Що буде з цінами на житло у Києві у 2025 році

За словами ексголови Асоціації фахівців із нерухомості України Юрія Піти, попит на житло у 2024 році пішов на спад, причому у всіх регіонах, включаючи західні області, які вважаються безпечнішими.

Але це не заважає власникам квартир на вторинному ринку та забудовникам підвищувати цінники. У 2025 році, на думку директора з маркетингу компанії Alliance Novobud Ірини Міхальової, житло в Україні може подорожчати ще на 5−10%.

«Мінфін» розбирався, що відбувається на ринку нерухомості, і виділив ключові тенденції 2025 року.

Не лише через війну: чому покупці відкладають придбання житла

У 2023 році багато експертів говорили про вихід із кризи, що почався. Тоді пішло збільшення попиту на житло, особливо у західній частині країни. Це дозволило запустити багато заморожених із початку війни будівельних майданчиків і дало поштовх появі нових проєктів.

Але вже у 2024 році позитивні тенденції пішли на спад. Попит на квартири, попри державні програми пільгового кредитування «єОселя» та житлові сертифікати «єВідновлення», почав знижуватися. Причому у всій країні, включаючи західні області.

Експерти називають відразу декілька причин спаду.

По-перше, у 2024 році вже не було ефекту низької порівняльної бази, як у 2023-му. «Позаторік ринку було нескладно зростати в цифрах, адже статистику порівнювали з 2022 роком, а після початку війни будівельна галузь та угоди на вторинному ринку на декілька місяців взагалі були паралізованими», — каже Піта.

По-друге, за словами Ірини Міхальової, одним із найсерйозніших викликів для ринку нерухомості у 2024 році виявилося «напружене інформаційне тло»,

«Потенційні покупці житла опинилися у ситуації цілковитої невизначеності. Фактично весь рік потрібно було на щось чекати — то в якій редакції ухвалять закон про мобілізацію, то чим закінчаться вибори в США, і, головне, — що буде з „воєнними“ перспективами. Кожен такий „інформпривід“ змушував покупців „завмирати“, відкладаючи рішення щодо придбання нерухомості на потім. Особливо яскраво ця тенденція проявилася в сегменті нерухомості бізнес-класу», — зазначає Міхальова.

Забудовники кажуть, що продажі житла у 2024 році рухали здебільшого державні програми — «єОселя» та «єВідновлення». «Насамперед йдеться про житло комфорт-класу. Купували його здебільшого учасники програми „єОселя“ та ті, хто оформив розстрочку від забудовника. Частка клієнтів, які купують квартири з повною передоплатою, є вкрай незначною», — зазначила Міхальова.

На столичній вторинці, за словами Ірини Луханіної, швидко продавалися лише квартири, за якими власники були готові до торгу, а також «унікальне» житло, наприклад, у затребуваному ЖК, із хорошими ремонтами тощо.

Ще гірші справи в регіонах, наближених до зони бойових дій.

Як розповів «Мінфіну» директор філії харківської оціночної компанії «Аргумент» Євген Добровольський, у 2024 році попит на житло у їхньому регіоні суттєво впав.

«Але пропозицій теж небагато. Серед власників майже немає бажаючих продавати житло за поточними цінами, багато хто розраховує на припинення бойових дій та зростання цін на нерухомість. А доки цього не сталося — просто „консервують“ об'єкти. Тому угод було вкрай мало, а ті, що все ж таки відбувалися, укладалися за цінниками на 30% нижче, ніж у 2023 році. Причому „єОселя“ та „єВідновлення“ теж фактично не працювали, і на ринок практично не впливали. Первинка також майже зупинилася — не добудовували навіть об'єкти, які раніше почали», — розповів Добровольський.

Зупиняють будівництва та підвищують цінники

За даними Держстату, будівельна галузь демонструє непогані показники. Так, за 9 місяців минулого року в експлуатацію здали понад 6,7 млн квадратних метрів житла, що на 23,5% більше, ніж за аналогічний період попереднього року. Але є й тривожні дзвіночки. Фактично протягом 2024 року спостерігалося погіршення ситуації на будмайданчиках.

«Справжнім викликом для нас стала кадрова ситуація. Спеціалістів на ринку стає дедалі менше через мобілізацію. Щоб вирішити питання дефіциту, ми почали співпрацювати із профільними училищами, запрошували учнів на практику, надавали випускникам постійну роботу.

Також наші співробітники брали участь в інформаційній кампанії «Подивися на професії по-новому», яку реалізували IREX та Zinc Network у партнерстві з міністерством освіти у рамках проєкту USAID «Мріємо та діємо». Кампанія має допомогти молодим людям зорієнтуватися у чотирьох перспективних галузях української економіки, серед яких є й будівництво. За рахунок цього, минулого року ми, попри кадровий дефіцит, ввели в експлуатацію п'ять будинків у ЖК у Броварах та Києві, збудувавши 500 тис. квартир загальною площею 61 тис. квадратних метрів", — каже Міхальова.

Але давати раду труднощам вдається далеко не всім компаніям. Восени минулого року Українська асоціація девелоперів заявила, що ринок первинної нерухомості в Україні перебуває на межі колапсу. Окрім проблем із кадрами та подорожчання будматеріалів, на галузь, на думку представників асоціації, тиснуть складнощі з оформленням дозвільних документів та різноманітних схем, на яких намагаються заробити як окремі чиновники, так і псевдоактивісти.

У комплексі всі ці складнощі змушують багатьох забудовників зупиняти проєкти. За нинішніх темпів робіт, щоб забезпечити житлом українців, які його втратили через війну (йдеться приблизно про 2 млн сімей), знадобиться щонайменше 20 років, — заявив голова Асоціації девелоперів Євген Фаворов.

Самі забудовники кажуть, що у 2024 році обсяг нових проєктів скоротився на 30−40%. При цьому різко зросла собівартість будівництва через зростання цін на матеріали. Наприклад, цемент і метал подорожчали минулого року на понад 50%, а через дефіцит кадрів довелося підвищувати зарплати.

Все це в результаті позначилося на цінниках. За словами Ірини Міхальової, до кінця 2024 року, порівнюючи з початком року, житло на первинному ринку подорожчало приблизно на 8−10%.

«У Києві цінники на житло в новобудовах підвищилися на 6−10% через обмежену кількість нових проєктів та високі витрати на будівництво. Середня вартість житла у бізнес-класі становить близько 78,4 тис. грн за квадрат, в економ-класі — близько 37,9 тис. грн. У деяких елітних ЖК за квадратний метр доводиться платити до 270 тис. грн», — додала Ірина Луханіна.

Первинка «підтягнула» і цінники на вторинному ринку. За словами Ірини Луханіної, за минулий рік вартість квартир на вторинному ринку в Києві зросла на 5−8%. І це, попри те, що більшість покупців переплачувати вочевидь не готові, і, навпаки, чекали на знижки. Тому середній період продажу квартир подовжується: скажімо, одинички висять у базах рієлторів не менше 2−4 місяців, а троячки — до 6 місяців. І це в тому випадку, якщо йдеться про привабливі для потенційних покупців об'єкти. «Неліквід» за завищеними цінами може висіти у рієлторських базах рік та більше.

Але цінова динаміка, про яку говорять забудовники та рієлтори, стосується насамперед цінників «в оголошеннях». Реальна вартість житла у багатьох випадках нижча — багато власників готові йти на поступки та надавати непогані знижки під конкретного покупця.

Наприклад, як розповів «Мінфіну» незалежний фінансовий експерт та співвласник КІФ «Капітал-Плаза» (будує житло в Чабанах під Києвом) Павло Крапівін, у передмісті столиці багато забудовників готові віддавати непродане житло «практично за собівартістю або навіть нижче».

Коли повернуться інвестори

Головне питання — що буде з ринком нерухомості цього року.

Розмірковуючи про попит на житло, Ірина Міхальова каже, що він і надалі сильно залежатиме від економічної та політичної ситуації у країні. «Правило — що більше спокою в інформаційному полі, то більше людей готові вкладатися в придбання квартир», — стосується насамперед інвестиційного житла.

Українці, для яких гостро стоїть питання придбання квартири для себе, наприклад, внутрішні переселенці, орієнтуватимуться, головним чином, на державні програми з пільгової іпотеки та компенсації за зруйноване житло. І тут все залежить від фінансування та умов за держпрограмами", — каже Міхальова.

Зазначимо, що минулого року, попри загальні негативні тенденції у будівельній галузі, у деяких регіонах намітився прорив за сегментом інвестиційного житла. Йдеться насамперед про західні області, а також про Київ. Орендні ставки за 2024 рік підтяглися, а реальні цінники, з огляду на знижки від власників та забудовників, за багатьма об'єктами навіть впали, що чи не вперше з початку війни зробило цікавим придбання квартир у Києві та передмісті під здачу в оренду.

Голова компанії ENSO Раміль Мехтієв також вважає, що український ринок житла зараз пропонує навіть вищу дохідність, ніж європейський, — приблизно 7% річних.

За його словами, у Києві реально придбати житло за 1,6−2 тис. за квадрат, тоді як у європейських столицях доведеться платити 5−7 тис. євро. «Це створює унікальне вікно можливостей для інвесторів, хоча й з чималими ризиками», — вважає Мехтієв.

Втім, за словами Луханіної, інвестори повертаються на ринок не так швидко, як цього хотілося б забудовникам та рієлторам. «Наприклад, свого часу багато хто ринувся вкладати в об'єкти у Львові, Ужгороді та Івано-Франківську. Але деякі потім почали виходити з цих інвестицій, у тому числі й із втратами для себе. Тому що на практиці ринок оренди нерідко дає збій, головним чином, через велику кількість пропозиції — не всі можуть здати придбані квартири за вигідними цінами», — зазначила Луханіна.

Чи вдасться в результаті забудовникам масово заманити інвесторів цього року і таким чином «розігнати ринок» — поки що незрозуміло. Багато що залежить від ситуації на фронті та загальних перспектив після закінчення війни. При цьому будівельним компаніям доведеться вести роботи на нових об'єктах в умовах дефіциту фінансового ресурсу, кадрів і на тлі подальшого подорожчання будівельних матеріалів через зростаючий курс долара.

Тому забудовники вкрай обережно планують нові проєкти, роблячи ставку насамперед на найзатребуваніше житло.

«Щодо столичного регіону — це комфорт-клас. Покупець став практичнішим, вимогливішим до якості та адаптації житла до умов війни. Українці надають перевагу об'єктам у відносно безпечних регіонах/районах, де є розвинена інфраструктура, притулки, автономні джерела енергопостачання. Багато покупців розмірковують раціонально — купують менший метраж, але в хороших і надійних ЖК. Тому попит на компактні квартири в комплексах із сховищами та автономними системами життєзабезпечення зростатиме», — прогнозує Міхальова.

Читайте також: Що вигідніше: здавати житло у Києві чи продати та вкласти кошти в апартаменти за кордоном

Що буде з цінами

В який би бік не повернув попит, експерти пророкують нерухомості подальше подорожчання. На думку Міхальової, через інфляцію, кадровий голод і подорожчання будматеріалів, первинка у 2025 році подорожчає ще на 5−10%.

Ірина Луханіна каже, що цінники багато в чому залежатимуть від конкретних об'єктів. Скажімо, у Києві на перший квартал цього року очікується підвищений попит на об'єкти в Дарницькому районі, де порівняно багато хороших ЖК комфорт-класу, а також активно розбудовується інфраструктура. Тому ціни на квартири можуть зрости на 3−5% лише за перші три місяці 2025 року, причому і на первинці, і на вторинному ринку. При цьому квартири у цьому районі залишаються порівняно недорогими. Наприклад, одиничку у старому фонді реально купити за $35 тис., а в новому будинку — за $40 тис.

У Святошинському районі цінова динаміка, за підсумками першого кварталу цього року, буде нижчою — плюс 2−4%, та й то переважно на житло в районі метро. Однокімнатну квартиру можна придбати за $33−43 тис. на вторинному ринку і за $38−50 тис. на первинці.

В Оболонському районі ціни за перший квартал цього року можуть зрости на 4−6%. «Є попит на квартири у цьому районі з боку покупців, які шукають житло біля метро та цінують природні та водні зони поблизу. Водночас пропозиція таких об'єктів на Оболоні не така велика», — пояснила Луханіна. Цінники у цьому районі стартують із $50−60 тис. за однокімнатну квартиру.

У Голосіївському районі, за її словами, житло у першому кварталі також може додати в ціні 4−6% через високу популярність «екологічних зон», яких багато в цьому районі. Також саме у цьому районі на ринку вже відчувається повернення інвесторів. Тим, хто хоче купити житло у Голосієві, рієлтори радять орієнтуватися на бюджет від $50−60 тис. за одиничку. При цьому найкращими районами для купівлі житла під здачу Луханіна називає Шевченківський (біля метро) та Деснянський (попит на житло в цьому районі зростає через переселенців).

Щодо, наприклад, Печерська, то тут основними покупцями будуть ті, хто претендує на елітне житло. «Саме на Печерську частка продажів елітки перевищує 30% від загальної кількості угод за цим класом квартир у Києві», — каже Луханіна.

На її думку, житло на Печерську наступного року буде цікавим для інвесторів, які розраховують заробити на подальшому перепродажі, — тільки за час будівництва квартири в елітних ЖК дорожчають на 10−15%. На таку ж динаміку можна розраховувати, купуючи квартири у нових ЖК у Дніпровському районі, але не у всіх, а тих, що розташовані поблизу водойм.

Втім, зростуть цінники на житло «на папері» чи за підсумками конкретних угод, багато в чому залежить від того, що буде з економікою, головне — чи закінчиться війна.

У разі завершення воєнних дій, багато експертів пророкують ринку нерухомості небувале піднесення. Отже, цінники можуть зрости набагато більше за очікувані 6−10%, а багато об'єктів (у сегменті економ- і комфорт-класів) стануть дефіцитними. Якщо ж війна у 2025 році продовжиться, ситуація на ринку залишиться невизначеною, що дозволить потенційним покупцям «вибивати» у власників квартир гарні знижки — щонайменше 10−15%.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки