Мінфін - Курси валют України

Встановити
24 червня 2021, 7:30

Як купити с/г землю: покрокова інструкція підготовки та оформлення угоди

З 1 липня кожен охочий власник українського паспорта може придбати ділянку сільськогосподарського призначення. Щоб оформлення угоди пройшло гладко і згодом ніхто не зміг оскаржити право нового власника на куплену землю, доведеться дотримати ряд умов. Яких — розбирався «Мінфін».

За тиждень для українських громадян відкриється ринок землі. «Мінфін» вже писав, чому сільськогосподарські наділи можна розглядати, як дуже привабливий інвестиційний інструмент.

По-перше, куплену землю можна здавати в оренду. За прогнозами незалежних експертів та урядовців, середня ціна за гектар буде коливатися в межах $ 1,5−2 тис. Вартість права оренди — $120−150 за рік. Таким чином, ця інвестиція забезпечить до 8−10% річних у валюті, що може стати непоганою альтернативою депозитам у ВКВ.

По-друге, придбаний наділ можна буде перепродати після 1 січня 2024 року, коли число покупців поповнять юрособи. Аналітики вважають, що на той час земля може здорожчати на 25%.

По-третє, відразу ж після покупки наділ можна буде запропонувати забудовникам. Їх, швидше за все, зацікавить земля навколо мегаполісів і великих населених пунктів.

«З 1 липня 2021 року знімається не тільки мораторій на відчуження сільськогосподарських земель, а й на зміну цільового призначення таких земель. Тобто, їх можна буде використовувати і для інших сільськогосподарських потреб (закладка садів, створення ферм), а також і не для сільськогосподарських потреб за наявності відповідної містобудівної документації. Тому ажіотаж навколо цієї теми можна зрозуміти», — пояснює партнер АО «Моріс Ґруп» Оксана Кобрин.

Оформлення купівлі-продажу сільгоспземлі має свої особливості. Щоб дотримати їх, «Мінфін» склав покрокову інструкцію підготовки та оформлення таких угод.

Крок 1: готуємося стати покупцем

Перш, ніж почати пошук землі для покупки, краще відразу перевірити себе на наявність:

 — громадянства України;

 — інших земельних ділянок с/г призначення у власності;

 — банківського рахунку і підтверджених джерел походження коштів, за рахунок яких буде придбано наділ.

Чому це важливо:

 — Право купувати сільськогосподарські ділянки мають тільки громадяни України.

«Особи, які мають також паспорта громадянина держави-агресора (РФ), позбавлені такого права. Цікаво, що наявність паспорта громадянина іншої держави не є прямою перешкодою для придбання такої ділянки у власність. Достатньо надати паспорт громадянина України», — уточнює Оксана Кобрин з «Моріс Ґруп».

Зараз українське законодавство декларує єдине громадянство, але механізму позбавлення паспорта України за подвійне громадянство немає.

Також варто враховувати, що нотаріус перевірятиме, чи не внесено потенційного покупця в санкційні списки за рішеннями РНБО, чи не знаходиться він під міжнародними санкціями за терористичну діяльність (перелік формується Держфінмоніторингом). Особам з таких «чорних» списків також буде відмовлено в посвідченні угод купівлі-продажу землі.

 — Фізособи можуть мати у власності не більше 100 га с/г земель (з 2024 року — до 10 000 га).

Оксана Кобрин розповіла, як на практиці буде перевірятися відповідність цим лімітам.

Нотаріус перевірятиме за даними державних реєстрів наявність земельних ділянок с/г призначення не тільки безпосередньо у покупця, а й у чоловіка (дружини) покупця. Оскільки вважається, що покупцеві належить половина ділянки дружини/чоловіка. Тобто, нотаріус повинен встановити факт спільної сумісної власності на такі ділянки.

Наприклад, якщо чоловік вже встиг придбати ділянку в 100 га, то дружина зможе придбати тільки 50 га землі.

Також нотаріус буде перевіряти наявність у покупця частки, акцій і паїв в юридичних особах. Якщо така юрособа має у власності сільськогосподарські ділянки, то нотаріус буде розраховувати, яка частина цієї ділянки припадає на частку в компанії потенційного покупця. І, відповідно, скільки ще він може докупити.

Наприклад, якщо потенційний покупець володіє 10% компанії, якій належить 20 га земель с/г призначення, то вважається, що такій особі опосередковано належить 10% таких земель, тобто 2 га. Відповідно, докупити він зможе ще 98 га.

 — Всі розрахунки за договором купівлі-продажу мають відбуватися виключно в безготівковій формі. Фінансовий моніторинг буде проводити і банк, і нотаріус, який посвідчує угоду.

Нотаріус зажадає від покупця показати, звідки той узяв кошти на придбання землі. Тому краще відразу підготувати документи, що показують розмір зарплати, доходи від підприємницької діяльністі, отримані від продажу квартири, машини або іншого майна. Загалом, підійде все, що підтвердить легальність наявної у покупця суми на оплату покупки.

Крок 2: перевіряємо статус, розташування і реєстрацію земельної ділянки

Припустимо, ви вже пригледіли цікаву ділянку і готові її придбати. Аби подальше володіння землею було безпроблемним, бажано попередньо перевірити наділ:

— чи не знаходиться він в зоні дії спецдозволу на видобуток надр;

— чи здана ця земля в оренду;

— по кадастровому номеру на публічній кадастровій карті.

Чому це важливо:

 — Згідно із законом переважне право першої черги має особа, у якої є спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення; другої черги — орендарю, якщо вони готові заплатити ціну, яку виставив продавець.

На практиці, звичайно, найчастіше зустрічатимуться випадки, коли власники землі виставлятимуть на продаж вже орендовані наділи.

Тому покупцеві краще знати заздалегідь, до яких незручностей слід готуватися.

«Покупцеві нобхідно звернути увагу на той факт, що зміна власника земельної ділянки не тягне за собою припинення дії вже укладених договорів, наприклад, договору оренди земельної ділянки і не є підставою для зміни умов такого договору», — пояснює Юрист Ю К «Волхв» Денис Шевчук .

Орендар в будь-якому випадку дізнається, що земля продається, навіть якщо власник про це його не повідомить. Відповідну інформацію передасть перед укладенням угоди нотаріус. У орендаря є місяць на те, щоб визначитися, чи готовий він викупити ділянку за заявленою ціною.

Тут виникає питання — як бути в тому випадку, якщо землю орендує компанія? — Адже юрособи зможуть купувати сільгоспземлю у власність тільки з 2024 року. Закон передбачає таку ситуацію: юрособа може передати своє переважне право покупки третій особі, наприклад, іншому громадянину. Саме він в цьому випадку і виступить покупцем.

«Закон передбачає достатній захист переважного права, щоб його не обходили. Наприклад, якщо договір буде укладено без повідомлення суб'єкта переважного права, він може через суд вимагати переведення прав покупця на себе. Також, власник ділянки не може розпорядитися нею в обхід купівлі-продажу, оскільки інші способи відчуження такі як дарування, міна, передача в заставу, в статутний капітал можливі тільки за згодою суб'єкта переважного права», — каже Оксана Кобрин.

 — Наявність ділянки з відповідним кадастровим номером на публічній кадастровій карті буде підтвердженням, що її дійсно зареєстровано в Державному земельному кадастрі та може бути продано.

Але така перевірка корисна не тільки тому. Публічна кадастрова карта дасть покупцеві інформацію, наприклад, про площу ділянки і її місцезнаходження.

Справа в тому, що якщо ділянка розташована ближче 50 км від державного кордону України, це може стати перешкодою для його придбання.

Крім того, може статися так, що реальні параметри ділянки не збігаються з інформацією про неї в Держкадастрі. І таку невідповідність краще виправити ще до укладання угоди купівлі-продажу.

«Автоматизовану систему Державного земельного кадастру була введено в Україні в 2013 році. Під час передавання даних зі старого Державного реєстру земель в нову кадастрову систему і пізніше під час функціонування самого кадастру могли бути допущені технічні помилки (описки, помилки, граматичні чи арифметичні помилки). Це могло статися як з вини органу, який веде Державний земельний кадастр, так і з вини інших структур або землевпорядників», — уточнює Денис Шевчук з ЮК «Волхв».

За словами керуючого партнера Suprema Lex Віктора Мороза, невідповідність таких даних і навіть накладка меж земельної ділянки на сусідську — поширена проблема, яка може ускладнити і навіть зробити неможливою покупку наділу.

«Цю проблему можна усунути або повторним обстеженням ділянки геодезистами і землемірами з внесенням коректних даних у відповідні реєстри, або врегулюванням взаємин з сусідами при наявності спірних питань», — радить Віктор Мороз.

Крок 3: визначаємо ціну ділянки

Ціну ділянки сторони визначають за домовленістю між собою. Але до 1 січня 2030 року не можна буде продати землю с/г призначення нижче нормативної грошової оцінки.

Дізнатися її можна через електронні сервіси земельного кадастру або надіславши запит через ЦНАП.

Одночасно, оскільки сторонами угоди купівлі-продажу земельної ділянки є фізичні особи, то обов'язковим також є проведення експертної оцінки земельної ділянки.

Чому це важливо:

Оксана Кобрин звертає увагу на те, що ціна ділянки є найважливішою умовою договору.

«Якщо існує суб'єкт переважного права з викупу ділянки, продати і, відповідно, купити землю можна буде тільки за тією ціною, про яку було повідомлено йому. Якщо змінюється ціна ділянки від попередньо повідомленої, то процедура узгодження з суб'єктом переважного права починається заново», — попереджає вона.

Віктор Мороз з Suprema Lex настійно рекомендує визначати суму угоди виходячи зі звіту оцінювача, якого сторони можуть запросити для визначення вартості продаваної землі.

«Якщо вказати занижену ціну продажу землі без підтвердження її відповідною оцінкою, то податкова може в судовому порядку донарахувати дохід продавця і зобов'язати його доплатити податок з доходів фізичних осіб», — уточнює він.

Крок 4: реєструємо договір купівлі-продажу у нотаріуса

Після завершення всіх підготовчих процедур продавець і покупець можуть йти до нотаріуса.

Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу може бути здійснене за місцем розташування земельної ділянки або однієї зі сторін договору.

Але перед цим нотаріус зобов'язаний провести перевірку на відповідність законодавчим нормам продавця і покупця. За словами Оксани Кобрин, додаткові перевірки і процедури можуть зайняти до 2 місяців.

Адже нотаріусу належить перевірити досить об'ємний масив інформації:

  • наявність у покупця громадянства України, для чого потрібно буде надати паспорт громадянина України;
  • внесення набувача в санкційні списки;
  • джерела походження коштів, за які буде купуватися земля;
  • місце розташування ділянки щодо державного кордону (якщо у нотаріуса виникнуть сумніви щодо 50-кілометрової зони держкордону, він має звернутися до Держгеокадастру із запитом);
  • загальну площу земельних ділянок с/г призначення, які вже перебувають у власності потенційного покупця, і наділа, що готується до покупки (разом вони не повинні перевищувати 100 га).

Якщо за результатами перевірки нотаріус виявить невідповідності законодавчим вимогам, то відмовить в оформленні угоди. І це може бути найбезболіснішим варіантом.

Адже якщо недотримання хоча б однієї з умов розкриється вже після укладення угоди, це стане підставою для визнання її недійсною, а також конфіскації земельної ділянки.

Якщо ж все пройшло гладко, нотаріус робить фінальний акорд.

«Нотаріус повинен внести до реєстру нерухомого майна та Держгеокадастру дані про нового власника і надати йому правовстановлюючі документи, що підтверджують перехід до нього власності», — каже Віктор Мороз.

Олена Дьоміна

Автор:
Олена Дьоміна
Головний редактор Олена Дьоміна
Пише на теми: Макроекономіка, фінанси, державне регулювання, бюджет, фіскальна політика

Коментарі - 19

+
+44
tunik1213
tunik1213
24 червня 2021, 9:10
#
эта инвестиция обеспечит до 8−10% годовых в валюте, что может стать неплохой альтернативой депозитам в СКВ — звучит красиво, да только рассчитывать на рыночную стоимость аренды можно, если за участок будет хоть какая-то конкуренция. А если это кусок земли посреди поля, и вокруг земля одного и того же фермера, то платить он столько не будет, и как бы еще эту землю не пришлось продавать за копейки
+
+54
mary27
mary27
24 червня 2021, 10:46
#
Тоже интересно.
Автор забыл про налоги, про готовящийся «минимум налоговых обязательств».

Не говорю о том, с какой радости а/п будет «8−10% в валюте»?
«Грошовою одиницею України є гривня».

Потребовать пересмотра договора аренды?
А они в лучшем случае на 7 лет заключены, и хорошо если не с а/п авансом.
Фермер радостно выставит болт, т. е. кукурузный початок.
Т.к. как арендатор ничего уже не должен собственнику)
+
+39
vikchernij
vikchernij
25 червня 2021, 10:01
#
Досить часто договори укладені в натуральній формі, наприклад тонна зерна + центнер цукру, з можливістю забрати в грошовому еквіваленті (щоправда, вигідному агрофірмі). Доволі непоганий захист від інфляції. Але в реальності 8−10% навряд чи буде. Середня орендна плата 80-100 доларів за гектар, реальна нижня вартість (окрім зовсім забитих закинутих сіл з одинокими без рідні людьми) гектара від 2000. Тобто оптимістично 3−4%.
+
0
mary27
mary27
27 червня 2021, 13:46
#
Ага.
И натуральную а/п надо как-то обратить в деньги.
Понеся затраты и на этом.

Сахаром кстати вряд ли заплатят, слишком ликвидный, скорее буряками)
Знаю случай, когда платили подсолнечными семечками.

Потому доходность на уровне валютного депозита.
+
+15
vikchernij
vikchernij
30 червня 2021, 11:10
#
Дохідність на рівні валютного депозиту це 2−20 доларів в рік від ціни в 2000. Явно менше, чим 80−100 від оренди. До того ж, конвертація продукції а/п в готівку не несе значних затрат — або самовивіз, або доставка з окремою оплатою за транспортування. Проблем із збутом також немає — зерну від агрофірм довіряють більше чим зерну невідомого від кого. Так що своїх 3−4% річних, захищених від інфляції, в реальності можна отримати. Інша річ, що ніякими 10% там і не пахне, куплений і зданий в оренду пай (причому дешево, тисячі за дві, не будемо навіть рахувати більш дорожчі варіанти) окупить себе через 25−30 років.
+
0
mary27
mary27
30 червня 2021, 12:35
#
Где вы такие депозиты находите?)
4% чистыми нет конечно, 3% с небольшим найти вполне можно.
Но а/п по паям ведь не долларами платят?)

Хм, слышала другое, конвертация много съедает.
Даже просто увезти и хранить надо где-то.
Особенно, если владелец — горожанин.

Сбыт?
Ну продать 2000 т зерна, или 2 тонны?)
На крупные партии покупателей поболе и посерьезней.

Кроме того, агрофирма это агрофирма, а арендатор — какой-то Пэтро Ивановыч, и непонятно, откуда оно у него.
Он конечно может сказать, что это а/п натурой от агрофирмы, но продать эти 2 тонны скорее его проблема.
Потому и с него собьют дисконт)

Инфляция больше на готовой продукции сказывается, чем на сырье.
Потому и не платят а/п ликвидным и дорогим сахаром, который делает сах. завод, а только сырьем — бурячками.

По выводам я с вами абсолютно согласна.
+
0
vikchernij
vikchernij
1 липня 2021, 10:49
#
Я взяв середні показники валютних депозитів, середню заявлену ціну землі (тут маніпуляція в свою користь, так як дорожча земля знизить річний відсоток), середню орендну плату. По паях не платять доларами, але оплата доволі таки захищена від інфляції — зерно зразу росте в ціні як тільки пахне зайвою грошовою масою.

Я не говорю, що в усіх виходить перекласти на покупця всі витрати на конвертацію, і що в усіх є вільний доступ до транспорту та можливості складувати. Але з власного досвіду, досвіду спілкування з іншими покупцями та з продавцями, самовивіз чи доставка до мене — моя головна біль і мої витрати.

Щодо можливості продати — осінню минулого року на територіально близькому до Тернополя ринку оставалися одиночні пропозиції від тих, хто продавав зерно одиночними тоннами. Решту успішно або розкупили, або приберегли. Проблем із збутом, судячи з обдзвону пропозицій, не було жодних.

Одним словом, ліквідність в натуральній оплаті паїв є, захист від інфляції також, тому реальна корисна вартість оредної плати більш-менш залишається стабільною протягом років. Тут не все так плачевно, як може здатися. Але історії, як властися в землю за ринкову ціну і отримувати 10−15% на орендній платі — наївні байки.
+
0
mary27
mary27
1 липня 2021, 11:58
#
Ну, «средние» часто не соответствуют легко достижимым.
Земля вправду очень разная.
И купить ее сложнее, чем разместить на ту же сумму вклад.

Зерно растет, но не так, как мука и хлеб)
Потому, страховка слабая.
И, владельцу пая выплатят малую партию, которую скорее будет трудно продать.

Может, но для условного горожанина — это проблемы.
Если б а/п была не натурой, а к примеру складским свидетельством…)

В целом с вами согласна по доходности.
А защита от инфляции и т. п. — очень плохо.
+
0
Bischof
Bischof
24 червня 2021, 10:04
#
Наконец-то, не прошло и 100 лет (в буквальном смысле).
+
+54
mary27
mary27
24 червня 2021, 10:42
#
Короче, дэржава приготовила покупателю просто море геморроя)
+
+30
bonv
bonv
24 червня 2021, 10:51
#
Дуже «легко» купити:)
+
+25
bonv
bonv
24 червня 2021, 10:51
#
Не для народу закон про ринок землі приймали.
+
+69
bonv
bonv
24 червня 2021, 10:52
#
Без відкату розмістити в місті банери «Геть корупцію» не вийшло…
+
+75
stan333
stan333
24 червня 2021, 11:31
#
1. Вопрос: вот я живу в Сумской области, если брать 50 км от границы, то у нас пол области нельзя продавать… Что делать? 2. Вопрос: тоесть нотариус зарегистрировал, типа все ок, потому кому-то (еще вопрос кому) что-то не понравилось, типа не та инфа по какому-то пункту, молча признали договор не действительным и забрали землю — это дает право для рейдерства! Мне кажется, если нотариус оформил, то уже ничего не должны давать возвращать, а полную ответственность ложить на нотариуса, если не то оформил с него финансово взыскивать! Иначе зачем нотариус? Люди могут и не знать что у них что-то не так, а потом без земли остаться! Точно мутку готовят…
+
0
mary27
mary27
27 червня 2021, 13:49
#
1. Если вы пэрэсiчный — конечно низзя.
А вот если вы голова сильрады, или прокурор, или депутат, или мент — все вам можно)
Вы ж не *** .
2. Именно.
Как раз под это все и сделано.
Чтоб собственнику не давать возможности продать землю за более-менее адекватную цену.
​​​​​​Закрепить наше новое «крепостное право».

Кстати, продажа только через аукционы из той же оперы.
Чтоб максимально затруднить процесс для бывших колхозников.
Которым наверно придется обращаться к специально обученным посредникам.

А нотариус ни при чем, с него — как с гуся вода.
Вин тики пэрэвиряе докумэнты.

Жоще будет, когда начнут с поддельными ЭЦП продавать вашу землю.
Недавно выяснилось, что украинская ЭЦП легко подделывается — кто-то, по имени Joe Biden, проголосовал за петицию на сайте АП.
А голоса принимаются, только когда подписано ЭЦП.
+
+15
Maleficarum
Maleficarum
24 червня 2021, 12:06
#
«же после покупки надел можно будет предложить застройщикам. Их, скорее всего, заинтересует земля вокруг мегаполисов и крупных населенных пунктов.
„С 1 июля 2021 года снимается не только мораторий на отчуждение сельскохозяйственных земель, но и на изменение целевого назначения таких земель. То есть их можно будет использовать и для других сельскохозяйственных нужд (закладка садов, создание ферм), а также и не для сельскохозяйственных нужд при наличии соответствующей градостроительной документации. Поэтому ажиотаж вокруг этой темы вполне объясним“, — поясняет партнер АО „Морис Груп“ Оксана Кобрин.» Но таких хитросделанных быстро попустят. Желают купить с. х земли а затем под застрой. Для таких хитрованов станут продавать не весь пай целиком а разбив оный на сотки. Сотка застроя возле крупных городов совсем иная цена Вот и покупайте не 3 Га (как пример фасада) в межах села а триста соток Никто возле крупных городов не станет продавать оптом землю Всё через привязку цены через соточку.
+
0
Dsd
Dsd
24 червня 2021, 18:33
#
Рейдеры на низком старте
+
+10
Winstrolll
Winstrolll
9 липня 2021, 8:40
#
Вопрос к знатокам — стоит ли продавать землю, если она на сегодня есть у тебя в собственности? Скажем, установив цену чуть выше актуальной и чуть ниже потенциально перспективной (с учетом прогнозов роста на ближайшие несколько лет)? Как вы оцениваете этот актив с точки зрения его потенциала? Ведь есть же вариант продать и вложиться допустим в недвигу. Стоит его рассматривать?
+
0
pov78
pov78
21 липня 2021, 13:30
#
«Наприклад, якщо чоловік вже встиг придбати ділянку в 100 га, то дружина зможе придбати тільки 50 га землі.»
Откуда эта норма взялась, вроде на человека можно 100га, логично что и муж и жена имеют право на 100га, тоесть в сумме 200га, а не 150Га?
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися