Іпотека: як взяти на 25 років, щоб погасити за 5

Іпотека відроджується

Ринок іпотеки в Україні тільки почав відроджуватися після кризи 2008−2009 рр. Урок тих років міцно засів у пам'яті багатьох, змусивши боятися самого слова «іпотека».

Головна відмінність «нової» іпотеки полягає в тому, що тепер кредити видаються виключно в національній валюті. Тобто головний ризик, на якому «погоріли» позичальники в минулому, просто відсутній.

Але є інші.

Головний — це відсутність стабільності, а іпотека — це гра «в довгу», мінімум на декілька років.

Як і раніше, актуальним є питання: що буде, якщо дохід позичальника різко впаде і його не вистачить на обслуговування кредиту?

Банки почали практикувати плаваючі ставки, що ще підсилює невизначеність, оскільки перегляд ставки призводить до зміни усього графіку погашення та щомісячного платежу.

Нинішня іпотека через величину відсоткових ставок не може розглядатися як основний інструмент купівлі житла, але як інструмент отримання відсутньої суми — цілком.

Умовний приклад

Припустимо, у нашого потенційного позичальника є $50 тис. Ще років 4 тому за ці гроші в Києві можна було купити «одиничку» в новому будинку на вторинному ринку. Зараз — на жаль… Такі квартири подорожчали майже вдвічі! Як же бути?

Брати іпотеку з мінімальним початковим внеском у 20%, щоб платити її всі 20−25 років із нинішніми ставками — недоцільно. Але цим інструментом можна скористатися інакше.

Для цього потрібно орієнтуватися не на стандартні параметри кредиту, а на власні «маяки», які дозволяють мінімізувати ризики і підсумкову переплату.

Розглядаємо вторинний ринок, оскільки первинна іпотека має багато особливостей і обмежень, а тому банки її майже не пропонують.

Рахуємо за допомогою іпотечного онлайн-калькулятора.

Наш розрахунок — досить грубий: для зручності нехтуємо комісіями, страховками, іншими обов'язковими платежами.

Фокусуємося на найбільш стратегічно важливих параметрах «правильної» іпотеки при наступних вихідних даних:

• Офіційний дохід позичальника — 30 тис грн
• Вартість об'єкта нерухомості, який планує купити — $100 тис.
• Наявна сума власних коштів — $50 тис.

1. Різні джерела доходу

Потрібно усвідомлювати, що беручи кредит, позичальник власноруч ставить себе на «лічильник», який тікатиме до моменту повного його погашення. У випадку з іпотекою це може розтягнутися до кінця життя. За кожну секунду користування позиковими коштами доведеться заплатити, незалежно від обставин. Тому починати варто з адекватної оцінки своїх доходів на перспективу. При цьому підходити до оцінки краще максимально критично (консервативно). Розмір доходу необхідно прирівнювати до зобов'язань за кредитом.

Важливим моментом є диверсифікація.

Ситуація, коли у позичальника є лише одне джерело доходу, нехай навіть солідне і стабільне, виглядає не дуже надійною. Краще, коли їх два — більш-менш рівнозначних. Наприклад, разом із офіційною роботою не завадить мати прибуткове хобі або мікробізнес, який генерує стабільний грошовий потік.

До речі, про ваш бізнес не обов'язково повідомляти банку — кредитору вистачить довідки з офіційного місця роботи. Додатковий дохід доцільно спрямувати на погашення кредиту на випередження графіка.

Якщо позичальник є підприємцем, краще, щоб його бізнеси були в різних, не пов'язаних одна з одною, сферах. Адже ніхто не знає, які галузі стануть «на паузу» завтра, як це було з туризмом і сферою розваг під час пандемії.

2. Перший внесок — більше половини покупки

Кредитне навантаження краще мінімізувати, тому не варто позичати багато. Оптимальний варіант — зробити вагомий початковий внесок за рахунок власних коштів. Орієнтир — близько 50% від вартості покупки. Тобто, якщо наш позичальник претендує на купівлю житла вартістю до $100 тис, то сума кредиту в такому випадку складе до 1,35 млн грн (за курсом 27 грн/$).

3. Кредитне навантаження — не більше третини доходу

Щоб почуватися комфортно, щомісячний платіж за кредитом не повинен бути занадто великим щодо розміру доходу. Банки часто орієнтуються на 50% і більше: тобто половина доходу — на кредит, інша половина — на життя. Звичайно, багато що залежить від абсолютних сум, адже вартість життя відрізняється від регіону. Але в будь-якому випадку, краще, якщо на кредит йтиме не більше третини доходу. У нашому прикладі офіційний стабільний дохід позичальника — 30 тис грн на місяць. Тоді оптимальний щомісячний платіж за кредитом — не більше 10 тис грн.

Читайте також: Ігор Ніконов: Багато клієнтів не можуть купити квартиру через фінмоніторинг

4. Графік виплати — тільки стандартний, жодних ануїтетів!

Ануїтетний графік передбачає незмінний загальний (тіло + відсотки) щомісячний платіж протягом усього терміну кредитування.

У нашому прикладі при ставці в 10% річних і терміні кредитування 25 років, щомісячний платіж при ануїтеті складе 12,3 тис грн! А переплата за кредитом за весь термін — понад 2,3 млн грн!

Стандартний графік передбачає погашення рівними частинами саме тіла кредиту. З урахуванням відсотків загальна сума платежу буде максимальною в перші місяці кредиту, а потім зменшуватиметься.

У нашому прикладі щомісячний платіж стартує з 15,6 і фінішує 4,5 тис грн. Переплата за кредитом складе менше 1,7 млн грн. Тобто економія, порівнюючи з ануїтетом, — цілих 600 тис грн!

Чому ж позичальники часто обирають ануїтет?

Швидше за все, вимушено. Оскільки офіційного доходу може виявитися недостатньо, щоб обрати «класику». Деякі банки безальтернативно пропонують ануітет.

Так, у нашому прикладі банк може не затвердити позичальникові стандартний графік, оскільки в перші місяці на кредит витрачатиметься більше половини доходу позичальника (15,6 із 30 тис. грн).

Це ще раз підкреслює важливість того, щоб у позичальника був «запас міцності» за доходами. Якщо його немає, краще стримати апетити. В жодному разі не варто брати кредит «впритул».

У будь-якому випадку, непогано мати прописану в кредитному договорі опцію вільної зміни (переключення) графіка виплат. За зміну графіку банк може стягнути чималу комісію.

Читайте також: Голова ДІУ: місячний платіж за 1-кімнатну квартиру у лізинг на 20 років — 9,4 тис. грн

5. Шукаємо мінімальну відсоткову ставку

На великих сумах, які позичаються на тривалі терміни, кожен відсотковий пункт виливається в кругленьку суму.

На ринку є державна програма «Доступна іпотека під 7%». Більше того, прем'єр-міністр вже пообіцяв знизити ставку до 5% річних. загалом, умови програми цілком ринкові, хоч і є ряд обмежень.

Зокрема:

• Максимальна вартість нерухомості, що купується, — 2,5 млн грн;
• Будинок повинен бути новим — введення в експлуатацію не пізніше, ніж 3 роки тому.

Також банки пропонують ринкову іпотеку з номінальною ставкою не вище 10% річних, яка насправді виливається в реальні 15% річних і більше.

Найпривабливішими є плаваючі ставки з фіксацією на перший час. У більшості банків цей термін становить 1−2 роки, але в деяких може досягати і 5 років. За цей час треба докласти зусиль, щоб погасити максимально велику частку кредиту.

Читайте також: Директор Фонду розвитку підприємництва: Дешеву іпотеку під 7% можуть взяти і ФОПи

6. Максимально можливий термін кредитування

Брати іпотеку варто на максимально можливий термін. Це дозволяє мінімізувати обов'язковий щомісячний платіж за кредитом.

Зараз на 25−30 років іпотеку готовий дати тільки один держбанк — Ощадбанк.

Як правило, інші банки не хочуть кредитувати довше, ніж на 20 років.

7. Платимо зі значним випередженням графіка

Брати треба таку суму, щоб виплатити за декілька років, мінімізувавши переплату за кредитом. Обов'язково треба переконатися у відсутності штрафів за виплату позики з випередженням графіка і погашення великими сумами.

У нашому прикладі, щоб повністю виплатити кредит за 5 років, треба бути готовим починати зі щомісячного платежу в 33,6 тис грн. Для цього треба мати реальний дохід понад 50 тис грн на місяць. Додаткові 10−15 тис грн можна буде заробляти від здачі купленого житла в оренду.

У разі погашення за 5 років, переплата за кредитом складе 343 тис грн, тобто в 5 разів менше, ніж за 25 років.

Основні параметри «правильного» іпотечного кредиту для нашого позичальника

• Власний внесок — від 50% вартості нерухомості;
• Сума кредиту — не більше 1,35 млн грн;
• Відсоткова ставка — не вище 10% річних (в ідеалі — держпрограма);
• Графік погашення — тільки стандартний;
• Стартовий щомісячний платіж — 33,6 тис грн при «обов'язковому» 15,6 тис грн;
• Термін кредитування — реальний 5 років при номінальному в 25 років;
• Місячний дохід позичальника — реальний понад 50 тис грн при стабільному офіційному 30 тис грн.

Описаний підхід передбачає два сценарії розвитку подій.

Якщо спочатку орієнтуватися на виплату зі значним випередженням графіка як на базовий варіант, то негативний сценарій, коли доведеться працювати за графіком, не буде катастрофою. Це може статися, якщо працювати «впритул».

Іпотека — не панацея

Отримання іпотечного кредиту — тривалий трудомісткий процес. Основне навантаження пов'язане з оформленням власне застави (іпотеки). При цьому платежі, пов'язані з оформленням, рахуються саме від вартості нерухомості (не кредиту). Тому в деяких випадках, коли потрібно позичити $10−20 тис, яких не вистачає, на короткий термін, варто розглянути/прорахувати варіант швидкого кредиту готівкою.

Автор:

Редактор Дмитро Гриньков

Пише на теми: Фінанси, банки, інвестиції