Міністерство юстиції просить оновити дані про нерухомість: кому і навіщо це робити

Традиційно, необхідність внести дані про свою нерухомість до Державного реєстру прав у міністерстві пояснили турботою про інтереси українців. Це, мовляв, є додатковим захистом для власників, особливо з огляду на воєнний час, — якщо паперові документи чи архіви БТІ, наприклад, будуть загублені чи знищені.

На перший погляд, нічого складного в реєстрації немає — потрібно просто звернутися до держреєстратора у центрі надання адміністративних послуг, до нотаріуса за місцезнаходженням майна чи подати електронну заявку в «Дії».

Але для деяких громадян, наприклад, пенсіонерів, процедура може виявитися досить обтяжливою.

Теоретично, можна взагалі не займатися реєстрацією. У Мін'юсті зазначили, що вона необов'язкова. Але при цьому додали, що це «необхідність в умовах воєнного стану».

Чи варто все ж таки реєструвати свої права на нерухомість знову?

Є важливий нюанс — скажімо, для тих, хто претендуватиме на компенсації за зруйноване чи пошкоджене житло за програмою «єВідновлення», реєстрація прав у держреєстрі — одна з необхідних умов. А оскільки йде війна, і від «прильоту», по суті, не застрахований жоден об'єкт у країні, виходить, що реєстрація все ж таки необхідна.

При цьому, як пояснив «Мінфіну» голова адвокатського об'єднання «Кравець і партнери» Ростислав Кравець, «щойно інформація про нерухомість з'явиться в держреєстрі, об'єкт відразу потрапить до поля зору податкових органів, і про вас точно „згадають“, нараховуючи податки на нерухомість».

Читайте також: Що таке фліпінг нерухомості і як на ньому заробити

Велика перереєстрація

Мін'юст розгорнув інформаційну кампанію, закликаючи громадян, які стали власниками нерухомості до 2013 року, реєструвати свої права власності у Державному реєстрі прав.

Цей держреєстр запрацював із 1 січня 2013 року, тобто пізніші угоди в ньому вже відображені. А ось ті, хто купував житло чи комерційні об'єкти до 2013 року, реєструвалися у паперових книгах БТІ.

Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєстрація у держреєстрі здійснюється лише на підставі заяви та поданих заявником документів, що підтверджують його права на нерухомість.

Тобто самостійно перенести інформацію із паперових архівів БТІ до Державного реєстру Мін'юст не може. Тому закликає громадян активізуватись — звертатися до держреєстраторів у ЦНАПи, до нотаріусів за місцем знаходження нерухомості або подавати електронні заявки в «Дії» (послуга доступна у 22 областях — усіх, крім Донецької та Луганської). Як додатковий стимул, Мін'юст обіцяє не стягувати за реєстрацію адміністративний збір.

Зазначимо, що, звертаючись до Держреєстру чи нотаріуса, необхідно надати всі документи, що засвідчують право власності на об'єкт, у тому числі витяг із БТІ. Тобто фактично доведеться пройти таку саму процедуру, як під час підготовки до продажу нерухомості, зареєстрованої до появи Держреєстру.

Навіщо взагалі потрібно реєструвати свої права власності у держреєстрі?

У Міністерстві юстиції наводять такі аргументи:

• Інформація у Державному реєстрі є надійним способом захисту прав власності.
• Після реєстрації для підтвердження прав власності достатньо просто замовити інформаційну довідку з держреєстру на конкретний об'єкт нерухомості. Тобто, наприклад, під час продажу нерухомості не потрібно йти в БТІ за випискою з архіву.
• Держреєстр дає додаткові гарантії захисту інформації в умовах воєнного часу або у разі втрати, або знищення паперових архівів БТІ. «На жаль, з початку повномасштабного вторгнення багато таких архівів БТІ вже знищили або розікрали окупанти», — стверджують у Мін'юсті.
• Реєстрація прав у держреєстрі дозволяє власнику безперешкодно розпоряджатися своєю нерухомістю, ефективно захищати права у судовому порядку, убезпечити себе від незаконних дій з нерухомістю (скажімо, від захоплення об'єкта третіми особами) та відстежувати усі реєстраційні дії з нерухомістю.

Рієлтори також не вважають зайвим послухати пораду Мін'юсту.

«Чому це важливо? До 2013 року право власності на нерухомість оформлялося через БТІ (технічні паспорти, реєстраційні справи, паперові реєстри). З 1 січня 2013 року в Україні діє Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРП), який замінив усі попередні форми обліку прав. І фактично лише реєстрація у цьому реєстрі визнається повним юридичним підтвердженням права власності», — пояснює столичний рієлтор та юрист Ірина Луханіна.

Читайте також: Рейтинг забудовників передмістя Києва: хто та яке житло зводить під час війни

Що дає «парасолька» держреєстру

Формально реєстрація в Держреєстрі прав — справа суто добровільна. Як зазначає Мін'юст, громадяни не мають зобов'язань «перереєстрації» майнових прав. При цьому в міністерстві додають, що «це необхідність в умовах воєнного часу».

Факично влада м'яко підштовхує українців не зволікати з перереєстрацією.

Наприклад, для тих, хто претендує на компенсації за пошкоджену чи знищену нерухомість за держпрограмою «єВідновлення», реєстрація об'єкта у Державному реєстрі прав є обов'язковою умовою. Оскільки в країні йде війна, і від «прильоту» ніхто не застрахований, виходить, що похід до ЦНАПу чи до нотаріуса не такий вже й «необов'язковий».

Луханіна каже, що, якщо не перереєструвати нерухомість, можуть виникнути й інші ризики:

• складнощі з підтвердженням права власності онлайн (наприклад, для угод, банків або того ж таки отримання компенсацій).
• У разі втрати документів БТІ або їхнього знищення, довести право власності буде дуже важко.
• Захист у суді, якщо до нього дійде справа, може бути ускладненим, оскільки запис у держреєстрі є головним доказом права власності.
• Можуть виникнути проблеми під час продажу, дарування чи оформлення спадщини на нерухомість.

Водночас Ростислав Кравець вважає всі перелічені проблеми надто перебільшеними.

«Є постанова Великої палати Верховного суду, з якої випливає, що володіння нерухомим майном, засвідченим державною реєстрацією права власності, може бути як правомірним, так і неправомірним. Таке рішення було ухвалено ще у 2021 році у справі № 359/3373/16-ц про визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування держактів права власності на земельні ділянки.

Виходячи з висновків Великої палати Верховного суду, факт права власності підтверджують виключно правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, документи на об'єкт тощо) та законність їх отримання, а зовсім не держреєстрація.

Таким чином, громадяни, які не хочуть перереєструвати своє право власності, можуть не робити цього, не побоюючись наслідків", — вважає Кравець.

Податковий нюанс

Кравець також говорить про потенційні мінуси перереєстрації.

«Мін'юст замовчує, що щойно ви зареєструєте право власності у держреєстрі, ваша нерухомість автоматично стане «видимою» для податкових органів, зокрема, для нарахування податку на нерухомість. До сьогодні об'єкти, яких у держреєстрі немає, нерідко «губляться» та «листи щастя» багатьом власникам взагалі не надходять. Реєстрація позбавить власників такого «бонусу». Причому нарахувати податки їм можуть відразу за останні три роки, — пояснив «Мінфіну» Кравець.

Він також додав, що цей нюанс може бути важливим для українців, які володіють декількома об'єктами нерухомості та мають «зайві» квадратні метри (наприклад, квартиру понад 60 квадратних метрів, будинок більший за 120 квадратів).

Кравець не відкидає, що перереєстрацією нерухомості можуть скористатися і зловмисники. «Наприклад, спробують легалізувати об'єкти, що належать підсанкційним російським громадянам чи компаніям, переписавши їх на інших власників через „своїх“ нотаріусів», — припустив юрист.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки