Мінфін - Курси валют України

Встановити
19 липня 2022, 7:40 Читать на русском

Ціни на київську первинку зростають, а покупців немає: коли чекати на знижки

Ціни на квадратні метри у новобудовах Києва вже перевищили довоєнний рівень. Проте покупці не збираються вкладати в них гроші — угод практично немає. Що відбувається на столичній «первинці» і чи довго забудовники ігноруватимуть позицію потенційних інвесторів, розбирався «Мінфін».

Забудовники вийшли на роботу, але продавати новобудови немає кому

За останніх 2,5 місяці у Києві відновили роботи близько 40% забудовників.

Здебільшого добудовують об'єкти з високим ступенем готовності: в першу чергу компанії прагнуть виконати свої зобов’язання перед чинними інвесторами, а вже тоді переходити до нових проєктів.

Проте це не єдине пояснення. Планувати щось далеко наперед заважає низка несприятливих факторів. Серед основних — труднощі у логістиці будівельних матеріалів по території країни, дефіцит на окремі види матеріалів, брак трудових ресурсів і, головне, падіння рівня продажів.

«Наразі щотижня ми продаємо 5−7 квартир, тоді як у довоєнний час ця цифра була значно більша», — розповіли у пресслужбі KAN Development.

За словами президента асоціації фахівців нерухомості України Юрія Піти, купують переважно повністю готові квартири або ті, що уже на фінальній стадії зведення. Тобто, по суті, об'єкти вторинного ринку.

У групі компаній DIM це підтверджують: там кажуть, що найчастіше інвестори цікавляться проєктами з високим ступенем готовності — від 60% і вище.

«Вкладатися у котлован сьогодні бояться, хоча вартість таких лотів буде дешевшою», — каже Ірина Міхальова, директорка з маркетингу групи компаній DIM.

Обнадіює забудовників лише те, що інтерес у людей до новобудов не пропав. Вони відзначають, що з кожним днем кількість дзвінків та візитів у відділи продажів зростає. Хтось прицінюється, а хтось просто моніторить ситуацію, очікуючи на дисконти та цікаві пропозиції. Тим не менше, тенденції на ринку розцінюються як позитивні.

Читайте також: Київська «вторинка» з дисконтом 20% і більше: чи варто вже придивлятися до варіантів

Хто купує житло під час війни

Основними покупцями на первинному ринку є постійні клієнти, які вже працювали із конкретним забудовником. Зазвичай покупці віддають перевагу нерухомості класу комфорт та комфорт+. Пріоритет під час вибору житла — безпека.

Київські девелопери відзначають, що за час війни зріс попит на підземні паркомісця та комори. Ці приміщення раніше було годі продати, тепер клієнти охоче купують, щоб використовувати як укриття.

Крім того, формується новий прошарок клієнтів — переселенці з південних та східних мегаполісів України, які планують осісти в столиці.

«Сьогодні ми спостерігаємо колосальний відкладений попит на житло, адже тисячі родин втратили свої домівки в результаті воєнних дій», — відзначили у компанії DIM.

Ціни ростуть без покупців

Із кожним днем у потенційних покупців з’являється дедалі більше вибору. Якщо на кінець квітня у Києві відкрилися відділи продажу лише у 23 ЖК, то зараз квартири можна придбати у 131 ЖК.

Але квадратні метри у столичних новобудовах стають менш доступними.

Згідно даних ЛУН, середня вартість квадратного метра на столичному ринку нерухомості збільшилася. У доларах, на які звик орієнтуватися український покупець, зростання за цей період склало 3% — із $1 270 до $1 310. Водночас, у гривневому еквіваленті ціни зросли майже на 9% — із 35 700 грн у лютому до 39 300 грн на початок липня 2022 року.

Збільшення прайсів відбулося майже за всіма класами житла. У гривнях зростання склало від 3 до 8%, залежно від класу. Так, економ, комфорт і бізнес додали близько 8%. Тепер метр квадратний в середньому тут коштує 26 700 грн, 30 500 грн і 28 900 грн відповідно. Найменше зросло у ціні житло преміум-сегменту: за чотири місяці квадратний метр тут подорожчав лише на 3% і зупинився на позначці 83 400 грн.

Середня ціна за класами житла
(за даними ЛУН)

Щодо цінового розкиду по районах Києва, то, згідно даних ЛУН, найбюджетніший варіант для купівлі квартири — Дарницький район. Тут вартість квадратного метра становить в середньому 27 200 грн. Найдорожчим залишається Печерськ із середньою ціною 76 900 грн за кв. м.

Середня ціна м² в новобудовах за районами за червень 2022

Загалом, за оцінками ЛУН, найменша однокімнатна квартира в київській новобудові буде коштувати в середньому 1,7 млн грн, двокімнатна обійдеться у 2,5 млн грн.

При цьому покупцям, як і раніше, доступний такий фінансовий інструмент як розтермінування. Умови у різних забудовників відрізняються. Наприклад, у KAN Development максимальний термін розтермінування — 7 років із першим внеском 10% від вартості нерухомості.

Група компаній DIM, крім звичайних умов, сьогодні пропонує ще 10% гарантованої знижки за умови першого внеску у розмірі від 50%.

Читайте також: Коли закінчиться криза на первинному ринку нерухомості

Чому ціни не падають

Згідно даних ЛУН, близько 60% компаній залишили прайси на довоєнному рівні і тільки 10% — знизили.

«Ціни на нерухомість у KAN Development не змінилися. Наразі вони знаходяться на тому ж рівні, що й до початку повномасштабної війни», — повідомили у забудовника.

Втім, 30% забудовників все ж вирішили підвищити вартість квадратного метра. У компанії DIM, наприклад, повідомили, що у гривні ціни дещо зросли, порівнюючи з лютим 2022 року, — від 5%, залежно від проєкту.

«Цьому сприяє собівартість, яка постійно повзе вгору: подорожчання пального та ускладнення логістики, здорожчання внаслідок браку трудових ресурсів, будівельних матеріалів тощо. У валюті ж ми намагаємося стримувати ціну», — пояснила Ірина Міхальова.

Напередодні великих знижок

За словами Юрія Піти, логіка «ми збільшуємо вартість об'єктів через здорожчання будматеріалів» зараз працювати не буде.

«Покупця немає. Вихід у забудовників: або свою маржу знижувати, або просто не продавати і чекати, поки не з’явиться покупець з грошима», — пояснює він.
Наразі забудовники ще не дуже готові йти на поступки. Але на ринку вже з’являються пропозиції з непоганими знижками. Наприклад, про підготовку цілого пакета спеціальних умов з придбання нерухомості у своїх проєктах повідомила група компаній DIM.

«Першим пунктом таких умов стали гарантовані знижки у розмірі 15% на готові квартири та 10% на квартири, які ще будуються та будуть введені в експлуатацію з січня 2023 року. У липні ми запропонуємо потенційним покупцям ще декілька програм», — деталізувала Ірина Міхальова.

Більш суттєвих знижок на ринку можна очікувати ближче до осені. На думку Володимира Семенцова, співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development, до вересня найбільші київські девелопери запропонують потенційним покупцям житла на первинному ринку знижки від 10% до 25%.

Експерт зауважує, що розмір знижок залежатиме від стадії будівництва житлового комплексу чи окремої його секції, а ще від кількості нерозпроданих квартир. Немаловажну роль відіграє фінансова спроможність самого забудовника, його можливості обходитися без масштабного залучення коштів громадян.

«В об'єктах, в яких виконано понад 70% будівельних робіт, за умови 100% сплати вартості квартири розмір знижок може варіюватися від 10% до 15% в гривневому еквіваленті. В об'єктах, в яких роботи виконані лише на 50%, знижка може сягати 25% в гривні», — припускає експерт.

Читайте також: Скільки переселенців отримають квартири у 2022 році. Хто в пріоритеті

Що далі

Головним фактором, який буде впливати на ринок нерухомості, залишається війна.

Так, на думку Ірини Міхальової, у разі негативного сценарію — втрати Донбасу, Херсонщини та інших окупованих територій — вартість нерухомості впаде на 5−10%. Якщо ж буде успішний контрнаступ і відновлена територіальна цілісність, квадратний метр нового житла до кінця 2022 року на 10% зросте.

Щодо попиту, то тут учасники ринку одностайні — він буде тільки зростати. Потреба в первинному житлі залишатиметься на високому рівні ще не один рік.

Позитивну динаміку у відновленні попиту, а отже, і продажів, можна очікувати вже у серпні-вересні. По-перше, це традиційний початок бізнес-сезону, по-друге, саме на цей час воєнні аналітики прогнозують злам у війні на користь України.

Тим не менше, пережити кризу первинному ринку буде доволі складно. Є ймовірність, що деякі забудовники підуть з ринку. Це стосуватиметься, перш за все, несистемних девелоперів, які не мають фінансового плеча й будують виключно за гроші інвесторів. Тож проблема недобудов може зазвучати з новою силою.

«Держава має втрутитися і викуповувати об'єкти на первинному ринку, дофінансовувати будівництво у разі потреби. Десятки тисяч родин залишилися без житла, треба ж людей забезпечувати житлом», — вважає Юрій Піта.

Забудовники готові брати участь у державних програмах та пропонувати спеціальні умови придбання. Але поки немає конкретних кроків у великій відбудові, ринок первинної нерухомості нагадує мінне поле. Покупцям краще особливо уважно обирати проєкти для інвестицій та прискіпливо вивчати інформацію про девелоперів.

Коментарі - 36

+
+21
Abramon
Abramon
19 липня 2022, 8:18
#
Зі статті я зрозумів, що забудовники покладають надію на категорію покупців, які залишили свої домівки через окупацію півдня та сходу України та на постійних клієнтів, тобто «інвєсторів».
«Будєт дорожать, но ето нє точно».
+
+165
bublik
bublik
19 липня 2022, 9:22
#
«У доларах, на які звик орієнтуватися український покупець, зростання за цей період склало 3% — із $1 270 до $1 310. Водночас, у гривневому еквіваленті ціни зросли майже на 9% — із 35 700 грн у лютому до 39 300 грн на початок липня 2022 року.»

p. s. Що за дурниці? В липні не було курсу 30 грн/долл) Виходячи навіть з приведених цифр ціна в валюті знизилась й зараз в середньому складає 39300/36.5 = 1076. тобто мінус 15%
+
+83
AleksandrBank
AleksandrBank
19 липня 2022, 10:08
#
Дилемма: Застройщики хотят продать дороже с учетом увел-я цен на стройматериалы/логистика, а покупателей у которых есть еще деньги не готовы переплачивать и ищут варианты с хорошим дисконтом, в т. ч. у тех кто с концами выехал или хочет уехать.


Сейчас плюс у всех «запасы» подмелели, а также много кто потерял работу или резко снизился доход, у многих бонусы и т. д. отменили. Страх еще есть, что ракета может прилететь куда угодно — т. е. купить то что может быть уничтожено.

Мое мнение, я бы сейчас лучше арендовал Квартиру — цены просели и сильно, чем занимался покупкой квартиры. В Киеве сильно просели цены, понятно западная Украина цены поднялись из-за притока людей, думающих что там безопасно.
+
+96
Invul
Invul
19 липня 2022, 10:53
#
Тут не висвітлено вторинний ринок. Там зараз нереальні дисконти, можна купити ± нормальну 2к за 30−35 доларів. Є ті, хто вирішив не повертатись, в кого більше ніж 1 квартира і т.д, вони дмпінгують аби хоч якось продати. Якщо це дійде і до первинного ринку — нас знову буде чекати грандіозний шухер і обмануті інвестори.
+
+39
Anko
Anko
19 липня 2022, 12:45
#
Я слышал пару историй — те, кто профессионально занимался сдачей квартир в аренду в Киеве (покупали в хорошем месте, делали ремонт и сдавали в аренду) сейчас срочно продают недвижку в Киеве, в ожидании девальвации и дальше думают о смене дислокации на Львов. Так что желающих покупать бетонометры в городе, который через несколько лет опять может стать опять прифронтовым, резко поубавиться… Еще не все осознали новую реальность.Мелкие/средние бизнесмены — отличный индикатор,они привыкли быстро оценивать остановку и так же быстро реагировать.
+
+13
ESP3
ESP3
19 липня 2022, 20:00
#
Мгагага. А Львов не может стать прифронтовым?
+
+26
Benderitto
Benderitto
19 липня 2022, 22:15
#
Во Львове нет работы. Что там делать? Сколько про него писать можно. Этот город привлекателен для гастро тура на выходные и все.
А насчет безопаснее, думаю нет, Ужгород уже лучше для фрилансеров или бездельников пересидеть войну
+
0
dotster
dotster
20 липня 2022, 14:44
#
«в кого більше ніж 1 квартира і т.д, вони дмпінгують», «± нормальну 2к за 30−35 доларів» то ви говорите про людей які з головою не дуже скоріш за все бо ті хто виступали як інвестори повірте мали заначки щоб пережити і любий інвестор вам скаже що немає нічого тупішого як продавати об«єкт інвестиції на дні. Навіть якщо гіпотетично уявити що 2к квартира з 35 виросте до 70 за 10 років то це 10% річних, всі ті інвестори хто переїхав за межі країни розуміють як тяжко в ЄС отримати пасивний прибуток в розмірі 10% річних, їх простіше здавати в оренду за демпінговою ціною 2−3 роки сугубо для покриття витрат на утримання з амортизацією ніж продавати в даний момент. Не спорю є ті хто продає тому що треба кошти але це за звичай не інвестори у яких більш ніж 1 квартира як об»єкт інвестиції і по типу «потрібні кошти аби купити житло в новому місці» це також не працює бо в ЄС переважно вигідніше орендувати ніж купувати так як ROI по інвестиціям в нерухомість 15−20 років та й іпотека дешева
+
+205
Игорь УА
Игорь УА
19 липня 2022, 10:36
#
Вынужденные переселенцы, у которых нет денег на покупку нового жилья, это не потенциальные покупатели, а просто люди оставшиеся без жилья.
+
+51
Benderitto
Benderitto
19 липня 2022, 22:18
#
Это точно.
Приехали люди с Бахмута в Киев из-за обстрелов. Блин, да просто 1,7 млн. грн. со шкатулки достали, купили небольшую квартиру еще 20 штук баксов в ремонт и обустройство вложили и не парятся, нуашо, все просто как в этой статье)))
+
+101
bonv
bonv
19 липня 2022, 10:41
#
Покупці переїхали до Львова та Франківська:)))
+
+129
BEZE
BEZE
19 липня 2022, 11:03
#
От троляка;)))
+
+298
Nobleman
Nobleman
19 липня 2022, 12:12
#
Покупатели переехали в Европу=)
+
+60
MrDean
MrDean
19 липня 2022, 13:11
#
Единственный правильный коммент
+
+116
bonv
bonv
19 липня 2022, 10:42
#
Ціни продовжать рости. Інфляція і ріст цін на все.
+
+40
laa1999
laa1999
19 липня 2022, 11:23
#
Ну, не покупают даже на Западной Украине, против того,что было…Хотя там спрос хоть какой-то есть. А в Киеве, наинвестировав, на начальных этапах, приходится инвестировать теперь, и на окончательных, в попытке хоть что-то спасти. Спроса конечных потребителей — нет. Риски есть и при 95% готовности обьекта, все это понимают…
+
+116
bonv
bonv
19 липня 2022, 12:31
#
І все ж попит є. І ціни привабливі. Не те що в Кийові:))
+
+60
bonv
bonv
19 липня 2022, 10:46
#
Правила ведения бизнеса:)
https://minfin.com.ua/blogs/bonv/147373/
+
0
Invul
Invul
19 липня 2022, 10:49
#
Поправте, трішки загнались: «Тепер метр квадратний в середньому тут коштує 26 700 грн, 30 500 грн і 28 900 грн відповідно.». Там 58 900 в бізнесі)
+
+46
Alexeykiev
Alexeykiev
19 липня 2022, 11:17
#
Уберите из строй отрасли коррупционную составляющую (даби, киевзем, и т д) и будет дешевле еще на 25−30%
Но, это тоже врядли ((
+
+21
Abramon
Abramon
19 липня 2022, 11:42
#
Це Ви про святе цього не буде , як і ТУ на приєднання від дтек «київські електромережі», там такі чемодани заносяться кеша, щоб погодили всі технічні питання, а свій відсоток прибутку «злобудовники» зменшувати не збираються, але це вже інша історія, яка не відноситься до «відкатної» частини вищезазначеним організаціям.
+
0
denrox
denrox
19 липня 2022, 11:28
#
Ждем успешного (без потери территорий) окончания войны, и можно покупать по сути по любой цене
+
+15
bankqwe
bankqwe
19 липня 2022, 19:44
#
Хорошая шутка
+
+22
denrox
denrox
19 липня 2022, 19:58
#
Не такая уж и шутка. Либо война закончится в пользу Украины, либо будет еще какое-то время продолжаться. Большинство украинцев после всего пройденного устроит только такой результат. А по поводу цен на квартиры после войны, то в безопасной и сильной стране их можно будет покупать действительно по сколь угодно высоким ценам, и даже в ипотеку на 20 лет.
+
0
MrDean
MrDean
21 липня 2022, 0:57
#
Ипотеку за счет ставки в 25 ?
+
+54
Sage05
Sage05
19 липня 2022, 11:57
#
Цена за квадрат в Киеве в новостройках, оказалась дороже квадрата в новостройках Варшавы. В Варшаве, оказалось и стройматериалы дешевле, и земля и рабочая сила, ну и хотелки застройщика, вот и весь секрет.
+
+99
Nobleman
Nobleman
19 липня 2022, 12:18
#
Куда там Польше до Украины? Там же жить скучно, а в Украине ты всегда можешь все потерять и начать сначала — в этом и фишка=)
+
+25
ccc2013
ccc2013
19 липня 2022, 15:44
#
Веселуха:))))
+
+20
preyvanamor
preyvanamor
20 липня 2022, 1:07
#
Так, на відміну від ЄС загалом, Україна — це країна величезних можливостей! Он подивись як орки прибарахлились в Україні за останні кілька місяців: телевізори, пралки, холодильники, зерно, люди, землі…
+
+7
preyvanamor
preyvanamor
19 липня 2022, 19:53
#
«через 2−3 тижні (с)» москалі злиняють повністю з України і ціни ще більше виростуть!
+
+36
MrDean
MrDean
19 липня 2022, 22:50
#
Сказка на ночь, мне нравится
+
+7
preyvanamor
preyvanamor
20 липня 2022, 1:06
#
Казки тобі по пЄрВомУ кАнаЛЄ розкажуть, а я пишу про реальне майбутнє!
+
+8
MrDean
MrDean
20 липня 2022, 22:16
#
Иди расскажи как у нас в стране все хорошо где-нибудь на новом канале. Меня радуют такие кумэдни клоуны
+
0
Sage05
Sage05
21 липня 2022, 12:38
#
Как только они слиняют, цены упадут, ведь границы то откроют для всех желающих, и они смогут продать то что есть тут, и выехать в ту же Польшу, издалека наблюдая за восстановлением Украины, и если всё ок будет- смогут вернуться, если нет- то будут рассказывать всем, что они классные аналитики.
+
0
mik84
mik84
10 серпня 2022, 8:48
#
Дві -три неділі пройшли.
+
+8
Курт Расселл
Курт Расселл
22 липня 2022, 10:03
#
Вхахаха, будеттолькодорожать))) по києву вже — 30 -40% а ви в далі викладайте пподажні статті
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися