85 тис. євро замість 1 млн: як працюють колективні інвестиції в курортну нерухомість Іспанії

Чому зростає інтерес до колективних інвестицій

Іспанія залишається одним із найпривабливіших ринків курортної нерухомості в Європі. Але мінімальний поріг для покупки квартири в новобудові біля моря становить від 200−250 тисяч євро, а якісні об'єкти з гарною локацією, інфраструктурою та потенціалом для оренди — це вже 300−400 тисяч євро, з огляду на податки та оформлення.

Дохідність при цьому обмежена: у середньому 4−6% річних до оподаткування. І це — у разі, якщо квартира має ліцензію на короткострокову оренду, активно управляється й не простоює в міжсезоння. Але й тут — новий виклик. У низці міст, зокрема, в Барселоні, Валенсії та Аліканте, починає діяти обмежувальна політика щодо нових ліцензій. Туристичне навантаження на міста зростає, а влада фактично закриває можливість для приватного сектору масштабно здавати квартири в оренду.

На цьому тлі дедалі більше інвесторів звертаються до комерційної нерухомості — готелів, апарт-готелів, глемпінгів, де потенційна дохідність є значно вищою. У практичних кейсах вона сягає 9−11,5% річних. Але і поріг входу тут ще вищий: від 800 тисяч до 1,5 мільйона євро. Саме тому з’являється проміжна модель — колективне інвестування, яка дає змогу увійти в комерційний сегмент з чеком у 80−150 тисяч євро, але з дохідністю, що характерна для великих об'єктів.

Три основні моделі колективного інвестування в нерухомість

Формат колективних інвестицій може виглядати по-різному — залежно від суми, структури проєкту та юридичної моделі. Але загалом існує три основні варіанти, які реально працюють на ринку:

1. Спільна власність на житло

Найпростіший і найзрозуміліший підхід. Один об'єкт (наприклад, квартира) купується відразу декількома інвесторами — кожен володіє часткою у 10%, 25% або 50%. Це повноцінна спільна сумісна власність, зафіксована в реєстрі, з відповідними правами на прибуток і розпорядження часткою. Така модель може бути зручною на старті, але має низку обмежень: складнощі з управлінням, необхідність погоджень між співвласниками, нюанси при виході з інвестиції.

2. Інвестиції в компанію

У цьому випадку інвестори купують корпоративні права або надають позику юридичній особі, на балансі якої знаходиться об'єкт. Це може бути як житлова, так і комерційна нерухомість — наприклад, глемпінг чи готель. Інвестор не володіє «квадратними метрами» безпосередньо, але має частку в компанії, яка генерує дохід. Головна перевага — гнучкість: легше адмініструвати, легше вийти. Часто саме така модель використовується для проєктів на ранніх етапах — до введення в експлуатацію.

3. Майнові частки в готових або девелоперських проєктах

Це модель, де інвестор купує частку в цілісному майновому комплексі (наприклад, у готелі) — не як пайовик компанії, а як співвласник самого об'єкта. У Європі така форма співвласності оформлюється через кадастровий номер, а кожна частка закріплюється юридично. Власник отримує витяг із реєстру, має право на прибуток, а також може продати свою долю за ринковою вартістю — з дотриманням першочергового права викупу з боку інших співвласників.

Як працює це в Іспанії

Щоб зрозуміти, як саме працюють колективні інвестиції в іспанську нерухомість, варто подивитися на приклади з практики:

Вілла: від 1 000 євро за частку. Об'єкт вартістю 900 000 євро розділений на 900 часток. Мінімальна сума інвестиції — 1 000 євро, хоча більшість інвесторів заходять на суми від 5 000 до 25 000 євро. Юридично інвестиція оформлюється, як позика компанії, на балансі якої знаходиться нерухомість.

Прибуток інвестора складається з двох джерел: частки у доходах від оренди та капіталізації об'єкта. Наприклад, за минулий рік вартість подібних вілл у популярних туристичних регіонах Іспанії зросла на 7−9%. При виході з інвестиції компанія бере на себе зобов’язання або викупити частку, або знайти нового покупця.

Глемпінг: вхід від 85−90 тисяч євро, окупність 3,5−4 роки. Проєкт реалізується через компанію, що володіє землею та інфраструктурою. Всього 10 інвесторів — кожен має 10% у компанії, яка управляє глемпінгом. Об'єкт розташовано в туристичному регіоні, де попит на нестандартне проживання постійно зростає.

Фінансова модель передбачає повернення інвестицій за 3,5−4 роки. Кожен інвестор отримує свою частку прибутку та може у визначений час безоплатно користуватися своїм юнітом. Вихід із інвестиції можливий через переуступку частки іншому інвестору або продаж за погодженням із керуючою компанією.

Готель в Аліканте: вхід 130 000 євро, дохідність 9,5−11,5% річних. Проєкт у стадії девелопменту: земельна ділянка вже викуплена, подано документи на отримання ліцензії. Після завершення будівництва (2026 рік) об'єкт почне працювати як готель на 30 номерів. Структура: 30 співвласників, кожен володіє 1/30 частиною в майновому комплексі (цілісна сумісна власність, зафіксована в кадастрі).

Окрім прибутку від оренди, кожен інвестор отримує 2 тижні безкоштовного проживання на рік. Механіка виходу: частка спочатку пропонується іншим співвласникам, далі — продаж на відкритому ринку. Уже на етапі будівництва прогнозується зростання вартості частки з 130 до 170 тисяч євро.

Юридичні та операційні нюанси

У колективних інвестиціях важлива не лише прибутковість, а й чітке юридичне оформлення — хто чим володіє, хто управляє активом, як оформлюється вихід. Ці нюанси часто вирішують, чи буде інвестиція вигідною і безпечною.

Фіксація прав залежить від моделі. Якщо інвестор стає співвласником об'єкта, його частка фіксується в реєстрі, як спільна сумісна власність. У випадку з готелем чи віллою, це — частка в цілісному майновому комплексі з витягом із реєстру. Якщо йдеться про інвестицію через компанію, оформлюється купівля корпоративних прав або договір позики. У такій моделі інвестор не володіє квадратними метрами, але має юридично зафіксоване право на дохід і повернення капіталу.

Управління об'єктом здійснює керуюча компанія. Вона відповідає за бронювання, сервіс, обслуговування, маркетинг та взаєморозрахунки з інвесторами. Прибуток розподіляється пропорційно частці участі, заздалегідь прописаній у договорі. Інвестор не залучається до операційної діяльності — йому щокварталу або щороку нараховується дохід, після вирахування витрат і податків.

Вихід із проєкту теж структурований. У випадку спільної власності, інвестор має право продати свою частку — спочатку запропонувавши її іншим співвласникам (механізм першочергового викупу), потім — на відкритому ринку. Якщо частка оформлена через компанію, зазвичай прописується зобов’язання керуючої сторони допомогти з перепродажем або викупити її за домовленою вартістю. Це знижує ризики і дозволяє планувати вихід заздалегідь.

Кожна з моделей вимагає уважності до деталей. Але якщо структура проєкту прозора, керуюча компанія досвідчена, а всі документи — в порядку, інвестор отримує повний контроль над своєю часткою без зайвих адміністративних турбот.

Об'єднання інвесторів: як працює формат пулу

Ще один інструмент, який активно використовується на іспанському ринку, — це об'єднання інвесторів у пул для спільної купівлі об'єкта або партії об'єктів. Такий формат не завжди оформлюється, як колективна власність: часто це стратегія, яка дозволяє інвесторам отримати вигідніші умови входу завдяки обсягу покупки.

Викуп лота з дисконтом. Забудовники рідко надають знижки роздрібним покупцям, але готові суттєво знизити ціну при купівлі відразу кількох юнітів. Наприклад, пул із 5−10 інвесторів купує відразу 10 квартир на ранньому етапі проєкту. При цьому знижка на кожен об'єкт може сягати 10−15% від ринкової ціни. Після завершення будівництва кожен інвестор або залишає об'єкт собі, або продає його за ринковою вартістю, фіксуючи прибуток.

Спільна купівля на етапі пресейлу. Девелопери охоче співпрацюють із пулом інвесторів ще до виходу проєкту в публічний продаж. Це дає змогу купити об'єкти за найнижчою ціною — до старту маркетингової кампанії. У таких випадках прибуток формується вже на етапі капіталізації, ще до завершення будівництва.

Купівля великих об'єктів або банківської нерухомості. Є об'єкти, на які індивідуальний інвестор просто не може зайти через розмір угоди або юридичну складність. Це можуть бути недобудовані комплекси, будівлі після банкрутства, земельні ділянки. У таких випадках формується пул капіталу (наприклад, 2−3 мільйони євро), за який викуповується об'єкт із дисконтом. Далі — реструктуризація, розподіл, продаж юнітів. Усі інвестори отримують частку в прибутку, відповідно до внесеної суми.

Читайте також: В яких регіонах житло дешевшає, а де ціна йде вгору

Модель об'єднання інвесторів працює не лише як спосіб зниження порогу входу, а й як інструмент для отримання вигідніших умов: знижок, першочергового доступу до об'єктів, участі в проєктах, закритих для роздрібного ринку. Саме тому поява інвесторських клубів і спільнот — не тимчасова мода, а відповідь на нову реальність ринку нерухомості, де капітал ефективніше працює в колективі.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій