«Отмена моратория на продажу сельхозземель в Украине»

Які наслідки (позитивні та негативні) матиме створення державного оператора, а саме Державного фонду оптимізації землекористування згідно проекту закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», для функціонування ринку землі?
Світовий досвід свідчить, що ефективне державне регулювання сільськогосподарського землекористування в ринкових умовах може успішно здійснюватися на основі спеціалізованої державної установи, яка є одним із активних учасників земельного ринку і виконуватиме функції регулятора ринку державних сільськогосподарських земель.
Проектом Закону «Про ринок земель» пропонується створити державну спеціалізовану установу з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності.
Проводячи на ринку операції купівлі-продажу земельних ділянок, передачі їх в оренду, викупу заставлених ділянок тощо, така установа стане одним із основних інструментів реалізації державної земельної політики ринковими методами, формування сталого землекористування у сільській місцевості, а також подолання окремих негативних наслідків проведеної в Україні земельної реформи…
Головними задачами діяльності спеціалізованої установи є:
забезпечення реалізації державної політики щодо регулювання ринку сільськогосподарських земель, а також утримання та розширення державного фонду земель сільськогосподарського призначення;
консолідація земель сільськогосподарського призначення;
врегулювання проблеми визнання відумерлою спадщиною земель сільськогосподарського призначення приватної власності;
реалізація від імені держави права на переважне придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі їх продажу;
випуск іпотечних цінних паперів;
проведення землеустрою та охорона земель сільськогосподарського призначення.

Хто, на вашу думку, має мати переважне право купівлі земельних ділянок с/г призначення? Чи є об"єктивними пропозиції «земельних» законів стосовно даного питання?
Досить широке коло осіб на переважне право на придбання земельних ділянок у власність, як визначають міжнародні експерти, унеможливлює продаж земельної ділянки взагалі і обмежує право громадян.
Тому це є важливим питанням і в проекті виписані лише вивірені норми обмежень, визначені європейським законодавством.
Проектом Закону «Про ринок земель» переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення надається спеціалізованій установі з управління землями сільськогосподарського призначення, органам місцевого самоврядування, користувачу (орендарю чи користувачу чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), власникам суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
При цьому, якщо намір реалізувати переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення за оголошеною ціною висловили кілька осіб, пріоритет на реалізацію переважного права має держава в особі спеціалізованої установи.

Які методи допоможуть запобігти монополізації ринку землі та використанню корупційних схем?
Регулювати ринок земель набагато ефективніше, ніж заганяти його «в тінь». Законодавство багатьох європейських країн передбачає існування системи регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, маючи, з огляду на характерні історичні чи національні особливості, економічну чи соціальну ситуацію в кожній країні, свої відмінності.
Для запобігання монополізації землі проектом Закону України «Про ринок земель» пропонується встановити Кабінетом Міністрів України максимальні граничні площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах відповідного регіону, з урахуванням оптимальних розмірів сільськогосподарських підприємств відповідного регіону.
В Україні максимальні граничні площі земельних ділянок можуть бути від 400 до 2000 гектарів.

Уважаемая Арина, благодарю Вас за вопрос.

Если следовать принятой на сегодня концепции, то обращение земель с/г назначения планируется урегулировать главой 4 законопроекта «О рынке земли» (обнародован на сайте Госагентства земресурсов 19 января 2011 года). В то же время на сайте Министерства аграрной политике 4.10 .2010 года был обнародован законопроект «Об обращении земель с/г назначения», который в дальнейшем не был передан на рассмотрение ВРУ. Поскольку два упомянутых документа конфликтуют в ряде положений между собой, то я при ответе на Ваш вопрос останавлюсь на законопроекте «О рынке земли»

В соответствие с законопроектом «О рынке земли» также предполагается создание специализированного учреждения, уполномоченного управлять землями с/г назначения — Государственного специализированного учреждения по управлению землями с/г назначения государственной собственности. На мой взгляд, создание Государственного специализированного учреждения по управлению землями с/г назначения государственной собственности как субъекта земельных отношений является неоднозначным нововведением. С одной стороны законопроект не раскрывает правовой статус учреждения (его права, обязанности, цели функционирования, задачи), а с другой стороны, возникают вопросы относительно источников финансирования его деятельности.

Несложно спрогнозировать возможные злоупотребления, предпосылки для осуществления которых, заложены изначально в законопроекте:

— выведения государственных средств посредством скупки учреждением частных неликвидных земельных участков с/г назначения;

— выкуп на неконкурентных условиях или путем использования преимущественного права инвестиционного привлекательных земель с целью их временного «придержания» в государственной собственности, передачи в аренду определенным лицам.

В то же время, вопросы продовольственной безопасности государства, в целом, требуют специальных и дополнительных мер регулирования оборота земель, пригодных для с/г использования. Подтверждением этому является практика РФ, основанная на Федеральном законе от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако в упомянутом документе, речь не идет о создании специального государственного субъекта с преимущественными правами и непонятными функциями. Авторам украинского законопроекта вероятно ближе опыт Кыргызской Республики в этих вопросах, который основан на положениях закона от 11 января 2001 года №4 «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения», предполагающего внедрение спецсубъекта.

Что касается преимущественного права покупки земельных участков — считаю, данную правовую концепцию, противоречащей Конституции Украины, и требующей пересмотра. Альтернативой внедрению преимущественного права на покупки земли могло бы выступить ограничение круга лиц, которые могут владеть на парвах собственности земельнымиу частками с/г назнаения (некоторых видов с/г использования).

Касательно моратория на изменение целевого назначения, предлагаю обратить Ваше внимание на положения статьи 26 проекта -мораторий частично сохраняется для некоторых земель с/г назначения, расположенных за пределами населенных пунктов (срок его действия 10 лет и обязательная регистрация обременения). В то же время в пределах населенных пунктов (границы которых у нас постоянно видоизменяются) допускается изменение целевого назначения, но при услови и наличия схем землеустройства соответствующих административно-территориальных единиц (начличие такой документации может похвастатся не каждая область, район, ведь ее разработка требует существенных инвестиций). Соответственно прихожу к выводу, что преодоление моратория — явление условное и капиталоемкое, если следовать положение названого законопроекта.

Агрофирма арендует паи. Аренда на 10 лет. Может ли пайщик продать свой пай до окончания срока аренды?
Орендодавець зможе продати земельну ділянку до закінчення строку оренди за умови використання земельних ділянок у сівозміні до закінчення періоду ротації згідно з проектом землеустрою.
При цьому кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Переважне право на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що перебуває у приватній власності, мають спеціалізована установа з управління землями сільськогосподарського призначення чи органи місцевого самоврядування, користувач (орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), власники суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Не приведет ли снятие моратория к росту «рейдерский» захватов мелких и средних более или менее успешных агропредприятий Украины, с целью «введения» их в круппные холдинги, принадлежащие определенным лицам?
Цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою усіх важелів, що передбачені, перш за все, проектом Закону України «Про ринок земель», яким встановлено обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, діючим Законом України «Про захист економічної конкуренції», а також завдяки ефективного нагляду за ринком земель з боку Антимонопольного комітету України.

На ваш взгляд, кто получит наибольшую выгоду от снятия моратория — пайщики, агрофирмы или кто-то совершенно сторонний?
Найбільшу вигоду від зняття мораторію матимуть сільськогосподарські підприємства, які зможуть отримати довгострокові, дешеві кредити під заставу землі для фінансування технічного переоснащення сільського господарства і запровадження нових високопродуктивних технологій.

Большие надежды возлагают на массовый рост кредитования под залог сельхоземли, но реально этого не произойдет. Предлагаемые земельные законы фактически делают невыгодной для банков выдачу кредитов под залог с/х земли. Для нормальной работы рынка кредитования под залог с/х земли необходимо, чтобы кредиты брали не физические лица, а крупные юридические компании-собственики земли. Но предлагаемые земельные законы фактически «выталкивают» юридических лиц с рынка с/х земли. Как результат, даже если банк и выдаст кредит физическому лицу под залог с/х земли, у него будет проблема перепродать этот участок земли в случае не погашения кредита заемщиком.

Одним із головних негативних чинників діючого мораторію є зниження інвестиційної привабливості української аграрної економіки, пов'язаної з підвищенням ризику вкладень.
В усьому цивілізованому світі земля є заставою під довгострокові, дешеві кредити для сільськогосподарських підприємств. Функціонування іпотечного кредитування під заставу землі дозволить залучити в сільське господарство кошти, достатні для фінансування технічного переоснащення сільського господарства і запровадження нових високопродуктивних технологій.

Пока у ком.банка не будет возможности относительно быстро продать участок на рынке и спрогнозировать его цену, получение коммерческих кредитов будет маловероятно. Да и после появления хоть какой-нибудь ликвидности большие надежды на кредитование под залог земли возлагать не стоит — с учетом ограниченного круга потенциальных покупателей цена не будет высокой, а значит и объем финансирования будет небольшим.
Возможно, государство на льготных условиях будет осуществлять кредитование. В этом случае очень вероятно «непрозрачное» распределения финансовых ресурсов.

Коммунисты постоянно выступают за мораторий на с/х землю, но это не мешает им нелегально и бесплатно приватизировать земельные участки и заниматься эксплуатацией тех же с/х работников, которым они рассказывают сказки «о страшных буржуинах».

У моратория достаточно защитников. Это те, кто участвует в «теневом» обороте сельхозземель, кто берет землю в аренду по «шаровой» цене — 292 грн. в год с одного гектара. Причем, более 70% арендной платы выплачивается натуральными продуктами (официальные данные Госкомзема на 01.08.2010 г.), цену на которые устанавливает сам арендатор. Это, кстати, те, кто берет участки на 3-5 лет в аренду, и все это время высаживает подсолнечник, после чего земля лет 10 ничего родить не будет. Интересный факт: Украина в прошлом году стала мировым лидером подсолнечного масла. Наверное, нужно этим гордиться?

Мало кто помнит, но согласно закону о приватизации, принятому в середине 90-х, каждому жителю Украины причитались земельные боны. Считалось, что любой владелец земельного бона имел право на участок украинской земли. Но затем об этом забыли, а потом и отменили земельные боны.
Можно стать владельцем участка земли и без бона, для этого необходимо просто обратится в местный сельский совет с просьбой выделить вам, как гражданиу Украины, землю для с/х использования. Если этот участок находится в глухом селе в провинции, то такую просьбу удовлетворят за простой магарыч, но если участок недалеко от столицы или крупного города, то сумма «подарочного набора» будет эквивалента рыночной стоимости этого участка.

Відповідно до положень статті 118 Земельного кодексу України громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки.
Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.
У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку.

Действительно, граждане Украины имеют право на большой «подарочный набор» земельных участков разного назначения (до 2 га ОСГ, от 10 до 25 соток «под застройку», 12 соток под садоводство и.т.п.). В любой точке Украины. Бесплатно. Это написано в Земельном кодексе Украины (ст.118, 121) Занимаются выделением земель местные советы (в границах населенных пунктов) а государственные администрации (за границами населенных пунктов). Другими словами, земля, имеющая вполне реальную цену, ЗАКОННО может быть выдана гражданину БЕСПЛАТНО. Ну как тут можно обвинять председателей сельсоветов, которых постоянно ловят на взятках? Такое искушение. Пока такая норма не будет отменена или не будут введены ограничения, коррупция будет продолжаться.
На мой взгляд, правильно было бы ограничить возможность бесплатного выделения. Например, давать тем, кто оформляет землю под своими домами, малоимущим и т.п. А в малопривлекательных сельских районах давать всем. Только без права перепродажи в первые 20 лет и с условием использования по целевому назначению.
Нужно что-то с это бесплатной приватизацией делать.

В СМИ были разного рода выдумки о том, что нерезиденты стоят в очереди на то, чтобы арендовать нашу с/х землю. Даже называли арабских шейхов, как возможных арендаторов, при этом явно забывая, что арабские шейхи никогда не арендуют и не покупают землю в немусульманских странах. Для нерезидентов аренда с/х земли невыгодна и неинтересна. Земля интересна только если ее обрабатывать, а для этого нужны и мощные с/х предприятия, и непющие с/х работники, и элеватры, и склады. Всего этого нет и его нужно создавать. Для этого нужны и время, и деньги. Вкладывать деньги в арендуюемую землю бессмысленно и никто этого делать не будет. Скорее всего, землю будут арендовать только наши компании, которые будут ориентированы за 3-5 лет убить ее полностью, а потом бросить. С/х-бизнес требует времени и большого количества денег.

Як відповідно до чинного земельного законодавства, так і згідно з проектом Закону України «Про ринок земель», нерезиденти не можуть мати у власності землі сільськогосподарського призначення.
Такі особи можуть набувати землі сільськогосподарського призначення лише на умовах оренди.
Законопроектом не встановлено обмежень щодо максимальної площі земель сільськогосподарського призначення, які можуть бути в оренді.

Продать свой пай иностранцу Вы не сможете. Что касается передачи в аренду нерезиденту, то она будет разрешена. Сейчас средняя цена аренды одного гектара в год, по Украине, составляет 292 грн. Это немного. Думаю, что в ближайшее время она существенно подрастет.
То, что иностранцам нужна земля только в собственности, скорее расхожее заблуждение. Наоборот, отсутствие необходимости вкладывать сразу большие суммы в покупку земель делают аренду супер привлекательной. Поэтому взять в аренду сейчас значительно больше, чем желающих купить. Тем более с нашей низкой арендной платой и возможностью заключить договор на срок до 49 лет. Проблема в другом. Сложно сформировать крупный массив угодий. Средний размер пая в Украине — 4 га. Для рентабельного выращивания зерновых, инвестор, как правило, хочет взять минимум 3-5 тыс. га. А это значит плюс-минус 1000 человек, из которых часть выехала за границу, часть умерла и не переоформила наследство, часть просто не хочет сдавать свой пай. Вот и получается не поле, а «лоскутное одеяло». Есть еще проблема миграции собственников паев, «рэкет» с покупкой одного участка посреди поля и последующей продажей за большие деньги. На все это накладывается сложность с оформлением и регистрацией договоров. Если государство хотя бы частично урегулирует эти процессы, от желающих вести с\х на арендованной земле не будет отбоя.
Что касается истощения плодородия земли арендатором, то путь решения этой проблемы уже есть. Закон Украины «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо збереження родючості ґрунтів»(вступил в силу с начала этого года) предусматривает, что «земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва використовуються відповідно до розроблених та затверджених в установленому порядку проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачають заходи з охорони земель» Отсутствие или нарушение обоснования севооборота влечет за собой крупные штрафы. А понятие «агрохимический паспорт» присутствует в законопроекте «О рынке земель». Другое дело, что когда государство берется за функции контроля и наказания за нарушения, жди злоупотреблений.

Відповідно до проекту Закону України «Про ринок земель», особи без громадянства, підприємства, засновані за участю іноземних фізичних та юридичних осіб, іноземні юридичні особи та іноземні держави не можуть мати у власності землі сільськогосподарського призначення.

Обращаю Ваше внимание, на положеняие статьи 82 Земельного кодекса Украині, а также на разїяснение ВХСУ от 02.02.2010 года, в соответствие с которыми совсметные предприятия, созданные иностранными гражданами, юрдицами, не могут выступать собствениками земель с/г назначения.

Тем не менее, есть сложившаяся судебная практика (даже решения ВСУ), свидетельствующая о том, что устноалвенные ограничения на приобретения земель с/г назначения распространяются только на иностранные предприятия (статья 63 Хозяйственного кодекса Украины) и не ограничивают прав совместных предприятий на приобретение с/г земель.

Відповідно до положень статті 87 Земельного кодексу України при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами виникає право спільної часткової власності на земельну ділянку.
Документом, що посвідчує право власності на земельну ділянку, набуту у власність за спадщиною із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, відповідно до статті 125 Земельного кодексу України є свідоцтвом про право на спадщину.
При набутті права власності на земельну ділянку на підставі свідоцтва про право на спадщину, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
Згідно зі статтею 88 Земельного кодексу України володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди — у судовому порядку.
Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки — вимагати відповідної компенсації.
Проектом Закону України «Про ринок земель» передбачено, що при продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону. Ця норма закріплена і діючим Земельним кодексом України.

Отмена моратория, даже в случае принятия вышеупомянутых законов в 2011 году, маловероятна из-за отсутствия технической и процедурной возможности реализовать их нормы. Пока, как минимум, не будет создан централизованый земельный кадастр — говорить об отмене моратория преждевременно.

По моему мнению, вопрос принятия законов «О рынке земли» и «О земельном кадастре» является сугубо политическим. Законы в этом году будут приняты почти наверняка, хотя начнут действовать только через некоторое время после подписания.

В то же время, даже после отмены моратория, существенных изменений не произойдет. Подробнее: zsu.org.ua/index.php?option=com_content&view=article&id=960

Мало кто обращал внимание, но льготные кредиты сельскому хозяйству выделяются ежегодно с 1990 года. Когда банкротили банк «Украина», там оказалось большое количество именно непогашенных льготных кредитов сельскому хозяйству. И в этом году запланировано часть денег с госбюджета истратить на частичную компенсацию процентов по кредитам для сельхозпроизводителей. Другое дело, что эти сельхозпроизводители очень часто эти кредиты вкладывают не в производство, а просто разворовывают. Так как в залог по этим кредитам выступают «рыбки в пруду», «километр грунтовой дороги», «мешки с сахаром на несуществующем складе», «телята на откорме в несущствующей ферме» и т. д.
Если бы в залог под кредит можно было использовать с/х землю, этого безобразия уже давно не было бы. Логика очень простая. Те нерачительные хозяева, которые не могут нормально использовать кредитные деньги, просто бы лишились своих участков земли. А уже банк перепродал бы землю за долги по кредиту эффективному собственнику, который может и кредиты брать, и выращивать продукты питания, и удачно их продавать, и кредиты погашать вовремя и в полном объеме. Так что чем быстрее можно будет закладывать в банках с/х землю под кредит, тем быстрее наш аграрный бизнес действительно станет эффективным бизнесом.