Три кращих REIT, що допоможуть пережити спад на фондовому ринку

Незважаючи на те, що американська економіка все ще перебуває в циклі зростання, її темпи відновлення поступово знижуються. Інвестори стурбовані інфляційними ризиками та новою хвилею коронавірусу.

Обережні інвестори вже займають оборонну позицію. Відмінною захисною інвестицією можуть стати правильно обрані фонди нерухомості, які передають акціонерам не менше 90% свого доходу.

Як REIT пережили перші локдауни

Інвестиційні трасти REIT (Real Estate Investment Trust) — це компанії, які володіють і, як правило, керують дохідною нерухомістю. REIT заробляють на орендному бізнесі. Пандемія сильно підкосила фінансове благополуччя REIT. Адже через локдауни багато компаній почали масово відмовлятися від оренди приміщень.

Найбільше постраждали фонди, що інвестують в офісну і готельну нерухомість. Щоправда, вузькопрофільних REIT не так вже й багато: з майже 250 компаній, які на сьогодні працюють в цій індустрії, тільки 26 орієнтовані виключно на офісну нерухомість, і тільки 20 — на готельну. Але й вони змогли швидко оговтатися від минулорічного шоку: із цих 46 вузькопрофільних фондів збиток за три квартали 2021 року показали тільки 6.

Деякі REIT взагалі не помітили карантинних обмежень, наприклад, фонди, що вкладаються у вишки мобільного зв'язку, дата-центри, складську нерухомість.

Якщо взяти загальний індекс галузі інвестиційних фондів нерухомості в США, то вже у середині травня цього року він оновив докризові максимуми, а до серпня зріс ще на 12%.

«REIT був класом активів, який найдовше відновлювався. Але зараз вони швидко досягли тих показників, що були до карантину, і вже штурмують нові вершини», — каже інвестиційний консультант, практик, керуючий активами 1st Family Office, один з засновників руху F.I.R.E. Василь Матій.

Читайте також: Інвестори «ховаються» від інфляції на ринку нерухомості. Акції яких REITs зростають найшвидше

Що грає на користь фондів

Галузевий індекс S&P United States REIT з початку року зріс майже на 23%, обігнавши дохідність індексу S&P 500, що становить менше 19%.

За даними REIT.com, станом на 8 жовтня за останні 12 місяців понад два десятки REIT мали загальну дохідність понад 100%.

І це не все хороші новини. Найближчим часом вкладення в REIT, ймовірно, і далі випереджатимуть за дохідністю інші інвестиції. Основним драйвером зростання ринку REIT, на думку Василя Матія, буде відновлення економіки і прискорення інфляції.

Додаткового стимулу для сектора REITs надасть інфраструктурний план Байдена. Він безпосередньо зачіпає сектор нерухомості, оскільки включає інвестиції і в державний житловий фонд, і в екологічно чисте та доступне житло, і в будівництво адміністративних будівель, лікарень та інших об'єктів. План також передбачає надання грін-кард мільйонам робочих емігрантів і їх членам сімей. Цим людям, звичайно ж, потрібно буде десь жити. Це все грає на руку фондам нерухомості.

Дуже рекомендує інвестувати в REIT авторитетний ведучий програми CNBC «Шалені гроші» Джим Крамер. Він заявив, що в зв'язку з тим, що ринок вступає в період сезонної слабкості, інвестиційні фонди в нерухомість є безпрограшною ставкою. «Вам потрібна страховка, яка врятує при зниженні ринку», — сказав він.

REIT досягли успіху в 2021 році, оскільки інвестори звернули на них увагу на тлі побоювань інфляції, але Крамер вважає, що у фондів ще залишається потенціал для зростання.

Читайте також: «Лівий» інфраструктурний план Байдена

Що грає проти REITs

Але варто також враховувати ризики. А вони є. По-перше, головним негативним фактором для REITs може стати введення нових ковідних обмежень, які вдарять по орендному бізнесу. Експерти сумніваються, що варто побоюватися серйозних корекцій, але все ж тривожні сигнали є.

Скажімо, багато великих корпорацій, такі як Google, Facebook, Uber, планували повноцінно повернути своїх співробітників до офісів вже з початку вересня. Але вже до середини літа ці плани було відкладено. Не виключено, що їхній приклад наслідують й інші компанії.

По-друге, негативно на дохідність REIT може вплинути підвищення відсоткових ставок. Адже з їх збільшенням підвищаться також ставки за іпотекою, а це сповільнить зростання продажів житлової нерухомості і, як результат — зростання цін на неї, що безпосередньо вплине і на дохідність REIT.

Щоб мінімізірповать ризики, експерти радять дотримуватися правила диверсифікації активів і виділяти під інвестиції в REIT максимум 15% свого портфеля.

Читайте також: В Україні попит на оренду житла зріс на 25%

Як обрати REIT

Зазвичай REIT виплачують дивіденди в розмірі 2% — 5%, але вони можуть досягати і 10%. Але це, скоріше, виняток, оскільки така висока дивідендна дохідність не властива фондовому ринку США. Дохідність REIT під 10% може свідчити про високий ризик.

Для аналізу REIT Василь Матій радить дивитися не тільки, яку дивідендну дохідність вони забезпечують, а насамперед на склад їх портфеля. «Кращі REIT ті, які мають в собі нерухомість різних класів», — пояснює він.

Так само, за його словами, важливо, який розмір активів у фонду в управлінні: чим вони більші, тим більше викликає довіри сам фонд. Не варто випускати з уваги комісію з управління, тому що це безпосередньо втрати, які зменшують дохідність. Ще одна особливість — кількість постійних великих клієнтів-орендарів.

Цього року ситуація кардинально розгорнулася в бік компаній, орієнтованих на галузі, які особливо сильно постраждали у 2020 році, — торгову та офісну нерухомість. Обсяг інвестицій в них збільшився і вони можуть запропонувати високі дивіденди.

Але все ж найперспективнішими в секторі REIT продовжать залишатися фонди, які здають в оренду площі для дата-центрів, медичних установ, а також для компаній сектора зеленої енергетики.

Ми обрали 3 цікавих фонди, проаналізувавши їх дані станом на 8 жовтня. Незважаючи на те, що ситуація залишається невизначеною і REIT, як група, знаходяться в постійному русі, ці фонди, на нашу думку, заслуговують на місце в інвестиційному портфелі.

W.P. Carey

• Ринкова вартість: $14,6 млрд
• Дивідендна дохідність: 5,67%
• Зростання вартості акцій з початку року +11%

W.P. Carey (WPC, $77,52) — глобальна мережа REIT, що займається орендою, яка інвестує в промислову, складську, офісну і торгову нерухомість з одним орендарем. REIT володіє 1 266 нерухомістю і орендованою площею понад 139,4 млн кв м у Північній Америці, Європі та Японії.

Органічне зростання доповнюється придбаннями. REIT завершив покупки нерухомості на суму приблизно $1 млрд протягом перших шести місяців 2021 року і націлився на річний обсяг угод на рівні $1,5−2,0 млрд.

W.P. Carey виплачує річні дивіденди в розмірі $3,64 на акцію з дивідендною дохідністю 5,67%. Компанія збільшувала дивіденди протягом останніх 22 років поспіль і збільшує дивіденди в середньому на 1,33% щороку. W.P. Carey виплачує 88,61% свого прибутку у вигляді дивідендів.

Читайте також: Як купити готель за кордоном за $1 тис і отримувати дохід до 10% річних

Global Medical REIT

• Ринкова вартість: $968,73 млн
• Дивідендна дохідність: 5,43%
• Зростання вартості акцій з початку року +22%

Global Medical REIT (GMRE) — швидкозростаючий REIT у сфері охорони здоров'я, який інвестує в медичні офісні будівлі, центри амбулаторної хірургії, стаціонарні реабілітаційні центри, лікарні невідкладної допомоги та інші спеціалізовані медичні установи.

Тринадцять нових об'єктів нерухомості були придбані протягом перших шести місяців 2021 року, в результаті чого розмір портфеля REIT збільшився до 157 об'єктів і 3,8 млн кв м орендних площ. Нерухомість Global Medical здається в оренду 126 різним орендарям, має 99,1% заповнюваності і забезпечує стійке органічне зростання за рахунок вбудованого щорічного підвищення орендної плати на 2% в договорах оренди.

Придбання допомогли збільшити виручку REIT на 27,2%, порівнюючи з аналогічним періодом минулого року, протягом червневого кварталу, а скоригований FFO на акцію збільшився на 14,6%.

Global Medical REIT виплачує річний дивіденд у розмірі $0,82 на акцію з дивідендною дохідністю 5,24%. 93,18% свого прибутку фонд виплачує у вигляді дивідендів.

Life Storage Inc.

• Ринкова вартість: $9,972 млрд
• Дивідендна дохідність: 2,83%
• Зростання вартості акцій з початку року +57,93%

Life Storage, Inc. — ветеран у сфері самостійного зберігання. З моменту відкриття у 1985 році LSI стала одним із найбільших операторів зберігання даних у світі. Під час пандемії компанія продемонструвала значне зростання, що пояснюється її географічно диверсифікованим портфелем і стратегією зростання. Life Storage має понад 1 тис. сховищ у 34 штатах і має широку клієнтську базу, яка обслуговує як приватних, так і комерційних клієнтів. LSI використовує переробку активів для створення нових об'єктів нерухомості, які забезпечують вище зростання доходів.

LSI також недавно збільшила дивіденди на 16%, що повинно привернути увагу інвесторів, які працюють з доходами. Збільшення набуває чинності зі щоквартальними дивідендами, які повинні бути виплачені 26 жовтня 2021 року.

За підсумками попереднього кварталу LSI виплатила річний дивіденд у розмірі $0,74 на акцію з дивідендною дохідністю 2,83%.

Читайте також: США і Європа вкладають в інфраструктуру: «Мінфін» вирішив заробити на тренді

Автор:

Журналіст Ірина Рибніцька

Пише на теми: Податки, інвестиції, бізнес, фінанси, банки

Перевірено:

інвестиційний консультант, керуючий активами Матій Василь

1st Family Office