови — не більше 450 осіб на гектар. Це фактично унеможливлює спорудження висоток у вже існуючих кварталах. При такій нормі складно побудувати будинок вище 16 поверхів, тоді як в теорії на гектарі землі реально звести 25-поверхівку на 350-400 квартир, в якій може проживати до 800 осіб. Але у вже заселених кварталах це навряд чи можливо», — каже Саакян.

У числі «обмежувачів» вона називає норму, що забороняє розміщення парковок у житлових кварталах і за площею прибудинкової території, в залежності від поверховості майбутньої будівлі.

Читайте також: Держстат порахував, на скільки здорожчала нерухомість в 2019 році

Вимоги до висоток більш жорсткі, ніж до «звичайних» домівок. Та й вибір земельних ділянок буде обмежений. Тому за хмарочосами, швидше за все, будуть поодинокі проекти VIP — класу з ціною квадратного метра по $3000-4000, — додав Олег Попенко.

«В осяжному майбутньому навряд чи Київ різко піде «вгору». Зняття обмежень щодо поверховості будівель може дозволити розвивати будівництво хмарочосів комплексно, але не в межах існуючих кварталів. Вже більше 15 років звучать ідеї щодо будівництва «Київ-Сіті». Ось для розвитку таких проектів, якщо знайдеться під них земля, зняття обмежень стане хорошим стимулом для забудовників», — говорить вона.

Про «Київ-Сіті», у зв'язку з новими ДБН щодо хмарочосів, говорять й інші експерти. В тому числі і Лев Парцхаладзе, який раніше, під час перебування заступником міністра з питань регіонального розвитку, лобіював зняття обмежень щодо висоток.

«Київ-Сіті» — це проект або навіть, швидше, задумка столичних проектувальників. Він передбачає забудову близько 250 гектарів офісними та житловими об'єктами, облаштування розважальної та пішохідної зони тощо. Таке «місто в місті» хочуть розмістити, ясна річ, поза центром Києва.

Парцхаладзе вважає, що в «Київ-Сіті» можна «виселити» мерію, Кабмін, МВС та інші держустанови, що займають зараз будівлі в центрі. Це дозволило б звільнити близько мільйона квадратних метрів площ, які в теорії можна трансформувати, скажімо, в готелі. Плюс — істотно знизити трафік.

Втім, поки що неясно де саме й коли може бути побудований «Київ-Сіті». Також залишається багато питань щодо переселення в нього адміністративних установ. Адже питання — як звільнити центр від чиновників — піднімається вже не вперше. Відразу після виборів виїхати з урядового кварталу збирався президент Володимир Зеленський. Але, як показує практика, далі розмов справа поки що не йде.

Марія Коливанова