Квартира чи готельний номер за кордоном: що обрати інвестору

У розмовах про інвестиції в закордонну нерухомість часто змішують два різні підходи. З одного боку, це звична для багатьох модель володіння квартирою, яку можна використовувати для себе і паралельно здавати в оренду. З іншого — сприйняття нерухомості як інструменту, що має генерувати дохід і бути частиною інвестиційного портфеля.

Це розмежування виглядає очевидним, але на практиці саме воно визначає вибір об'єкта і очікування від нього. Одні інвестори орієнтуються на можливість приїхати, жити, використовувати об'єкт як запасний варіант для життя. Інші відштовхуються від показників дохідності, ліквідності та стабільності грошового потоку.

Саме з цієї різниці і починається вибір між апартаментами і готельним форматом. Це не питання формату нерухомості як такого. Це питання інвестиційної логіки, з якою інвестор заходить у ринок.

Апартаменти та готельний номер як різні інвестиційні інструменти

Квартира залишається універсальним активом. Це окремий об'єкт нерухомості з повною автономією, який інвестор контролює і використовує на власний розсуд. Саме тому до нього застосовується звична логіка: поєднання особистого користування з орендою. Такий формат дає можливість приїжджати у будь-який час, використовувати об'єкт як місце для відпочинку або як резервний варіант для проживання, паралельно отримуючи дохід від здачі.

Ця універсальність має свою ціну. Доходність у такій моделі не є єдиним критерієм, оскільки частина цінності об'єкта лежить поза фінансовими показниками. Власник фактично отримує ширший набір сценаріїв використання, але бере на себе і більшу варіативність результату.

Готельний номер, навпаки, позбавлений цієї гнучкості, але саме за рахунок цього працює як більш чистий інвестиційний продукт. У цьому випадку ключовими стають не характеристики простору, а здатність об'єкта генерувати дохід і зберігати ліквідність. Інвестор оцінює такий актив через призму грошового потоку, заповнюваності, ефективності управління і потенціалу перепродажу.

Це і визначає різницю у поведінці інвесторів. Ті, хто розглядає нерухомість як частину портфеля і фокусуються на доході, частіше обирають готельний формат. Ті, для кого важлива можливість особистого використання і контроль над активом, залишаються в сегменті апартаментів.

Чому дохідна модель зміщується в бік готельного формату

Одна з ключових змін, яка впливає на вибір інвестора, пов’язана не з самим об'єктом, а з правилами ринку. У багатьох країнах, зокрема в Європі, за останні роки суттєво ускладнилася здача квартир у короткострокову оренду.

Якщо раніше цей формат давав найвищу дохідність і дозволяв поєднувати оренду з особистим використанням, то зараз він усе частіше обмежується. У різних локаціях це виглядає по-різному: необхідність отримання туристичних ліцензій, погодження з мешканцями житлового комплексу або обов’язкова робота через керуючу компанію. У підсумку власник або стикається з додатковими витратами і складністю, або переходить у довгострокову оренду.

Це безпосередньо впливає на економіку інвестиції. Довгострокова оренда, як правило, дає помітно нижчу дохідність і не дозволяє гнучко використовувати об'єкт для себе. Власник втрачає можливість вільно приїжджати у зручний період, а сам актив починає працювати в більш обмеженому режимі.

На цьому фоні готельний формат виглядає більш адаптованим до нових умов. Він із самого початку побудований під короткострокову оренду і не стикається з тими самими обмеженнями. Управління, операційна діяльність і робота з гостями вже закладені в модель, що дозволяє стабільно працювати з туристичним потоком.
Цей зсув видно і на рівні ринку. Розвиток готелів і апарт-готелів посилюється, тоді як класична модель короткострокової оренди квартир поступово втрачає позиції. Додатковий фактор — конкуренція з боку готельного бізнесу і регуляторний тиск на сервіси на кшталт Airbnb, які створили альтернативу традиційним готелям.

Як формується дохід і де інвестор втрачає гроші на етапі вибору

Незалежно від формату, інвестор фактично працює з однаковою логікою: дохід формується або через самостійне управління, або через керуючу компанію, яка бере на себе операційну діяльність.

У випадку з апартаментами це дає зрозумілу економіку. При здачі в оренду в Іспанії можна орієнтуватися приблизно на 7% валового доходу до оподаткування. Після податків цей показник знижується: для нерезидентів ставка становить 24%, для резидентів ЄС — 19%. У підсумку реальна дохідність складає близько 5% чистими.
В інших країнах цифри відрізняються, але логіка зберігається. На Балі, за практикою роботи з об'єктами, дохідність може досягати 9−12%. У Туреччині вона знаходиться в діапазоні 5−7%, але з меншим податковим навантаженням. На Занзібарі — близько 7−8% із потенціалом зростання за рахунок збільшення туристичного потоку та розвитку ринку.

При цьому ключовим фактором залишається не лише локація, а й модель управління. Якщо власник займається об'єктом самостійно, він повністю включений у процес. Якщо ж підключається керуюча компанія, вона бере на себе операційну частину і працює за відсоток від доходу. На практиці це близько 20% від прибутку або валового доходу залежно від структури договору.

У готельному форматі ця модель є базовою. Весь дохід формується через оператора, який відповідає за заповнюваність і ціноутворення. Саме тому потенційна дохідність виглядає вищою. Орієнтир для ринку — 7−8−10% річних на вкладений капітал, якщо об'єкт знаходиться в правильній локації і працює з ефективною керуючою компанією.
Окремо варто враховувати сезонність. У туристичних містах, таких як Барселона, Валенсія чи Аліканте, короткострокова оренда в сезон може приносити у 2−3 рази більше за тиждень, ніж у низький сезон. У річному вимірі це вирівнюється, але без якісного управління ці коливання безпосередньо впливають на результат.

Найбільші втрати інвестора виникають не на етапі експлуатації, а на етапі входу. Основна проблема — завищені очікування дохідності. Якщо девелопер або оператор декларує 8−10% як гарантований показник, це вже потребує детального аналізу. Якщо мова йде про дохідність понад 10%, такий офер необхідно перевіряти особливо уважно, оскільки в більшості випадків ці цифри не підтверджуються після введення об'єкта в експлуатацію.

Ще один ризик пов’язаний із так званою гарантованою дохідністю. Така модель зустрічається, але зазвичай передбачає невеликий фіксований відсоток, тоді як основний прибуток оператор намагається сформувати за рахунок ефективнішої здачі. У ряді випадків це використовується як інструмент продажу, коли девелопер зацікавлений насамперед у реалізації об'єкта, а не в довгостроковій ефективності управління.

Альтернативна модель — робота від фактичного грошового потоку, коли керуюча компанія отримує свою частку від прибутку. У цьому випадку її інтереси безпосередньо пов’язані з результатом об'єкта. Для інвестора це означає необхідність контролювати витрати, передбачати можливість незалежного аудиту і закладати в договір умови, за яких керуючу компанію можна замінити, якщо дохідність падає нижче очікуваного рівня.

Поріг входу, ліквідність і горизонт інвестиції

Фінальна різниця між форматами проявляється в тому, як інвестор заходить у цей актив і як з нього виходить.

Апартаменти вимагають значно більшого бюджету на вході. За новобудовами різниця може сягати двох-трьох разів порівняно з готельним номером. Це автоматично звужує можливості для диверсифікації: один об'єкт замість кількох, одна локація замість портфеля.

При цьому апартаменти мають ширшу аудиторію на виході. Це зрозумілий продукт для кінцевого покупця, тому ліквідність у класичному сенсі вища. Такий об'єкт можна продати як інвестицію, як житло для власного використання або як поєднання обох сценаріїв.

Готельний формат працює інакше. Нижчий поріг входу дозволяє заходити в ринок із меншим капіталом або розподіляти кошти між кількома об'єктами. Ліквідність у цьому випадку напряму прив’язана до доходу. Якщо номер стабільно генерує 7−8−10% річних, він залишається привабливим для наступного інвестора, оскільки продається як дохідний інструмент, а не як житлова нерухомість.

Окремо варто враховувати горизонт інвестиції. Готельний об'єкт при правильній локації і управлінні розрахований на довгу роботу. Він може генерувати дохід десятиліттями, а з часом навіть незначна реновація підтримує його конкурентність і капіталізацію. У цьому сенсі це не житлова нерухомість у класичному розумінні, а повноцінний дохідний актив.

Апартаменти в цій частині дають більше варіантів дій, але менш стабільну фінансову модель. Власник може змінювати сценарій використання, але разом із цим бере на себе ризик коливань доходу і залежність від формату оренди.

У результаті вибір між цими форматами знову впирається не в характеристики об'єкта, а в структуру капіталу інвестора і його готовність працювати з різними типами доходу і ліквідності.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій