Топ-5 країн, найвигідніших для інвестицій українців у нерухомість

Іспанія: не стільки примножити, скільки зберегти

Іспанію Грушецький називає найбільш консервативним із представлених напрямків. Це зарегульований ринок з активною вторинкою, де, за його словами, інвестору простіше вийти з активу та менший ризик зіткнутися з проблемою ліквідності. Водночас очікувати тут такої ж дохідності, як на більш спекулятивних ринках, не варто.

За даними презентації, типовий поріг входу в Іспанії починається приблизно від €150−250 тис. Для первинного ринку спікер називав орієнтир від €200−250 тис., хоча на вторинному ринку можливі й дешевші об'єкти.

На прикладі проєкту біля Бенідорму вартістю від €312 тис. Грушецький оцінював дохідність у 5−6% річних при довгостроковій оренді та 7−10% валової дохідності при короткостроковій. Проєкт перебуває на стадії будівництва, а потенційна капіталізація до завершення робіт у 2027 році, за оцінкою спікера, може сягнути до 30%.

У презентації також зазначалося, що витрати на купівлю й оформлення можуть становити близько 12,5% — 10% IVA плюс приблизно 2,5% на нотаріуса та реєстрацію. Заявлена орендна дохідність для ринку — 6−8% річних.

Тобто Іспанія в цій п’ятірці — передусім про більш консервативне збереження капіталу та прогнозованість, а вже потім про максимальну прибутковість.

Занзібар: низький поріг входу і ставка на зростання

Занзібар — протилежний за логікою ринок. Грушецький прямо називає його emerging market і більш спекулятивним інструментом: він менш зарегульований, але саме це, за його словами, потенційно дозволяє отримати вищу дохідність на вкладений капітал.

Один із ключових аргументів — низький поріг входу для курортної нерухомості на першій лінії. У представленому проєкті студії площею близько 40 кв. м стартували приблизно від $90 тис. Водночас об'єкт передбачає повноцінну готельну інфраструктуру.

За даними презентації, дохідність у курортному сегменті Занзібару може становити 8−15%, а супутні витрати на оформлення — близько 3−7%. Окремо спікер робив ставку на капіталізацію: у конкретному проєкті від етапу котловану до здачі він очікує зростання вартості до 40%.

У презентації також наголошувалося на розвитку туризму: потік туристів уже перевищив мільйон осіб на рік, а на ринок заходять великі міжнародні готельні бренди. Нерухомість на узбережжі, за наведеними даними, за п’ять років подорожчала приблизно на 60−70%.

Отже, Занзібар — це вже не стільки «зберегти», скільки спробувати заробити на ранній стадії розвитку ринку.

Туреччина: можливість зайти після просідання ринку

Туреччину Грушецький розглядає як середньо- або довгострокову ставку. За його словами, після піків 2022—2023 років ринок суттєво просів, тому у готових об'єктах і на вторинці зараз можна знаходити варіанти з дисконтом.

Поріг входу у вторинну нерухомість спікер оцінював приблизно у €70−100 тис., а для готельного формату — від €120 тис.

За презентацією, звичайне житло може приносити 6−8% річних, тоді як готельні формати — 10−12%. Оформлення включає близько 4% TAPU та ще 1−2% супутніх витрат.

Окрема ставка робиться на готельну нерухомість під професійним управлінням. У представленому проєкті оператором має бути Ribas Hotels Group. Спікер також називав приблизно 20% капіталізації реалістичним орієнтиром для такого формату.

У презентації Туреччина подається як ринок, де поєднуються порівняно низький чек входу, можливість купувати після падіння реальних цін та вища, ніж у Західній Європі, потенційна орендна дохідність.

Румунія: ставка на готельний формат без сезонності

Румунія в цій п’ятірці займає проміжну позицію: це ЄС і Шенген, але при цьому поріг входу та потенційна дохідність залишаються нижчими й вищими відповідно, ніж у більш дорогих західноєвропейських юрисдикціях.

За презентацією, вхід у ринок починається приблизно від €100−150 тис., орендна дохідність житла може становити 6−8%, а готельних кондо — 10−15%. Витрати на нотаріуса та реєстрацію — близько 2−3%.

Особливу увагу Грушецький приділив готелю біля аеропорту Бухареста. За його словами, оператор пропонує фіксований дохід у валюті: 6% для стандартних номерів і 7% для suite протягом трьох років. Якщо фактична дохідність буде вищою, виплати мають збільшуватися відповідно до рентабельності об'єкта.

Ще один аргумент — відсутність типової для курортів сезонності. Готель розташований приблизно за 500−700 метрів від термінала аеропорту Бухареста, а попит має формуватися транзитними пасажирами, нічними рейсами та пересадками. За словами спікера, конкурентний готель поблизу має близько 90% заповненості, тоді як для нового проєкту прогнозується близько 70%.

Тобто головна ставка тут — не на швидку спекуляцію, а на стабільний готельний cash flow.

Мальдіви: найдорожчий вхід, але й найвища заявлена дохідність

Мальдіви — найдорожчий із представлених напрямків. За презентацією, поріг входу в готельний формат сьогодні становить близько €220 тис.

При цьому заявлена дохідність для об'єктів під управлінням готельних операторів — 10−18%, а оформлення — близько 1−2%.

У представленому кейсі йшлося про номер у готелі під управлінням Radisson. Основний акцент Грушецький робив не лише на орендних виплатах, а й на потенційній капіталізації після запуску об'єкта. За його словами, номер, який зараз коштує близько €220 тис., через два-три роки може оцінюватися приблизно у €300 тис. — така ж оцінка, за його словами, закладена й у фінансовій моделі девелопера.

У презентації також зазначалося, що ринок upscale-готелів на Мальдівах структурно обмежений: для експлуатації придатні лише 185 із 1190 островів, а кожен новий проєкт погоджується окремо.

Саме тому Мальдіви в цій п’ятірці — це вже ставка на високий чек, професійне готельне управління та подальше зростання вартості активу.

Що ж обрати інвестору?

За логікою, яку представив Олександр Грушецький на Invest Fest 2026, ці п’ять ринків вирішують різні інвестиційні задачі.

Іспанія — для тих, кому важливіші стабільність і ліквідність. Занзібар — для інвесторів, готових до більш спекулятивного сценарію заради вищої потенційної дохідності. Туреччина — ставка на відновлення ринку та нижчий поріг входу. Румунія — на стабільний готельний дохід без вираженої сезонності. Мальдіви — на високу орендну дохідність і потенційну капіталізацію.

Сам спікер зводить вибір до простого питання: що для інвестора важливіше — зберегти капітал чи спробувати примножити його швидше. Чим консервативніша й зарегульованіша юрисдикція, тим нижча потенційна дохідність; чим ринок новіший і менш зарегульований, тим вищою може бути прибутковість — разом із ризиком.