ЄС може заборонити придбання квартири під здачу: що буде з грошима українців

Таку норму, найімовірніше, застосовуватимуть не повсюдно, а в окремих районах, скажімо, в центрі міста чи історичних кварталах, де вартість житла може перевищувати річний дохід громадян у рази.

Таким чином, Єврокомісія хоче зупинити витіснення місцевих жителів туристами та збити спекулятивне зростання цін на житло, — пише у своєму Фейсбуці підприємець, який займається питаннями імміграції в Італію, Антон Гросс.

Українці до війни були активними покупцями нерухомості в Європі, особливо в курортних зонах (Болгарія, Іспанія, Італія тощо), і зараз деякі інвестори продовжують вкладати кошти у дохідну нерухомість в ЄС.

Тому заборона на придбання житла під оренду може стати неприємним сюрпризом не лише для європейських, а й українських інвесторів. Крім того, як кажуть рієлтори, не виключено, що в перспективі приклад Європи може запозичити і Україна, намагаючись таким чином вирішити проблему дефіциту та зростання цін на житло.

«Мінфін» розбирався, що означають нові житлові ініціативи Брюсселя для європейського та українського ринків нерухомості, та чи варто вітчизняним інвесторам вкладати кошти у житло в ЄС.

Як інвестори підвищили ціни на житло в Європі

Нещодавно Єврокомісія представила новий масштабний законодавчий пакет Affordable Housing Act. Заявлено, що його основна мета — допомогти європейським країнам боротися з дефіцитом та критичним подорожчанням житла, особливо у великих містах та туристичних зонах.

«Винуватцем» житлової кризи в Європі єврочиновники вважають оренду, зокрема, подобову. На цьому ринку дійсно працює багато інвесторів, які, вклавши гроші у квартири та будинки, розраховують отримувати до 7−8% річних, а в деяких випадках — і більше.

Високий попит на квартири «у гарних місцях» став однією з причин зростання цін на житлову нерухомість.

Наприклад, в Іспанії за минулий рік квартири та будинки зросли в ціні на 9,5−17%, залежно від об'єкта, це вдвічі більше, ніж у середньому в Європі, і один із найвищих показників за останні два десятиліття. А новий цінник за квадрат житлової площі (щонайменше 2,3−2,5 тисяч євро) став історичним рекордом для цієї країни. Головною причиною зростання став «екстремально високий попит», у тому числі з боку інвесторів — як іспанських, так й іноземних.

У Болгарії схожа ситуація. За минулий рік цінники злетіли до 1,2−2,8 тисяч євро за квадрат. Місцеві жителі, напередодні переходу країни на євро, ринулися інвестувати в нерухомість свої заощадження, що вважають каталізатором подорожчання. У курортні міста Болгарії інвестують також іноземці.

В Італії житло за 2025 рік зросло в ціні на 4% (в середньому 1 900 євро за квадрат, але, наприклад, у Мілані квадратний місць житла коштує до 5,7 тисяч євро, у Флоренції та Венеції — до 5 тисяч, у Римі — до 4 тисяч). На початку цього року індекс вартості нерухомості, який розраховує Євростат, злетів до 5,2%. При цьому вторинний ринок подорожчав на 4,8%, а первинний — лише на 0,6%, що вочевидь свідчить про прихильність покупців до старої італійської забудови.

«Проблема справді є. Інвестори часто скуповують цілі вулиці та квартали під здачу житла в оренду. Останнім часом на ринок дохідної нерухомості масово виходять юридичні особи, вони взагалі можуть купувати декілька сотень, а то й тисяч квартир на рік. При цьому на європейських ринках короткострокової оренди встановлюється своєрідний монополізм. Інвестори, навіть якщо частина житла не здається, ціни однаково не опускають. Таким чином, квартири простоюють порожні, а місцеві жителі не можуть купити собі єдине житло, що, очевидно, і підштовхнуло Єврокомісію серйозно зайнятися цією проблемою», — каже голова агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов.

Квоти на оренду та заборона придбання «другої квартири»

Що пропонує Єврокомісія?

У проєкті Affordable Housing Act прописані можливості для муніципалітетів обмежувати як саму подобову оренду (наприклад, впроваджувати на неї квоти або в окремих районах взагалі забороняти), так і угоди з придбання житла під здачу. Скажімо, якщо людина купує другу, третю або ще більше квартир, і планує заселяти туди туристів, їй можуть не схвалити угоду.

Зрозуміло, що, якщо таке нововведення приймуть, воно не діятиме повсюдно. Заборони можуть застосовуватись лише у так званих «зонах житлового стресу». Для визначення хочуть запровадити окремі критерії, наприклад, якщо вартість житла перевищує середній річний дохід населення у 8 чи більше разів. Крім того, місцева влада може встановлювати штрафи за квартири, що довго пустують.

Паралельно Єврокомісія хоче стимулювати будівництво — спростити дозвільні процедури, залучати інвестиції у будівництво соціального житла та пришвидшити переведення старих комерційних будівель до житлового фонду після реконструкції.

Зазначимо, що нова ініціатива вже викликала шквал обговорень у Європі.

Її підтримують багато мерів великих міст та готельєри (яким доводиться конкурувати з приватними орендодавцями). Як пише Антон Гросс, в Італії проєкт підтримує асоціація готельєрів Federalberghi. «Готельний бізнес розраховує використовувати муніципальні квоти для ліквідації приватних конкурентів», — зазначає Гросс.

Водночас голова спілки власників Cobfedilizia Джорджо Спазіані Теста заявив про відкриту атаку на приватну власність, а в партії «Вперед Італія» говорять про атаку на свободу громадян розпоряджатися своїм майном.

«Питань справді багато. Скажімо, чи йтиметься лише про нові угоди, чи обмеження торкнуться і вже придбаної нерухомості. В останньому випадку виходить, що нові правила запустять заднім числом, а це порушує встановлену в Європі законодавчу практику. Але поки що ми бачимо лише проєкт регламенту ЄС. Його ще обговорюватимуть і змінюватимуть. І навіть якщо його зрештою приймуть, це не означає, що Airbnb у Європі „завтра закриють“, просто місцева влада отримає більше можливостей для регулювання ринку оренди», — каже Андрій Романов.

«Дзвіночок» для інвесторів та подорожчання для туристів

Які можуть бути наслідки «житлового регулювання» в ЄС?

Андрій Романов каже, що, якщо Європа серйозно вирішить «закручувати гайки», то може початися масовий «вихід інвесторів». «Інвестори почнуть продавати нерухомість у Європі і виводити гроші до інших країн, наприклад, того ж Таїланду, Балі, Туреччини, де на здачі житла в оренду також можна непогано заробляти. Зрозуміло, що не буде нових інвестицій у дохідну нерухомість Європи.

Але сам ЄС у такій «зачистці» ринку навряд чи зацікавлений, адже йдеться про виведення великих грошей та скорочення податкових надходжень від їхніх власників. Найімовірніше, шукатимуть якийсь компромісний варіант у вигляді часткових обмежень. Втім, це також може зробити нерухомість у Європі менш привабливою для потенційних інвесторів", — вважає Романов.

Рієлтор Ірина Луханіна каже, що для інвесторів, зокрема, українських, нова ініціатива Брюсселя — це важливий сигнал.

«Особливо для тих, хто купує квартиру в туристичній зоні за моделлю «купив і здаю подобово». Така інвестиція стає ризикованішою. Зараз квартира чудово працює на короткостроковій оренді, а через якийсь час муніципалітет може обмежити таку можливість, особливо якщо у «вашому» районі виникне дефіцит житла. Тому українцям, які розглядають придбання житла в Європі, як інвестицію, вже недостатньо просто порахувати ціну входу, податки та майбутню дохідність.

Потрібно «розширити горизонти» — вивчити, що конкретно дозволено в тому чи іншому місті, яка там ситуація на ринку подобової оренди, де «найризиковіші» райони і наскільки високю є ймовірність, що саме ваші апартаменти можуть потрапити під обмеження в майбутньому", — пояснила «Мінфіну» Ірина Луханіна.

Втім, нововведення щодо житла в Європі можуть позначитися не лише на інвесторах, а й на звичайних туристах, адже альтернатив щодо оренди житла, особливо доступних за ціною, може поменшати, порівнюючи із теперішньою ситуацією. А з огляду на те, що в багатьох містах, особливо в розпал сезону, і так складно знайти місце, де зупинитися, не виключений і дефіцит апартаментів, що здаються.

Чи можуть в Україні почати «ганяти орендарів» за прикладом Європи

Рієлтори, із якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що, якщо в Європі практика «обмеження оренди» приживеться, її в перспективі може взяти на озброєння й українська влада. Адже після війни у нашій країні прогнозується рекордний брак житла та зростання цін щонайменше на 30% вже у перший мирний рік.

«У перспективі Україна цілком може запровадити окремі елементи європейської директиви, наприклад, прозорий ринок подобової оренди, його нормальний облік та можливості міст регулювати оренду в окремих „перегрітих“ локаціях. Якщо колись у Києві, Львові чи Одесі вийде так, що більшість квартир у центрі працюють фактично як готельний фонд, а люди, які мешкають у цих містах, не можуть знайти квартиру, очевидно, що додаткові повноваження щодо регулювання місцевим чиновникам знадобляться», — вважає Луханіна.

Романов же каже, що в найближчому майбутньому держава навряд чи «ганятиме орендарів», а питання дефіциту та подорожчання житла вирішуватимуть шляхом будівництва соціального житлофонду за рахунок бюджету та інвесторів.

«Мінфін» звернувся з питанням, чи можуть до українського законодавства внести елементи нової євродирективи, у разі її прийняття, до Олени Шуляк, голови парламентського комітету з організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Але на момент публікації статті відповіді не отримав. Редакція опублікує коментарі Олени Шуляк, щойно їх отримає.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки